Haftung des Wohnungseigentumsorganisators für den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses

Gemäß § 37 Abs 4 WEG 2002 haben die Wohnungseigentumsorganisatoren vor oder mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an Teilen eines Hauses mit einer Baubewilligung, die älter als 20 Jahre ist, ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, das über die in absehbarer Zeit (ungefähr 10 Jahre) notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten zu übergeben. Dieses Gutachten ist in den Kaufvertrag einzubeziehen, wodurch der im Vertrag beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft im Sinn von § 922 ABGB gilt.

Erfolgt keine Einbeziehung in den Kaufvertrag, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Dem Zweck dieser Regelung entspricht es, dass die Verjährungsfrist des § 933 ABGB für jede davon erfasste größere Erhaltungsarbeit mit deren objektiver Erkennbarkeit innerhalb von zehn Jahren gesondert in Gang gesetzt wird, und nicht schon die Manifestation einer bestimmten solchen Erhaltungsarbeit den Fristenlauf auch für zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht erkennbare Mängel auslöst.

Größere Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 37 Abs 4 WEG 2002 sind nur solche Erhaltungsarbeiten, die bereits im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs notwendig waren und über die laufende Instandhaltung hinausgehen.