Die Autoren behandeln in ihrem Beitrag den Anwendungsbereich sowie Sicherungspflicht und -ende nach dem BTVG bei der Miete mit vertraglicher Kaufoption im Lichte der sich aus der Rsp des OGH ergebenden „Gefahrenquellen“ einer solchen vertraglichen Vereinbarung.
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Inhalt der Ausgabe
S. 385 - 388, Aufsatz
Christian Prader / Raimund Pittl
Sicherungspflicht und Sicherungsende bei der Miete mit vertraglicher Kaufoption
S. 389 - 396, Aufsatz
Mathias Walch
Zum Austritt aus einem Revisionsverband – eine Erwiderung auf Rihs, wobl 2024, 333
Der Verfasser hat Ende 2023 in einem Beitrag zu aktuellen Fragen des WGG auch den Wechsel einer gemeinnützigen Bauvereinigung zu einem anderen Revisionsverband behandelt. In einem Beitrag in der letzten WGG-Schwerpunktausgabe der wobl kommt nun Rihs zu gegenteiligen Ergebnissen. Die vorliegende Erwiderung weist in gebotener Kürze nach, dass die Argumente von Rihs einer kritischen Prüfung nicht standhalten.
S. 397 - 398, Veranstaltungsberichte
Marco Scharmer / Viola Hoti
IWD – Praxisprobleme bei Stapelparkanlagen, insbesondere im Wohnungseigentum
S. 399 - 401, Rechtsprechung
Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst auch Heizungsleitungen und Heizkörper
Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2a MRG ist aus teleologischen Gründen weit auszulegen. Sie erfasst daher alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage. Auch die Heizungsleitungen und Heizkörper sind von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst.
Wird im Zuge der Errichtung einer Heizungsanlage die Zurverfügungstellung der Wohnung des Mieters mit Versorgung über die zentrale Heizungsanlage vereinbart, aber eine Vereinbarung über die Bezahlung eines höheren Mietzinses nicht geschlossen, sondern der Zugang des Mieters zur zentralen Heizungsanlage ohne Beteiligung an den Kosten des Betriebs vereinbart, ist die Auffassung, die Versorgung der Wohnung über die zentrale Heizungsanlage sei Inhalt des Mietvertrags geworden und durch den bisherigen Mietzins abgegolten, keine Fehlbeurteilung. Geht man im vorliegenden Fall von einer Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 3 MRG betreffend die Zentrale-Gasheizungsanlage aus, findet dies somit Deckung in den erörterten Rechtsprechungsgrundsätzen.
S. 403 - 405, Rechtsprechung
Lauf der Präklusivfrist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Vereinbarung über den Untermietzins
Haben Hauptmieter und Untermieter zwei aufeinanderfolgende Untermietverträge abgeschlossen, die für sich genommen jeweils eine zulässige Befristung auf drei Jahre enthielten, und soll das zweite Untermietverhältnis vor Ablauf der Befristung des ersten Untermietvertrags beginnen, liegt ein (stillschweigender) Konsens darüber vor, dass das erste befristete Untermietverhältnis vorzeitig aufgelöst wird. Die Mindestfrist des § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird nicht unterschritten.
Die (teilweise) Unwirksamkeit einer Vereinbarung über den Untermietzins ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre (§ 26 Abs 4 Satz 3 MRG).
S. 405 - 406, Rechtsprechung
Eigenbedarf des Untervermieters aufgrund einer Unternehmensexpansion als Kündigungsgrund
Die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit der geplanten Expansion eines Unternehmens kann nicht im Kündigungsstreit beurteilt werden. Plant der Untervermieter eine solche Expansion ernsthaft und dient diese nicht nur dazu, den Untermieter loszuwerden, bildet der dadurch herbeigeführte Bedarf am untervermieteten Bestandobjekt einen Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 2 Z 12 MRG. Eine Interessenabwägung hat dabei nicht zu erfolgen.
Es bildet keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung, wenn die WE-Begründung an einem Objekt verweigert wird, das im WE-Vertrag als „Geschäft Fernwärme top 5“ bezeichnet ist und das aufgrund des erstinstanzlichen Vorbringens in Verbindung mit den vorgelegten Urkunden als (gewöhnliche) Heizungsanlage und damit als notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft iSd § 2 Abs 4 WEG zu qualifizieren ist.
Jeder Mit- und Wohnungseigentümer hat das Recht, von jedem anderen Miteigentümer die Beseitigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen, die Wiederherstellung des früheren Zustands und die künftige Unterlassung derartiger Eingriffe zu verlangen. Die mangelnde Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers kann nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden. Im Streitverfahren über einen solchen Wiederherstellungs- und Unterlassungsanspruch ist nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die Eigenmacht, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. Der Streitrichter nimmt anders als im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG keine Interessensabwägung vor, sondern prüft nur die verbotene Eigenmacht des Ändernden.
