Heft 1, Februar 2017, Band 20

Das Tiroler Bau- und Raumordnungsrecht war in den letzten Jahren Gegenstand intensiver Reformbemühungen. Nach den Anpassungen an die neue Verwaltungsgerichtsbarkeit wurden 2015 und 2016 wesentliche Reformen in Angriff genommen. Diese waren zum Teil notwendig, um das Bau- und Raumordnungsrecht an unionsrechtliche Vorgaben anzupassen, verwaltungsreformatorische Akzente zu setzen, zum Teil erfolgten legistische Reaktionen auf Vollzugsprobleme in der alltäglichen Praxis. Im Folgenden sollen die wichtigsten Neuerungen und ihre Auswirkungen auf die Praxis kritisch dargestellt werden.

Im Zuge der Umwidmung von Grundstücken für den geförderten Wohnbau wird in der Regel zwischen Grundstückseigentümer und Gemeinde ein raumordnungsrechtlicher Überlassungsvertrag abgeschlossen. Bei den diesbezüglichen Vertragsverhandlungen bestehen oftmals Auffassungsunterschiede, welcher der Vertragspartner den begünstigten Wohnbauträger auswählen und – damit in engem Zusammenhang stehend – den (den künftigen Mietzins wesentlich mitbestimmenden) Grundstückspreis bestimmen kann. Diesen Rechtsfragen soll im Folgenden anhand eines Falles aus der Praxis unter Bezugnahme auf das sbg ROG 2009 nachgegangen werden.

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Härtefalls ist ausschließlich die Relation zwischen dem tatsächlich für die Abwasserentsorgung der Liegenschaft entstehenden Kostenaufwand und der Gebührenbelastung dieser Liegenschaft ausschlaggebend.

Besteht kein Abwasserzähler, muss das Ausmaß der von der Liegenschaft verursachten Abwässer geschätzt werden.

Ein überdurchschnittlicher Wasserbezug kann ein Indiz für eine überdurchschnittliche Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasserentsorgung darstellen, sofern das bezogene Wasser in der Folge im Wesentlichen in den Kanal eingeleitet wird.

Eine Steinschlichtungsmauer (hier: in der Länge von 37,31 m und in der Höhe verlaufend von 0,71 m bis 3,45 m Höhe), die der bauvorbereitenden Herstellung einer in Hanglage befindlichen Bauparzelle dient, ist keine der Gartengestaltung dienende bauliche Anlage.

Die Baubehörde ist nicht ermächtigt, in einem Abbruchauftrag die Entsorgungsweise des Bauschutts vorzuschreiben, weil es sich dabei um keine baurechtlichen, sondern abfallrechtliche Belange im Sinn des Art 10 Abs 1 Z 12 B-VG handelt.

Auch wenn über einen Antrag zur Verlängerung der Bauvollendungsfrist noch nicht entschieden worden ist, kann die dadurch eingetretene Ablaufhemmung jedenfalls nicht über den vom Bauwerber beantragten Zeitraum hinauswirken.

Die Bezirkshauptmannschaft ist nicht zuständig, über den Ausbau eines privaten Zwecken dienenden Dachbodens zu entscheiden, selbst wenn dieser mit dem (hier: gleichzeitig beabsichtigten) Abbruch und der Neuerichtung einer gewerblichen Betriebsanlage (im Sinn des § 74 GewO) bautechnisch untrennbar verbunden ist.

Die Festlegung unterschiedlicher Bauklassen für zwei benachbarte Grundstücke bzw die Besserstellung des Grundstücks mit einem konsenslos errichteten Bau bleibt auch unter Bezugnahme auf das Planungsziel der Sicherung von ausreichendem Entwicklungspotential für das Ortszentrum sachlich nicht gerechtfertigt.

Erfüllungsort einer Fertigstellungsanzeige ist der Sitz der Baubehörde.

