Dreijährige Mindestbefristung: Unterschreitung durch vertraglich vereinbarte Räumungs-, aber nicht Übergabeverpflichtung vor Mitternacht des letzten Tages?

Gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. Ob eine durchsetzbare Befristung vorliegt, lässt sich durch Vertragsauslegung ermitteln. Ungeachtet des Wortlauts der förmlichen Erklärung und ihres normativen Verständnisses ist auch eine formbedürftige Willenserklärung entsprechend dem tatsächlich übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten gültig.

Im vorliegenden Fall vereinbarte der Vermieter im Mietvertrag eine Räumungs- bzw Rückstellungsverpflichtung vor Mitternacht des letzten Tages des genau auf drei Jahre befristeten Mietverhältnisses – um eine Rückstellung der Wohnung außerhalb der Bürozeiten zu vermeiden. Damit hat er in Kauf genommen, dass diese für ihn mangels Ablauf der vollen Vertragszeit nicht durchsetzbar war. Diese Vereinbarung führte jedoch nicht dazu, dass mit der vertraglich vereinbarten Räumungs-, aber nicht Übergabeverpflichtung, die Dreijahresfrist rechtserheblich unterschritten wurde, da die Parteien mit diesem Vertragspunkt nicht die vereinbarte dreijährige gesetzliche Mindestdauer des Bestandvertrags abändern und verkürzen wollten, sondern zusätzlich zum Endigungstag des Bestandverhältnisses noch einen besonderen (nicht durchsetzbaren) Räumungstermin bzw eine Rückstellungsverpflichtung festgelegt haben.