Das sbg ROG 2009 hat die örtliche Raumplanung neu strukturiert. Die Planungsaufgaben der Gemeinde müssen auf der Ebene des Räumlichen Entwicklungskonzepts (REK) konzentriert werden, Flächenwidmungs- und Bebauungspläne dienen nur der bedarfsorientierten Umsetzung der im REK getroffenen Planungsentscheidungen. Vor dem Inkrafttreten des sbg ROG 2009 erstellte REK galten zunächst fort und konnten auch noch nach den Bestimmungen des sbg ROG 1998 geändert werden. Spätestens bis zum 31.12.2015 mussten „alte“ REK jedoch an die neuen Vorgaben des sbg ROG 2009 inhaltlich angepasst werden. Die meisten Gemeinden blieben allerdings säumig. Aus diesem Grunde wurden die Übergangsbestimmungen nochmals novelliert und die Änderung der REK nach den Bestimmungen des sbg ROG 1998 über den 31.12.2015 hinaus ermöglicht, allerdings nur in eng beschränktem Rahmen. Voraussetzung ist, dass entweder bestimmte Verfahrensschritte zur Gesamtanpassung des REK bereits gesetzt worden sind oder aber an der Änderung ein „besonders wichtiges öffentliches Interesse“ besteht. Der Frage, was unter Letzterem zu verstehen ist, soll im Folgenden unter Bezugnahme auf ein aktuelles Fallbeispiel betreffend die Erweiterung eines Betriebsgebietes nachgegangen werden.
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- 1613-7612
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Inhalt der Ausgabe
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S. 45 - 51, Aufsatz
Karim Giese -
S. 52 - 57, Grundlagen und Praxis des Baurechts
Wolfgang Kleewein / Peter KastnerAufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.
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Ein Baumhaus stellt keine Kinderspielplatzeinrichtung dar und ist daher nicht vom Geltungsbereich des bgld BauG 1997 ausgenommen.
Ein Baumhaus ist als „Bauwerk“ zu qualifizieren.
Ein der Flächenwidmung (hier: „Gl – landwirtschaftlich genutzte Grünfläche“) widersprechendes Baumhaus kann nicht als bewilligungsfreie „geringfügige“ Baumaßnahme im Sinn des § 16 bgld BauG 1997 qualifiziert werden.
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Ein Pavillon und ein Schwimmbecken stellen keine vom Anwendungsbereich des bgld BauG 1997 ausgenommene, „der Gartengestaltung dienende“ Bauvorhaben dar.
Sowohl bei einem Pavillon (hier: Holzunterstand mit einer Größe von 4 m x 4 m) als auch einem in den Boden eingelassenen Schwimmbecken handelt es sich um „Bauwerke“.
Widersprechen Baumaßnahmen dem Flächenwidmungsplan (hier: „Gl – landwirtschaftlich genutzte Grünfläche“), können sie nicht als bewilligungsfreie „geringfügige“ Baumaßnahmen qualifiziert werden.
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Der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks hat das Betreten bzw die Benutzung seiner Grundstücke (hier: zum Zwecke der Instandhaltung eines Gebäudes) „nach vorhergehender rechtzeitiger Verständigung“ zu dulden.
Zur „vorhergehenden rechtzeitigen Verständigung“ ist der Bauführende verpflichtet; eine Verständigungspflicht durch die Baubehörde besteht nicht.
Die Verständigung muss nicht an den Verpflichteten persönlich, sondern kann auch an eine Rechtsanwaltskanzlei erfolgen, wenn am Tag der Verständigung (noch) ein aufrechtes Vertretungsverhältnis mit dem Duldungsverpflichteten (§ 10 AVG) besteht.
Auf die Zustimmung des Duldungsverpflichteten zum in einer Verständigung bekanntgegebenen Termin der baulichen Maßnahmen kommt es nicht an.
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S. 61 - 61, Rechtsprechung
Das Vorbringen eines Nachbarn, dass es durch das Bauvorhaben zu „technischen Emissionen“ komme, ist zu unkonkret und stellt deshalb keine zulässige Einwendung dar.
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S. 61 - 62, Rechtsprechung
Im „Bauland-Betriebsgebiet“ sind Betriebe, die einen Immissionsschutz beanspruchen, generell unzulässig.
