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Heft 1, Januar 2025, Band 38

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1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

  • Die obligatorische Haftpflichtversicherung der Baufortschrittsprüfer gem § 13 Abs 4 BTVG – rechtliche Einordung (§ 158b VersVG) und deren Folgen

    S. 1 - 15, Aufsatz

    Daniel Rubin

    Das BTVG stellt unterschiedliche Sicherungsmodelle zur Verfügung, um Erwerber davor zu bewahren, dass ihr Kapitaleinsatz in ein Bauträgerprojekt durch die Insolvenz des veräußernden Bauträgers verloren geht. Beim populärsten Modell erhält dieser den Kaufpreis ratenweise nach Baufortschritt, der vom im BTVG vorgesehenen Treuhänder zu beurteilen ist. Dieser, ein Notar oder Rechtsanwalt, vermag eine solch bautechnische Tätigkeit auf einen kraft seines Berufes besser Berufenen – einen entsprechend qualifizierten Ziviltechniker oder gerichtlich zertifizierten Sachverständigen – auszulagern. Ein derartiger Baufortschrittsprüfer hat seit der BTVG-Novelle 2008 eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Thema des Beitrages ist, ob es sich dabei um ein Versicherungsobligatorium iSd §§ 158b ff VersVG handelt und welche Rechtsfolgen daran anknüpfen.

  • IWD – Aktuelle Verjährungsfragen im Wohnrecht

    S. 16 - 17, Veranstaltungsberichte

    Tobias Tonini / Marco Scharmer
  • Zur Anwendung des MRG auf Superädifikate

    S. 18 - 19, Rechtsprechung

    Ein Bestandvertrag über ein Grundstück, auf dem sich ein mit Zustimmung des Grundeigentümers vom Vormieter errichtetes Superädifikat befindet, kann nur dann den Bestimmungen des MRG unterliegen, wenn dieses nach dem Willen der vertragsschließenden Parteien der dauernden Wohnraumversorgung oder der geschäftlichen Betätigung des Mieters dienen soll. Bei einer vorwiegend der Ausübung eines Hobbys dienenden Daubelfischeranlage ist dies nicht der Fall.

  • Zum Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens

    S. 20 - 20, Rechtsprechung

    Bedrohte der Mieter die Hausbesorgerin mit dem Umbringen, was dazu führte, dass sie sich in Sorge um ihre Sicherheit nicht mehr allein in die Waschküche traute, beschimpfte der Mieter seit Jahren die Zeugin als Schlampe, die nicht arbeiten wolle, drohte der Mieter einem anderen Mieter an, ihn zu schlagen, weil dieser ihn aufforderte, das Trampeln in der Wohnung zu unterlassen und beschimpfte der Mieter selbst die 9-jährige Tochter dieses Mieters als Schlampe, ist es nicht korrekturbedürftig, ein derartiges – nicht auf einzelne Vorfälle beschränktes – Verhalten des Mieters als grob ungehörig und das Zusammenleben verleidend anzusehen.

  • Gerichtliche Nutzwertneufestsetzung, wenn Bauführung noch nicht baubehördlich bewilligt ist

    S. 20 - 25, Rechtsprechung

    Mit Blick auf die Funktion der die Mindestanteile bestimmenden Nutzwerte im WE und das daraus abzuleitende Interesse der Wohnungseigentümer an einer richtigen, also der wahren Sach- und Rechtslage entsprechenden Nutzwertfestsetzung würde es dem Zweck der Möglichkeit der Änderung der Nutzwerte nach den §§ 9, 10 WEG 2002 zuwiderlaufen, diese an das allfällige Erfordernis einer rechtskräftigen Baubewilligung zu knüpfen. Sind die auf dem privatrechtlichen Konsens der Wohnungseigentümer (oder der diesen substituierenden gerichtlichen Entscheidung) beruhenden Änderungen baurechtlich voraussichtlich zulässig und ist nicht ersichtlich, weshalb dennoch nicht mit einer Baubewilligung zu rechnen ist, rechtfertigt auch eine noch nicht baubehördlich bewilligte Bauführung die gerichtliche Nutzwertfestsetzung.

  • Klauselentscheidung im Anwendungsbereich des BTVG

    S. 25 - 31, Rechtsprechung

    Gesetzwidrig, weil sie – zumindest in der kundenfeindlichsten Lesart – keine § 9 Abs 3 BTVG entsprechende Regelung enthält, ist eine Klausel, wonach hinsichtlich der auf Liegenschaftsanteilen der Verkäuferseite (allfällig) noch einzuverleibenden Pfandrechte (bzw Verpfändungsrangordnungen) festgehalten wird, dass die Verkäuferseite eine unwiderrufliche Erklärung der Pfandgläubiger/in einholen wird, wonach diese jene Miteigentumsanteile, mit denen WE am Kaufgegenstand für die (jeweilige) Käuferseite einverleibt wird, vom Pfandrecht lastenfrei stellt, sofern die Käuferseite ihren Kaufpreiszahlungsverpflichtungen hinsichtlich der fällig gewordenen Raten und ihren Besicherungspflichten nachgekommen ist.

