Heft 4, Juli 2021, Band 24

Eine rechtsrichtige doppelte Kundmachung ermöglicht unabhängig von etwaigen Zustell- oder sonstigen Mängeln bei der persönlichen Verständigung eine Präklusion von Nachbarn, wenn diese nicht rechtzeitig Einwendungen erheben. „Doppelt“ kundmachen heißt, erstens an der Amtstafel der Gemeinde, durch Verlautbarung in der für amtliche Kundmachungen der Behörde bestimmten Zeitung oder durch Verlautbarung im elektronischen Amtsblatt und zweitens in der in den Verwaltungsvorschriften vorgesehenen besonderen oder sonstigen geeigneten Form kundzumachen. Dieser Beitrag stellt die verschiedenen Kundmachungsformen vor. Da schon ein kleiner Mangel bei einer dieser Kundmachungsformen dazu führen kann, dass keine Präklusion eintritt, empfehlen die Autoren als beste Form der „doppelten“ Kundmachung die „dreifache“ Kundmachung.

Bei vor dem 1.1.1970 errichteten Bauwerken greift die gesetzliche Bewilligungsfiktion selbst dann, wenn feststeht, dass von der Baubehörde keine Baubewilligung erteilt worden ist.

In der krnt BauO 1996 findet sich keine Rechtsgrundlage dafür, dass Abweichungen vom Konsens (hier: um 5 bis 11 cm bei der Höhe der Kellergeschoßrohdecke) zu tolerieren seien.

Bebauungspläne, die nicht auch die Art der Berechnung der Geschoßflächenzahl bzw Baumassenzahl darstellen, sind mangels einer Übergangsvorschrift in der oö ROGNov, LGBl 69/2015, für bereits bestandene Bebauungspläne gesetzwidrig.

Arztpraxen sind unabhängig von den baulichen Verhältnissen im gesamten Gebäude mit einem geeigneten barrierefreien Sanitärraum auszustatten.

Die Dacheindeckung mit schwarzen Tondachziegeln anstelle von in der Baubeschreibung vorgesehenen rötlichen Betondachsteinen stellt eine Abweichung vom Baukonsens dar.

Bei der Auslegung des Verbotes von „stark reflektierenden“ Farben muss jedenfalls auch auf die Materialität der Dacheindeckung abgestellt werden.

Die fünfjährige Befristung des Nachbarrechts auf Beseitigung von bereits vollendeten Baumaßnahmen, die gegen Abstandsregeln verstoßen, widerspricht nicht dem Gleichheitssatz.

Auch bezüglich der nachträglichen Verkürzung der Frist (hier: von 20 auf 5 Jahre) bestehen keine verfassungsrechtliche Bedenken.

Eine Luftwärmepumpe unterliegt nicht dem Anwendungsbereich der oö BauO 1994.

Widmungstypische Immissionen aus der Benützung eines Wohnhauses (Gesprächslärm, Geruchsimmissionen durch Grillen, Beleuchtung) sind von Nachbarn hinzunehmen.

Es besteht kein gesetzliches Verbot, Ermittlungsergebnisse einer unzuständigen Behörde für das weitere von der zuständigen Behörde durchgeführte Verfahren heranzuziehen; diese unterliegen allerdings der Beweiswürdigung der zur Entscheidung berufenen zuständigen Behörde.

Die mündliche Verhandlung beim LVwG ersetzt eine baurechtlich verpflichtend vorgeschriebene mündliche Verhandlung, die von der Baubehörde nicht durchgeführt worden ist.

Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Nichtausschöpfung der im Bebauungsplan verordneten geschlossenen Bauweise wegen Beeinträchtigung der Belichtung und Besonnung auf der Nachbarliegenschaft zu.

Bei einer „gemischten Verwendung“ des Gebäudes (hier: im Erdgeschoß fünf gesonderte Wohneinheiten mit Beherbergungszimmern, in den übrigen 3 Geschoßen 12 selbständige Wohnungen) liegt der in § 31 Abs 5 Z 1 sbg ROG 2009 gemeinte Fall eines Betriebes zur gewerblichen Beherbergung als Ausnahmetatbestand vom Verbot der touristischen Nutzung von Wohnungen nicht vor.

Zur Beurteilung, ob bzw welche Gegenstände in einer Garage gelagert werden dürfen, kann der Amtssachverständige auch auf die Richtlinien der Landesstelle für Brandverhütung Tirol zurückgreifen.

