In der E 5 Ob 176/23b setzte sich der OGH erneut mit der Frage auseinander, ob die Bestandzinsminderung nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB eine Anzeige des Mangels iSd § 1097 ABGB voraussetzt. Der Gerichtshof verneinte dies für den Fall, dass der Bestandnehmer unverschuldet keine Kenntnis vom Mangel hat und relativierte damit die zu 6 Ob 38/11y vertretene Rechtsansicht, wonach die Zinsminderung (generell) eine Mangelanzeige voraussetze. Dieser Judikaturschwenk wurde wenige Monate später von der E 9 Ob 20/23s bestätigt und ist grundsätzlich zu begrüßen. Genauer besehen, ist die Haltung des Höchstgerichts in dieser Frage aber nach wie vor heikel. Das soll im Folgenden dargelegt werden.
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Inhalt der Ausgabe
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S. 181 - 188, Aufsatz
Renate Pletzer -
S. 189 - 190, Rechtsprechung
Die Präklusionsbestimmung des § 12a Abs 2 MRG ist auf die „Fünfzehntelanhebung“ nach § 46a Abs 2 MRG analog anzuwenden.
Der Tod des Mieters löst grundsätzlich das Anhebungsrecht aus. Allerdings kann nach der Rsp die Mietzinsanhebung nur gegenüber dem Universalsukzessor des verstorbenen Mieters begehrt werden. Die Mietzinsanhebungsmöglichkeit nach § 46a Abs 2 MRG wird daher nur schlagend, wenn es durch den Tod eines Geschäftsraummieters zur Gesamtrechtsnachfolge in dessen Mietrechte kommt. Nach Rsp und Lehre beginnt die Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG erst ab dem Zeitpunkt der Anhebungsmöglichkeit, somit im Fall des § 46a MRG mit Rechtskraft der Einantwortung zu laufen.
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S. 190 - 193, Rechtsprechung
Erfolgt die Anzeige des Todes des bisherigen Hauptmieters bereits vor der Einantwortung und ist diese so formuliert, dass sie – abgesehen vom Tod des bisherigen Hauptmieters – dem Vermieter keine Hinweise auf den potentiellen Rechtsnachfolger und dessen Absicht, das Unternehmen im Bestandobjekt fortzuführen, erkennen lässt, besteht keine Verpflichtung des Vermieters, ein bedingtes Anhebungsbegehren zu stellen.
Lassen sich aus der Anzeige Hinweise auf einen Tatbestand nach § 46a Abs 2 MRG und die Person des Universalrechtsnachfolgers sowie dessen Fortführungsabsicht ausreichend gesichert ableiten, wird der Vermieter ein bedingtes Erhöhungsbegehren an den aus diesem Schreiben hervorgehenden potenziellen Universalsukzessor für den Fall zu stellen haben, dass er tatsächlich Rechtsnachfolger wird und das Unternehmen fortbetreiben will.
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S. 193 - 196, Rechtsprechung
Erfolgt die Anzeige des Todes des bisherigen Hauptmieters bereits vor der Einantwortung und ist diese so formuliert, dass sie – abgesehen vom Tod des bisherigen Hauptmieters – dem Vermieter keine Hinweise auf den potentiellen Rechtsnachfolger und dessen Absicht, das Unternehmen im Bestandobjekt fortzuführen, erkennen lässt, besteht keine Verpflichtung des Vermieters, ein bedingtes Anhebungsbegehren zu stellen.
Lassen sich aus der Anzeige Hinweise auf einen Tatbestand nach § 46a Abs 2 MRG und die Person des Universalrechtsnachfolgers sowie dessen Fortführungsabsicht ausreichend gesichert ableiten, wird der Vermieter ein bedingtes Erhöhungsbegehren an den aus diesem Schreiben hervorgehenden potenziellen Universalsukzessor für den Fall zu stellen haben, dass er tatsächlich Rechtsnachfolger wird und das Unternehmen fortbetreiben will.
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Gibt es neben dem verstorbenen Mieter, in dessen Mietrecht Angehörige gem § 14 Abs 2 MRG eintreten, noch einen Mitmieter, hat der Vermieter kein Recht zur Anhebung des Hauptmietzinses gem § 46 MRG. Das Hinzutreten eines weiteren Mieters durch Eintritt in die Mitmietrechte darf den bisherigen, verbleibenden Mieter nicht benachteiligen und nicht unterschiedlich hohe Mietzinse für das einheitliche Mietverhältnis zur Folge haben.
