Heft 4, April 2025, Band 38

Inhalt der Ausgabe

• Anlagen-Contracting im Bauträgervertrag

  S. 139 - 145, Aufsatz

  Benjamin Dobler

  Zugleich eine Besprechung der Entscheidungen 5 Ob 160/22y, 4 Ob 235/22w und 8 Ob 54/23h.

• IWD – Maßnahmen des deutschen Gesetzgebers zur „Wärmewende“ im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

  S. 146 - 148, Veranstaltungsberichte

  Tobias Tonini / Marco Scharmer

• Zum MRG-Ausnahmetatbestand der Neuerrichtung des Gebäudes

  S. 149 - 150, Rechtsprechung

  Aus einer mangelnden Erhaltungspflicht des Vermieters wegen Unwirtschaftlichkeit entsprechender Maßnahmen kann nicht der Schluss gezogen werden, dass eine „erhaltende“ Sanierung, wenn sie trotzdem vorgenommen wird, stets als eine Neuerrichtung iSd § 1 Abs 4 Z 3 MRG anzusehen ist. Die Anwendbarkeit dieses Ausnahmetatbestands hängt nur bedingt, etwa bei der Bewertung der weiterverwendeten Bauteile, von den Gründen für eine (Nicht-)Neuerrichtung ab. Bei dieser Beurteilung, insb dem nach der Rsp vorzunehmenden wertenden Vergleich, sind nach stRsp des OGH nicht wirtschaftliche Aspekte, sondern Ausmaß und Funktion der erhalten gebliebenen Gebäudeteile der wesentliche Aspekt der Prüfung. Wenn sich der Vermieter trotz Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung für diese und gegen einen (umfassenden) Abbruch und nachfolgenden Neubau entscheidet, kann er sich für nachfolgende Mietverhältnisse nicht schon allein deshalb auf § 1 Abs 4 Z 3 MRG berufen.

• Zur Relevanz eingebauter Kachelöfen für die Nutzflächenberechnung

  S. 150 - 151, Rechtsprechung

  Eingebaute Kachelöfen in einer Wohnung sind für die Nutzflächenberechnung relevant, wenn sie allein der Nutzung des jeweiligen Bestandobjekts dienen, unabhängig davon, ob sie für eine Beheizung oder auch oder nur als Stell- und Ablagefläche verwendet werden.

• Zum Kündigungsgrund der Nichtbenützung der Wohnung

  S. 151 - 152, Rechtsprechung

  Die Rechtsansicht, wonach es sich beim Aufenthalt von Alkohol trinkenden, rauchenden und lärmenden fremden Personen im Stiegenhaus, Einbruchsversuchen bei den Nachbarn des Mieters und bei einem Defekt der Heizung keinesfalls um in Altbauten übliche und von einem Mieter hinzunehmende Umstände handelt, sondern dies massive Missstände sind, die dem Mieter die Benützung der Wohnung unzumutbar machen, ist nicht korrekturbedürftig. Benützt der Mieter die Wohnung aufgrund dieser Missstände nicht, ist der Kündigungsgrund der Nichtbenützung (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG) zu verneinen.

• Zum Kündigungsgrund der Nichtbenützung der Wohnung

  S. 152 - 153, Rechtsprechung

  Lebt der Mieter mit seinem minderjährigen Sohn, zeitweise auch mit seiner 18-jährigen Tochter in der Wohnung, benützt er die Wohnung durchschnittlich drei Tage in der Woche, hat er dort auch noch seinen Hausstand (Kleidung, persönliche Unterlagen, Dokumente etc), übernachtet er etwa vier bis fünf Mal pro Woche in der Wohnung seines Lebensgefährten, bei dem er aber nicht eingezogen ist, sondern regelmäßig zurück in seine Wohnung pendelt und war der Mieter nur vorübergehend wegen der Pflege seines 94-jährigen Vaters in Deutschland nicht in der gemieteten Wohnung, ebenso während der vom Vermieter durchgeführten Umbau- und Sanierungsarbeiten, welche die Benutzung der Wohnung wegen der Lärm- und Staubbelastung einschränkten, dann kann in der Verneinung des Kündigungsgrunds des § 30 Abs 2 Z 6 MRG keine krasse Fehlbeurteilung erkannt werden.