Einem früheren Grundeigentümer, dessen wirtschaftliches Interesse darin besteht, die allfällige Rückabwicklung eines mit dem Bauwerber abgeschlossenen privatrechtlichen Vertrages zu verhindern, kommt keine Parteistellung im Baubewilligungsverfahren zu.

Die Frage des Bestehens eines baurechtlichen Konsenses kann nicht zum Gegenstand eines Feststellungsbescheides gemacht werden.

§ 40 Abs 1 vlbg BauG 2001 ermöglicht nur bei einer faktischen Unmöglichkeit, dem Bauherrn die Wiederherstellung aufzutragen, eine subsidiäre Heranziehung des Eigentümers.

Der Eigentümer (hier: Eigentümergemeinschaft) hat im Falle eines baupolizeilichen Wiederherstellungsauftrags die betreffenden Maßnahmen des Bauherrn zu dulden.

Bei der Beurteilung, ob der Abbruch eines Gebäudes zu einer erheblichen Beeinträchtigung der erhaltenswerten Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles führt, ist nicht relevant, was an der Stelle des abzubrechenden Bauwerks errichtet werden soll.

Im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung eines Abbruches ist keine Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Erhaltung und Instandsetzung des Gebäudes durchzuführen.

Die Errichtung einer reinen Wohnhausanlage (hier: mit zwei unterirdisch verbundenen Wohngebäuden und insgesamt 20 Wohnungen) ohne weitere Einrichtungen kann schon begrifflich nicht als ein „Städtebauvorhaben“ im Sinn von Anhang 1 Z 18 lit b in Verbindung mit Fußnote 3a UVP-G angesehen werden, denn ein solches liegt definitionsgemäß nur bei einem „Erschließungsvorhaben zur gesamthaften multifunktionalen Bebauung, jedenfalls mit Wohn- und Geschäftsbauten einschließlich der hierfür vorgesehenen Erschließungsstraßen und Versorgungseinrichtungen mit einem über das Gebiet des Vorhabens hinaus reichenden Einzugsbereich“ vor.

Bewilligungsfreie Gartenhäuschen dürfen über die in § 62a Abs 1 Z 5 wr BauO angeführten Abmessungen hinaus nicht durch den Dachbereich, Dachterrassen oder Außentreppen erweitert werden.

Die bewilligungsgemäße Benützung von Aufenthaltsräumen in Wohnzonen ergibt sich nicht alleine aus § 7a Abs 3 wr BauO, sondern aus der behördlich bewilligten Widmung, an die die gesetzliche Bestimmung bestimmte Verwendungsanforderungen stellt.

Rechtliche Grundlage des Unterlassungsauftrages wegen unzulässiger kurzfristiger Beherbergung von Touristen in Wohnzonen ist folglich nicht § 129 Abs 10 wr BauO, sondern § 129 Abs 1 wr BauO (lex specialis).

Für eine Wohnung, die von der dauerhaften Mieterin für kurzfristige Beherbergungszwecke an Touristen weitervermietet wird, ist nicht der Eigentümer der Wohnung, sondern die dauerhafte Mieterin rechtlich verantwortlich.

Unter Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses ist nicht jede (wertneutrale) Veränderung zu verstehen, sondern nur eine solche Veränderung, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt.

Die Beurteilung, ob eine solche Verschlechterung durch die vorgenommene oder beabsichtigte Änderung eintritt, bietet wegen des dabei gebrauchten unbestimmten Gesetzbegriffes dem Rechtsanwender einen gewissen Ermessensspielraum.

Zum Wesen der Reallast gehört die Verknüpfung der Schuldnerschaft mit dem Eigentum an dem dienenden Grundstück.

Der Enteignete kann im Rahmen des außerstreitigen Entschädigungsverfahrens Schadenersatz für unter § 364a ABGB fallende, zu duldende Immissionen geltend machen.

Wer sich wissentlich oder fahrlässig an eine in der Regel von einem Fachmann durchzuführende, bei nicht fachgemäßer Ausführung erkennbar mit Gefahren verbundene Arbeit heranmacht, ohne die erforderlichen Fachkenntnisse zu besitzen, handelt schuldhaft und haftet deliktisch.

Unter Baueisenbieger- und -verlegerbetriebe werden jene Betriebe verstanden, die sich mit dem Vorbiegen bzw der Montage der für Bauten notwendigen Baueisen befassen.

Die Reichweite eines vertraglichen Gewährleistungsverzichts ist durch Auslegung im Einzelfall nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs zu ermitteln.

