Immer häufiger verlangen Gemeinden vor der Änderung von Flächenwidmungsplänen oder der Erlassung von Bebauungsplänen den Abschluss von Raumordnungsverträgen. In diesen Verträgen müssen sich Grundeigentümer zu immer umfangreicheren Leistungen (zB Übernahme von Planungskosten, unentgeltliche Abtretung von Grundflächen, Errichtung und Erhaltung von Straßen, Gewinnbeteiligungen) verpflichten. Eine Novelle des B-VG und eine aktuelle Entscheidung des OGH stärken die Position der Gemeinden. Dieser Beitrag zeigt anhand von Beispielen aus der Praxis, mit welchen Forderungen die Gemeinden Grundeigentümer konfrontieren, und beantwortet die Frage, wo die (verfassungs-)rechtlichen Grenzen der Vertragsraumordnung liegen.
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Inhalt der Ausgabe
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S. 91 - 101, Aufsatz
Michael Trettenbrein / Julia Holzmann / Sandra Tauß-Grill / Georg Eisenberger -
S. 102 - 106, Aufsatz
Markus Haibel / Elisabeth GütlIm zweiten Teil dieses zweiteiligen Beitrags wird die Digitalisierung im Bauwesen und die damit einhergehende Entwicklung hin zur Bauumgebung 4.0 behandelt. Eine Vielzahl digitaler Technologien befindet sich bereits in anderen Industrien im Einsatz, die auch für die Baubranche von Relevanz sind. Als Beispiel einer digitalen Technologie wird der Einsatz von Drohnen auf der Baustelle beschrieben und dargestellt, welche rechtlichen Rahmenbedingungen hierbei zu beachten sind sowie welche im Zusammenhang mit Cybersecurity relevanten Aspekte es dazu gibt. Abschließend wird noch auf Fragen der Haftung bei einem Cyberangriff eingegangen.
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S. 107 - 107, Rechtsprechung
Aus dem Wortlaut des § 15 Abs 5 nö BauO 2014 kann nicht geschlossen werden, dass die Einholung eines „baurechtlichen“ Gutachtens nicht in Frage kommen würde.
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S. 107 - 108, Rechtsprechung
Die Errichtung einer Anlage zur Windmessung (hier: auf einem 112,5 m hohen Mast mit abgespannten Spannseilen in 3 Richtungen mit einer Länge von bis zu 80 m) ist weder bewilligungs- noch anzeigepflichtig.
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S. 108 - 108, Rechtsprechung
Eine freiwillig erfolgte Grundabtretung kann auch dann nicht auf der Grundlage des Art 5 StGG zurückgefordert werden, wenn der Zweck der Abtretung (hier: Errichtung eines Gehsteigs und einer Parkfläche) nicht erreicht wurde.
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S. 108 - 108, Rechtsprechung
Die Errichtung von Wärmepumpen ist vom Anwendungsbereich der oö BauO 1994 ausgenommen.
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S. 108 - 108, Rechtsprechung
Einer „Grundstücksgemeinschaft“ kommt keine Rechtspersönlichkeit zu.
Ein an eine nicht parteifähige „AI und AE Grundstücksgemeinschaft“ zugestellter Kollaudierungsbescheid geht ins Leere.
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S. 108 - 108, Rechtsprechung
Aus § 25 Abs 1 sbg BGG lässt sich – auch nicht in Verbindung mit Pkt 9.1.2. OIB-Richtlinie 3 – kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf Licht- bzw Sonneneinfall ableiten.
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S. 108 - 109, Rechtsprechung
Bei der amtswegigen Vorschreibung von anderen oder zusätzlichen Auflagen gemäß § 20 Abs 9 sbg BauPolG in Bezug auf Bauten für gewerbebehördlich genehmigungspflichtige Betriebsanlagen handelt es sich nicht um eine „Erteilung der Baubewilligung“ im Sinne des § 2 Z 2 lit b BauDelV, sondern um (hier: nicht an die BH übertragene) „weitere baupolizeiliche Angelegenheiten“ gem § 2 Z 3 lit a sublit aa BauDelV.
