Im Interview: Eva-Maria Hausmann und Andreas Vonkilch

Die letzte Auflage Ihres Wohnrechtskommentars stammt aus dem Jahr 2013. Zwischenzeitlich gab es nur wenige relevante Entwicklungen und Auslegungen des Mietrechtsgesetzes, u.a. die Novelle 2015 und die OGH-Entscheidung 2017 zum Lagezuschlag. Wie bilden sich denn diese Änderungen ab?

Andreas Vonkilch: Sie haben völlig recht. Die gesetzlichen Änderungen waren relativ harmlos. Wir haben mit der Neuauflage jahrelang zugewartet, weil immer die große Mietrechtsreform im Raum gestanden ist und wir natürlich nicht in eine Novelle hinein neu auflegen wollten. Erst als politisch klar war, so bald wird es keine große Novelle geben, haben wir gesagt, jetzt aktualisieren wir. Es gab die Wohnrechtsnovelle 2015, in der die Erhaltungspflicht für das Wärmebereitungsgerät, die Therme, geregelt wurde. Früher hat das für viel Unsicherheit und Unfrieden zwischen den Vertragsteilen gesorgt, aufgrund der Unklarheit, wer ist verantwortlich für die Reparatur, Vermieter oder Mieter? Da hat sich dann der Gesetzgeber 2015 zu einer Klarstellung oder Regelung zulasten der Vermieter durchgerungen.

Weitere Regelung: Seit ungefähr einem Jahrzehnt wird immer wieder die politische Forderung erhoben, dass vertraglich an sich wertgesicherte Mieten nicht steigen dürfen, wenn ein allgemeiner Inflationssprung durch den VPI ansteht. Eine derartige gesetzliche „mietrechtliche Inflationslinderung“ hatten wir vor kurzem ebenfalls wieder.

Auch berücksichtigt wurde – und da sind wir, glaube ich, wirklich der einzige Kommentar, der insoweit a jour ist – der Verweis im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) seit dessen letzter Novelle, der einen neuen Anwendungsbereich für das MRG eröffnet hat und viel Relevanz für die Anwendung des MRG besitzt. Aber wie Sie richtig gesagt haben, Stichwort Richtwert-Entscheidung des OGH: nur wenn der Gesetzgeber nichts tut, heißt es ja nicht, dass sich das Rechtsgebiet nicht fortentwickelt. Es ist typischerweise so, dass die Judikatur das Heft in die Hand nimmt, wenn der Gesetzgeber untätig ist. Da hatten wir also sehr viele Bereiche, die wir aufarbeiten und aktualisieren mussten. Kernfragen, um nur Beispiele zu nennen: Abgrenzung Geschäftsraummiete - Unternehmenspacht. Geschäftsraummiete unterliegt dem MRG, Unternehmenspacht nicht. Die Abgrenzung im Einzelfall liegt in der Hand der Judikatur.

Eva-Maria Hausmann: 2001 ist eine neue Vollausnahme vom Anwendungsbereich geschaffen worden: die Ein- und Zwei-Objekt-Gebäude, wie das Gesetz sagt. Das hat große praktische Relevanz, weil in diesem Bereich überhaupt kein Mieterschutz mehr vorliegt. Strittig ist immer wieder, wie die Mietobjekte auf einer Liegenschaft zu zählen sind, Die Judikatur in den letzten Jahren zwar einiges an Entscheidungen geliefert, doch  sind diese nicht wirklich völlig homogen, wie das in anderen Bereichen doch der Fall ist. Hier ist die große Aufgabe des Kommentars, das Material zu sichten und zu strukturieren, die roten Linien herauszuarbeiten, und  darzulegen, welche Entscheidung wahrscheinlich eher ein Ausreißer gewesen sein wird.