Dabei ist nach allgemeinen Grundsätzen nicht nur am Wortlaut der Vereinbarung zu haften, sondern es sind auch alle ihren Abschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.

Im Zweifel sind Verzichtserklärungen restriktiv auszulegen. In diesem Sinn erstreckt sich ein vertraglicher Gewährleistungsverzicht nicht auf das Fehlen – ausdrücklich oder schlüssig – zugesicherter Eigenschaften.

Das Vorliegen einer Vereinbarung über die Bauführung zwischen Grundeigentümer und Bauführer schließt die Anwendung der subsidiären Vorschriften des § 418 ABGB aus.

Das im § 854 ABGB genannte „gemeinschaftliche Eigentum“ ist als Miteigentum im Sinn der §§ 828 ff ABGB zu verstehen.

Dass das Alleineigentum an jedem der aneinandergrenzenden Grundstücke bis zur gemeinsamen Grenze reicht, beseitigt nicht die im § 854 ABGB vorgesehene Vermutung, wonach jener Teil, auf dem sich die Grenzanlage befindet, im Miteigentum beider Grenznachbarn steht. In diesen Fällen tritt das Alleineigentum mit dem Miteigentum in eine eigentümliche Verbindung.

Auch das Entgelt für ein unbrauchbares Werk kann aus dem Titel des Schadenersatzes zurückverlangt werden.

Eine bloße Einreichplanung kann von vornherein keine geeignete (alleinige) Grundlage für die Bauausführung sein.

Förderungsverträge sind in der Regel als entgeltlich anzusehen.

Bei einem Fixgeschäft ist der Gläubiger – für den Schuldner erkennbar – an einer verspäteten Erfüllung nicht interessiert. Das Geschäft steht von vornherein unter der Bedingung rechtzeitiger Erfüllung, weshalb es keiner Rücktrittserklärung bedarf; der Vertrag fällt mit Verstreichen der Erfüllungsfrist von selbst dahin.

Verlangt der Baubescheid, die Bodenverhältnisse vor Baubeginn durch eine befugte Fachperson untersuchen zu lassen und die Bauausführung in konstruktiver und bauphysikalischer Hinsicht nach den sich daraus ergebenden Erfordernissen vorzunehmen, sowie die Beauftragung eines begleitenden geotechnischen Kontrollorgans im Rahmen der Bauausführung, haftet der Bauträger für Schäden durch Hangrutschungen, die aufgrund der Nichteinhaltung der Auflagen entstandenen sind, durch diese aber vermeidbar gewesene wären.

Der vom Bauträger beauftragte Gutachter, der die Einhaltung der Bodenuntersuchung ausdrücklich von der Bauträgerin verlangte und zugesichert erhalten hat, haftet nicht, auch wenn sich aus von ihm erstellten mangelhaften Vorgutachen die Gefährlichkeit der Bauführung nicht ausreichend ergeben hat.

Wird eine zu früh geleistete Zahlung des Erwerbers durch die spätere Bewirkung der Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG überholt, so wird die bereits geleistete Zahlung zu diesem Zeitpunkt fällig und kann nicht mehr zurückgefordert werden.

Für den Zeitraum der nicht vorhandenen Sicherung besteht ein Anspruch auf Bezahlung von Strafzinsen gemäß § 14 BTVG unabhängig davon, ob die zu früh geleisteten Zahlungen vom Erwerber zurückgefordert werden.

Der Rückforderungsanspruch wegen zu früh geleisteter Zahlungen des Erwerbers verjährt innerhalb von drei Jahren. Dies gilt gemäß § 1480 ABGB auch für den Anspruch auf Strafzinsen für den Zeitraum der nicht vorhandenen Sicherung. Für die gebotene Sicherstellung des Erwerbers ist nicht erforderlich, dass bei Abschluss des Bauträgervertrags bereits Wohnungseigentum begründet wird.

Ein von der Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft mit der Dichtheitsprüfung an Wasserleitungen beauftragtes Installationsunternehmen haftet wegen der nicht durchgeführten Prüfung für den Wassermehrverbrauch durch den Bruch eines Druckrohres.

Die Eigentümergemeinschaft trifft ein 50 % Mitverschulden, weil sie ab einem bestimmten Zeitpunkt keine Bescheinigung mehr vom Unternehmen über die Dichtheit erhielt und das Unternehmen nur mehr ein wesentlich geringeres Entgelt für die Arbeiten verrechnete. Die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch ihre Hausverwaltung, hätte sich daher erkundigen müssen, ob die vorgeschriebenen Dichtheitsprüfungen auch tatsächlich durchgeführt worden sind.

