Dieser Beitrag setzt sich aus Anlass der E OGH 7 Ob 117/22i mit den Rechtsfolgen des Zusammentreffens von Gebäudeversicherung und Haushaltsversicherung bei Mietwohnungen auseinander. Im Zentrum stehen die Vorschriften der §§ 58 ff VersVG zur Doppelversicherung, die eine Doppelliquidation desselben Schadens durch mehrere Versicherer verhindern sollen. Da deren Anwendung die doppelte Versicherung desselben Interesses voraussetzt, ist eine exakte Zusammenschau der in Haushalts- und Wohngebäudeversicherung versicherten Risiken geboten.
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Inhalt der Ausgabe
S. 149 - 155, Aufsatz
Artner, Felix/Vonkilch, Isabelle
Probleme der Doppelversicherung bei der Wohnungsmiete
S. 156 - 158, Aufsatz
Brugger, Martina
Die fehlende Belassungsabsicht als Stolperstein bei der Errichtung eines Superädifikats
In der gegenständlichen Entscheidung hat der OGH der stRsp entsprechend einmal mehr ausgesprochen, dass bei Errichtung eines Superädifikats „die fehlende Belassungsabsicht objektiv in Erscheinung treten muss, und zwar entweder durch die Bauweise oder durch ein von vornherein zeitlich begrenztes Grundbenutzungsrecht. Sie muss im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks bestehen. Ist das Bauwerk bereits Bestandteil des Grundstücks geworden, kann daran später auch einvernehmlich kein Superädifikat mehr begründet werden.“
Darüber, welche Kriterien nun tatsächlich maßgebend sind, um die fehlende Belassungsabsicht nach außen ausreichend erkennbar zu machen, bestehen aber nach wie vor Unsicherheiten und sich im Detail unterscheidende Ansichten. Im nachfolgenden Beitrag soll aufgezeigt werden, dass es unerlässlich ist, das (Nicht-)Vorliegen der Belassungsabsicht anhand einer Gesamtschau der Umstände zu beurteilen und nicht nur anhand einzelner (sich je nach Fall unterscheidender) Kriterien.
S. 159 - 162, Veranstaltungsbericht
Hoti, Viola/Scharmer, Marco
IWD – Zulässigkeit bestandrechtlicher Konkurrenzschutzvereinbarungen
S. 163 - 165, Rechtsprechung
Zur analogen Anwendung des MRG auf die Flächenmiete zur Errichtung von Superädifikaten
Die Nutzung der Anlagen des unterbestandnehmenden Segelclubs ist zwar grundsätzlich auf dessen Mitglieder beschränkt, es werden jedoch auch befristete entgeltliche Saisonmitgliedschaften angeboten oder dem Vereinszweck dienende Veranstaltungen wie Regatten durchgeführt. Die vereinbarte Nutzung des Bestandobjekts zur Erfüllung der statutengemäßen Zwecke eines Segelclubs ist daher als geschäftliche, wenn auch nicht auf Gewinn gerichtete Tätigkeit anzusehen, die den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 4 MRG nicht begründet.
Darauf, ob auf den ursprünglichen Bestandvertrag die Bestimmungen des damals noch in Geltung stehenden MG (analog) anzuwenden waren, kommt es nicht an. Abzustellen ist vielmehr auf die Rechtslage zur Zeit der Verlängerung des Bestandvertrags. Danach fallen Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden, nicht in den Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 2 Z 4 MRG). Eine analoge Anwendung der Rechtsfolgen des MRG kommt aber von vornherein nur in Betracht, wenn kein Ausnahmefall des § 1 Abs 2 bis 4 MRG vorliegt.
Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens ist zu bejahen, wenn es seit mehreren Jahren regelmäßig zu erheblichen Belästigungen der Nachbarn auf der Stiege der Wohnung des Mieters in unterschiedlicher Intensität und Frequenz kommt, insb durch laut ausgetragene Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem bei ihm wohnenden Sohn, wobei die massive Lärmbelästigung durch Schreien und Klopfen des Sohnes des Mieters die Nachbarn immer wieder nachts aufweckte und sie teilweise dazu veranlasste, die Polizei zu verständigen. Außerdem beschimpfte der Sohn des Mieters grundlos bestimmte Nachbarn.