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S. 197 - 198, Rechtsprechung
Die Unmöglichkeit der Begründung von WE durch einen Alleineigentümer steht der Begründung von WE durch eine jeweils idente Eigentümerpartnerschaft (als einer Rechtsgemeinschaft zweier Miteigentümer) nicht entgegen. Auch der zweite das Wesen des WE bestimmende Aspekt der Einräumung eines Rechts auf ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung über ein bestimmtes WE-Objekt erfordert es nicht, dass zumindest ein WE-Objekt einem der Miteigentümer allein oder einer „anderen“ Eigentümerpartnerschaft zugewiesen werden muss. Abgesehen davon ließe sich das Ergebnis einer WE-Begründung nur durch eine idente Eigentümerpartnerschaft im konkreten Fall ohne weiteres dadurch erzielen, dass die Miteigentümer zunächst ihr schlichtes Miteigentum in WE mit jeweils alleinigen Verfügungsrechten an den WE-Objekten umwandeln und nach Verbücherung dieses Vorgangs jeweils die Hälfte ihrer Mindestanteile dem anderen zwecks Begründung entsprechender Eigentümerpartnerschaften an allen WE-Objekten übertragen. Es ist nicht einzusehen, warum dies nicht durch einen einzigen Vertrag möglich sein sollte.
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S. 198 - 200, Rechtsprechung
Die Auslegung, wonach ein Umlaufbeschlusses, der vorsieht, dass die Hausverwaltung Angebote für die Sanierung der Fenster im Keller und im Stiegenhaus in der Farbe „wie Bestand“ laut einem näher bezeichneten Anbot, das 8.907 € netto als Preis auswies, einholen sollte, nicht darauf abzielt, bereits ein konkretes Angebot zu beschließen oder umzusetzen, sondern nur die Zustimmung zur Sanierung durch Austausch im Grundsätzlichen betraf, wobei weitere Angebote eingeholt werden sollten, ist im Einzelfall nicht zu beanstanden.
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S. 200 - 201, Rechtsprechung
Hat ein Dienstbarkeitsbelasteter sein gesamtes Haus bis auf eine Wand, an der zugunsten des Nachbarn eine Servitut iSd § 475 Abs 1 Z 1 und 2 ABGB besteht, abgerissen, ergibt sich aus den Grundsätzen der Kostentragung nach § 483 ABGB, dass es nach dem Abriss Sache des servitutsberechtigten Nachbarn ist, die jetzt ausschließlich nur mehr seinen Zwecken dienende Wand instandzuhalten. Der Dienstbarkeitsbelastete ist nur verpflichtet, allfällige dafür erforderliche Bau- und Sanierungsmaßnahmen zu dulden.
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S. 201 - 203, Rechtsprechung
Es steht den Parteien eines nach § 1118 ABGB aufgelösten Bestandvertrags im Rahmen der Vertragsfreiheit zwar frei, zur Regelung der weiteren Benützung des Bestandobjekts einen neuen Vertrag mit oder ohne geänderten Bedingungen abzuschließen. Ob sie dies wollten, kann nur anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
Kann im Einzelfall von einem feststellbaren Willen der Parteien, einen neuen Bestandvertrag abzuschließen, nicht die Rede sein, bewirkt die bloße Rücknahme der Auflösungserklärung ex tunc und Aufgabe des Räumungsbegehrens im Ergebnis nichts anderes als die unveränderte Weitergeltung des bestehenden, nie wirksam beendeten Dauerschuldverhältnisses.
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S. 203 - 208, Rechtsprechung
Die Auffassung, die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setze eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus, kann für den Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters von Mängeln des Bestandobjekts nicht aufrecht erhalten werden. In einem solchen Fall trifft die Gefahr eines aus objektiver Sicht nicht dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Bestandobjekts den Vermieter als Eigentümer. Dem Mieter steht im Fall unverschuldeter Unkenntnis von einem solchen Mangel bei objektiv vorliegenden Mängeln des Bestandobjekts ein Zinsminderungsanspruch auch ohne eine Anzeige an den Vermieter zu; eine Verpflichtung zur Untersuchung für den Mieter nicht erkennbarer, nur theoretisch denkbarer Mängel des Bestandobjekts kann aus seiner Pflicht nach § 1097 ABGB, dem Bestandgeber ihm obliegende Ausbesserungen anzuzeigen, nicht abgeleitet werden. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund der subjektiven Unkenntnis seiner Gefährdung das Objekt weitgehend uneingeschränkt nutzen konnte, ist bei Ausmittlung der Höhe seiner Zinsminderungsansprüche angemessen zu berücksichtigen.