• Änderung von allgemeinen Teilen eines WE-Objektes auf Antrag eines einzigen Wohnungseigentümers

  S. 153 - 155, Rechtsprechung

  Lorenz Punt

  Die Abänderung von ausschließlich allgemeinen Teilen einer Liegenschaft ist vom Wortlaut des § 16 Abs 2 WEG umfasst. Somit ist es möglich, dass einzelne Wohnungseigentümer einen Abänderungsantrag stellen und die gebotene Einstimmigkeit durch eine gerichtliche Zustimmung ersetzen lassen.

• Pflicht zur Zahlung einer anteiligen Rückerstattung der verbrauchten Rücklage durch den WE-Organisator direkt an den WE-Bewerber

  S. 156 - 157, Rechtsprechung

  Auch wenn größere Erhaltungsarbeiten iSd § 37 Abs 4 WEG 2002 aus der Rücklage finanziert werden können, kann der WE-Bewerber, der kein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insb über in absehbarer Zeit (ungefähr zehn Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten erhalten hat, den WE-Organisator auf Zahlung des seiner Wohnung zugeordneten Anteils an den Sanierungskosten in Anspruch nehmen. Er muss nicht die Zahlung in die Rücklage fordern.

• Zum Zeitpunkt der Abgabe einer Annahmeerklärung bei einer Schenkung

  S. 157 - 159, Rechtsprechung

  Ludwig Bittner

  Der Zeitpunkt der Abgabe der Annahmeerklärung ist grundsätzlich rechtlich irrelevant. Abzustellen ist nach der Regelung des § 862a erster Satz ABGB vielmehr ausschließlich auf den Zugang der Annahmeerklärung an den Offerenten. Aus dem Wortlaut der vom Offerenten hier vorgegebenen Annahmefrist geht zwar hervor, dass der Oblat zur Annahme des Anbots erst innerhalb von drei Monaten ab rechtskräftiger Scheidung, Nichtigerklärung oder Aufhebung der Ehe berechtigt ist, nicht aber, dass die Annahmeerklärung selbst innerhalb dieses Zeitrahmens abzugeben wäre.

• Zulässigkeit von AGB-Klauseln zum Anlagen-Contracting I

  S. 159 - 162, Rechtsprechung

  Die Beurteilung des BerufungsG, die in den Kaufverträgen der Neueigentümer enthaltene Bestimmung zum Anlagen-Contracting sei nicht ungewöhnlich iSd § 864a ABGB, bewegt sich innerhalb des Rahmens, den die höchstgerichtliche Rsp vorgibt.

  Die Beurteilung des BerufungsG, die in den Kaufverträgen der Neueigentümer enthaltene Bestimmung zum Anlagen-Contracting sei nicht intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, steht mit den Rechtsprechungsgrundsätzen im Einklang.

  Dem BerufungsG ist darin zuzustimmen, dass ein Anlagen-Contracting ungeachtet der in aller Regel langen Bindungsdauer nicht per se als unbillige Beschränkung der Rechte der Wohnungseigentümer iSd § 38 Abs 1 WEG 2002 und damit als unzulässig anzusehen ist.

• Zulässigkeit von AGB-Klauseln zum Anlagen-Contracting II

  S. 162 - 166, Rechtsprechung

  Die angefochtene Textpassage aus den AGB des Bauträgerunternehmens entspricht in folgenden Punkten nicht einer Regelung, die ein WE-Bewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich nehmen würde: Erstens wird die gesamte Eigentümergemeinschaft im Wohnungskaufvertrag mit dem einzelnen Käufer verpflichtet, die Wärme- und Wasserversorgungsanlagen der Wohnhausanlage kostenlos zur Verfügung zu stellen. Dabei werden weder Dauer und Zweck oder auch nur die begünstigte Person konkret festgelegt. Zweitens schreibt die angefochtene Textpassage vor, dass die Abrechnung und Verrechnung der Kosten dieser Wärme- und Wasserversorgung künftig gemäß den Bestimmungen dieser Verträge erfolgt.