S. 166 - 166, Rechtsprechung
Ende der Erhaltungspflicht des Vermieters durch den rechtlichen Untergang des Bestandobjekts
Der Mietgegenstand ist aus technischer Sicht abbruchreif und die einzige technisch geeignete Methode zur Behebung dieses Bauzustands ist der Abriss und Neubau der Lagerhalle. Die Schlussfolgerung, darin liege ein (rechtlicher) Untergang des Bestandobjekts iSd § 29 Abs 1 Z 2 MRG, der der Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 Abs 3 Z 2 MRG die Grundlage entzieht, steht mit der Rsp des OGH im Einklang.
Es liegt jedenfalls keine (grobe) Fehlbeurteilung vor, wenn der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs gemäß § 30 Abs 2 Z 3 1. Fall MRG als erfüllt angesehen wird, weil der Mieter bereits zweimal sorglos mit Wasser umgegangen ist und dies jeweils gravierende Schäden verursachte.
Ist dem Angehörigen eines Mieters aufgrund eines eigenen Mietvertrags der Zugang zur Wohnhausanlage unabhängig vom Mietverhältnis des Mieters möglich, ist eine Zurechnung des unleidlichen Verhaltens zum Mieter nicht gerechtfertigt. Die Wirkungen, die die Rechtsprechung mit der Zurechnung des unleidlichen Verhaltens der Mitbewohner des Mieters zum Mieter anstrebt, nämlich der Schutz der Hausgenossen vor den Störungen des Hausfriedens durch Mitbewohner des Mieters, können in einem so gelagerten Fall durch die Kündigung des Mietvertrags nicht oder jedenfalls nicht zur Gänze erreicht werden.
S. 168 - 169, Rechtsprechung
Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs bzw unleidlichen Verhaltens
Weder der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs noch jener des unleidlichen Verhaltens ist erfüllt, wenn ein Mieter trotz bereits im Mietvertrag erfolgter Zustimmung die Verlegung einer WC-Anlage zur Errichtung eines Personenaufzuges nur unter bestimmten Bedingungen akzeptiert.
Die Abgrenzung des Gartenteils eines Wohnungseigentümers mittels eines gut 1,50 m hohen Staketenholzzauns beeinträchtigt schutzwürdige Interessen der widersprechenden Wohnungseigentümer. Abzustellen ist auf die beabsichtigte Änderung in ihrer konkret geplanten Ausgestaltung, somit auf den vom Wohnungseigentümer gewählten und zum Gegenstand seines Begehrens gemachten Zaun, der sich nicht nur farblich von der Grünanlage deutlich abhebt, sondern insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten bildet. Deshalb und wegen der Beeinträchtigung des derzeit ungestörten einheitlichen Grünblicks von Balkonen, Terrassen und auch den gestalteten Gartenanteilen selbst ist von einer wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer auszugehen.
S. 170 - 172, Rechtsprechung
Zustimmungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 infolge von Baumaßnahmen
Wie schon die Beschreibung der mit den Baumaßnahmen verfolgten Zwecke nahelegt, sind die Änderungen nach den dazu getroffenen Feststellungen des ErstG tatsächlich nicht geringfügig. Diese führen nicht nur zu einer Reduktion von bisher 10 auf 6 Wohneinheiten und zu einer Neugestaltung der einzelnen WE-Objekte; sie beinhalten auch zahlreiche Eingriffe in allgemeine Teile der Liegenschaft. Die den Gegenstand der Klage bildenden Baumaßnahmen sind zumindest zum großen Teil zustimmungsbedürftig iSd § 16 Abs 2 WEG, weil sie nicht vom ursprünglichen Konsens gedeckt und nicht bloß als geringfügige Änderungen anzusehen sind.
