Heft 2, April 2018, Band 21

Das Land Salzburg hat in Sachen Raumordnungsgesetzgebung schon mehrmals eine Vorreiterrolle eingenommen. Mit dem ROG 1956 schuf es nicht nur das erste derartige Gesetz in Österreich, sondern bemühte sich auch, die im Zusammenhang durchaus strittigen verfassungsrechtlichen Vorfragen einer Klärung zuzuführen. Mit der Novelle LGBl 82/2017 des Salzburger Raumordnungsgesetzes betritt das Land Salzburg wiederum verfassungsrechtliches Neuland. Im Zentrum steht dabei die Befristung von Baulandneuwidmungen. Darüber hinaus kommt es aber auch zu weitreichenden Neuerungen betreffend die Landes- und Regionalplanung, die Verwendung von Wohnungen als Zweitwohnungen und für touristische Beherbergungen, die Vertragsraumordnung, die Zulässigkeit von Handelsgroßbetrieben, die Raumordnungsverfahren sowie die abgabenrechtliche Behandlung von unbebaut gebliebenen Baulandgrundstücken. Im folgenden ersten Teil der Abhandlung soll die Baulandbefristung näher vorgestellt und verfassungsrechtlich beleuchtet werden. Im zweiten Teil folgt eine überblicksmäßige Darstellung der weiteren wesentlichen Inhalte der Novelle.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Bei Gefahr im Verzug hat die Baubehörde die Räumung eines Gebäudes mittels unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt anzuordnen.

Durch den Totalabbruch eines Gebäudes geht der Baukonsens unter und wird die Ausweisung als „erhaltenswertes Gebäude“ gegenstandslos.

Die Widmung „Geb“ (erhaltenswertes Gebäude im Grünland) bezieht sich nur auf das Gebäude selbst, nicht jedoch auf die umliegende Fläche.

Die Aufzählung des § 27 Abs 3 lit c tir BauO 2011 enthält eine planwidrige Lücke.

Widerspricht ein Bauvorhaben dem § 54 Abs 5 tir ROG 2006 (iVm § 118 Abs 3 tir BauO 2011), weil der erforderliche Bebauungsplan fehlt, ist das Bauansuchen in analoger Anwendung des § 27 Abs 3 lit c tir BauO 2011 abzuweisen.

Bei Vorliegen von Wohnungseigentum als Sonderform des Miteigentums können im Falle allfälliger konsenswidriger Nutzungen ausschließlich die jeweiligen Wohnungseigentümer, denen auch das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht zukommt, verwaltungsstrafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

Bei der Beurteilung, ob ein bestimmtes Bauelement das „gegebene oder beabsichtigte Orts-, Straßen- und Landschaftsbild“ stört, ist nicht vorrangig ausschlaggebend, ob ein solches für ein bestimmtes Gebiet typisch oder atypisch, üblich oder unüblich ist, sondern der konkrete optische Eindruck im Einzelfall.

Die bloße Wiedergabe eines Sachverständigengutachtens und sonstiger Stellungnahmen in einer mündlichen Verhandlung stellt keine ausreichende Begründung der Entscheidung eines LVwG dar.

Erst in Aussicht stehende gesetzliche Änderungen (hier: Verbot von Werbeanlagen auf Dächern durch das BauTG 2015) können nicht als Versagungsgrund herangezogen werden.

Die Verpflichtung der Nachbarn zur Duldung der Inanspruchnahme von Teilen ihrer Liegenschaft kann auch eine geringfügige Verbreiterung und Befestigung eines (hier: das Baugrundstück aufschließenden) Dienstbarkeitsweges umfassen.

Ein zivilrechtlicher Dienstbarkeitsvertrag steht der baurechtlichen Bewilligung einer Inanspruchnahme der fremden Liegenschaft nicht entgegen.

Das gesetzliche geforderte Bemühen um ein privatrechtliches Einvernehmen muss kein konkretes Entschädigungsangebot enthalten.