Tatort der Unterlassung einer Fertigstellungsanzeige ist die Adresse der Baubehörde.

Eine rein private Wohnnutzung durch den Sohn des Betriebsinhabers ist nicht „betrieblich bedingt”.

Fehlen konkrete Feststellungen über die Verwendung eines Bürogebäudes (zB bzgl Besucherfrequenzen) sowie über die zu erwartende Anzahl der Fahrbewegungen, können bei einer verhältnismäßig langen Zufahrt (hier: 170 m) für 5 Kfz-Stellplätze „besondere Umstände”, die eine über das übliche Maß hinausgehende Immissionsbelastung der Nachbarn durch Lärm und Abgase für möglich erscheinen lassen, nicht von vorneherein ausgeschlossen werden.

Um das Ausmaß der Immissionsbelastung beurteilen zu können, ist es unbedingt erforderlich, die voraussichtlichen Zahlen der Fahrzeugbewegungen festzustellen.

Der bloße Hinweis auf eine „allgemeine Lebenserfahrung” stellt in diesem Fall keine tragfähige Grundlage dar.

Ein später erlassener Flächenwidmungsplan kann dem früher erlassenen Bebauungsplan nicht materiell derogieren.

Im Fall eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens über einen konsenslosen Bau handelt es sich projektgemäß um einen (hier: im „Grünland” verbotenen) „Neubau”.

Ein als Schauraum zur Anpreisung eines Bauvorhabens genutzter Container stellt keine von der tir BauO ausgenommene Baustelleneinrichtung dar.

Die bloße Zwischenlagerung von Bodenaushubmaterial (hier: mangels Lagermöglichkeit auf der Baustelle selbst) stellt keine Deponie (im Sinn des § 37 Abs 3 Z 1 AWG 2002) dar, weil zum Begriff der Deponie eine von den Abfällen verschiedene Anlage gehört.

Die Zwischenlagerung von Bodenaushubmaterial ist baurechtlich anzeigepflichtig.

Die Zwischenlagerung von Bodenaushubmaterial ist in Aufschließungsgebieten unzulässig.

Erlässt die Baubehörde bezüglich der angezeigten Geländeveränderung jedoch keinen Untersagungsbescheid, gilt das angezeigte Vorhaben trotz des Widerspruches zum stmk ROG acht Wochen ab Einlangen der vollständigen und mängelfreien Anzeige als genehmigt.

Das Versäumnis der Untersagung kann weder durch eine nachträgliche Erlassung des Untersagungsbescheides nachgeholt werden, noch ist die Genehmigungsfiktion in § 33 Abs 6 letzter Satz stmk BauG durch die Erlassung eines das Ansuchen abweisenden Bescheides gemäß § 29 stmk BauG beseitigbar.

Die Genehmigung kann nur von der Aufsichtsbehörde des Landes wegen des bestehenden Widerspruches zum stmk ROG innerhalb des in § 8 Abs 5 stmk ROG genannten Zeitraumes von drei Jahren für nichtig erklärt werden.

Die Flächenwidmung „Sonderfläche Campingplatz” dient nicht dem Immissions- bzw Nachbarschutz.

Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Übereinstimmung des geplanten Bauvorhabens mit der Flächenwidmung „Sonderfläche Campingplatz” zu.

Ein Hobbyraum (hier: im Keller) ist ein Aufenthaltsraum (im Sinn des § 2 Abs 3 tir BauO).

Die Bestimmungen der OIB-Richtlinie 3 über den erforderlichen Lichteinfall gelten nicht nur für für Aufenthaltsräume in Neubauten, sondern auch solche, die erstmalig durch eine Änderung des Verwendungszweckes geschaffen werden.

Die Verwendung eines als Lagerraum bewilligten (Tankstellen-) Raumes als Gastraum ist baurechtlich bewilligungspflichtig.