Die Errichtung eines Hotels ist auch im „Bauland-Betriebsgebiet emissionsarm“ unzulässig.
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Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem WEG 2002 zum Abgabenschuldner bestimmt wird, ist Sache des materiellen Abgabengesetzgebers.
Als Adressat der Vorschreibung einer Ergänzungsabgabe zur Aufschließungsabgabe kommen gemäß § 39 Abs 1 und 3 nö BauO 2014 nur die (Grundstücks-)Eigentümer in Betracht; das sind – im Fall von Wohnungseigentum – die einzelnen Wohnungseigentümer als Miteigentümer der Liegenschaft, nicht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft.
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Das sbg BauTG unterscheidet bei der für das Fußbodeniveau maßgeblichen Hochwasserkote nicht zwischen oberirdischen Hochwässern und Grundhochwässern.
Der im Salzburger Geographischen Informationssystem (SAGIS) abgebildete HGW-Wert stellt Grundwasserspiegellagen dar, die jedenfalls erreicht werden können.
Da ein HGW-100-Grundwasserhochstandwert nur bei einer zumindest 50 Jahre langen dauerregistrierenden Grundwasserbeobachtung ermittelt werden könnte, empfiehlt der hydrographische Landesdienst idR einen Zuschlag von 50 bis 100 cm zu den tendenziellen Grundwasserhochständen gemäß der Datenbasis des SAGIS.
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Alleine der Umstand, dass ein Grundstück zu einem Flugplatz im Sinn des LFG gehört, schließt noch nicht die Anwendbarkeit der nö BauO 2014 und damit das Vorliegen eines Bauplatzes im Sinn des § 11 nö BauO 2014 aus.
In der Folge kommt auch für Grundstücke, die luftfahrtrechtlich zu einem Flugplatz gehören, die Vorschreibung einer Ergänzungsabgabe gemäß § 39 nö BauO 2014 in Betracht.
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S. 64 - 64, Rechtsprechung
Eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestabstandes zur Bauplatzgrenze gilt nicht für eine geänderte Ausführung eines Baues (hier: Stiegenhausturm in Betonbauweise anstatt einem begrünten Streckmetallgitter), die möglicherweise die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte berühren kann.
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Flächenwidmungspläne sind grundsätzlich im Sinn der Bedeutung der festgelegten Widmung nach den im Zeitpunkt ihrer Erlassung geltenden Rechtsvorschriften auszulegen.
Ein Flächenwidmungsplan, der rechtswidrigerweise nicht an eine neue Rechtslage angepasst worden ist (hier: betreffend die Flächenwidmung „Dorfgebiet“), ist trotz Verstreichens der Anpassungsfrist weiterhin im Bauverfahren anzuwenden.
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An Balkongeländern angebrachte Absturzsicherungen gehören zu den Außenflächen (Außenhaut) eines im Wohnungseigentum stehenden Gebäudes.
Die Adressaten eines baupolizeilichen Beseitigungsauftrages sind daher alle Miteigentümer der baulichen Anlage.
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Der Umweltanwalt kann im Bauverfahren keine naturschutzfachlichen Aspekte des stmk NSchG geltend machen.
Auch die Bestimmung des § 43 Abs 5 stmk BauG 1995, nach der bauliche Anlagen im Bauland nicht den Festlegungen einer für den Bauplatz geltenden Verordnung der Landesregierung über die Erklärung zu einem Landschaftsschutzgebiet widersprechen dürfen, enthält keinerlei Anhaltspunkte, dass dem Umweltanwalt Parteistellung hinsichtlich dieses naturschutzfachlichen Teils zukommen soll.
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S. 67 - 67, Rechtsprechung
Bei einer nicht den Regelungen des tir StraßenG unterliegenden Privatstraße existiert kein Straßenverwalter, der im Bauverfahren Einwendungen erheben könnte.
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S. 67 - 68, Rechtsprechung
Die Art der Verwendung des Heus nach der Lagerung (zB Verfütterung im Heimbetrieb, Verkauf, Überlassung an Jäger) hat für die Qualifikation der baulichen Anlage als vom Anwendungsbereich der tir BauO 2018 ausgenomme Heupille keine Bedeutung.