    Grundsätzlich könnten eine Regelung über die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung auf das Treuhandkonto einerseits und eine Regelung der Auszahlungsbedingungen für den Treuhänder andererseits zwei eigenständige Klauseln bilden, auch wenn sie in einem Satz erfolgen. Würde jedoch die Streichung der Auszahlungsbedingungen für den Treuhänder dazu führen, dass nur eine Pflicht des Käufers zur bedingungsfreien Zahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto übrig bleibt, aber ohne Regelung, unter welchen Bedingungen der Treuhänder Auszahlungen vornehmen kann, werden die Anforderungen des § 7 BTVG für die Sicherung des Erwerbers nicht erfüllt.

    Eine Klausel, wonach die Käuferseite zur Kenntnis nimmt, dass die vorstehenden Baufortschritte dem Ratenplan gem § 10 Abs 2 Z 2 BTVG (Ratenplan B) entsprechen, die einzelnen Baufortschritte aber nicht zwingend notwendig den chronologischen Ablauf der Bauleistungen darstellen und daher nicht obligat die Reihenfolge der Fälligkeit der Auszahlung spiegeln und wonach die Verkäuferseite berechtigt ist, die umschriebenen Baufortschritte in der zeitlichen Abfolge der Errichtung jeweils auszutauschen, widerspricht bei kundenfeindlichster Lesart § 10 BTVG.

    Eine Klausel, wonach die auf dem Treuhand-Anderkonto anreifenden Zinsen, soweit sie über die Kontoführungsspesen hinausgehen, zur Gänze der Verkäuferseite, auf deren Kosten und Rechnung das Treuhandkonto geführt wird, gebühren, verstößt gegen § 879 Abs 3 ABGB.

    Eine Klausel, wonach bei einer Veränderung der Fläche des Kaufgegenstandes von mehr als +/- 3 % vom Rohbaumaß von beiden Vertragsteilen die Anpassung der Höhe der Herstellungskosten, nicht jedoch für den Preis des Grundanteils, verlangt werden kann und wonach sich die Fläche des Kaufgegenstandes iS dieser Bestimmung aus der Nutzfläche nach WEG zuzüglich 5 % der Fläche eines allfälligen Gartenanteils, 10 % einer allfälligen befestigten Fläche im EG, 20 % eines allfälligen Balkons oder hochgelegen Terrasse sowie 30 % eines allfälligen Kellers ergibt, ist unzulässig.

    Eine Klausel, wonach als spätester Termin der Übergabe des Kaufgegenstandes nach § 4 Abs 1 Z 5 BTVG vorbehaltlich der Auswirkungen durch Krieg, Katastrophen und höhere Gewalt zum 31.12.2022, 23:59 Uhr vereinbart wird, verstößt gegen § 879 Abs 1 ABGB iVm § 4 Abs 1 Z 5 BTVG, gegen § 879 Abs 3 ABGB und widerspricht dem Transparenzgebot von § 6 Abs 3 KSchG.

    Eine Klausel, wonach die Verkäuferseite berechtigt ist, die letzte Kaufpreisrate iHv 2 % durch eine abstrakte Zahlungsgarantie zu Gunsten der Käuferseite jederzeit abzulösen und wonach diese Garantie die Käuferseite berechtigt, anstelle der Kaufpreisrate die Garantiesumme zur Befriedigung der Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüche von der Bank abzurufen und entsprechend zu verwenden und wonach die Käuferseite von dieser Garantie Gebrauch machen darf, sofern den Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzverpflichtungen seitens der Verkäuferseite trotz schriftlicher Aufforderung der Käuferseite unter angemessener Fristsetzung von zumindest 30 Tagen nicht behoben wird und wonach die Inanspruchnahme der Garantie mit jenem Betrag begrenzt ist, der zur Befriedigung der gerechtfertigten Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der Käuferseite notwendig ist und die für den Fall, dass die Käuferseite die Garantie in einem seine Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüche übersteigenden Ausmaß in Anspruch nimmt, vorsieht, dass die Käuferseite zur Rückzahlung des übersteigenden Betrages an die Verkäuferseite Zug um Zug gegen Ausstellung einer dieser Höhe entsprechenden weiteren abstrakten Zahlungsgarantie verpflichtet ist und wonach die Kosten dieser weiteren Zahlungsgarantie die Käuferseite zu tragen hat, ist unzulässig.