Vonkilch: Weiteres Beispiel: Geschäftsraummiete, Mietzinsanhebung nach §12a MRG hat eine riesige praktische Relevanz. Die Wiener Innenstadt würde nicht so ausschauen, wie sie ausschaut, wenn es diese Mietzinsanhebung nicht gäbe. Das ist der Grund, warum die alteingesessenen Traditionsunternehmen der Reihe nach sterben, weil sie sich die angehobenen, jetzt marktkonformen Mieten nicht mehr leisten können. Auch da weist das Gesetz eine sehr generalklauselartige Formulierung auf. Auch da liegt es in der Hand der Judikatur, das auf die einzelnen Fallgruppen zur Anwendung zu bringen und zu präzisieren. Auch da hat der Oberste Gerichtshof in der Vergangenheit widersprüchliche Entscheidungen gefällt. Mittlerweile hat sich die Judikatur hier konsolidiert. Auch das alles stellen wir im Kommentar näher und für die Praxis dann einfach handhabbar dar.

Frau Dr. Hausmann, Sie fungieren als Herausgeberin der kommenden Neuauflage und haben bereits an der Auflage 2013 mitgearbeitet. Worauf haben Sie sich konzentriert und wer übernimmt welche Teile?

Hausmann: Ich habe seit der ersten Auflage die §§ 17 bis 24 also die Bestimmungen über die Aufteilung und Verrechenbarkeit der Betriebskosten und die Erhöhung der Hauptmietzins wegen Erhaltungsarbeiten kommentiert. Jetzt sind die insbesondere die §§15 (Mietzins), 42 (Exekutionsbeschränkung) und gemeinsam mit Mag. Reithofer die §§ 15a und 16 (Mietzinsbildung) dazugekommen.

Vonkilch: Wir haben einerseits schon Kommentierungen, die ursprünglich in den Vorauflagen Till Hausmann gemacht hat, übernommen. Ich habe zum Beispiel den §1, Geltungsbereich MRG, übernommen.

Teilweise haben wir auch neue Autoren dazu geholt, unter anderem Honorarprofessor Johann Höllwerth, Senatspräsidenten des OGH, der jetzt die Kommentierung des Kündigungsschutzrechts verantwortet. Rechtsanwalt Reinhard Pesek hat das Ablöserecht §27 übernommen. Im Mietzinsrecht haben wir zusätzlich zu Eva-Maria Hausmann einen sehr anerkannten Sachverständigen und Juristen, der in der Praxis bei Richtwertprozessen als Gutachter tätig ist, Markus Reithofer, insbesondere weil viel Sachverständigenwissen angesichts der OGH-Entscheidung zu den Lagezuschlägen gefragt ist.

Das heißt, die Überarbeitung des Bandes zum WEG ist dann ein Vorhaben in weiterer Folge?

Vonkilch: Ja, wir warten ab, was die WEG-Novelle bringen wird und beginnen dann die Überarbeitung.

Was sind denn derzeit die häufigsten Probleme, mit denen Sie in der Rechtspraxis des Mietrechts konfrontiert werden?

Hausmann: Das Mietrecht hat zwei Säulen, einerseits die Mietzinsbeschränkung, andererseits der Kündigungsschutz. In den letzten Jahren stand neben den üblichen Streitigkeit über den Mietzins bei Wohnungen  nach meiner Wahrnehmung die Thematik Lagezuschlag und die Rügeobliegenheit des Geschäftsraum-Mieters im Mittelpunkt. Nachdem das von der gesetzlichen Regelung her ja nicht wirklich extrem genau durchgebildet ist und es an der erforderlichen Präzision fehlt, ist die Judikatur zur Lösung aufgerufen und die Lösungsansätze lassen Einiges zu wünschen übrig.

Besonders bei der Arbeit zum Kommentar am §16 hat man gesehen, als Praktiker nicht mehr wirklich das richtige Werkzeug in der Hand zu halten, um das Thema zweckentsprechend zu bearbeiten und hier zu entscheiden. Schon bevor wir ans Werk der Kommentierung gegangen sind, hat Professor Vonkilch zur Judikatur über den Lagezuschlag Stellung genommen und darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber jetzt aufgerufen wäre,  diesbezüglich Klarstellungen vorzunehmen. Denn hier schafft die Judikatur nicht Rechtssicherheit, sondern Rechtsunsicherheit, weil sie sich jetzt berufen sieht, die Verkehrsanschauung des OGH - einigermaßen einheitliche Wohngebiete betreffend Lagezuschlagsberechnung - die sich weder im Gesetz, noch in der Volksseele wiederfinden, zur Geltung zu bringen.

