Mit der wr Bauordnungsnovelle 2023 hat der Landesgesetzgeber einige eigentumsbeschränkende Bestimmungen in die wr BauO eingefügt. Weniger prominent als das medial und in der Literatur so bezeichnete Verbot der Kurzzeitvermietung ist eine intendierte Beschränkung der Nutzbarkeit von Garagen. Aus nicht näher bezeichneten Gründen wollte der Gesetzgeber laut den Materialien bewirken, dass Garagen ausschließlich für das Abstellen von Kraftfahrzeugen und Fahrrädern genutzt werden. Jegliche andere Nutzung wie das Aufbewahren anderer Gegenstände soll ab Inkrafttreten untersagt sein. Die Baubehörde reagierte auf diesen politischen Willen mit Bauaufträgen an die Eigentümer. Damit dürften rechtsstaatliche und grundrechtliche Grenzen überschritten worden sein.
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Inhalt der Ausgabe
S. 171 - 178, Aufsatz
Zur (Un-)Zulässigkeit der Lagerung von Gegenständen in Garagen in Wien: Was lagerst Du in Deiner Garage?
S. 179 - 186, Grundlagen und Praxis des Baurechts
Missstände bei der Vollziehung des Baurechts. Aktuelle Fälle aus der Volksanwaltschaft 2024/1
Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.
Bei einem Stabmattenzaun samt Toranlage (hier: 16 m lang, 1,21 m hoch) handelt es sich um eine mitteilungspflichtige Einfriedung in Leichtbauweise, deren Errichtung – als „Schutzmauer“ – im „Grünland“ zulässig ist.
Wird im Einreichplan, der einen integrierenden Bestandteil des Baubescheides bildet, ein Geschäftslokal als „Verkaufsraum“ ohne nähere Spezifizierung in Bezug auf einen möglichen bzw zulässigen Verwendungszweck ausgewiesen, ist dessen Nutzung auch als Lebensmittelgeschäft zulässig.
Bei einem als Tierunterstand dienenden (hier: 5,00 x 10,00 m großen) Rundbogenzelt handelt es sich auch dann um ein „Gebäude“, wenn es regelmäßig verrückt (zB mit Hilfe eines Traktors oder einer Mehrzahl von Personen) und an einem neuen Standort aufgestellt wird.
S. 188 - 188, Rechtsprechung
Örtliche Baupolizei; Behördenzuständigkeiten; Übertragung von Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei
Die Übertragung von Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei von den Gemeinden auf die Bezirkshauptmannschaften bezieht sich nicht nur auf künftige Bauvorhaben, sondern ebenso auf bereits gesetzte bauliche Maßnahmen.
Eine unter dem Vorbehalt des Widerrufs erteilte Baubewilligung, die „jedenfalls zum Ablauf der Befristung der Flächenwidmung, d. i. am 31.12.2010, als widerrufen [gilt]“, ist auch als befristete Baubewilligung zu qualifizieren.
S. 189 - 191, Rechtsprechung
Bauliche Anlagen, die „bergrechtlichen Vorschriften“ unterliegen; Geltungsbereich der oö BauO 1994
In einem Bergbaugebiet gelegene Anlagen (hier: Silos, Betonmischturm, Container der Mischanlage), die als „bergbaufremde“ Anlagen einer Baubewilligung nach § 156 MinroG bedürfen, unterliegen den bergrechtlichen Vorschriften und sind deshalb vom Anwendungsbereich der oö BauO 1994 ausgenommen.
S. 191 - 193, Rechtsprechung
Retentionszisterne; Sickerschächte; belästigungsfreie Sammlung und Beseitigung von Abwässern und Niederschlagswässern; subjektiv-öffentliche Nachbarrechte
Nachbarn kommt ein subjektiv-öffentliches Recht zu, dass die Sammlung von Abwässern und Niederschlagswässern in einer Abwasseranlage belästigungsfrei erfolgt.