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S. 109 - 109, Rechtsprechung
Werden in einem Gebäude unzulässigerweise anderen Personen Wohnungen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlassen (§ 13a Abs 1 lit a 2. Fall tir ROG 2022) als auch solche selbst als Freizeitwohnsitz genutzt (§ 13a Abs 1 lit a 1. Fall tir ROG 2022), ist aufgrund desselben Schutzzweckes der beiden Straftatbestände eine Doppelbestrafung ausgeschlossen.
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S. 109 - 109, Rechtsprechung
Das Legalitätsprinzip geht dem Grundsatz von Treu und Glauben (hier: Vertrauen in die rechtmäßige Nutzung eines Freizeitwohnsitzes) vor.
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S. 109 - 111, Rechtsprechung
Die gewerbliche Kurzzeitvermietung an wechselnde Personen ist in einem (hier: am 15.12.1998 baurechtlich bewilligten) „Wochenendhaus“ unzulässig.
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S. 111 - 111, Rechtsprechung
Im Anmeldeverfahren über einen Freizeitwohnsitz gemäß § 17 Abs 1 lit a tir ROG 2011 war von der Baubehörde ausschließlich festzustellen, ob der Wohnsitz am 31.12.1993 nach den zu diesem Zeitpunkt geltenden „raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden“ ist.
Ein positiver Feststellungsbescheid, nach dem ein Gebäude als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf, vermag jedoch für konsenlos erfolgte Änderungen des Verwendungszweckes (hier: von Feldstadl zu Freizeitwohnsitz) keinen nachträglichen Baukonsens zu begründen.
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S. 111 - 112, Rechtsprechung
Die Errichtung einer Wärmepumpe fällt nicht in den Anwendungsbereich der tir BauO 2022.
Hinsichtlich der zulässigen Lärmentwicklung von Wärmepumpen sind die Vorgaben des tir Gas-, Heizungs- und KlimaanlagenG 2013 zu beachten.
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S. 112 - 112, Rechtsprechung
In Fällen, in denen die Baubehörde (oder das LVwG) den Totalabbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes aufträgt, weil aufgrund des desolaten Zustandes des Gebäudes eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen besteht, wird die denkmalschutzrechtliche Bewilligungspflicht des Abbruchs bzw die Möglichkeit, denkmalschutzrechtliche Sicherungsmaßnahmen vorzuschreiben, verdrängt.
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S. 112 - 112, Rechtsprechung
Bei (hier: bloß informativer) Ersichtlichmachung einer Seveso-Schutzzone im Flächenwidmungsplan ergeben sich keinerlei Entschädigungsansprüche.
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S. 112 - 113, Rechtsprechung
Bei „Türvorbauten“ handelt es sich um Bauteile, die sich vor der Außenmauer befinden.
Ein hinter der Wohnungseingangstür gelegener Vorraum (hier: im Ausmaß von knapp über 5 m2 Größe) ist kein „Türvorbau“.
Als raumbildende Gebäudeteile sind diese Vorräume der bebauten Fläche nach § 80 Abs 1 wr BauO hinzuzurechnen.
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S. 113 - 113, Rechtsprechung
Der Beginn der Verjährung setzt voraus, dass dem Geschädigten die Schadensursache und der Kausalzusammenhang zwischen dem schädigenden Ereignis und dem eingetretenen Schaden bekannt geworden ist.
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Als Erfüllungsort des Vertrags, mit dem die in Österreich ansässige Klägerin die in Italien ansässige Beklagte mit der Planung und Durchführung eines Bauprojekts samt örtlicher Bauaufsicht in Bezug auf ein in Österreich betriebenes Wirtshaus beauftragt, ist jener Ort anzusehen, an dem das Bauprojekt zu verwirklichen ist.
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S. 115 - 116, Rechtsprechung
Was auf einem einzigen Grundstück in der Gemeinde herkömmlich ist, muss noch nicht ortsüblich sein.
Das mehrjährige Hinnehmen einer Immissionsbeeinträchtigung durch den betroffenen Anrainer macht die nicht rechtzeitig abgewehrten Einwirkungen nicht schon ortsüblich.
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Ist der Mehrheitsgesellschafter der Verkäufer-GmbH zugleich Alleingesellschafter der Makler-GmbH, so spricht schon diese Beteiligung und die damit verbundene Partizipation am Erfolg der Makler-GmbH ihn mit der Maklergesellschaft wirtschaftlich gleichzusetzen.