Bei der Beurteilung, ob es zu „keinen zusätzlichen nachteiligen Auswirkungen auf die angrenzenden Grundstücke, insbesondere durch Lärm” kommt, müssen sowohl die Auswirkungen der bisher zulässigen Verwendungen als auch die zu erwartenden Auswirkungen des projektierten Vorhabens ermittelt und einander gegenübergestellt werden.

Darüber hinaus muss aber auch die Intensität einer allfälligen zusätzlichen Belastung durch Immissionen bewertet werden, weil § 6 Abs 9 lit c tir BauO auch verlangt, dass Änderungen überhaupt wahrnehmbar und objektiv geeignet sind, als nachteilig empfunden zu werden.

Nachbarn können mit dem Vorbringen, es sei keine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt worden, die Frage der Zuständigkeit der Baubehörde aufwerfen.

Durch die Einwände des Nachbarn ist von der Baubehörde die Frage der UVP-Pflicht und somit der Zuständigkeit zu klären (§ 6 Abs 1 AVG).

In unionskonformer Auslegung muss die Baubehörde den Antrag bei der zuständigen UVP-Behörde stellen, damit bindend von der UVP-Behörde abgesprochen wird und dem Nachbar das ihm zustehende Beschwerderecht (als betroffene Öffentlichkeit) gewährt wird.

Nach Erlassung des Feststellungsbescheids hat die Baubehörde die Entscheidung (insbesondere hinsichtlich der Zuständigkeit) zu treffen.

Die Anzeige nach § 18 EKHG ist eine empfangsbedürftige Erklärung, die dem Ersatzpflichtigen selbst oder seinem (gesetzlichen oder gewillkürten) Vertreter zugehen muss. Sie kann wegen der Schadensregulierungsvollmacht des Versicherers, die sich auch auf den Empfang der Anzeige erstreckt, auch an den Haftpflichtversicherer des Haftpflichtigen ergehen.

Wer auf Grund eines vermeintlichen Auftrages tätig geworden ist, hatte nicht die Absicht, ein fremdes Geschäft zu besorgen, was für die Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag wesentlich ist.

Die grundbücherliche Ersichtlichmachung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels hat keine konstitutive Wirkung, sondern nur Warnfunktion. Dem Grundbuchsgericht ist zum Zweck der Ersichtlichmachung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels daher nur der formal wirksame Abschluss einer Vereinbarung im Sinn des § 32 Abs 2 WEG 2002 durch beweiswirkende Urkunden nachzuweisen.

Das in § 1 Abs 1 WEG als dingliches Recht definierte Wohnungseigentumsrecht stellt auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab. Das Wohnungseigentumsobjekt kann nur physischer Teil einer bestimmten als Grundbuchskörper individualisierten Liegenschaft sein. Miteigentum kann nur an einem Grundbuchskörper bestehen, an mehreren Grundbuchskörpern jedoch jeweils nur für jeden Grundbuchskörper selbständig, nicht jedoch – in ein und demselben Miteigentumsanteil vereinigt – gleichzeitig an mehreren Liegenschaften.

Der Liegenschaftseigentümer (Bauträger) ist – vom Fall des § 42 Abs 4 WEG 2002 abgesehen – nicht zur Disposition über eine Anmerkung nach § 42 Abs 1 WEG 2002 befugt. Auch die Inanspruchnahme der Rechtswirkungen des § 42 Abs 2 Z 2 WEG 2002 ist als Disposition anzusehen, zu der die antragstellende Mit- und Wohnungseigentümerin nicht befugt ist.

Auch die nicht verbücherte offenkundige Servitut ruht während der Eigentümeridentität, wird aber bei Auseinanderfallen des Eigentums an den beiden Grundstücken sofort wirksam. Das muss insbesondere gelten, wenn der Eigentümer zweier Grundstücke auf einem Grundstück Anlagen zum Zwecke des anderen geschaffen hat.