Der Rückübereignungsanspruch nach Art 5 StGG ist kein höchstpersönlicher Anspruch, sondern kann auf den Rechtsnachfolger übergehen.

Die Anhebung der akustischen Ist-Situation im „Wohngebiet“ um 3 dB (hier: durch Errichtung einer Pizzeria mit 12 Sitzplätzen) stellt eine „wesentliche Beeinträchtigung der Wohnqualität“ dar.

Unter dem Begriff „in diesem Gebiet“ ist das jeweilige Wohngebiet im raumordnungsrechtlichen Sinn zu verstehen, also jenes Gebiet, das zusammenhängend als Wohngebiet gewidmet ist.

Eine „wesentliche Beeinträchtigung der Wohnqualität“ darf schon beim nächstgelegenen Nachbargrundstück nicht auftreten.

Bei der Bewilligung einer Ausnahme vom Bebauungsplan müssen neben den sonstigen Zielsetzungen im Sinn des § 35 Abs 2 vlbg RPlG insbesondere die Zielsetzungen des Bebauungsplanes hinreichend Beachtung finden.

Die unterschiedlichen verfahrensrechtlichen Bestimmungen zur Änderung des Bebauungsplanes und zur Erlassung einer Ausnahmebewilligung sind sachlich gerechtfertigt.

Eine juristische Person kann schon begrifflich eine Wohnung nicht zu Ferienzwecken nutzen.

Ein zur Vertretung nach außen berufenes Organ einer GmbH kann daher nicht verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich gemacht werden, dass „er selbst oder Familienangehörige“ die Wohnung in rechtswidriger Weise zu Ferienzwecken genutzt hätten.

Durch die Überschreitung der hinteren Baufluchtlinie in der gesamten Breite des Bauplatzes auf eine Tiefe von 11,40 m wird die Zielrichtung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes (hier: Freihaltung der Grundfläche jenseits der Baufluchtlinie von oberirdischer Bebauung) unterlaufen.

Daran ändert sich auch nichts, wenn jenseits der Baufluchtlinie Begrünungsmaßnahmen auf dem geplanten oberirdischen Bauwerk gesetzt werden.

Erfolgte anstatt der gesetzlich vorgesehenen in-natura-Grundabtretung eine vertraglich vereinbarte Geldleistung, ist dieser Fall – aus gleichheitsrechtlichen Gründen – bei der Rückübereignung dennoch so zu behandeln, als hätte eine unentgeltliche in-natura-Abtretung stattgefunden. Die Bestimmungen über die Rückübereignung einer in natura unentgeltlich abgetretenen Grundfläche sind daher sinngemäß der Sache nach vollinhaltlich heranzuziehen.

Im Fall, dass ein Schmutzwasserkanal unterhalb einer im Eigentum der Stadt Wien stehenden und als öffentliches Gut ausgewiesenen Verkehrsfläche verlegt werden kann, besteht keine Ausnahme von der Einmündungsverpflichtung.

Die Änderung der Widmung eines Gebäudes von einer Beherbergungsstätte bzw einem Heim in ein Wohngebäude ist als „Umbau“ zu qualifizieren.

Da rechtskräftige Widerrufsbewilligungen durch die (Bau-) Techniknovelle 2007 nicht in definitive Bewilligungen umgewandelt worden sind, können diese weiterhin von der Baubehörde auf Antrag des Nachbarn widerrufen werden.

Die Einreihung stellt gegenüber einem Begehren auf Hinterlegung nicht bloß ein Minus, sondern ein Aliud dar, wenn die Partei bewusst die Urkundenhinterlegung anstrebt, obwohl diese wegen eines originären Erwerbs eines Superädifikats nicht möglich ist. Eine an sich mögliche, aber nicht angestrebte Einreihung kann daher nicht bewilligt werden.

Die Fälligkeit des Werklohns kann nur solange hinausgeschoben werden, als ein Verbesserungsanspruch besteht und die Verbesserung im Interesse des Bestellers liegt. Fällt dieses Interesse weg, besteht kein Bedürfnis nach Gewährung eines gänzlichen Leistungsverweigerungsrechts mehr.

