Heft 3, April 2025, Band 38

Inhalt der Ausgabe

• Die Privilegierung von „Balkon- und Terrassenkraftwerken“ im Wohnungseigentum – eine sinnvolle Maßnahme?

  S. 91 - 99, Aufsatz

  Bastian Egger / Raimund Pittl

  Mit Wirkung vom 1.9.2024 wurden „Photovoltaikanlagen am Balkon oder an der Terrasse zur Versorgung des Wohnungseigentumsobjekts“ in den Katalog der privilegierten Änderungen nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG aufgenommen. Sofern es sich dabei um „steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlagen“ handelt, greift auch die Zustimmungsfiktion des § 16 Abs 5. Im Beitrag werden die vom Gesetzgeber verwendeten Begriffe „am Balkon oder an der Terrasse“ und „zur Versorgung des WE-Objekts“ näher analysiert. Zudem wird kritisch hinterfragt, inwieweit die Anbringung einer PV-Anlage am Balkon oder an der Terrasse eine energetisch effiziente Maßnahme darstellt und sich bereits daraus eine Verkehrsüblichkeit ohne Erwähnung der PV-Anlage in der Z 2 hätte ableiten lassen. Den Abschluss bildet eine Untersuchung der in Abs 5 normierten Tatbestandselemente „Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage“ und ihrer „Steckerfertigkeit“. Zudem wird beleuchtet, inwieweit sich mit der Erweiterung der privilegierten Maßnahmen des § 16 Abs 2 Z 2 und § 16 Abs 5 tatsächlich die Intention des Gesetzgebers, Klimaschutz effizient zu betreiben, verwirklichen lässt.

• Zum (vertraglichen) Herausgabeanspruch des Werkbestellers bei Abbestellungen

  S. 100 - 103, Aufsatz

  Christoph Kronthaler

  Bestellt der Werkbesteller das Werk ab (Pkt I.), so wird in der Lehre ganz überwiegend vertreten, dass der Werkunternehmer bereits angeschafftes Material herausgeben muss. Die Anrechnung einer „Ersparnis“ iSv § 1168 Satz 1 Halbsatz 2 ABGB hat in diesem Fall zu unterbleiben. Krejci/Böhler vertreten außerdem, dass der Werkunternehmer trotz Abbestellung verpflichtet bleibt, „jene Teile des Werks herauszugeben, die er bereits erstellt hat (zB Pläne)“. Kürzlich hat allerdings Kogler Bedenken gegen die hL angemeldet. Dieser Beitrag greift die Kritik Koglers kurz auf (Pkt II.) und geht der Frage nach, ob und inwieweit ihr Berechtigung zukommt (Pkt III.).

• IWD – Verfassungsrechtliche Anforderungen und Grenzen der Wohnbauförderung

  S. 104 - 106, Veranstaltungsberichte

  Tobias Tonini / Marco Scharmer

• Berücksichtigung einer Förderung bei der Berechnung des Deckungserfordernisses im Rahmen der vorläufigen Mietzinserhöhung

  S. 107 - 110, Rechtsprechung

  Michaela Schinnagl

  Die Berücksichtigung einer Förderung bei der Berechnung des Deckungserfordernisses im Rahmen der vorläufigen Mietzinserhöhung setzt nicht deren verbindliche Zusicherung voraus.

  Eine Dämmung des Dachs kann grundsätzlich eine Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG oder § 3 Abs 2 Z 5 MRG sein. Während es für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG eines Mangels iS einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit bzw Brauchbarkeit oder einer Schadensgeneigtheit bedarf, ist dies für die Anwendung des § 3 Abs 2 Z 5 MRG keine Voraussetzung. Die Anwendung der Z 5 erfordert aber eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und verlangt daher, dass die erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen.

• Zulässiges Rückdatieren von Befristungsklauseln ohne Verletzung der Mindestbefristungsdauer von drei Jahren

  S. 110 - 114, Rechtsprechung

  Tobias Tonini

  Im vorliegenden Fall entsprach die Vertragsdauer dem ausdrücklich erklärten Parteiwillen, insb dem eigenen Wunsch des Mieters und der bis dahin jahrelang geübten Vertragspraxis. Die Mindestvertragsdauer muss nicht unbedingt ab Unterzeichnung des Vertrags bestehen. Der Mieter weist an sich richtig darauf hin, dass nach dem Schutzzweck der mietvertraglichen Befristungsregelungen dem Mieter während der gesamten Mindestbefristungsdauer eine rechtlich geschützte Position an der Wohnung zukommen soll. Entscheidend ist aber, dass der Mieter durch eine Befristungsvereinbarung mit „Rückdatierung“ keiner Drucksituation ausgesetzt ist und keine Umgehung der Befristungsregelungen erfolgt. Derartiges liegt im Anlassfall nicht vor, weil der Mieter die Wohnung durchgehend bewohnte und die Einhaltung der Mindestdauer damit gewährleistet war. Worin für den Mieter eine Drucksituation bestanden haben soll, vermag er selbst nicht schlüssig zu erklären. Im Ergebnis ist daher ein auf ein Datum (nur) vor der Vertragserklärung des Vermieters „rückdatierter“ Befristungsbeginn zumindest dann unschädlich, wenn die auf die von ihm gewünschte Befristung abzielende Vertragserklärung des Mieters noch vor Fristbeginn erfolgt, der Mieter dabei nicht unter Druck steht und die Nutzung des Bestandobjekts während des gesamten Befristungszeitraums gesichert ist.

• Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Aufklärung über die Erfordernisse einer wirksamen Befristungsvereinbarung

  S. 114 - 117, Rechtsprechung

  Unabhängig davon, ob bei den Verlängerungsvereinbarungen 2016 wegen einer im Jahr 1994 unwirksam vereinbarten Befristung bereits ein Bestandverhältnis auf unbestimmte Zeit oder aber die ursprüngliche Befristung wirksam und das Bestandverhältnis zu diesem Zeitpunkt einmalig iSd § 29 Abs 3 lit b MRG um drei Jahre verlängert war, hätte nach § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG bzw § 29 Abs 4 letzter Satz MRG jedenfalls nur eine schriftliche Vereinbarung das Entstehen (oder Fortbestehen) eines als auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen oder erneuerten Mietverhältnisses verhindern können. Relevant für dieses Verfahren ist daher nur die Frage, ob die Mietvertragsparteien ausgehend von ihrem Kenntnisstand im Jahr 2016 eine wirksam befristete Verlängerungsvereinbarung abgeschlossen hätten, wäre der Vermieter vom RA ausreichend aufgeklärt worden. Zu berücksichtigen wird dabei sein, dass der RA nicht zu der damals selbst anwaltlich vertretenen Mieterin, sondern nur zum Vermieter in einem Vertragsverhältnis stand und daher auch nur ihm gegenüber zur Aufklärung verpflichtet war.

• Unterlassungsbegehren eines Wohnungseigentümers kann sich auch auf mehrere WE-Objekte beziehen

  S. 117 - 122, Rechtsprechung

  Thomas Klicka

  Das Unterlassungsbegehren des Wohnungseigentümers muss sich nicht auf einzelne WE-Objekte beziehen, er muss also nicht mehrere zwar gleichartige, aber selbständige Ansprüche kumulieren, vielmehr kann er einen Unterlassungsanspruch auf Basis einer Störungshandlung erheben und dem daraus abgeleiteten Unterlassungsgebot eine zulässige weite Fassung geben.

• Zur Prüfung der vorgeschriebenen Akontobeiträge im Streitverfahren

  S. 122 - 123, Rechtsprechung

  Ob überhaupt und ggf in welchem Ausmaß die vorgeschriebenen Akontobeiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten könnten, ist nicht im Streitverfahren über die Berechtigung der Vorschreibungen zu entscheiden, sondern der Prüfung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vorbehalten. Das gilt selbst für den Einwand vertragswidrig vorgeschriebener Bewirtschaftungskosten, sodass im Streitverfahren auch nicht zu prüfen ist, ob der Verwalter mit der konkreten Vorschreibung seine Kompetenzen allenfalls überschritten haben könnte.

• Begehren auf Überprüfung bereits erfolgter BK-Abrechnungen im Zeitraum der Selbstverwaltung: Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs

  S. 123 - 127, Rechtsprechung

  Die hier begehrte Überprüfung bereits erfolgter BK-Abrechnungen auf ihre Richtigkeit für den Zeitraum der Selbstverwaltung und die Verteilung der daraus ersichtlichen Aufwendungen und Lasten zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern hat im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 3 WEG 2002 iVm § 838a ABGB zu erfolgen.

• Zur Aktivlegitimation einzelner Wohnungseigentümer auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Dienstbarkeit

  S. 127 - 130, Rechtsprechung

  Johann Höllwerth

  Die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit von Mietverträgen und Nutzungsvorbehalten nach § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002 steht an sich jedem WE-Bewerber und späteren Wohnungseigentümer zu, sodass auch einzelne Wohnungseigentümer zur Klageführung selbst betreffend Vereinbarungen aktivlegitimiert sind, die auch für weitere Wohnungseigentümer gelten.

  Diese Rechtsprechungsgrundsätze sind aber dann nicht anzuwenden, wenn es bei der zu beseitigenden Vereinbarung um eine einverleibte Grunddienstbarkeit geht, zumal eine relative Nichtigkeit einer einverleibten Grunddienstbarkeit nur gegenüber einem von mehreren Anteilseignern materiell-rechtlich nicht in Betracht kommt.

• Ansatz fiktiver Anschaffungskosten

  S. 130 - 134, Rechtsprechung

  Christian Lenneis

  Nach dem Gesetzeswortlaut sind die fiktiven Anschaffungskosten dann anzusetzen, wenn das Grundstück erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet wird. Nach dem Gesetzeswortlaut bezieht sich der Umstand der erstmaligen Verwendung daher auf das Grundstück und nicht auf die Person. Für diese Auslegung sprechen zudem auch eine systematische, historische und teleologische Interpretation.

• Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft auf Grund und Boden sowie das Gebäude

  S. 134 - 137, Rechtsprechung

  Christian Lenneis

  Die Aufteilung des (Ver)Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft ist grundsätzlich nach der Methode des Sachwertverhältnisses vorzunehmen, wobei jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen ist (vgl etwa VwGH 16.9.2015, Ro 2014/13/0008, mwN).

  Die Differenzmethode, bei der nach Feststellung des Wertes von Grund und Boden der Gebäudewert als „Restgröße“ ermittelt wird, kann demgegenüber nur dann zu einem wirklichkeitsnahen Ergebnis führen, wenn der Wert von Grund und Boden (unter Berücksichtigung des wertbeeinflussenden Umstandes der Bebauung) unbedenklich festgestellt werden kann und überdies der tatsächliche gesamte Kaufpreis für die bebaute Liegenschaft weitestgehend ihrem Verkehrswert entspricht (vgl VwGH 19.12.2013, 2012/15/0033).

  Durch die angesprochene wechselseitige Wertbeeinflussung von Liegenschaft und Bebauung eignet sich die Sachwertmethode im Allgemeinen besser, um eine adäquate Aufteilung des (Ver)Kaufpreises und seine Zuordnung zur Steuerbefreiung des § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 vorzunehmen, weshalb ihr – wenn dem nicht Ermittlungshindernisse entgegen stehen – der Vorzug zu geben ist.