Dieses Recht schließt zwangsläufig auch ein Mitspracherecht zur Frage ein, ob die geplante Anlage ausreichend dimensioniert und auch sonst geeignet ist, die zu erwartenden Niederschlagsmengen in einer solchen Weise aufzunehmen, dass ein Überlaufen von Niederschlagswässern von dieser Anlage ausgeschlossen ist.
S. 193 - 194, Rechtsprechung
Land- und forstwirtschaftliche Gebäude; rechtmäßiger Bestand; Begriff „Hofbereich“
Ein „Hofbereich“ muss nicht notwendigerweise aus einer Mehrzahl an Gebäuden bestehen, aber jedenfalls einen Wohn- und Wirtschaftsbereich umfassen.
Eine Privatzimmervermietung erfordert im Zeitraum der Anwesenheit von Beherbergungsgästen die Anwesenheit des Vermieters oder anderer gewöhnlicher Mitglieder des Hausstandes.
S. 194 - 194, Rechtsprechung
Freizeitwohnsitz; Verwaltungsübertretung; Dauerdelikt; Sprucherfordernisse
Bei einem Dauerdelikt ist zur Feststellung der Identität der Tat erforderlich, Anfang und Ende des strafbaren Verhaltens im Spruch anzuführen.
Die Umschreibung des Anfanges eines Tatzeitraumes (ebenso wie jene von dessen Ende) mit „zumindest“ (hier: „zumindest im Zeitraum von April 2016 bis 26.1.2021“) ist rechtlich unbedenklich.
Die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen zu den Freizeitwohnsitzen dienen ausschließlich im öffentlichen Interesse gelegenen Belangen.
Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches (Abwehr-)Recht zu, dass kein widerrechtlicher Freizeitwohnsitz geschaffen wird.
S. 195 - 196, Rechtsprechung
Bauliche Anlagen in den Mindestabstandsflächen; Begriff „mittlere Wandhöhe“; subjektiv-öffentliche Nachbarrechte
Bei der Berechnung der mittleren Wandhöhe ist das Geländeniveau des Bauplatzes und nicht jenes des Nachbargrundstückes heranzuziehen.
S. 196 - 196, Rechtsprechung
Freizeitwohnsitz; Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; Gemeinschaftsräume
Ein Garten, TV- und Sportraum, Waschraum sowie auch eine Grillterrasse samt Grillhäuschen stellen keine für die Qualifikation als Gastgewerbebetrieb zur Beherbergung von Gästen erforderlichen „Gemeinschaftsräume“ dar.
Die Familienangehörigen des Inhabers einer Ausnahmebewilligung dürfen den betreffenden Freizeitwohnsitz nicht unabhängig vom abwesenden Inhaber als Freizeitwohnsitz nutzen.
S. 198 - 198, Rechtsprechung
Wohnhaus; Wellnessbereich; Schwimmkurse; Änderung des Verwendungszweckes; baubewilligungspflichtige Maßnahmen
Die gewerbliche oder auch nur hobbymäßige Abhaltung von Schwimmkursen im Zubau eines Wohnhauses (hier: „Wellnessbereich“ mit Schwimmbad) ist als Änderung des Verwendungszwecks baubewilligungspflichtig.
Von einem anderen Wohnsitz als einem „Freizeitwohnsitz“ kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist.
Gegen das Vorliegen einer Zweigniederlassung eines (hier: mit der betreffenden Adresse in die Liste der niedergelassenen europäischen Rechtsanwälte eingetragenen) Rechtsanwalts spricht bereits die Lage der Kanzlei in einem von einem gemeinnützigen Wohnbauträger errichteten Wohngebäude sowie das Fehlen einer baurechtlichen Bewilligung der Änderung des Verwendungszweckes.
„Betriebstechnisch notwendige Wohnungen“ sind solche, die zur Unterbringung von Personal dienen, dessen Anwesenheit vor Ort auch zu ungewöhnlichen Zeiten erforderlich ist.