Vonkilch: Ein Riesenproblem für die Praxis ist auch die Kasuistik der Judikatur, in der man sich zurechtfinden muss, und ein zweites Riesenproblem die Zersplitterung der Rechtslage mit diesen diversen Anwendungsbereichen. Zugespitzt formuliert, wenn Ihnen ein ganz normaler Mensch zu seiner Wohnung eine ganz banale alltägliche Frage stellt, dann müssen Sie mit mehreren Gegenfragen reagieren: Wann ist das Haus gebaut? Wie groß ist das Haus?

Weiters: Man hat jahrzehntelang das Mietrecht als isolierte Welt betrachtet. Seit 15 Jahren ist die juristisch völlig richtige Erkenntnis auch in der Praxis angekommen, dass es zwischen Vermieter und Mieter nicht nur Mieterschutz gemäß dem MRG gibt, sondern dass hier auch das allgemeine Verbraucherschutz von Relevanz sein kann. Und da sind viele Regelungen, die große praktische Relevanz haben, nicht wirklich zwischen den beiden Gesetzesmaterien abgestimmt. Das wirft viele Folgefragen auf.

Prof. Vonkilch, Sie haben in ihrer Antrittsvorlesung an der Universität Innsbruck 2013 zum Reformbedarf des MRG mit Blick auf seine Weiterentwicklungen gesagt: Wirklich Grundlegendes war noch nicht dabei. Wir schreiben das Jahr 2021. Ich nehme an, Sie teilen diese Ansicht bis heute. Wo liegt der große Reformbedarf und wie ließe sich so eine Reform bewerkstelligen?

Vonkilch: Ich berate seit gut 20 Jahren als parteifreier Experte die ÖVP in allen Fragen des Wohn- und Mietrechts. Dementsprechend habe ich schon diverseste politische Regierungskonstellationen bei ihren rechtspolitischen Bemühungen um eine grundlegende Reform des Mietrechts begleiten dürfen. Es sind sich an sich alle einig, dass es eine Vereinheitlichung bräuchte im Sinne eines Abschaffens dieser Differenzierungen. Wenn man dann allerdings sagt, gut, da sind wir uns einig und jetzt schauen wir uns an, in welche Richtung wir es vereinheitlichen, ist es meistens mit der Einigkeit vorbei. Aber eins ist unstrittig: Es braucht einen Abbau dieser verschiedenen Regime, die es eben so schwierig machen für den Rechtsanwender.

Es gab zuletzt den Vorstoß der SPÖ in Richtung eines sogenannten „Universalmietrechts“. Das hätte den Vorteil einer Vereinheitlichung. Aber aus meiner Sicht, und das sage ich jetzt nicht politisch ideologisch, sondern empirisch wissenschaftlich, würde das aber auch beinhalten, dass dort, wo jetzt freier Markt herrscht, künftig Mietzins-Obergrenzen greifen sollten. Da haben wir jetzt in Österreich sozusagen das Glück gehabt, einen Feldversuch relativ nahe vor der Haustüre beobachten zu können: die Mietpreisbremse in Deutschland. Im Unterschied zu Österreich hatte Deutschland bis vor einigen Jahren überhaupt keine Begrenzungen bei der Neuvermietung, sowohl bei Wohnungen als auch der Geschäftsräume. Und jetzt hat man diese Mietpreisbremse eingeführt, die deutlich milder ist, als unsere Mietzinsbegrenzungen im MRG. Trotzdem hat selbst diese milde Grenze, was man von den deutschen Kollegen hört, dazu geführt, dass es zu einer Verknappung des Angebots gekommen ist und dass gerade diejenigen, die besonders auf günstige Wohnungen angewiesen wären, sich schwerer tun, als vorher. Von dieser Erfahrung ausgehend bin ich nicht sicher, ob das der Weisheit letzter Schluss ist.

