Rezente OGH-Entscheidungen haben Wertsicherungsabreden auf den Prüfstand des Verbraucherrechts und des AGB-Rechts gestellt und eine breite Diskussion in der Fachliteratur entzündet. Der Beitrag versucht, die rechtliche Analyse von Wertsicherungsabreden voranzubringen, indem er solche Vertragsklauseln dekonstruiert, also ihre Bauelemente und Stellschrauben freilegt.
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- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
Rezente Entwicklungen in der Rsp des OGH zur mietrechtlichen Klauselkontrolle in Verbandsverfahren in Verbindung mit der mittlerweile wohl gefestigten Rsp des EuGH zu den Rechtsfolgen der Verwendung von missbräuchlichen Klauseln durch Unternehmer haben in der Rechtswissenschaft und in der Immobilienwirtschaft die Sorge entstehen lassen, dass womöglich hunderttausende Mietverträge schon ab initio keinerlei (wirksame) Wertsicherungsvereinbarung aufweisen; dies va mit den Konsequenzen, dass einerseits die in den letzten Jahren und Jahrzehnten von den Vermietern geltend gemachten Wertsicherungserhöhungen von den Mietern kondiziert werden könnten und andererseits (auch) pro futuro lediglich jener Mietzins vereinnahmt werden darf, der seinerzeit nominell vereinbart wurde. Diese Sorge ist ernst zu nehmen und hätte eigentlich den Gesetzgeber zum Handeln veranlassen sollen. Da eine derartige legistische Intervention allerdings zumindest bislang unterblieben ist, werden im Folgenden, und zwar in Weiterführung und Vertiefung von im Schrifttum insoweit schon vorzufindenden Ansätzen, zusätzliche Argumente aufgezeigt, die zur Begründung dafür ins Treffen geführt werden könnten, dass und warum es schon de lege lata nicht angezeigt erscheint, tatsächlich von der befürchteten (Gesamt-)Nichtigkeit einer großen Anzahl von mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarungen auszugehen.
Ein Erhöhungsbegehren des Vermieters, das dieser auf einen nicht vereinbarten Index und damit auch auf unrichtige Termine stützt, ist nach der höchstgerichtlichen Rsp und der Lit wirkungslos und muss daher vom Mieter nicht beachtet werden. Wegen Unbeachtlichkeit der neuen Mietzinsvorschreibung konnte demnach keine Präklusion nach § 16 Abs 8 iVm 9 MRG dadurch eintreten, dass der Mieter gegen diese nicht innerhalb von drei Jahren vorgegangen war.
S. 495 - 496, Rechtsprechung
Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex ist sachlich gerechtfertigt
Eine Wertsicherung nach dem VPI entspricht va bei längerer Vertragslaufzeit dem legitimen Bedürfnis des Vermieters, den Mietzins an die Geldentwertung anzupassen, um damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren.
Eine Wertsicherung des Mietzinses nach der Entwicklung des Baukostenindex bildet weder die konkrete Kostenentwicklung unternehmerischer Vermieter noch die durchschnittliche Marktentwicklung annäherungsweise ab und ist deshalb unzulässig.
Eine Klausel, wonach die Wertbeständigkeit des vereinbarten Mietzinses sowie der hinterlegten Kaution vereinbart wird, die Wertsicherung derzeit nach dem von der Bundesanstalt Statistik Österreich monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2015 (VPI 2015) erfolgt, Ausgangsbasis für diese Wertsicherung die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl ist, Indexschwankungen bis einschließlich 3 % unberücksichtigt bleiben und dieser Spielraum bei jedem Überschreiten nach oben oder unten auf eine Dezimalstelle neu zu berechnen ist, wobei stets die erste außerhalb des jeweiligen Spielraums gelegene Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung des Mietzinses als auch des neuen Spielraums zu bilden hat, verstößt gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.
Eine Klausel, wonach die E-Geräte (E-Herd, Dunstabzug, Geschirrspüler, Kühl-Gefrierkombination) bei Beendigung des Mietverhältnisses in funktionsfähigem Zustand an den Vermieter zu übergeben sind, allfällige Reparaturen zu Lasten des Mieters gehen, der Mieter zur Kenntnis nimmt, dass eventuell in der Wohnung befindliche Jalousien selbst zu warten und zu reparieren sind und der Vermieter für den Zustand und die Funktionstüchtigkeit der Jalousien keine Haftung übernimmt, ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.
Eine Klausel, wonach der Mieter hinsichtlich allfälliger von ihm vorgenommener Investitionen auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gem § 1097 iVm § 1037 ABGB verzichtet und ihm sohin kein Anspruch auf Ersatz für nützlichen Aufwand zum überwiegenden Vorteil des Vermieters zusteht, sofern nicht im Einzelfall Anderes zwischen den Vertragspartnern vereinbart wird, ist zulässig.
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