• Anlagen-Contracting III: Contracting von Heizungsanlagen und Fälligkeit von Raten nach dem BTVG

  S. 166 - 170, Rechtsprechung

  Das Anlagen-Contracting ist nicht grundsätzlich unzulässig, aber es bedarf einer deutlichen Vereinbarung im Kaufvertrag. Einer solch deutlichen Vereinbarung ist nicht durch das Fehlen einer Anlage im Ausstattungsplan oder dem abstrakten Hinweis, dass die Energiebereitstellung über ein Contracting-Unternehmen erfolgt, genüge getan. Nach dem redlichen Verkehr ist der Erwerb von Miteigentum an einer Heizung beim Kauf eines WE-Objektes zu erwarten. Das fehlende (Mit)Eigentum stellt einen Rechtsmangel in Bezug auf das vertraglich Geschuldete dar, weshalb es zu keiner Fertigstellung des Bauwerkes gem § 10 BTVG kam. Allerdings war die Wohnanlage dennoch beheizbar und bezugsfertig, weswegen die 5. Rate zu Recht ausbezahlt wurde. Einzig die Auszahlung der 6. Kaufpreisrate für die Fertigstellung an den Bauträger durch den Treuhänder war, mangels Fertigstellung, rechtswidrig.

  Unter der Annahme, dass die dem Bauträger auferlegte Pflicht uneinbringlich wäre, würde das Auffüllen des Treuhanderlags durch den Treuhänder nach der baulichen Fertigstellung sowie der vollständigen Bezahlung des Bauprojekts keine für den Käufer relevante Sicherungsfunktion erfüllen. Der Zweck eines Ratenplans nach § 10 Abs 2 BTVG ist es, dem Erwerber ein sukzessives Zurückbehalten seiner Kaufpreiszahlung bis zur Herstellung des entsprechenden Bauabschnitts zu erlauben und dadurch die Äquivalenz der beiderseitigen Leistungen zu sichern. Sobald das Bauprojekt beendet ist, ist ein Zurückbehalten nicht mehr möglich. Ein durch Wiederauffüllen geschaffenes neues Guthaben auf dem Treuhandkonto ist funktionslos, weil keine weiteren Forderungen des Bauträgers mehr existieren, die daraus zu begleichen wären. Sollte der Treuhänder dem Käufer für den Vermögensschaden schadenersatzpflichtig werden, so hat der Käufer sowieso einen direkten Anspruch gegen den Treuhänder, weshalb auch diesbezüglich ein aufgefülltes Treuhandkonto nicht sinnvoll ist.

• Zur Unzumutbarkeit der Einführung eines „Click & Collect“-Systems während eines coronabedingten Lockdowns

  S. 170 - 172, Rechtsprechung

  Die Ansicht, dass die Implementierung eines „Click & Collect“-Systems während der COVID-19-Pandemie für die Filiale eines Schuh-Einzelhändlers ein nachhaltiges Verlustgeschäft und sohin unzumutbar war, ist vertretbar, wenn diese Filiale in einem außerstädtischen Fachmarktzentrum als „Outletstore“ betrieben wurde, die Filiale nie an das „E-Shop-“, das „Click & Reserve“- und das (erst später implementierte) „Click & Collect“-System des Händlers angeschlossen war, die Filiale teilweise andere und beschädigte Ware führte und andere Preise verrechnete, sodass für dieses Geschäftslokal ein eigenes „Click & Collect“-System implementiert und für jedes Paar Schuhe eine eigene Kennzeichnung vergeben werden hätte müssen, was „kostenintensiv“ und nicht zuletzt aufgrund der reduzierten Preise „unwirtschaftlich“ gewesen wäre.