S. 407 - 412, Rechtsprechung
Clara Hochleitner-Wanner
Keine Haftung des Verwalters bei deckungsgleichem Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft
Die Behebung von Feuchtigkeitsschäden infolge Wassereintritts gehört zur Erhaltung der Liegenschaft und ist daher von der Duldungsverpflichtung iSd § 16 Abs 7 WEG 2002 umfasst. Leitet der Wohnungseigentümer seinen Ersatzanspruch zwar nicht unmittelbar aus der (mangelhaften) Vornahme des zu duldenden Eingriffs ab, sondern aus der angeblich schuldhaften Verzögerung des Abschlusses der Erhaltungsarbeiten, ist diese unterlassene Fertigstellung der Arbeiten jedoch nicht anders zu beurteilen als deren mangelhafte Ausführung. Daher ist der Wohnungseigentümer mit dem geltend gemachten Anspruch auf Ersatz des Mietzinsentgangs schon deshalb nicht in den Schutzbereich des fremden Verwaltungsvertrags einbezogen, weil ihm ein deckungsgleicher Ersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft nach § 16 Abs 7 WEG 2002 zustünde.
S. 412 - 414, Rechtsprechung
Eva Maria Hausmann
Fehlende Gewerbeberechtigung führt nicht zu Gesetzwidrigkeit des Bestellungsbeschlusses des Verwalters
Das Fehlen einer allenfalls erforderlichen Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter (§ 94 Z 35 GewO 1994) ist kein Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung iSd § 24 Abs 6 WEG.
Es sind keine teleologischen Gründe ersichtlich, die es rechtfertigen, die Eigentümergemeinschaft, die selbst diesen Normen nicht unterworfen ist, zur Berücksichtigung der gewerberechtlichen Vorgaben zu verpflichten, indem man die Zulässigkeit der Bestellung einer Person zum Verwalter und/oder die Aufrechterhaltung der Bestellung an deren Erfüllung knüpft.
S. 414 - 415, Rechtsprechung
Keine nachträgliche Begründung eines Superädifikats durch Kaufvertrag oder gerichtliche Versteigerung
Durch einen späteren Kaufvertrag oder eine nachträgliche gerichtliche Versteigerung über die unzweifelhaft in Belassungsabsicht errichteten Gebäude kann kein Superädifikat an den bereits Bestandteil des Grundstücks gewordenen Bauwerken mehr begründet werden.
S. 415 - 415, Rechtsprechung
Vornahme von Umbaumaßnahmen durch künftigen Mieter kein unwiderlegbares Indiz für Abschluss eines Mietvertrages
Der Umstand, dass ein (zukünftiger) Mieter im Hinblick auf einen erwarteten Abschluss eines Mietvertrags schon mit Umbaumaßnahmen im Objekt beginnt und ein Vermieter dies duldet, zieht nicht zwingend den Schluss nach sich, es müsse schon in jedem Fall ein Mietvertrag abgeschlossen worden sein.
Aus den BK-Abrechnungen 2016 bis 2020 sind für jedes Jahr die einzelnen Positionen mit Beträgen, die Gesamtkosten, die Gesamtfläche und die Flächen des Mieters und der sich daraus ergebende Anteil der Gesamtkosten ersichtlich. Das genügt nach der jüngeren Rsp für eine ordnungsgemäße Zusammenstellung und formelle Vollständigkeit der Abrechnung in einem – wie hier – vom MRG nicht näher determinierten, sondern der Parteienvereinbarung obliegenden Bereich.
S. 421 - 422, Rechtsprechung
Keine Vorsteuerberichtigung bei geänderter rechtlicher Beurteilung eines unveränderten Sachverhalts
Die Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs 10 und 11 UStG 1994 dient nicht der Korrektur fehlerhafter Entscheidungen betreffend die ursprüngliche Vorsteuerabzugsberechtigung, die aufgrund rechtskräftiger Veranlagung verfahrensrechtlich unabänderlich geworden sind und hinsichtlich derer gerade keine Änderung der für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse eingetreten ist (vgl VwGH 18.12.2017, Ra 2016/15/0084).
S. 422 - 425, Rechtsprechung
Christian Lenneis
Nachweisobliegenheit des Vorsteuerabzug beantragenden Steuerpflichtigen
Der Vorsteuerabzug ist zu versagen, wenn der wahre Lieferer der betreffenden Gegenstände oder der wahre Erbringer der betreffenden Dienstleistungen nicht namhaft gemacht worden ist, sofern unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände und trotz der von dem Steuerpflichtigen vorgelegten Informationen die für die Prüfung, ob dieser Lieferer bzw Leistungserbringer Steuerpflichtiger war, erforderlichen Angaben fehlen (vgl EuGH 9.12.2021, C-154/20, Kemwater ProChemie s. r. o., Rn 41; 11.11.2021, Ferimet, C-281/20, Rn 44, 55). Damit kommt es aber auf einen allfälligen guten Glauben des Steuerpflichtigen nicht mehr an (vgl nochmals EuGH 9.12.2021, C-154/20, Kemwater ProChemie s. r. o., Rn 42).
S. 425 - 428, Rechtsprechung
Hedwig Bavenek-Weber
Keine Befreiung von Hotelpachtverträgen von der Bestandvertragsgebühr
1. Nur Verträge über die „Miete“ von Wohnräumen sind befreit, nicht aber die „Pacht“.
2. Ist die sachliche Bestimmung des Bestandobjekts (ein zu errichtendes Hotelgebäude bestehend aus Gästezimmern, Restaurant, Bar, Cafeteria, Lobby und Kfz-Stellplätzen) die Hotellerie bzw Beherbergung, dh eine gewerbliche Dienstleistung, liegt kein Vertrag über die Miete von „Wohnräumen“ vor.
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