  • Zurückbehaltungsrecht bei Ratenplan im Bereich des BTVG

    S. 31 - 33, Rechtsprechung

    Das Zurückbehaltungsrecht nach § 1052 ABGB steht auch hinsichtlich allfälliger, zum Übergabezeitpunkt noch nicht bezahlter früherer/weiterer Baufortschrittsraten zu, da zum Zeitpunkt der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstands an den Erwerber die Gewährleistung und Zurückbehaltungsregeln des ABGB die Beurteilungskriterien des BTVG hinsichtlich eines Mangels „überlagern“, somit ab dem Übergabezeitpunkt jedenfalls das Gewährleistungsrecht gem ABGB zur Anwendung kommt und beim Verbrauchervertrag Einschränkungen des Gewährleistungsrechts des Verbrauchers gem § 9 KSchG unzulässig sind.

  • Auftragsrechtlicher Herausgabeanspruch eines Maklers, der mit Anbotslegung beauftragt wurde

    S. 33 - 35, Rechtsprechung

    Wurde ein Makler nach Vermittlung einer Immobilie zusätzlich mit einer Anbotslegung beauftragt, führt eine auftragsrechtliche Pflichtverletzung des Maklers unmittelbar zur Anwendung des auftragsrechtlichen Herausgabeanspruchs nach § 1009 ABGB.

    Dem steht der argumentierte abschließende Regelungscharakter der Bestimmungen des § 3 Abs 4 und § 5 Abs 2 MaklerG bereits deshalb nicht entgegen, weil sich der Anspruch aus dem Auftragsverhältnis ableitet.

  • Zur Zulässigkeit des Rechtswegs bei Räumungskosten

    S. 35 - 39, Rechtsprechung

    Im Zuge der Räumungsexekution angefallene Räumungskosten sind gem § 349 iVm § 74 EO ausschließlich im Exekutionsverfahren geltend zu machen. Insofern besteht die Unzulässigkeit des Rechtswegs.

    Für eine nach Vollzug der zwangsweisen Räumung erfolgte Entrümpelung sind die Kosten nicht nach § 74 EO zuzusprechen. Die nicht ordnungsgemäße Rückgabe des Objekts durch den Verpflichteten kann allerdings Schadenersatzansprüche des betreibenden Gläubigers nach § 1111 ABGB auslösen, die nicht im Exekutionsverfahren, sondern im Rechtsweg geltend zu machen sind.

  • Übertragung einer Liegenschaft gegen Rente

    S. 39 - 43, Rechtsprechung

    Christian Lenneis

    Wird ein Wirtschaftsgut gegen eine Rente übertragen, welche als angemessene Gegenleistung angesehen werden kann, liegt eine Gegenleistungsrente vor. Wird hingegen ein Wirtschaftsgut gegen eine Rente übertragen, die nicht als angemessene Gegenleistung qualifiziert werden kann, muss von einer freiwilligen Zuwendung bzw einer Unterhaltsrente iSd § 20 Abs 1 Z 4 EStG 1988 ausgegangen werden. In Bezug auf Renten, die nicht aus Anlass der Übertragung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteils vereinbart werden, gilt diese Beurteilung auch für die Rechtslage des EStG 1988 idF BGBl I 106/1999.

  • Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit bei der Gebäudevermietung

    S. 43 - 43, Rechtsprechung

    Als maßgebliches Unterscheidungskriterium zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit hat der Gerichtshof in seiner Rsp stets die Frage angesehen, ob, in welcher Richtung und in welchem Ausmaß die Tätigkeit des Vermieters über die bloße Überlassung des Bestandgegenstandes hinausgeht, dabei aber daran festgehalten, dass die durch jede Art von Vermietung bedingte laufende Verwaltungsarbeit und die durch sie gleichfalls oft erforderliche Werbetätigkeit allein die Betätigung noch nicht zu einer gewerblichen macht, solange zur bloßen Vermietung nicht besondere, mit der Vermietung nicht im Regelfall oder stets verbundene Umstände hinzutreten, durch die eine weitere Tätigkeit des Vermieters, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgeht, bedingt wird. Adaptierungs- und Ausbauarbeiten an einem Gebäude, die seiner besseren Vermietbarkeit dienen sollen, sprengen auch dann noch nicht den Rahmen der Vermögensverwaltung, wenn sie beträchtliche Fremdmittel erfordern (Hinweis Erk 10.12.1997, 95/13/0115). Weder die Führung eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebes „zur Durchführung der Baumaßnahmen“ noch der Einsatz eines kaufmännisch geschulten Mitarbeiters noch das Führen kaufmännischer Bücher machen die ohne jegliche Nebenleistung erbrachte entgeltliche Raumüberlassung zu einer gewerblichen Betätigung.

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