Sie haben schon in der Antrittsvorlesung damals angesprochen, die Fragmentierung des Wohnrechts im Rahmen einer Reform durch eine Integration ins ABGB aufzuheben. Würden Sie das unterstützen, Frau Dr. Hausmann?

Hausmann: Also ich würde alles begrüßen, was in die Richtung geht, dass man klarer und einheitlicher wird. Recht hilft nur dort, wo es der Rechtsunterworfene in geeigneter Weise wahrnehmen kann. Wo es steht, im ABGB, oder in einem eigenen Gesetz, das ist für mich persönlich nicht so ein großes Thema. Es geht um den Inhalt.

Vonkilch: Aus meiner Sicht hätte der Systemwechsel vom Sondergesetz in die allgemeine Zivilrechtsmodifikation drei angenehme Nebeneffekte. Erstens wäre der Gesetzgeber geradezu gezwungen, die Schnittstellen zu harmonisieren. Denn wenn ich diesen Normenbestand ins ABGB integrieren möchte, dann müsste ich zwangsläufig den Synapsenschluss überlegen. Die Bereiche, wo das Zusammenspiel von ABGB und MRG kracht, wo Rechtsunsicherheit besteht, das müsste dann zwangsläufig wegkommen. Das zweite, im ABGB ist es schon von Haus aus sehr schwierig denkbar, eine derartige Verästelung vorzunehmen, wie jetzt in dem Sondergesetz. Das Dritte ist, dass das ABGB ja generell wie die alten Zivilrechtskodifikationen einen allgemeineren und nicht so detailverliebten Zugang hat. Das heißt, es könnte dann auch ein bisschen abstrahlen, wenn man es auch stilistisch in das große Ganze integrieren würde.

Kommen wir auf die OGH-Entscheidung zu den Lagezuschlägen zurück. Da heißt es sinngemäß, in Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Was hat das in der Praxis bewirkt?

Hausmann: Also das war alles andere als eine Präzisierung, vor dieser Entscheidung war das System eigentlich einfacher. Iudex non calculat, der Richter rechnet nicht. Dort liegt die Krux. Die Richterschaft hat wohl gesagt, wir rechnen nichts aus, aber wir sind schon einmal durch eine Straße gegangen und an einem Haus vorbei und jetzt wissen wir es, wie es anzulegen sei. So ist es aber nicht. Die Mathematik ist da axiomatisch. Es ist jetzt irgendwie so nach dem Motto, möchtest Du dort wohnen, gefällt es? Wenn ja, dann ist es eine gute Lage.

Wäre diese Situation nicht eine Chance für die Digitalisierung des Rechts? Wenn es ausreichend Daten über Gebäudebeschaffenheit und Zustand, die Infrastruktur usf. gibt, was spräche dagegen, wenn der Gesetzgeber die Lagezuschlagsberechnung an einen Algorithmus delegiert und damit zur Objektivierung beiträgt?

Hausmann: Das wäre für mich eine Möglichkeit, damit umzugehen in unserer Gesellschaft. Gleichzeitig wäre es wohl auch schlecht für die Rechtspraktiker. Letztlich darf man nicht vergessen, dass es Menschen sind, die Verträge schließen. Da spielen Dinge wie Vertrauen eine Rolle und das kriegt der Algorithmus nicht hin. Es kann ja auch sein, dass jemand mehr zu zahlen bereit ist, aber man will ihn schlicht und ergreifend trotzdem nicht haben. Oder man ist bereit, für etwas Bestimmtes tatsächlich mehr zu bezahlen. Das sind Umstände, die schwer fassbar sind. Im Übrigen ist es auch so bei der Lagezuschlagsentscheidung des OHG. Kein Mensch kann eigentlich fassen, was der Oberste Gerichtshof sich bei seiner Entscheidung wirklich gedacht hat, es wirkt wie eine Scheinbegründung.