Lässt sich ein gut sichtbarer Schacht, der mittig auf einer Grundgrenze liegt, ohne weiteres mit einer zugunsten der Streitteile verbücherten Dienstbarkeit einer von Norden kommenden Wasserversorgungsleitung erklären, verläuft diese Wasserleitung aber gar nicht dort, sondern kommt sie von Süden und verläuft dabei über den Grund des Erwerbers der Liegenschaft, so kann diesem kein Vorwurf wegen Unterlassung von Nachforschungen gemacht werden.

Das Entfernungsbegehren ist nicht schikanös, wenn die Wasserleitung über die gesamte Länge der gemeinsamen Grenze der Streitteile, jedoch 1 ½ m weit im Grunde des Klägers verläuft und wenn die Kläger in diesem Bereich selbst auch Leitungen verlegt haben.

Gemäß § 40 Abs 3 oö BauO ist der Bauführer für die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens nur der Baubehörde, nicht aber dem Bauherrn gegenüber verantwortlich.

Wusste der Bauherr, dass die dem Bauführer ausgefolgten und seinem Auftrag zu Grunde liegenden Pläne von der Bauplatzgenehmigung und der Baubewilligung erheblich abwichen und die Einholung entsprechender Baubewilligungen erforderlich ist, trifft den Bauführer keine Verletzung der Warnpflicht gemäß § 1168a Satz 3 ABGB. Er haftet dem Bauherrn daher nicht für den frustrierten Bauaufwand und die Abbruchkosten. Zwischen diesem Schaden des Bauherrn und der verwaltungsrechtlichen Verantwortung des Bauführers besteht kein Rechtswidrigkeitszusammenhang.

Die Verbesserung durch den Unternehmer muss für den Übernehmer eine gewisse Härte darstellen, damit von erheblichen Unannehmlichkeiten im Sinn des § 932 Abs 4 ABGB ausgegangen werden kann. Diese kann sich aus der Art des Mangels oder aus mit der Veranlassung oder Durchführung der Verbesserung verbundenen Umständen ergeben.

Die Ersitzung einer Wegeservitut setzt voraus, dass das Befahren eines fremden Grundstücks als Recht in Anspruch genommen wird und der Eigentümer des Grundstücks dieses Verhalten so duldet, als hätte der andere ein Recht darauf.

Fragt jemand regelmäßig beim Grundeigentümer nach, in welchem Bereich ein Grundstück befahren werden darf und wann es zeitlich passt, kann der Eigentümer des Grundstücks nicht erkennen, dass die Benützungshandlung in Ausübung eines Rechts erfolgt.

Der Halter einer öffentlichen Fußgängerverkehrsfläche, in der sich gleich neben einer Tiefgaragenausfahrt und einem Fahrradabstellplatz ein unbeschilderter, frei zugänglicher Treppenabgang öffnet, muss damit rechnen, dass Passanten auch zu diesem Treppenabgang hingehen, egal zu welchem Zweck. Aufgrund der Vorhersehbarkeit solcher erlaubter Nutzungshandlungen bestehen die Schutz- und Sorgfaltspflichten des Wegehalters auch für den Bereich dieses Stiegenabgangs.

Das völlige Unterbleiben einer Schneeräumung im Winter indiziert bei zu erwartender Nutzung grobe Fahrlässigkeit im Sinn des § 1319a ABGB. Den Sorgfaltspflichten hätte auch durch ein erkennbares Betretungsverbotsschild, eine vorgelegte Kette oder durch eine am Treppenabsatz montierte Gittertüre entsprochen werden können. War die Schneeschicht für die auf dem glatten Untergrund zu Sturz gekommenen Geschädigte ohne weiteres erkennbar und war sich die Geschädigte der Rutschgefahr bewusst, hätte sie den Schneebereich vor den abwärts führenden Stufen (zur Trafostation) nur aufmerksam und vorsichtig betreten dürfen. Mangels einer derartigen Gehweise, besteht ein Mitverschulden am Unfall von 50 %.

Ein einheitlicher Werkvertrag trotz festgestellter Zusatzaufträge besteht dann, wenn diese als inhaltliche Konkretisierungen oder Erweiterungen eines Gesamtprojektes – hier Umbau/Sanierung des Wohnhauses – anzusehen sind. Für einen einheitlichen Werkvertrag spricht auch die vereinbarte Abrechnung nach Regiepreisen.