Unter dem Begriff „betriebstechnisch“ können sowohl technische Belange im engeren Sinn (zB Aufsicht über Maschinen) als auch operative Tätigkeiten (zB die Betreuung von Warenanlieferungen zur Nachtzeit) verstanden werden.
Jede andere Wohnnutzung als eine solche, welche „betriebstechnisch“ notwendig ist, widerspricht dem baubehördlich bewilligten Verwendungszweck; dies gilt auch im Fall von Änderungen der betrieblichen Tätigkeiten oder persönlichen Lebensumstände.
Wird eine Wohnung durch den Eigentümer oder einen Dritten zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck benützt, hat die Baubehörde diesem deren weitere Benützung zu untersagen.
Kann die Befristung einer Ausnahmebewilligung zur Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (hier: aufgrund persönlicher Verhältnisse) von der Behörde nicht begründet werden, ist sie als rechtswidrig zu qualifizieren.
S. 199 - 200, Rechtsprechung
Zweckwidrige Verwendung von Wohnungen; Ausnahmebewilligung; schriftliche Zustimmung der Miteigentümer; Wohnungseigentumsvertrag
Die „schriftliche Zustimmung“ der Miteigentümer zur zweckwidrigen Verwendung von Wohnungen erfordert eine durch Unterschrift gedeckte Zustimmung und muss explizit darauf Bezug nehmen, welche Wohnung in einem Gebäude zweckwidrig verwendet werden soll.
Eine Zustimmungserklärung in einem Wohnungseigentumsvertrag zur zweckwidrigen Verwendung aller Wohnungen genügt nicht den gesetzlichen Erfordernissen, da damit ein Einvernehmen, für welche Wohnungen eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll, nicht nachgewiesen ist.
Die absolute Dreimonatsgrenze für nachträgliche Einwendungen einer übergangenen Partei ab Baubeginn ist selbst dann anwendbar, wenn eine – an sich vorgesehene – Bauverhandlung nicht durchgeführt wurde.
S. 202 - 203, Rechtsprechung
Bauwerkshaftung analog; Gefährdungshaftung; umstürzender mit Beton ummantelter Baum
Schäden, die durch das Umstürzen von Bäumen verursacht werden, sind nach ständiger Rechtsprechung im Weg der Analogie in den Anwendungsbereich des § 1319 ABGB einzubeziehen. § 1319 ABGB stellt auf einen objektiven Sorgfaltsbegriff ab und normiert eine Gefährdungshaftung.
Von dieser kann sich der Halter durch den Beweis befreien, alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet und alle Vorkehrungen getroffen zu haben, die vernünftigerweise nach den Umständen bzw der Auffassung des Verkehrs erwartet werden können. Dabei setzt die Verletzung der objektiv gebotenen Sorgfalt jedenfalls die Erkennbarkeit oder doch Vorhersehbarkeit der drohenden Gefahr voraus.
S. 203 - 204, Rechtsprechung
Ratenplanmethode; Zurückbehaltungsrecht; Verbraucher; Verhältnis zum Haftrücklass
Das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers nach § 1052 ABGB im Hinblick auf einen Ratenplan nach § 10 BTVG kann sich auch auf frühere als die Letzte der Raten erstrecken.
Mit dem Haftrücklass soll in erster Linie eine Deckung für zunächst verborgene Mängel geschaffen und ein Hinausschieben der Endabrechnung im Hinblick auf allenfalls noch vorhandene, aber zunächst nicht erkennbare Mängel verhindert werden. Damit wird aber nicht automatisch auf das darüber hinausgehende Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers mangels Fälligkeit des Werklohns wegen Unterlassung einer Verbesserung des mangelhaften Werkes verzichtet.