Allein durch den Erwerb von Liegenschaftsanteilen von einem früheren Alleineigentümer oder Miteigentümer, der die Stellung eines Wohnungseigentumsorganisators gehabt hat, wird der Übergang von Pflichten eines Wohnungseigentumsorganisators nicht bewirkt.

Die statische Bodensanierung einer gemieteten (nicht ausschließlichen) Betriebsliegenschaft durch ein Handelsunternehmen kann ein unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft sein.

Zwischen dem Auftraggeber eines Generalunternehmers und dessen Subunternehmer entsteht in der Regel kein unmittelbares Rechtsverhältnis. Daraus folgt aber noch nicht, dass nicht auch der Besteller im Schutzbereich des Subunternehmensvertrags mit dem Generalunternehmer und dem Subunternehmer steht.

Bei der Auslegung des Begriffs „Deckungsrücklass“ kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Je nach Parteienvereinbarung kann der Begriff und damit der Umfang der Garantie enger oder weiter verstanden werden.

Entscheidend für den Umfang des Eigentumserwerbes an einer Liegenschaft ist nicht die Grundbuchsmappe, sondern der Wille der Parteien, somit, in welchem Umfang das verkaufte Grundstück tatsächlich übergeben wurde. Anderes gilt aber, wenn das Grundstück nach dem übereinstimmenden Parteiwillen, in dem aus der Grundbuchsmappe ersichtlichen Grenzen verkauft und übergeben werden soll.

Hat der Geschäftsherr seinem Auftraggeber für die Schlechterfüllung durch seinen Erfüllungsgehilfen einzustehen, kann er vom Erfüllungsgehilfen regelmäßig auch die von ihm aufgewendeten Prozesskosten nach den Grundsätzen des Schadenersatzrechts begehren. Die Prozesskosten sind eine kausale und adäquate Folge der Schlechterfüllung.

Überschreiten die aus der Sphäre des Werkbestellers herrührenden Verzögerungen das in erster Linie am Umfang der zu erbringenden Werkleistungen und an der wirtschaftlichen Leistungskraft des Werkunternehmers abzulesende zeitliche Maß des Üblichen, auf das sich jeder Werkunternehmer einzustellen hat, wird also der Zeitplan „über den Haufen geworfen“, gibt es keinen verbindlichen Fertigstellungstermin mehr und die Strafabrede geht ins Leere. Davon ist bei einer dem Werkbesteller zuzurechnenden mehr als zwei Monate verspäteten, für die Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins auch kausalen Planübergabe unter Bedachtnahme auf eine vereinbarte Bauzeit von knapp weniger als neun Monaten auszugehen. Der Werkunternehmer bleibt dennoch zur Leistung in angemessener Frist verhalten und haftet bei Verzug für den dem Werkbesteller tatsächlich eingetretenen Verzögerungsschaden.

Familiäre Verbindungen können dagegen sprechen, dass das Begehen oder Befahren einer Liegenschaft für dessen Eigentümer erkennbar in Ausübung eines Rechts geschieht und deshalb ein zur Ersitzung führender Rechtsbesitz vorliegt.

Eine (Grund-)Dienstbarkeit besteht nur dann, wenn sich die Duldung oder Unterlassung, zu der der Eigentümer der belasteten Liegenschaft verpflichtet ist, auf die Nutzung des Grundstückes selbst bezieht. Die vereinbarte Verpflichtung, in einem künftigen baubehördlichen Verfahren über die Bebauung des Nachbargrundstücks jegliche Einwendungen, Rechtsbehelfe und Rechtsmittel hinsichtlich der Unterschreitung der gesetzlich geregelten Mindestabstände zu unterlassen, beschränkt – ebenso wie die Verpflichtung zur Duldung des Heranbauens – die unmittelbare Nutzung des belasteten Grundstücks nicht. Eine einverleibungsfähige Dienstbarkeit liegt somit nicht vor.