Wenn man sich die Regierungsübereinkommen der der letzten rund 15 Jahre ansieht, wiederholen sich die Vorhaben zum Thema Wohnen fast wortgleich: Mehr Leistbarkeit, Transparenz bei der Preisbildung, mehr Rechtssicherheit. Das gleiche steht auch im aktuellen Regierungsübereinkommen. Sind die Chancen jetzt gestiegen, in Folge der COVID-Pandemie sowie durch Ökologisierung doch zu einer grundlegenden Reform des Mietrechts zu kommen?

Vonkilch: Die Chance für große Würfe ist, glaub ich eher gesunken, zumal auch noch eine Reform des Wohnrechts „unter Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern, Expertinnen und Experten, Ländern und Gemeinden, der Zivilgesellschaft, Kammern und Interessenvertretungen […] im Rahmen parlamentarischer Instrumente“ gefordert wird. Ich sitze in vielen anderen Expertenkommissionen, die das Bundesministerium für Justiz zur Vorbereitung von Gesetzesvorhaben einberuft. Man hat dort überwiegend juristischen Sachverstand, sei es aus der Wissenschaft, sei es aus der Richterschaft, sei es aus den rechtsberatenden Berufen und auch, aber bei weitem nicht überwiegend, Interessensvertretungen. Hier, im Wohnbereich, ist es genau umgekehrt. Das ist nach meiner Einschätzung mit ein zentraler Aspekt, warum keine Erfolge zu erzielen sind, weil sich die Interessensvertreter ganz einfach sehr rasch eingraben in ihre Positionen. Jetzt noch die Zivilgesellschaft in dieses Reformprojekt  zu integrieren, macht es wohl nicht einfacher.

Ich würde es für viel erfolgversprechender halten, wenn eine unabhängige Expertengruppe mit der Aufgabe betraut würde, einen sachlich umfassend ausgewogenen Entwurf auszuarbeiten. Dann müsste allerdings die Politik auch die Größe haben zu sagen, an dem Ergebnis orientieren wir uns grundsätzlich. Obwohl dies derzeit, auch und gerade in Zeiten der Pandemie, politisch ja an sich sehr en vogue ist, sich in der Entscheidungsfindung auf die Einschätzung fachlicher Expertise zu stützen, vermisse ich einen derartigen Vorstoß, wenn es um eine grundlegende Reform des Mietrechts geht.

Gibt es in anderen europäischen Ländern ein Mietrecht, das Sie als Vorbild nehmen würden, um Zersplitterung, Unklarheit und Rechtsunsicherheit aufzuheben?

Hausmann: Ich glaube, das kann es gar nicht geben. Wir schaffen es ja schon nicht in Österreich, ein Gesetz zu haben, das für unsere Situation taugt. Ein Grund: Wir haben Wien mit seiner Besonderheit und wir haben den Rest. Wir wollen leistbares Wohnen, haben aber nicht definiert, für wen es leistbar sein soll. Das Thema ist derart verrechtlicht ist, dass sehr viele Verfahren geführt und Schlichtungsstellen befasst werden. Salopp formuliert: Es sind elf Juristen beteiligt, bis ordentlich über einen Gartenschlauch und dessen Verrechenbarkeit als Betriebskosten entschieden ist. Dieser Zustand ist mittlerweile Tradition, ihn sind wir gewohnt. Billig ist das nicht! Wenn man sagte, wir nehmen das deutsche Recht, das viel weniger detailliert ist und dem Vermieter mehr Rechte einräumt, würde es trotzdem nicht für unsere Bedürfnisse taugen. Es wäre die Quadratur des Kreises. Besser wäre es also, das vorhandene Gesetz im Sinne von Klarheit und Kostenwahrheit zu verbessern.

Welche Lehren sollten aus der COVID19-Pandemie für das Thema Wohnen und Mieten gezogen werden? Braucht es nur eine Präzisierung der entsprechenden Abschnitte etwa des ABGB, oder mehr?