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Die Auffassung, die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setze eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus, kann für den Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters von Mängeln des Bestandobjekts nicht aufrecht erhalten werden. In einem solchen Fall trifft die Gefahr eines aus objektiver Sicht nicht dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Bestandobjekts den Vermieter als Eigentümer. Dem Mieter steht im Fall unverschuldeter Unkenntnis von einem solchen Mangel bei objektiv vorliegenden Mängeln des Bestandobjekts ein Zinsminderungsanspruch auch ohne eine Anzeige an den Vermieter zu. Zur Brauchbarkeit einer elektrischen Anlage gehört es auch, dass der Mieter gefahrenfrei mit den Sicherungen für seine Wohnung hantieren kann. Ob sich die Sicherungen im Mietobjekt selbst oder davor befinden oder ob der Stromkasten auch Sicherungen für andere Objekte enthält, ist irrelevant.
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Die durch die WGG-Novelle 2016 erfolgte Änderung des § 23 Abs 4c WGG stellt keine derart gravierende nachträgliche Änderung der vertragswesentlichen Umstände dar, dass sich die gemeinnützige Bauvereinigung unter Berufung auf die clausula rebus sic stantibus vom abgeschlossenen Optionsvertrag lösen kann. Bei der Regelung handelt es sich um eine gebarungsrechtliche Bestimmung aus dem öffentlich-rechtlichen Teil des WGG, die nur die interne Preiskalkulation der Bauvereinigung betrifft. Eine zwingende gesetzliche Berechnungsmethode ist daraus hingegen nicht ableitbar. Preisvereinbarungen, die im Anwendungsbereich des WGG vom Kostendeckungsprinzip des § 13 WGG abweichen, sind nur insoweit nichtig, als sie den Vertragspartner der gemeinnützigen Bauvereinigung benachteiligen. Insofern war es den Parteien schon zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mietkaufvereinbarung möglich, eine für den Vertragspartner günstigere Preisberechnungsmethode zu vereinbaren.
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S. 213 - 216, Rechtsprechung
Martina BruggerEin unschlüssiger Hinterlegungsantrag ist nach § 9 Abs 1 Z 2 UHG abzuweisen. Als unschlüssig ist jedenfalls ein Antrag anzusehen, aus dem nicht hervorgeht, ob ein Gebäude tatsächlich existiert oder wer, wann und auf welche Weise Eigentum daran erworben hat. Daher war die Rechtsfrage bezüglich der Zulässigkeit eines Superädifikates auf eigenem Grund nur von abstrakt-theoretischer Bedeutung und bedurfte keiner weiteren Erörterung.
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S. 216 - 217, Rechtsprechung
Entscheidet sich der Auftraggeber nachträglich dazu, vom Ankauf der vom Makler inserierten Wohnungen Abstand zu nehmen, hat er im Ergebnis die Leistungen des Maklers nicht für sich in Anspruch genommen. Hier ist daher die Ausübung des Rücktrittsrechts nach § 11 FAGG nicht rechtsmissbräuchlich.
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S. 217 - 219, Rechtsprechung
Art 24.6.2. erster Satz ARB gewährleistet unter den genannten Voraussetzungen für den durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmer erkennbar den von ihm gewünschten nahtlosen Übergang des Versicherungsschutzes vom bisherigen Mietobjekt auf das Nachfolgeobjekt.
Gerade weil der Bestandvertrag für das Ersatzobjekt idR noch während der Nutzung des versicherten Objekts unterzeichnet wird, wird der durchschnittlich verständige Versicherungsnehmer Art 24.6.2. zweiter Satz ARB als Sonderregelung dahingehend verstehen, dass zusätzlich aus dem neuen Mietverhältnis resultierende Streitigkeiten versichert sind, wenn der neue Vertrag innerhalb der genannten Frist vor Beendigung des Altvertrags abgeschlossen wird. Art 24.6.2. ARB führt daher durch seinen zweiten Satz insoweit zu einer Vorverlagerung des Beginns des Versicherungsschutzes für die Ersatzwohnung.
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S. 220 - 222, Rechtsprechung
Christian LenneisPrüfungsmaßstab für die Erhöhung des Nutzungswertes oder die Verlängerung der Nutzungsdauer eines Gebäudes ist im Falle der Vermietung eines Gebäudes der Nutzungswert oder die Nutzungsdauer des jeweiligen Gesamtobjektes als Einkunftsquelle. Umfasst die Einkunftsquelle die Vermietung einer Eigentumswohnung, ist diese der jeweilige Prüfungsmaßstab.
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S. 222 - 224, Rechtsprechung
Christian LenneisDie Befreiungsbestimmung nach § 30 Abs 2 Z 1 lit a und lit b EStG 1988 knüpft als Voraussetzung daran an, dass der Hauptwohnsitz am veräußerten Grundstück aufgegeben wird. Auch wenn die Regelung den Zweck verfolgt, für die Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes den Veräußerungserlös ungeschmälert zur Verfügung zu haben, bedeutet dies nicht, dass jede Hauptwohnsitzaufgabe in der Zukunft (nach der Veräußerung) bereits die Befreiungsbestimmung erfüllt.