§ 6 BTVG schränkt das Recht des Bauträgers ein, vertraglich Rücktrittsrechte zu vereinbaren. Gesetzliche Rücktrittsrechte, etwa wegen Verzugs des Erwerbers, bleiben unberührt.

Es besteht keine Haftung des Sachverständigen, wenn sich aus dem Gutachten im Zusammenhang mit den Erklärungen ergibt, dass das Gutachten auf unverlässliche Grundlagen aufgebaut ist und dass es keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit erhebt.

Wird durch eine nachträgliche Stop-Loss-Order des Kreditnehmers versucht, das Währungsrisiko des zur Finanzierung eines Bauvorhabens nach Art 7.1.11 ARB 2005 aufgenommenen Fremdwährungskredits zu begrenzen, so stehen Streitigkeiten um Aufklärungs- und Beratungsfehler der Kreditgeberin im Zuge der Stop-Loss-Order im adäquaten Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauvorhabens, sodass der Risikoausschluss des Art 7.1.11 ARB 2005 greift.

Wenn ein Miteigentümer für ein gemeinschaftliches Gut gegen den ausdrücklichen Widerspruch der übrigen Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung tätigt wird, wird er nicht als Verwalter angesehen und unterliegt hinsichtlich seiner Aufwendungen den Regelungen eines Geschäftsführers ohne Auftrag gegen den Willen des anderen gemäß § 1040 ABGB. Ein Miteigentümer hat vor Durchführung einer Maßnahme der ordentlichen Verwaltung bei fehlender Einigung zwischen den Miteigentümern ein Verfahren vor dem Außerstreitrichter gemäß § 835 ABGB einzuleiten.

Grundlage für die Nachprüfung der vertieften Angebotsprüfung sind jene Unterlagen, die der Auftraggeberin zur Verfügung gestanden sind; erstmals im Nachprüfungsverfahren vorgebrachte Erklärungen der Preise sind dabei unbeachtlich.

Erklärt der Unternehmer den Vertrag gemäß § 1170b Abs 2 ABGB für aufgehoben, ist er zur mängelfreien Herstellung des Werks nicht mehr verpflichtet. Es gebührt ihm entsprechend § 1168 Abs 1 ABGB ein verminderter Entgeltanspruch. Dem Besteller steht die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrages nicht mehr zu.

Die Untersagung des Abschlusses der Rahmenvereinbarung ist bei Anfechtung der Ausscheidensentscheidung nicht notwendig, wenn die Auftraggeberin noch keine Entscheidung, mit welchem Bieter die Rahmenvereinbarung abgeschlossen werden soll, bekannt gegeben hat.

Der Geschädigte hat die Verpflichtung, den eingetretenen Schaden im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren möglichst gering zu halten. Wurden vom Übergeber bereits mehrere erfolglose Verbesserungsversuche unternommen und steht nicht fest, dass der Mangel durch eine weitere eher kostengünstige Verbesserung von dritter Seite komplett behoben werden kann, ist dem Übernehmer dieser Verbesserungsversuch nicht zuzumuten. Der Übernehmer kann bei Behebbarkeit des Mangels die Kosten für die teurere Schadensbehebung geltend machen oder Geldersatz für die Differenz zwischen dem Wert der mangelhaften und jenem der mangelfreien Leistung verlangen.

Bei Abgabe einer Eigenerklärung stellt die unterbliebene Vorlage der Eignungsnachweise bis zu einem allfälligen Verlangen des Auftraggebers keinen Mangel dar, sondern ist ein Wesenselement des Belegs der Eignung durch eine Eigenerklärung.

Als „verbliebene“ Bieter gelten jene Bieter, die nicht ausgeschlossen wurden, deren Angebote nicht ausgeschlossen wurden, deren Angebote nicht ausgeschieden wurden bzw deren Angebote zwar ausgeschieden wurden, jedoch die Ausscheidensentscheidung noch nicht rechtskräftig ist.