• Kurzfristige Untervermietung an Touristen als Beherbergung iSd Covid-Verordnungen

  S. 172 - 175, Rechtsprechung

  Der Mieter vermietete die verfahrensgegenständlichen Wohnungen kurzfristig an Touristen. Unter Anlegung der vom VwGH definierten Kriterien zeigt sich, dass die Unterbringung von Gästen und die Bestimmung der Wohnungen zum kurzfristigen Gebrauch durch den Mieter zweifellos vorliegen. Eine besondere Intensität der Leitung oder Aufsicht ist nicht erforderlich und ergibt sich bereits aus der vom Mieter vorgenommenen kurzfristigen touristischen Vermietung. In der vom Mieter betriebenen kurzfristigen Untervermietung der Wohnungen an Touristen ist daher eine Beherbergung iSd den „zweiten Lockdown“ regelnden COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnungen und COVID-19-Notmaßnahmenverordnungen und § 1 Abs 3 MeldeG zu sehen.

• Schaden eines Kaufinteressenten wegen unterlassener Weiterleitung seines Angebots durch den Immobilienmakler kann nur subjektiv-konkret berechnet werden

  S. 175 - 178, Rechtsprechung

  Max Leitner

  Ein Kaufinteressent, der gegen einen Immobilienmakler den Schaden geltend macht, den er durch das Unterlassen der Weiterleitung seines Angebots an den Verkäufer einer Liegenschaft erlitten hat, hat noch keine gesicherte Rechtsposition bzw kein Forderungsrecht, das als Schadenersatzanspruch in seinem Vermögen fortwirken hätte können. Er macht vielmehr einen reinen Vermögensschaden geltend, der nur subjektiv-konkret berechnet werden kann. Da die mit dem Kauf der Liegenschaft verbundenen Aufwendungen (von zumindest 369.500 €) insgesamt nicht geringer gewesen wären als ihr Verkehrswert, ist dem Kaufinteressenten kein Schaden entstanden.

• Anforderungen an eine realistische Prognose

  S. 179 - 180, Rechtsprechung

  Christian Lenneis

  Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognose anzustellen. Gegenstand der Prognose sind aber nicht Wunschvorstellungen der Vermieter, sondern wirtschaftliche Ergebnisse, die bei der gegebenen Bewirtschaftungsart realistischerweise erzielbar sind. Nach stRsp des VwGH ist bei der Beurteilung der konkreten Art der Bewirtschaftung und der Erstellung der Prognose auf tatsächliche Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Ein am Beginn der Vermietung gelegener Beobachtungszeitraum dient der Gewinnung von Erkenntnissen über die konkret gewählte Bewirtschaftungsart (vgl VwGH 14.12.2023, Ra 2023/13/0051 mwN).

• Im Rahmen einer Durchschnittsbetrachtung ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung ein Bauplatz im Ausmaß von 1.000 m2 typischerweise als ausreichend anzusehen

  S. 180 - 180, Rechtsprechung

  Christian Lenneis

  Der Befreiungsbestimmung des § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 ist (in Bezug auf Grund und Boden) eine größenmäßige Beschränkung zu entnehmen (vgl VwGH 29.3.2017, Ro 2015/15/0025). Eine Limitierung ist auch erforderlich, weil sich die Besteuerung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen aus dem im Ertragsteuerrecht geltenden Leistungsfähigkeitsprinzip ergibt und einen Beitrag zur Gleichmäßigkeit der Besteuerung leisten soll. Die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 ist dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim „Grund und Boden“ in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das „üblicherweise“ als Bauplatz erforderlich ist. Es kommt daher nicht entscheidend auf die Lage und die Bebauung eines konkreten Grundstücks an. Das Wort „üblicherweise“ indiziert vielmehr eine typisierende Betrachtung, die sich unter dem Gesichtspunkt der Gleichmäßigkeit der Besteuerung an Durchschnittswerten zu orientieren hat. Im Rahmen einer Durchschnittsbetrachtung ist ein Bauplatz im Ausmaß von 1.000 m² typischerweise als ausreichend anzusehen, zumal Grund und Boden begrenzt sind und Bauplätze mit zunehmender Bebauung tendenziell kleiner werden.