Ebenso kann sich die geforderte Durchsetzungsmöglichkeit der Interessen des Maklers auch aus einer Geschäftsführeridentität mit der Verkäufer-GmbH ergeben.
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S. 117 - 118, Rechtsprechung
Die Fälligkeit des Werklohnes tritt grundsätzlich mit der Vollendung des Werkes ein.
Mit einer Haftrücklassabrede wird die Fälligkeit des entsprechenden Teils des vom Werkbesteller geschuldeten Werklohns hinausgeschoben und können erst ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen beansprucht werden.
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Sowohl die Mitteilung eines Organs eines organisatorisch für Bewilligungsverfahren zuständigen Rechtsträgers an einen Unternehmer, dass dessen Anlagen bei Einhalten bestimmter Vorgaben genehmigungsfähig seien, als auch das Verbreiten von Mitteilungen durch Organe dieses Rechtsträgers an Dritte, dass die Anlagen des Unternehmers nicht genehmigungsfähig seien, ist Handeln in Vollziehung der Gesetze im Sinn von § 1 AHG.
Verbreitet ein Organ in Vollziehung der Gesetze unrichtige Tatsachenbehauptungen, so kann sich der Amtshaftungsanspruch (§ 1 AHG iVm § 1330 Abs 2 ABGB) auch aus dem Verschulden jenes Organs ergeben, von dem diese Tatsachenbehauptung stammt.
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Die Sanierung von Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses kann von einem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer nur begehrt werden, wenn er beweist, dass die Interessen der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt werden können. Ansonsten bedarf es eines gültigen Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft oder einer substituierenden Entscheidung des Außerstreitrichters.
Für einen gültigen Mehrheitsbeschluss reicht es nicht aus, mit einem Unterschriftformular von Tür zu Tür zu gehen, wenn dabei nicht alle Miteigentümer erreicht wurden und ein Anschlag nicht binnen angemessener Frist erfolgte, sondern erst zu einem Zeitpunkt als einzelne unterfertigt habende Wohnungseigentümer ihre Wohnungen bereits an Dritte veräußert hatten.
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S. 122 - 123, Rechtsprechung
Nicht jede Duldungs- oder Unterlassungsverpflichtung des Eigentümers in Bezug auf die dienende Liegenschaft kann als Dienstbarkeit begründet werden.
Die Ersitzung oder Einräumung einer Dienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechts an einem öffentlichen Gut, mit der Besonderheit, dass die begünstigten Anrainer einer Liegenschaft berechtigt sein sollen, den Weg exklusiv und immerwährend zu nutzen, ist nicht möglich.
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S. 123 - 126, Rechtsprechung
Eine Tiefbauunternehmerin, die mit der Sanierung eines Teilabschnitts eines Kanals beauftragt wurde, und der das Interesse der Auftraggebers an einer Verwendung des gesamten auf seiner Liegenschaft verlaufenden Kanals sowohl zur Oberflächenentwässerung des darauf befindlichen Parkplatzes als auch zur Entsorgung von Schmutzwasser der Lagerhalle auf dem Grundstück (Mischkanal) bekannt war, muss davon ausgehen, dass auch die Sanierung des Teilabschnittes des Kanals diesen Zweck erfüllen soll.
Kann die Werkunternehmerin erkennen, dass nur durch die Sanierung des Teilabschnittes die Oberflächenentwässerung des Parkplatzes und die Schmutzwasserentsorgung nicht erreicht werden kann, weil die Rohre des alten Kanals zu gering dimensioniert sind und die auszutauschenden und anzuschließenden Rohre des Teilstücks zwingend die gleiche Dimension aufweisen müssen, hat sie den Werkbesteller darüber – bei sonstiger Warnpflichtverletzung – zu informieren.
Dass die Durchführung der Teilsanierung des Kanals – einzeln gesehen – fachgerecht erfolgte, steht der Verletzung der Warnpflicht im Hinblick auf den damit angestrebten Zweck und dem letztlichen Misslingen des Werks nicht entgegen.
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Der Entschädigungsanspruch für die nach Inanspruchnahme eines Grundstücks für Bauarbeiten am Nachbargrund verbleibenden Vermögensschäden trotz aufgetragener Wiederherstellung des früheren Zustands ist im Verwaltungsweg geltend zu machen.