S. 172 - 174, Rechtsprechung
Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen von Wohnungseigentümern durch Errichtung einer Photovoltaikanlage
Nach der Errichtung der geplanten Photovoltaikanlage bliebe von der derzeit zur Errichtung einer Photovoltaikanlage geeigneten Dachfläche von 374 m2 aufgrund deren Anordnung nur noch eine Fläche im Ausmaß von 69 m2 übrig. Die Rechtsansicht, die Errichtung einer Photovoltaikanlage in dieser Dimensionierung würde allgemeine Teile zum Nachteil der anderen Wohnungseigentümer in einem Ausmaß in Anspruch nehmen, dass damit deren schutzwürdige Interessen beeinträchtigt wären, hält sich im Rahmen der Rsp und des den Gerichten bei dieser Beurteilung eingeräumten Ermessensspielraums.
Da ein Superädifikat nach Baubeginn bei – wie hier – fester Verbindung des Bauwerks mit dem Grundstück nachträglich nicht mehr entstehen kann, war dessen Begründung im vorliegenden Fall weder durch die nach Errichtung der Anlage getroffene Vereinbarung der Parteien noch durch ein behauptetes „Anerkenntnis“ des Grundeigentümers möglich.
S. 176 - 181, Rechtsprechung
Klausberger, Philipp
Fruchtgenussrecht an Anteilen einer im Alleineigentum stehenden Liegenschaft und Bereicherungsrecht
1. Das Fruchtgenussrecht an einem Anteil einer im Miteigentum stehenden Sache gibt dem Fruchtnießer das Recht auf Ausübung der dem Miteigentümer zustehenden Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse. Auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Fruchtnießer eines Liegenschaftsanteils und den Eigentümern nicht belasteter Liegenschaftsanteile sind die Vorschriften über die Eigentumsgemeinschaft entsprechend anzuwenden. Eine Unterscheidung zwischen Fruchtnießern an ideellen Liegenschaftsanteilen verschiedener Miteigentümer und Fruchtnießern an Anteilen einer im Alleineigentum stehenden Liegenschaft ist weder für die Willensbildung innerhalb der Rechtsgemeinschaft noch für die Durchsetzung des Gemeinschaftswillens erheblich.
2. Ein angebliches Fehlverhalten eines verwaltenden Mehrheitseigentümers (oder des diesen ersetzenden Fruchtnießers) ist für die Beurteilung eines bereicherungsrechtlichen Anspruchs auf Benützungsentgelt ohne Bedeutung.
S. 181 - 182, Rechtsprechung
Abschluss von Mietverträgen durch Miteigentümer: Maßnahme der ordentlichen oder der außerordentlichen Verwaltung?
Der Abschluss eines Mietvertrags mit einem Dritten ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, sofern er auf ortsübliche Zeit und zu ortsüblichen Bedingungen erfolgt. Die ordentliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Objekts durch die Mehrheit hat aber auch die Interessen der überstimmten Minderheit einzubeziehen. Daher ist der Abschluss eines Mietvertrags, der gegen die nicht nur den Mehrheitseigentümern, sondern auch dem – daher nicht schutzwürdigen – Mieter bekannten Interessen des Minderheitseigentümers verstößt, eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme iS einer wichtigen Veränderung nach § 834 ABGB.
S. 182 - 187, Rechtsprechung
Weixelbaum, Josef
Bestimmung des Wertes von zu teilenden Liegenschaften zur Beurteilung einer beträchtlichen Wertminderung iSd § 843 ABGB
Im Falle der Realteilung einer Liegenschaft durch Begründung von WE bezieht sich die Wertminderung iSd § 843 ABGB auf das Wertverhältnis zwischen den bisherigen schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen Wohnungseigentumsobjekten. Es darf durch die Begründung von WE zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen Wohnungseigentumsobjekte. Zum Vergleich ist also die Summe der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft heranzuziehen.
