Gebäudeversicherer sind Eigentümern von Bestandobjekten häufig zur Deckung von Schäden verpflichtet, die deren Bestandnehmer verursachten. Zur Hereinbringung ihrer Vermögensnachteile trachten Gebäudeversicherer in weiterer Folge danach, sich an schadenstiftenden Bestandnehmern zu regressieren (§ 67 Abs 1 Satz 1 VersVG). Oftmals enthalten Gebäudeversicherungsverträge jedoch ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen, die Regressbefugnisse leistungspflichtiger Gebäudeversicherer erheblichen Beschränkungen unterwerfen, um schadenstiftende Bestandnehmer vor ruinösen Ersatzpflichten zu schützen. Mit der Fremdversicherung und dem Regressverzicht existieren zwei Rechtsinstitute, die Ursachen für solche Regressschranken des Gebäudeversicherers sein können. Ihrer Systematisierung dient dieser Beitrag. Ferner will die vorliegende Untersuchung aufzeigen, dass versicherungsvertragliche Befreiungen schadenstiftender Bestandnehmer von Regressansprüchen des Gebäudeversicherers im wirtschaftlichen Interesse aller bestandgebenden Versicherungsnehmer liegen. Ökonomische Schlussbetrachtungen streiten schließlich für die Auffassung, dass sich Regressverzichtsvereinbarungen hierfür besser als Mitversicherungen eignen.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 436 - 437, Veranstaltungsberichte
IWD – Von der Präsenz- zur virtuellen Eigentümerversammlung: Sachstand und Perspektiven in Österreich und Deutschland
Die Auslegung, wonach es bei den Wortfolgen „Überprüfung der Gläser der Kuppel auf sicheren Sitz“, „vor dem Einbau der neuen Fenster kann eine Bauteiltrocknung im Bereich der Fensteröffnungen notwendig werden; die Notwendigkeit ist vor dem Einbau der Fenster festzustellen“ sowie „vor dem Einbau der abgehängten Decke im Bad kann eine Bauteiltrocknung notwendig werden; die Notwendigkeit ist vor dem Einbau festzustellen“ um eine bautechnische Selbstverständlichkeit gehe, im Zusammenhang mit dem aufgetragenen Einbau neuer Teile bautechnisch zu untersuchen, ob davon betroffene Gebäudeteile Schäden aufweisen, die vor der Durchführung der explizit aufgetragenen Erneuerungsarbeiten behoben werden müssen, ist nicht korrekturbedürftig.
Übernimmt der Mieter von der zuvor im Bestandobjekt tätigen GmbH, die Taschen, Schuhe, Textilien und Parfums verkauft hat, nur Regale und vereinbaren der Mieter und die nun im Geschäftslokal tätige GmbH eine Betriebspflicht erst viele Monate nach dem Geschäftsbeginn der nun im Bestandobjekt tätigen GmbH, entspricht es den in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung bereits aufgestellten Grundsätzen, davon auszugehen, dass mangels Beistellung von Betriebsmitteln, Kundenstock, Warenlager oder einer Gewerbeberechtigung keine Übergabe eines lebenden Unternehmens des Mieters an die nun einen CBD-Shop betreibende GmbH vorliegt.
S. 439 - 440, Rechtsprechung
Bohren dreier Löcher und Verkleidung einer Gartenmauer ist keine genehmigungsbedürftige Änderung
Die Auffassung, eine zur Abtrennung von als Zubehör gewidmeten Hausgärten errichtete Gartenmauer, in der eine (Haupt-)Wasserleitung verläuft, sei ein allgemeiner Teil, was eine ausschließliche Nutzungsbefugnis ausschließt, ist nicht korrekturbedürftig.
Die Auffassung, dass sowohl beim Bohren dreier Löcher als auch bei der bloßen Verkleidung der dem Hausgarten eines Wohnungseigentümers zugewandten Mauerseite keine genehmigungsbedürftige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG vorliegt, bildet keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung.