Gegen die Bemessung der Enteignungsentschädigung steht nur der Rechtszug an das LVwG offen. § 378 ff EO ermöglicht die Sicherung nicht auf den Rechtsweg gehörender im Verwaltungsverfahren zuerkannter Rechte, sofern für sie ein die gerichtliche Exekution ermöglichender Exekutionstitel besteht. Die Erlassung einer einstweiligen Verfügung ist erst nach Erwirkung eines verwaltungsbehördlichen Exekutionstitels möglich.
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S. 126 - 126, Rechtsprechung
Verletzt der Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber seine Aufklärungspflichten, haftet er für den Vertrauensschaden. Der Geschädigte ist daher so zu stellen, wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre. Daneben besteht ein Anspruch auf Mäßigung der Provision. Ein Doppelmakler kann unabhängig von einem expliziten Auftrag zur Verkehrswertprüfung im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessenausgleichs zur Aufklärung darüber verpflichtet sein, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Wenn der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht und diese Abweichung außerhalb von 15 bis 30% liegt, dann ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln des Maklers durch methodische Fehler oder eine unvollständige Informationsbasis. Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert allerdings methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er nicht, auch wenn seine Prognose nicht standhält.
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S. 126 - 127, Rechtsprechung
Liegt die Absperrvorrichtung für die Wasserversorgung eines Wohnungseigentumsobjektes in der Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers, so liegt notwendig ein allgemeiner Teil der Liegenschaft vor, weil der Wohnungseigentümer jederzeit Zugang zu dieser technischen Einrichtung haben muss. Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist unwirksam. Mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils sind die „Wohnungseigentümer“ entgegen dem Grundbuchsstand rechtlich schlichte Miteigentümer. Ein Minderheitseigentümer gemäß §§ 825 ff ABGB hat als schlichter Miteigentümer keine Möglichkeit die Zustimmung des anderen Miteigentümers für Umbaumaßnahmen durch das Gericht ersetzen zu lassen.
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S. 127 - 128, Rechtsprechung
Ist ein Wegehalter gleichzeitig Besitzer einer im Zuge des Wegs bestehenden Anlage und kommt durch die Anlage jemand zu Schaden, verdrängt die Wegehalterhaftung des § 1319a ABGB als Spezialnorm die Haftung des Bauwerksbesitzers gemäß § 1319 ABGB. Dies gilt nicht, wenn ein besonderes Interesse des Wegehalters an der betreffenden Anlage (Bauwerk) besteht und er von der Anlage profitiert wie etwa einer Brückenwaage.
Ein Kanal samt Abdeckung ist ein Bauwerk im Sinn des § 1319 ABGB. Da diese gerade der sicheren Benützung einer Fußgängerzone dient, ist die Kanalabdeckung als Anlage im Sinn des § 1319a Abs 2 ABGB zu werten. Der Geschädigte Fußgänger muss daher beweisen, dass der Wegehalter oder seine Leute den mangelhaften Zustand des Wegs vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet haben.
Nach den Richtlinien und Vorschriften für das Straßenwesen (RVS 03.08.65) darf die Höhenlage von Schachtabdeckungen nicht höher als die Verkehrsoberflächenkante sein.
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S. 128 - 128, Rechtsprechung
Für die Bestimmung des Hauptgegenstandes ist der Bedarf festzustellen, den der Auftraggeber mit der Auftragsvergabe in erster Linie decken möchte.
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S. 128 - 129, Rechtsprechung
Versetzt ein Unternehmen den Auftragnehmer (lediglich) in die Lage, den Auftrag zu erbringen, liegt ein Hilfsunternehmen vor.
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S. 129 - 129, Rechtsprechung
Die Frage der Rechtmäßigkeit einer Ausscheidensentscheidung bildet nicht eine zu klärende Vorfrage, sondern die Hauptfrage des Nachprüfungsverfahrens.
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S. 129 - 130, Rechtsprechung
Ein Nachprüfungsantrag gegen einzelne Ausschreibungsbestimmungen kann nicht mit der Begründung zurückgewiesen werden, dass die Antragstellerin gerade diese Bestimmungen nicht erfülle.
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S. 130 - 130, Rechtsprechung
Es ist nicht zu beanstanden, dass das VwG bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Geldbuße die Auftragssumme inklusive Umsatzsteuer herangezogen hat.
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S. 131 - 134, Neues Baurecht
K. Giese