S. 205 - 205, Rechtsprechung
Ab- und Zuschreibung eines Grundstückes zu einem Grundbuchskörper unter Rangwahrung
Anlässlich der Verbücherung eines Kaufvertrages über ein Grundstück ist die Zuschreibung dieses Grundstückes zu einem bereits vorhandenen Grundbuchskörper des Erwerbers unter Mitübertragung einer Dienstbarkeit als Last zulässig, wenn diese Last bereits auch auf dem Grundbuchskörper des Erwerbers im gleichen Rang verbüchert ist.
Eine Neuerrichtung des Gebäudes im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG liegt nur dann vor, wenn es sich um die Gewinnung neuen und nicht eine bloß bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums für Wohnzwecke und Geschäftszwecke handelt, so dass bloße Adaptierungen, eine Neuverteilung des Raums durch Versetzung von Zwischenwänden, die Teilung von Wohnungen oder eine Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnräume nicht darunter fallen. Ebenso wenig genügt die Neuerrichtung eines einzelnen Mietobjekts oder der bloße Umbau des Gebäudes unter Wiederverwendung bestehen gebliebener vermietbarer Räume.
Beim „Mietkauf“ kann je nach Vertragsgestaltung dem Mietkäufer nach Ablauf der Mietzeit eine Kaufoption eingeräumt werden oder es wird vereinbart, dass das Eigentum nach Ablauf der Mietzeit automatisch auf den Mietkäufer übergeht.
Die Entgeltbildungsregeln der §§ 13 bis 15, 15b bis 20 und 22 WGG sind einseitig zwingendes Zivilrecht. Unwirksam sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Wohnungswerbers von den gesetzlichen Vorgaben abweichen. Abweichungen zum Vorteil des Wohnungswerbers sind dagegen zivilrechtlich wirksam.
Das Wort „erneuern“ hat im allgemeinen Sprachgebrauch die Bedeutung, dass etwas „durch ein neues Stück ersetzt“ wird, aber – darüber hinaus – auch jene, dass etwas „verbessert“ oder „aktualisiert“ wird.
Auch wenn größere Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 37 Abs 4 WEG 2002 aus der Rücklage finanziert werden könnten, kann der Wohnungseigentumsbewerber, der kein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit (ungefähr zehn Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten erhalten hat, den Wohnungseigentumsorganisator auf Zahlung des seiner Wohnung zugeordneten Anteils an den Sanierungskosten in Anspruch nehmen. Er muss nicht die Zahlung in die Rücklage fordern.
Die Eigentumsfreiheitsklage dient auch der Abwehr von Eingriffen einzelner Miteigentümer in das gemeinsame Eigentum.
Die §§ 21 ff tir BauO 2011 über das Ansuchen um eine Baubewilligung bezwecken nicht den Schutz des reinen Vermögens
Bei der Räumungsklage gegen einen titellosen Inhaber eines Grundstücks macht der Eigentümer einen auf sein Eigentumsrecht gestützten Herausgabeanspruch nach § 366 ABGB geltend. In solchen Fällen kann der beklagte Sachinhaber ein eigenes, dem Eigentümer gegenüber wirksames Recht zur Innehabung einwenden, wobei dieses sowohl dinglicher als auch obligatorischer Natur sein kann.
Bei einer „ungemessenen“ Dienstbarkeit, deren Art und Umfang (wie hier) durch den Erwerbstitel nicht eindeutig bestimmt ist, orientiert sich ihr Inhalt am jeweiligen Bedürfnis des herrschenden Guts im Rahmen der ursprünglichen oder der vorhersehbaren Bewirtschaftungsart. Eine unzulässige Erweiterung der Dienstbarkeit liegt jedenfalls nur dann vor, wenn das dienende Gut dadurch erheblich schwerer belastet wird.
