Der „faktische Verwalter“ im Wohnungseigentum

Ein einzelner Teilhaber, der ein gemeinschaftliches Gut ohne Auftrag der übrigen verwaltet, ist nach § 837 S 3 ABGB nur dann im Bereich der ordentlichen Verwaltung als bevollmächtigt anzusehen, wenn die übrigen Teilhaber den Verwaltungshandlungen nicht widersprechen, obwohl sie vom auftragslosen Handeln Kenntnis haben.

Im Fall der vom Gesetz als Normalfall angesehenen Selbstverwaltung, also der gemeinsamen Verwaltung durch alle Teilhaber, werden, wenn einzelne Wohnungseigentümer nur bestimmte Ausschnitte von Verwaltungstätigkeiten wahrnehmen, diese dadurch nicht zu „Verwaltern“ iS der §§ 19 f WEG und daher von den entsprechenden Verwalterpflichten des WEG in der Regel nicht erfasst (hier: Erfüllung bloß einzelner Verwaltungsagenden ohne faktische Verwaltungstätigkeit etwa im Zusammenhang mit dem zentralen Aspekt der Vorschreibung und Verwaltung von Rücklagenbeträgen; Verneinung der faktischen Verwalterstellung durch Vorinstanzen nicht zu beanstanden).

Über den aus der Abrechnung des verwaltenden Miteigentümers resultierenden Ersatzanspruch betreffend den anteiligen Aufwand der mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Liegenschaft unmittelbar zusammenhängenden Lasten gegenüber einem anderen Miteigentümer ist im Verfahren außer Streitsachen iS des § 838a ABGB zu entscheiden.

• Terlitza, Ulfried