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S. 68 - 70, Rechtsprechung
Ein (hier: 50,10 m langes, 12,30 m breites und 5,95 m hohes) mit Folie überspanntes Bauvorhaben, das weder ein Zusammenschieben noch ein Entfernen der Folie vorsieht, ist kein „Folientunnel für eine saisonale Verwendung“ im Sinn des § 2 Abs 18 tir BauO 2018.
Für die Qualifikation einer baulichen Anlage als „Folientunnel“ ist der (technische) Tunnelbegriff ausschlaggebend. Dieses Kriterium wird nicht erfüllt, wenn das Bauvorhaben – anstatt eines Segment- bzw Halbkreisbogens – ein „Satteldach“ aufweist.
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S. 68 - 68, Rechtsprechung
Die Umschreibung des Beginnes der angelasteten Tatzeit mit den Worten „seit ca dem Jahre 2017“ wird dem Konkretisierungsgebot nicht gerecht.
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Die Regelungen des § 16 Abs 4 vlbg RPlG 1996 über die Bewilligungspflicht von Freizeitwohnsitzen widersprechen weder der unionsrechtlichen Kapitalverkehrsfreiheit noch dem allgemeinen Diskriminierungsverbot.
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S. 71 - 71, Rechtsprechung
Bei einer baulichen Kombination aus Pergola und Markise (hier: auf mehreren Stützen ausrollbare Dachvorrichtung) handelt es sich um ein (im Vorgarten nicht erlaubtes) Flugdach.
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S. 72 - 74, Rechtsprechung
Die Vorgabe des zweiten Satzes des § 81 Abs 6 wr BauO (idF LGBl 25/2014) hinsichtlich der Einhaltung bestimmter Proportionen und Maßstäbe stellt kein Begriffsmerkmal einer Dachgaube dar.
§ 81 Abs 6 wr BauO (idF LGBl 25/2014), wonach Dachgauben in ihren Ausmaßen und ihrem Abstand voneinander den Proportionen der Fenster der Hauptgeschosse sowie dem Maßstab des Gebäudes entsprechen müssen, begründet kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht.
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S. 74 - 75, Rechtsprechung
Auf die vorspringenden Gebäudeteile eines Erkers, die lediglich „über“ und nicht „auf“ dem gärtnerisch auszugestaltenden Liegenschaftsteil projektiert sind, kommt die Bestimmung des § 79 Abs 6 wr BauO nicht zur Anwendung.
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S. 75 - 75, Rechtsprechung
Unter einer „Pergola“ (= Rankgerüst) ist ein nicht überdeckter Laubengang in einer Gartenanlage zu verstehen, wobei die auf Stützen liegenden Unterzüge ein Gebälk tragen, das von Pflanzen umrankt ist.
Nur ein Gerüst, das für das „Ranken“ von Pflanzen erforderlich ist, kann somit als Pergola gelten.
Enthält eine Konstruktion aber einen „Wandteil“, so ist schon aus diesem Grund das Vorliegen einer Pergola zu verneinen.
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S. 75 - 76, Rechtsprechung
Der Sachverständige hat, wenn seine Tätigkeit aus seinem Verschulden unvollendet blieb, keinen, sonst nur einen Anspruch auf die seiner unvollendeten Tätigkeit entsprechende Gebühr.
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Soweit es auf das Wissen des Geschäftsherrn ankommt, wird ihm das Wissen des Wissensvertreters als eigenes zugerechnet, sodass die an sein Wissen geknüpften Rechtsfolgen – etwa die Auslösung einer Erkundigungspflicht – zum Nachteil des Geschäftsherrn eintreten können. Das Wissen sowohl des Amtsleiters als auch des Hausleiters sind einer Gemeinde/dem Gemeindeverband zuzurechnen.
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Der Umstand, dass das emittierende und das beeinträchtigte Wohnungseigentumsobjekt Teil derselben Liegenschaft sind, steht der (analogen) Anwendung des § 364a ABGB nicht entgegen.
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S. 78 - 78, Rechtsprechung
Bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne spezifische Vereinbarung und Verbücherung unmittelbar durch den Übertragungsakt eine (außerbücherliche) Dienstbarkeit. Es wird angenommen, dass der mittels des Übertragungsakts tatsächlich geschaffene Zustand der Natur einer Dienstbarkeit entspricht und die Dienstbarkeit somit unmittelbar durch den Übertragungsakt entsteht, weil im Zweifel anzunehmen ist, dass ein bestehender Zustand aufrecht bleiben und demnach die Eigentümerbefugnis als Grunddienstbarkeit fortbestehen soll.