Hausmann: Ich fand die Regelung vom Inhalt her völlig ausreichend. Man muss sich auch fragen, wie oft kommt so eine Pandemiesituation vor? Meiner Meinung nach wurde das an sich von Regierungsseite ganz gut gemacht. Dass Geschäftsraummieter schützenswert sind, ist ja schon eine Entscheidung des historischen Gesetzgebers (Anm: ABGB), meines Erachtens eine richtige eben für Extremfälle. Damit umzugehen, ist jetzt natürlich so eine Sache. Weniger hübsch ist, dass bei allen Hilfen die Vermieter eigentlich vergessen wurden. Natürlich kann man relativieren: Wenn ein großer Teil der Bevölkerung eine Einkommenseinbuße von ein bis zwei Monatsgehältern in diesem Jahr hinnehmen muss, dann wird es für die Vermieter wohl auch in Ordnung sein. Also ich bin an sich mit dieser Rechtslage ganz gut zurechtgekommen.

Vonkilch: Man muss den § 1104, also diese Risiko Zuweisung, in größerem Kontext sehen: einerseits diesen, und andererseits den § 1107. Da verwirklicht sich eine Gefahrenzuweisung nach Sphären. 1107 sagt, wenn es nur die Sphäre des einzelnen Mieters betrifft, warum man den Mietgegenstand nicht nutzen kann, dann ist es sein Risiko. Sollte es aber ein Kumulrisiko sein, das sich verwirklicht, d.h. nicht nur der einzelne Mieter kann die Sache nicht nutzen, sondern sie wäre auch für alle anderen Vergleichbaren nicht nutzbar, dann ist das eine Sache, die der Eigentümer zu tragen hat (§1104). Und diese Risikotragung nach Sphären, die geht zurück bis auf das römische Recht in der locatio conductio und die halte ich für sachgerecht. Für deutlich sachgerechter als die Entwicklung in Deutschland, wo Gerichte auf die Lehre von der Geschäftsgrundlage ausweichen wollen, und das ist dort bereits Gesetz, bei uns nicht: Wenn sich nachträglich etwas ändert, dann muss man unter Berücksichtigung aller Interessen beider Parteien eine billige Lösung finden. Das klingt zwar sehr einzelfallgerecht, aber natürlich, der Preis der Rechtsunsicherheit, der da zu zahlen ist, ist enorm. Die Gerichte entscheiden völlig unterschiedlich.

Abschließende Frage: Thema Klimaschutz. De Umweltministerin hat einen Ausstieg aus fossilen Brennstoffen und damit auch Erdgas bzw. eine CO2-Bepreisung angekündigt. Gibt es bereits Überlegungen, wie man die Bepreisung sowie den technologischen Wandel, Stichwort Warmwasseraufbereitungsanlagen, im Mietrecht regeln wird?

Vonkilch: Nach meiner Information möchte das Justizministerium das Projekt Dekarbonisierung im Wohnrecht angehen, wenn die WEG-Novelle abgearbeitet ist. Wohin dann genau die Reise gehen wird ist unklar. Es wird wohl letztlich auf die Frage hinauslaufen, wer das Ganze zahlt. Ich hätte hier in dieser Entwicklung eine gewisse Chance gesehen, dass wir unsere bestehende Mietpreisbildung auf neue, sinnvollere Beine stellen. Momentan sind historische Gebäudedaten hier die Scheidelinie, ob marktentsprechend oder stark reglementiert vermietet wird. Ob jetzt das alte Gebäude CO2-mäßig viel wertvoller ist, unter Anführungszeichen, als der Plattenbau aus den 1960er Jahren, ist völlig irrelevant. Das könnte für mich schon die Chance für einen Paradigmenwechsel sein, der dann auch den jetzt unter der Knute der Mietzinsbegrenzung leidenden Vermietern helfen könnte: Wenn eure Häuser CO2-emissionsmäßig passen, könnt ihr mehr verlangen und die CO2-emissionsschlechteren Häuser bekommen eine CO2-Strafabgabe. Da könnte das CO2-Thema eine Chance sein, zu sachgerechteren Differenzierungen zu kommen.