S. 440 - 441, Rechtsprechung
Auflösung des Verwaltungsvertrags wegen grober Verletzung der Verwalterpflichten
Einen Hausverwalter trifft die zentrale Verpflichtung, Meldungen über Wassereintritte in eine Wohnung zumindest einer Überprüfung zu unterziehen. Selbst wenn Wasserschäden nicht von allgemeinen Teilen der Liegenschaft ausgehen sollten, wäre die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem WE-Objekt eine vom Verwalter iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu erledigende ordentliche Verwaltungsmaßnahme. Selbst wenn der Wassereintritt allenfalls (auch) durch eigenmächtige Umbauarbeiten des Wohnungseigentümers in seinem Objekt verursacht wurde, entbindet dies den Verwalter nicht davon, mehrfachen Hinweisen auf Wasserschäden nachzugehen und deren Ursachen zu klären. Die Unterlassung gerade im Zusammenhang mit dem für jeden Wohnungseigentümer besonders sensiblen Thema des Wassereintritts in ein Objekt kann – unter Berücksichtigung der festgestellten Gesprächsabbrüche und/oder mangelnden Erreichbarkeit – als derart grobe Pflichtverletzung angesehen werden, dass von einer Zerstörung der Vertrauensbasis ausgegangen werden darf.
Eine Entscheidung nach § 36 Abs 2 WEG ist zwar präjudiziell für ein Verfahren über die Klage auf Ausschluss eines Wohnungseigentümers aus der Eigentümergemeinschaft, weil über das darauf gerichtete Begehren erst entschieden werden kann, wenn rechtskräftig feststeht, welche Zahlungen der beklagte Wohnungseigentümer zu leisten hat. Sie erfolgt aber in Beschlussform, sodass sich die Zulässigkeit des RevRek nach § 528 ZPO richtet. Der gegen den bestätigenden Beschluss des RekursG gerichtete ao RevRek ist gem § 528 Abs 2 Z 2 ZPO als unzulässig zurückzuweisen.
S. 442 - 444, Rechtsprechung
Abgrenzung von selbständigem Gebäude und bloßem Gebäudeteil beim Baurecht anhand des vertraglichen Konsenses
Ob der Baurechtsvertrag mit § 1 Abs 3 BauRG vereinbar ist, muss vorliegend aufbauend auf dem Inhalt des baurechtsvertraglichen Konsenses und der bautechnischen Selbständigkeit der vereinbarungsgemäß geplanten Dachdecker-Werkstatt geklärt werden.
S. 444 - 448, Rechtsprechung
Baurecht an einem Zubau zu einem Austraghaus; Verstoß gegen § 1 Abs 3 Sbg BGG kein Hindernis für Baurechtsbegründung
§ 1 Abs 3 Salzburger Bebauungsgrundlagengesetz (Sbg BGG) untersagt nach seinem klaren Wortlaut lediglich die Teilung bzw Vereinigung von Grundstücken sowie die Ab- und Zuschreibung von Grundstücksteilen, nicht aber auch die Einräumung eines Baurechts auf einem (wenn auch gesetzwidrig) geteilten und ab- bzw zugeschriebenen Grundstücksteil. Schon aus diesem Grund ist die behauptete Nichtigkeit des Baurechtsvertrags zu verneinen.
Gem § 1 Abs 3 BauRG ist die Beschränkung des Baurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insb ein Stockwerk, unzulässig. Es muss sich beim Gegenstand des Baurechts also um ein selbständiges Gebäude handeln und nicht bloß um einen durch die Verbindung mit einem bestehenden Gebäude entstandenen Gebäudeteil. Während die Bestellung des Baurechts an einem horizontalen Teil des Gebäudes jedenfalls ausgeschlossen ist, kann an einem vertikal geteilten Trennstück eines Gebäudes ein Baurecht durchaus begründet werden, sofern dieser Gebäudeteil ein selbständiges Gebäude darstellt. Bei vertikaler Trennung steht also die bauliche Verbindung der Gebäudeteile – sofern die landesgesetzlichen Bauvorschriften eingehalten werden – der Bestellung eines Baurechts grundsätzlich nicht zwingend entgegen. Das gilt auch für einen Zubau zu einem Austraghaus.
S. 448 - 451, Rechtsprechung
Unwirksamkeit einer Schiedsgutachterklausel zwischen Bauträger und Verbraucher zur Feststellung von Mängeln
Die in einem Kaufvertrag zwischen einem Bauträger und einem Verbraucher vereinbarte Verpflichtung zur Durchführung eines Schiedsgutachterverfahrens zwecks Feststellung von Mängeln schränkt im Hinblick auf die fehlenden prozessualen Mitwirkungsrechte des Käufers im Schiedsgutachterverfahren bei gleichzeitig weitgehender Bindung an das Ergebnis dieses Gutachtens im darauf folgenden Gerichtsverfahren die Gewährleistungsansprüche des Verbrauchers iSd § 9 Abs 1 KSchG unzulässig ein. Daher ist eine derartige Klausel im Verhältnis zwischen Unternehmern und Verbrauchern unwirksam.