Der Ehegatte, der die Hälfte einer Liegenschaft samt Haus geschenkt erhält, haftet gemäß § 1409 ABGB analog für Schulden des Veräußerers, die im Zeitpunkt der Übergabe des Vermögens wenigstens bedingt oder betagt bestanden haben, wenn er unter Anwendung der objektiv gebotenen Sorgfalt jedenfalls erkennen hätte können, dass keine Pauschalpreis-, sondern eine Regiepreisvereinbarung bestand und ein Höchstpreis für das Gesamtprojekt nicht genannt worden ist.

Wurde ein Werkvertrag über den Hausumbau vor Übergabe geschlossen, reicht dies für die Haftungsübernahme der gesamten Werklohnforderung, auch wenn noch nicht die gesamte Werkleistung erbracht wurde oder der gesamte Werklohn noch nicht fällig ist.

Gegen den Enteignungsbescheid der Behörde kann im Verwaltungsrechtsweg Berufung erhoben werden.

Eine Berufung gegen die Entscheidung über die Entschädigung ist aber unzulässig. Dem Enteigneten und dem Eisenbahnunternehmen steht es frei, binnen drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Enteignungsbescheides die Festsetzung der Entschädigung bei dem zuständigen Landesgericht gemäß § 18 Abs 2 EisbEG zu begehren. Mit der Anrufung des Gerichtes tritt die verwaltungsbehördliche Entscheidung über die Entschädigung außer Kraft.

Die Frist für die Anrufung des Außerstreitgerichts beginnt erst mit der Zustellung der Entscheidung des VwGH über eine nicht absolut unzulässige, rechtzeitig erhobene außerordentliche Revision gegen die Enteignung.

Eine vereinbarte Pauschalpreisvereinbarung steht bei fehlendem Ausschluss der laesio enormis gemäß § 351 UGB dem Recht auf Vertragsaufhebung wegen Verkürzung über die Hälfte nicht entgegen.

Die analoge Anwendung des § 1268 ABGB wäre nur denkbar, wenn eine ex ante Beurteilung der Leistungswerte nicht möglich gewesen wäre oder der Unternehmer das Risiko der Mehrkosten bewusst übernehmen wollte.

Die Vertragsaufhebung ist gemäß § 935 ABGB ausgeschlossen, wenn der Verkürzte Kenntnis des wahren Werts hatte. Dass sich der Verkürzte Kenntnis verschaffen hätte können, schadet nicht.

Der Werkunternehmer kann auch nach dem rechtswirksamen Vertragsrücktritt des Werkbestellers gemäß § 918 Abs 1 ABGB der auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichteten Schadenersatzklage des Werkbstellers die Einrede der laesio enormis erfolgreich entgegenhalten.

Das Erfordernis einer fachkundigen Angebotsprüfung ist aus Sachlichkeitserwägungen auch im Sektorenbereich zu berücksichtigen. Eine Bewertungskommission muss in ihrer Gesamtheit über die gebotene Fachkunde verfügen.

Die Feststellung nach § 33 Abs 1 Z 3 wr VRG 2014 stellt auf die unterbliebene Mitteilung der Zuschlagsentscheidung gemäß den §§ 131 bzw 272 BVergG 2006 ab und setzt somit eine zumindest dem Grunde nach bestehende Verpflichtung zur Vornahme einer derartigen Mitteilung voraus. Die §§ 131 und 272 BVergG 2006 sind nach § 41 Abs 1 BVergG 2006 bei einer Direktvergabe aber nicht anzuwenden.

Auch ein in eventu vor Zuschlagserteilung eingebrachter Feststellungsantrag ist unzulässig.

Ist durch eine Überbrückungsmaßnahme die kurzfristige Deckung eines dringenden Bedarfs an notwendigen Leistungen zur Verhütung und Bekämpfung der COVID-19-Pandemie gesichert, ist im Vergabeverfahren nicht von einer besonderen Dringlichkeit des Beschaffungsvorgangs auszugehen.

Da eine undeutliche Äußerung gemäß § 915 ABGB nur zum Nachteil desjenigen gereichen kann, der sich derselben bedient hat, sind unklare bzw widersprüchliche Ausschreibungsbestimmungen nicht zu Lasten der Bieter, sondern zu Lasten des Auftraggebers, der sich ihrer bedient hat, auszulegen.