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S. 78 - 79, Rechtsprechung
Der Verhandlungsgehilfe ist in Bezug auf den Abschluss eines Vertrags Erfüllungsgehilfe des Geschäftsherrn.
Ein Bote unterscheidet sich von einem Machthaber dadurch, dass er keinen eigenständigen rechtsgeschäftlichen Willen bildet, sondern eine Übermittlungsfunktion in Bezug auf fremde Willenserklärungen ausübt.
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S. 79 - 80, Rechtsprechung
Bei einem geringfügigen Grenzüberbau kann der Schikaneeinwand des Bauführers berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Grundnachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt, und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt.
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Zu den für den Vertrag typischen wesentlichen Hauptleistungspflichten treten in aller Regel Nebenleistungspflichten, welche die Vorbereitung und reibungslose Abwicklung der Hauptleistung ermöglichen sollen. Eine besonders wichtige Gruppe dieser Nebenleistungspflichten bilden die Schutz- und Sorgfaltspflichten. Die Vertragspartner haben ihre Erfüllungshandlungen so zu setzen, dass der andere Teil weder an seiner Person noch an seinen Gütern geschädigt wird.
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S. 81 - 82, Rechtsprechung
Wird durch das Aufstellen eines Hindernisses (Eisenstange) die Ausübung eines ungemessenen Fahrtrechts dadurch erschwert, dass der Berechtigte nur durch mehrmaliges Reversieren auf sein Grundstück zufahren kann, liegt darin eine erhebliche Beeinträchtigung der Dienstbarkeit, die der Berechtigte nicht dulden muss.
Das gilt auch dann, wenn der Bereich, in dem das Hindernis vom Servitutsverpflichteten aufgestellt wurde, erst befahren werden kann, seitdem der Servitutsberechtigte einen auf seinem eigenen Grund befindlichen Baum, der dies bisher verhindert hatte, beseitigt hat.
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S. 82 - 82, Rechtsprechung
Verkauft der Käufer einer mit Baumängeln behafteten Liegenschaft diese weiter und steht die Gefahr, dass er von seinen Käufern wegen der Baumängel belangt wird, unmittelbar bevor, so liegt in der schriftlichen Haftungserklärung seines Verkäufers, ihn hinsichtlich aller aus dem bevorstehenden Prozess erwachsenden Schäden schad- und klaglos zu halten, kein Schenkungsversprechen, welches der Formvorschrift des § 1 Abs 1 lit d NotAktsG unterworfen wäre. Der Grund der Haftungserklärung liegt in der Abwendung drohender Regressansprüche seines Käufers gegen ihn, weshalb es an der für eine Schenkung erforderlichen Freigiebigkeit mangelt.
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S. 82 - 83, Rechtsprechung
Werden Grundstücke im Gefahrenzonenplan in der 100-jährlichen Hochwassergefahrenzone als rot-gelb schraffierter Funktionsbereich ausgewiesen, so manifestieren sich damit nur natürliche Gegebenheiten, es ergeben sich daraus insbesondere keine Nutzungsbeschränkungen hinsichtlich der ausgewiesenen Grundstücke.
Ausübungsbeschränkungen der betroffenen Grundeigentümer ergeben sich erst mit der Umsetzung der Gefahrenzonenpläne durch das Raumordnungsrecht der Länder bzw durch eine entsprechende Widmung der Grundstücke im Flächenwidmungsplan.
Eine nur befürchtete Widmung von Grundstücken als Vorbehaltsfläche-Hochwasserrückhaltebecken nach dem einschlägigen ROG kann mangels tatsächlichen Eingriffs in das Eigentumsrecht noch keine raumordnungsrechtlich bewirkte Entschädigungspflicht nach der Sonderopfertheorie nach sich ziehen.
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S. 82 - 82, Rechtsprechung
Ein schriftlicher Übergabsvertrag ohne Notariatsakt, mit dem die Übergabe einer landwirtschaftlichen Liegenschaft samt Vierkanthof ohne entsprechende Gegenleistung vereinbart wurde, führt nur dann zum Eigentumserwerb, wenn eine wirkliche Übergabe vor, bei oder nach Vertragsschluss stattgefunden hat, wodurch das ursprünglich formungültige Rechtsgeschäft geheilt wird.