Kulturänderungen geben grundsätzlich keinen Anspruch auf Ausdehnung eines Geh- und Fahrrechts. Hingegen ist eine Anpassung der Benützungsart durch den Servitutsberechtigten an die fortschreitende technische Entwicklung zulässig. Die Servitutsbelasteten haben daher ein Verkehrsaufkommen hinzunehmen, wie es „nach den heutigen Gegebenheiten“ mit der Art von Bebauung, die im Entstehungszeitpunkt der Servitut bestand oder absehbar war, verbunden ist.
Voraussetzung für den Ersatz der Mangelbehebungskosten oder des Deckungskapitals für die Mangelbehebung eines vom Übergeber verschuldeten behebbaren Mangels ist gemäß § 933a ABGB, dass der Übergeber die Verbesserung zu Unrecht verweigert hat bzw vom Übernehmer vergeblich zur Verbesserung aufgefordert worden ist (Verbesserungsverzug).
Von einem Verbesserungsverzug kann nicht ausgegangen werden, wenn der Übergeber die Sanierung des Mangels von der Voraussetzung abhängig macht, dass das Vorliegen des behaupteten und durch ein vom Übernehmer vorgelegtes Privatgutachten festgestellten Mangels durch einen Gerichtssachverständigen objektiviert wird.
Für einen Vertrauensverlust in die Kompetenz des Übergebers zur Verbesserung des Mangels, der zum Ersatz der Mangelbehebungskosten berechtigt, reicht die Mangelhaftigkeit der Leistung für sich alleine im Regelfall nicht aus. Bei einem Gesamtkaufpreis eines Hauses von mehr als € 280.000,-, lässt sich aus Sanierungskosten für festgestellte Mängeln im Wert von € 4.255,- keine Vertrauensunwürdigkeit des Übergebers ableiten.
Nach den Art 3 und 8 AHVB werden weder Ansprüche aus Verletzung vertraglicher Erfüllungsansprüche noch Gewährleistungsansprüche abgedeckt, wohl aber sogenannte Mängelfolgeschäden, also Schäden, die sich nicht unmittelbar auf die Erstellung des Werkes beziehen, sondern daraus resultieren, dass die mangelhafte Leistung an anderen Vermögenswerten Schäden hervorruft.
Von der Versicherung der Werkunternehmers gedeckt sind daher die Kosten des Werkbestellers für den Ankauf eines neuen Grundstücks, um eine vom Versicherungsnehmer auf dem alten Grundstück des Werkbestellers durchgeführte misslungene Tiefenbohrung neu durchführen zu können. Gedeckt ist ferner der Schaden an den vom Werkbesteller beigestellten und bei der misslungenen Bohrung zerstörten Rohre.
Die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens einer Grunddienstbarkeit oder einer Reallast kann nur einheitlich von allen Miteigentümern des herrschenden oder dienenden Grundstücks und nur gegen alle Miteigentümer des herrschenden oder dienenden Grundstücks gemeinsam verlangt werden. Das gilt auch für die Feststellung, ob eine realrechtliche Verbindung von Miteigentumsrechten an einem Weggrundstück mit Eigentum an bestimmten berechtigten Grundstücken besteht.
Die Haftrücklassgarantie des Verkäufers (Bauträgerin) bezweckt, den begünstigten Wohnungseigentumskäufer so zu stellen, als ob er die fragliche Summe (den Kaufpreisrest) noch gar nicht aus der Hand gegeben hätte. Sie soll den Gewährleistungsanspruch sichern und somit auch den Anspruch des Käufers auf Verbesserung der mangelhaften Kaufsache. Nach dem Abruf der Garantie sind die Parteien so gestellt, als hätte der Käufer den entsprechenden Teil des Kaufpreises noch nicht gezahlt.
Das Begehren des Garantieauftraggebers auf Rückzahlung der zu Unrecht abgerufenen Garantieleistung ist daher nichts anderes als die Geltendmachung des restlichen Kaufpreises. Diesem Begehren kann der Begünstigte die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrags (§ 1052 ABGB) entgegenhalten, solange ein Verbesserungsanspruch besteht. Ist der Kaufgegenstand nicht mehr mangelhaft – das Vorliegen eines Mangels hat der Begünstigte zu beweisen – kann die Zahlung des Restkaufpreises nicht mehr verweigert werden.