Ein auf einem Betonsockel ruhender Zaun ist mangels selbständiger Bedeutung kein Gebäude im Sinn des § 418 ABGB. Sofern er mit einer Garage verbunden ist, sich aber ohne größeren wirtschaftlichen Aufwand von dieser trennen lässt, ist auch von keinem unselbständigen Bestandteil der Garage auszugehen. Der Eigentumserwerb nach § 418 ABGB umfasst nicht nur die durch eine Garage verbaute Fläche im streng technischen Sinn, sondern auch die zur deren bestimmungsgemäßen Benutzung unentbehrlichen Flächen.

Gerichte sind an rechtskräftige Bescheide der Verwaltungsbehörden gebunden, auch wenn diese Verfügungen unvollständig oder fehlerhaft sein sollten, zB weil die als Grundlage der Baubewilligung vorzulegenden Planunterlagen in Bezug auf die Darstellung des Daches unrichtig waren. Eine inhaltliche Überprüfung der auf den unrichtigen Planunterlagen gestützten rechtskräftigen Baubewilligung in baurechtlicher Hinsicht ist dem Zivilgericht verwehrt. Sofern die Baumaßnahmen entsprechend dem Einreichplan durchführbar sind, können sie auch keinen gesetzwidrigen Zustand herbeiführen, den die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen hätten.

Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit eines Maklers und dem Vertragsabschluss liegt nicht vor, wenn die ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen gescheitert sind, der Makler den Abbruch der Vermittlungstätigkeit ausdrücklich erklärt hat und es erst eineinhalb Jahre später zu einem Vertragsabschluss kommt, der alleine auf die Initiative des Käufers zurückgeht.

Durch das Bestehen einer Fernwärmeübergabestation in einer Eigentumswohnung ergibt sich keine besondere Gefahrensituation, die den Eintritt eines Schadens (Wasseraustritt) kalkulierbar macht, die aber für eine analoge Anwendung der nachbarrechtlichen Haftung für Wasserschäden an der Nachbarwohnung gemäß § 364a analog ABGB erforderlich ist.

Ist die Gemeinde als Bewilligungswerberin einer Dolensperre Wasserberechtigte und Regulierungsunternehmerin im Sinn des WRG, ist sie gemäß § 50 Abs 1 iVm Abs 6 WRG verpflichtet, den Bau einschließlich der dazugehörigen Wasseransammlungen und sonstigen Vorrichtungen in dem der Bewilligung entsprechenden Zustand zu halten um die Verletzung öffentlicher Interessen oder fremder Rechte hintanzuhalten. Eine Instandhaltungspflicht der öffentlichen Hand als Eigentümerin der Dolensperre neben der Konsensinhaberin würde gemäß § 50 Abs 6 2. Satz WRG nur dann bestehen, wenn keine rechtsgültigen Verpflichtungen anderer – wie hier aber der Gemeinde – bestehen.

Sachschäden durch Niederschlags- oder Schmelzwasser sind nicht versichert, wenn sie durch Öffnungen im Dach infolge von Umbauten, Anbauten, Neubauten bzw Reparaturarbeiten sowie durch offene Dachfenster oder Türen entstehen. Eine Dachöffnung im Sinn der Versicherungsbedingungen besteht auch bei provisorischer Spannung einer Abdeckplane, die während der Zeit des Umbaus Beeinträchtigungen durch Sturm und Wasser verhindern soll.

Für die Frage der Antragslegitimation einer auszuscheidenden Bieterin ist von Relevanz, ob auch alle anderen Angebote auszuscheiden gewesen wären.

Nach Zuschlagserteilung kann das Nichtigerklärungsverfahren auf Antrag als Feststellungsverfahren weitergeführt werden.

Die zu wahrende Rechtssicherheit erfordert nicht, bei Absehen von der Nichtigerklärung des Vertrages auch von der Verhängung einer Geldbuße abzusehen.

Werden entgegen den Kalkulationsvorschriften Kosten umgelagert, ist das Angebot auszuscheiden.