Die wirkliche Übergabe kann auch mittels Besitzauflassung durch Einräumung von Mitgewahrsam erfolgen, wodurch dem Geschenknehmer faktisch das alleinige Verfügen über die Sache ermöglicht wird.
Hat der Übernehmer ohne Widerspruch des Übergebers Gebäudeteile abgerissen und neue Gebäude, sowie eine Heizungs- und Wasserversorgungseinrichtung errichtet, Nebengebäude saniert, ein Grundstück als Ersatzaufforstungsfläche abgegeben und landwirtschaftlich genutzte Grundstücke verpachtet, so liegt darin eine Übergabe durch Besitzauflassung sowie eine nachträgliche wirkliche Übergabe, die dem Übergeber, die Konsequenz seines Vertrages vor Augen führte, trotzdem er sich im Übergabsvertrag ein lebenslängliches, unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht an einer von mehreren Wohnungen im Vierkanthof samt Keller-, Dachboden-, Garten- und Garagenbenützung vorbehalten hat.
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S. 83 - 84, Rechtsprechung
Barbara Egglmeier-SchmolkeAufgrund des dispositiven Charakters der §§ 918 ff ABGB können die Parteien die Setzung einer Nachfrist für einen gültigen Rücktritt als nicht erforderlich vereinbaren.
Da die Rücktrittserklärung eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist, kann eine Rücktrittserklärung ohne Nachfristsetzung aber nur wirksam werden, wenn der Schuldner im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung noch im Verzug ist.
Ist die für die Kaufliegenschaft geschuldete Summe bereits vor Zugang der Rücktrittserklärung wie vereinbart auf dem Treuhandkonto eingegangen, so ist der Rücktritt unwirksam.
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S. 84 - 85, Rechtsprechung
Der Baustellenkoordinator haftet den auf der Baustelle eingesetzten Arbeitnehmern für Pflichtwidrigkeiten nach dem BauKG vertraglich nach dem Koordinationsvertrag und muss daher für von ihm eingesetzte Gehilfen nach § 1313a einstehen.
Im Hinblick auf seine Überwachungspflichten gemäß § 5 BauKG ist eine laufende Kontrolle der Sicherheitsvorkehrungen rund um die Uhr nicht erforderlich, die Intervalle der Baustellenbesuche müssen aber eine effektive Gefahrenverhütung ermöglichen.
Der Baustellenkoordinator muss auf Veränderungen auf der Baustelle und bei Baustelleneinrichtungen reagieren und nachprüfen, ob die Arbeitnehmerschutzvorschriften eingehalten werden.
Hat er auf die Ankündigung des bevorstehenden Durchbruchs von als Absturzsicherung dienenden Wandpaneelen 14 Tage lang nicht reagiert, weder bei der örtlichen Bauaufsicht nachgefragt noch das betroffene Areal auf der Baustelle besichtigt, so liegt darin ein Verstoß gegen § 5 BauKG.
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S. 85 - 85, Rechtsprechung
Die Kostendeckung stellt einen (wenn auch nicht allein ausschlaggebenden) Umstand dar, der in die Prüfung miteinzubeziehen ist, ob ein seriöser Unternehmer die angebotenen Leistungen zu den angebotenen Preisen erbringen kann.
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Im nicht offenen Verfahren ohne Bekanntmachung dürfen ungeachtet des Rotationsprinzips und der Beteiligung kleiner und mittlerer Unternehmer nur geeignete Unternehmer zur Angebotsabgabe aufgefordert werden.
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S. 86 - 87, Rechtsprechung
Bei einer Direktvergabe ist (nur) die Wahl des Vergabeverfahrens als nach außen in Erscheinung tretende Entscheidung gesondert anfechtbar. Ob ein Vergabeverstoß im Nachprüfungsverfahren hätte geltend gemacht werden können, richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Verfahrens.
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S. 87 - 87, Rechtsprechung
Die Revision ist unzulässig, wenn das angefochtene Erkenntnis auf einer tragfähigen Alternativbegründung beruht und dieser keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zugrunde liegt.
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S. 88 - 90, Neues Baurecht
D. Jahnel / K. Giese