Die Klausel, wonach das Energieversorgungsunternehmen oder das von ihr beauftragte Drittunternehmen berechtigt ist, die Wärmeversorgung einzustellen, wenn der Wärmeabnehmer (Wohnungseigentümer oder Mieter) die Messgeräte in ihrer Funktion manipuliert, ist gröblich benachteiligend im Sinn von § 879 Abs 3 ABGB.
Gemäß § 16 Abs 7 WEG 2002 hat der Wohnungseigentümer das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu gestatten, wenn es für die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft erforderlich ist, wie zB für das Aufsuchen der Ursache und die Behebung von Feuchtigkeitsschäden.
Entstehen dem Wohnungseigentümer durch mangelhafte Durchführung oder nicht zeitgerechte Fertigstellung vermögensrechtliche Nachteile, wie etwa Kosten für eine erforderliche Ersatzbeschaffung oder entgangene Mieteinnahmen, haftet dafür die Eigentümergemeinschaft unabhängig vom Vorliegen eines rechtswidrigen oder schuldhaften Verhaltens (Eingriffshaftung).
Eine Haftung des Verwalters gegenüber dem geschädigten Wohnungseigentümer aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter kommt nicht in Betracht, wenn dem Wohnungseigentümer ein deckungsgleicher Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters zusteht.
Eine deliktische Haftung des Verwalters gegenüber dem Wohnungseigentümer verlangt den rechtswidrigen Eingriff in das fremde (Wohnungs)Eigentum. Ein solcher Eingriff liegt nicht vor, wenn der Wohnungseigentümer zur Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses gemäß § 16 Abs 7 WEG verpflichtete ist. Dies gilt aufgrund der im Rahmen der Beurteilung der Rechtswidrigkeit anzustellenden Interessenabwägung auch dann, wenn die Arbeiten nicht innerhalb angemessener Zeit fertiggestellt wurden.
Glaubwürdig dargelegte Erfahrungen dürfen bei der Prüfung der Preisangemessenheit berücksichtigt werden. Das bedeutet umgekehrt aber nicht, dass ein nicht weiter substantiierter Verweis auf Erfahrungswerte per se schon hinreichend ist, um bestehende Unklarheiten betreffend die Kalkulation einzelner Positionen zu beseitigen.
S. 212 - 213, Rechtsprechung
Nebenrechte der Gewerbetreibenden; Gewerbeumfang; Anteil an der gesamten Leistung; Anteil an der Auftragssumme
Für die 15 %-Grenze kommt es auf den Leistungsanteil und den Angebotspreis des (jeweiligen) Gewerbetreibenden an.
S. 213 - 214, Rechtsprechung
Antragslegitimation; Interesse am Vertragsabschluss; drohender Schaden; Popularanträge
Das Interesse an einer objektiven Rechtskontrolle reicht nicht, um plausibel das Interesse am Vertragsabschluss und den entstandenen oder drohenden Schaden darzulegen.
S. 214 - 215, Rechtsprechung
Ausscheiden; objektiver Erklärungswert; bestandfeste Ausschreibung; unvollständiges Angebot; Nachreichung
Ist bestandfest festgelegt, dass nur einmalig zur Nachreichung aufgefordert wird, dann darf die Auftraggeberin nicht ein weiteres Mal zur Nachreichung auffordern.
S. 215 - 215, Rechtsprechung
Zuschlagsentscheidung; postalische Übermittlung; elektronische Kommunikation
Im Oberschwellenbereich ist die Zuschlagsentscheidung elektronisch mitzuteilen; die notwendigen Angaben dürfen nicht auf mehrere Mitteilungen aufgeteilt werden.