S. 187 - 192, Rechtsprechung
Pranter, Lorenz
Rechtsnatur, Verjährung und Übergang im Erbweg eines nicht einverleibten Bauverbots
Das vertragliche Recht, die Verbücherung zu erwirken, kann, auch wenn ein selten ausübbares Recht eingetragen werden soll, nicht als selten ausübbares Recht iSd § 1484 ABGB qualifiziert werden, weil es zu seiner Ausübung keiner gesonderten Gelegenheit bedarf. Der vertragliche Anspruch auf Einwilligung in die Einverleibung einer Servitut verjährt daher binnen 30 Jahren.
S. 192 - 193, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Ausscheiden eines Unternehmens aus dem Nachlassvermögen durch Einbringung
Die Bestimmung des § 810 Abs 2 ABGB stellt auf die Veräußerung von Gegenständen aus dem Nachlass ab (und nicht nur auf die Übertragung des Eigentums durch Kaufvertrag gem § 1053 ABGB) und erfasst damit alle Vorgänge, die im Weg einer Einzelrechtsnachfolge das endgültige Ausscheiden einer Sache aus dem Nachlassvermögen bewirken. Durch die Einbringung des Einzelunternehmens „Forstbetrieb“ erwirbt die Erbin Eigentum an den darin in zwei Jagdrevieren zusammengefassten Liegenschaften im Weg der Einzelrechtsnachfolge. Daher liegt eine Veräußerung iSd § 810 Abs 2 ABGB vor und es ist die Genehmigung dieses Vorgangs durch das Verlassenschaftsgericht erforderlich.
S. 193 - 194, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Grundbuchsantrag auf Grundlage eines Pflichtteilsübereinkommens
Das Pflichtteilsübereinkommen gibt der Noterbin lediglich einen Titel auf Erwerb des dinglichen Rechts. Zwar war die Erbin berechtigt, die zur grundbücherlichen Durchführung notwendige Urkunde zu errichten, auf deren Grundlage unmittelbar die Noterbin als nächste Erwerberin als Eigentümerin des Hälfteanteils an der Liegenschaft eingetragen werden könnte. In einem solchen Fall muss aber für jeden Zwischenerwerber der Erwerb des einzutragenden Rechts in verbücherungsfähiger Art und Weise und durch eintragungsfähige Urkunden nachgewiesen sein. Geht aus dem Einantwortungsbeschluss nicht hervor, welche Liegenschaft im Erbweg übergegangen ist, findet das Begehren auf Einverleibung in dieser Urkunde keine Deckung und ist ein solcher Einantwortungsbeschluss zur Bewilligung nicht geeignet.
S. 194 - 197, Rechtsprechung
Scharmer, Marco
Vorzeitige Auflösung des Maklervertrags und „Nachschieben“ von Auflösungsgründen im Prozess
Es ist vertretbar, die vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags wegen Vertrauensverlustes zu bejahen, wenn der Geschäftsführer der Maklergesellschaft einen grob unhöflichen und unflätigen, unprofessionellen und respektlosen Umgangston gegenüber dem Auftraggeber pflegt, die Maklergesellschaft entgegen dem wiederholt ausdrücklich geäußerten Auftrag, mehrere Liegenschaften nur gemeinsam zu verkaufen, beharrlich eigenmächtig Inserate schaltet, aus denen eine separate Käuflichkeit der Liegenschaft hervorgeht, und Telefongespräche mit dem Auftraggeber ohne dessen Wissen und Zustimmung heimlich auf Tonband aufgezeichnet werden.
Das „Nachschieben“ von Auflösungsgründen nach Beendigung des Vertragsverhältnisses (hier des zeitlichen Ablaufs des befristeten Alleinvermittlungsauftrags) ist zulässig, wenn nur im Prozess ein die vorzeitige Beendigung rechtfertigender, im Zeitpunkt des Ausspruchs vorliegender und nachträglich nicht untergegangener Beendigungsgrund nachgewiesen wird.
S. 197 - 200, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Versicherungsleistungen für Schäden am Betriebsvermögen
Es entspricht der Systematik des Gesetzes, auf die Entschädigungszahlung für die durch den Schadensfall eingetretene Entwertung des Grundstücks ebenfalls den Steuersatz des § 30a Abs 1 EStG 1988 anzuwenden.
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