Ein entgeltlicher Optionsvertrag, der auf den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum gerichtet ist, ist ein Bauträgervertrag iSd § 2 Abs 1 BTVG. Das Optionsentgelt ist nach § 7 Abs 1 BTVG zu sichern. Nach § 14 BTVG kann der Erwerber alle Leistungen, die er (oder der Treuhänder für ihn) entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes erbracht hat, zurückfordern.
S. 456 - 458, Rechtsprechung
Anbieten von Abmahnungen bei Besitzstörungen als Verstoß gegen den anwaltlichen Vertretungsvorbehalt
Ungeachtet des mit der gegenständlichen Konstruktion verbundenen Umstands, dass gegenüber den störenden Dritten formal nicht als Vertreter der Kunden aufgetreten wird, liegt im Anlassfall ein Eingriff in das Vertretungsmonopol der RA vor, weil der Dienstleistungserbringer seine Kunden außergerichtlich dahingehend unterstützt, dass deren verletzte Rechte durchgesetzt werden. Es wird damit eine traditionellerweise von RA ausgeübte Tätigkeit angeboten. Würde man eine solche „verdeckte Parteienvertretung“ vom Vorbehalt ausnehmen, würde dies gegen die ratio legis des § 8 RAO sprechen.
S. 458 - 461, Rechtsprechung
Schaden durch Liegenschaftserwerb vom Schutzzweck behördlicher Auskunftspflicht erfasst
Sowohl der im Erwerb der Liegenschaft selbst gelegene Schaden des Käufers (Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Liegenschaft) als auch die angemessenen und zweckmäßigen Kosten der Durchsetzung seines Rückzahlungsanspruchs gegen den Verkäufer sind vom Schutzzweck der Aufklärungspflicht umfasst.
Das Argument, die Pflicht der Behörde zur Erteilung einer richtigen und vollständigen Auskunft bezwecke keinen Schutz vor dem Ausfall einer im Vertrauen darauf erworbenen Forderung gegen einen Dritten, überzeugt nicht. Damit würde übergangen werden, dass der Käufer den ihm unmittelbar durch das Fehlverhalten der Organe der Behörde entstandenen Vermögensschaden sowie den zu dessen Abwehr erforderlichen Rettungsaufwand geltend macht und nicht etwa einen daraus abgeleiteten mittelbaren Folgeschaden aufgrund der weitgehenden Vermögenslosigkeit des Verkäufers.
Wenn die Rev (...) moniert, dass die LiebhabereiVO im Bereich der USt unionsrechtswidrig wäre, ist auf die stRsp des VwGH zu verweisen, wonach die österreichische Regelung aus unionsrechtlicher Sicht ihre Deckung in Art 13 Teil B Buchstabe b der Sechsten MwSt-Richtlinie (nunmehr Art 135 MwStSystRL) findet, wobei die innerstaatliche Regelung betreffend die in Rede stehende Vermietung von Wohnraum (keine USt-Pflicht, kein Vorsteuerabzug) in richtlinienkonformer Interpretation als Steuerbefreiung unter Vorsteuerausschluss zu verstehen ist (vgl VwGH 30.4.2015, Ra 2014/15/0015; 26.4.2012, 2011/15/0175; 16.2.2006, 2004/14/0082, mwN).
S. 462 - 463, Rechtsprechung
Übertragung einer Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses
Der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung muss nicht entgegenstehen, dass die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird. Dies gilt entsprechend für den Fall der Einstellung einer Vermietung. Die Behörde kann allerdings in der Regel keine Kenntnis davon haben, ob der Steuerpflichtige geplant hat, die Vermietung unbegrenzt (bzw zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses) fortzusetzen, oder ob er die Vermietung für einen zeitlich begrenzten Zeitraum geplant hat. Daher wird es, wenn der Steuerpflichtige die Vermietung tatsächlich einstellt, an ihm gelegen sein, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insb durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat (vgl VwGH 27.8.2020, Ra 2019/13/0036).
S. 463 - 464, Rechtsprechung
Zeitpunkt eines Antrags auf Besteuerung nach vereinbarten Entgelten
Ein Antrag für die Berechnung der Steuer nach vereinbarten Entgelten muss vor Beginn des Veranlagungszeitraums, spätestens aber bei Abgabe (Erstellung) der ersten Voranmeldung für diesen Veranlagungszeitraum gestellt werden.
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