Heft 6, Juli 2025, Band 38

Inhalt der Ausgabe

• Konkludente Widmung(-sänderung)en im wohnungseigentumsrechtlichen Spannungsfeld

  S. 225 - 231, Aufsatz

  Christian Prader / Mario Kathrein

  Aufgrund des gesetzlichen Schriftformgebots in § 3 Abs 1 Z 2 WEG ist nach hA bei WE-Verträgen die Auslegung beschränkt, weshalb der objektive Wortlaut maßgeblich ist. Inwiefern das Schriftformgebot auch die WE-rechtliche Widmung umfasst, ist umstritten. Während nach stRsp konkludente Widmung(-sänderung)en zulässig sind, ist das Schrifttum überwiegend aA. Im Folgenden wird die stRsp einer dogmatischen Überprüfung unterzogen und werden die mit dieser Ansicht verbundenen Folgeprobleme untersucht.

• IWD – Wirksamkeit von mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarungen und Individualprozess

  S. 232 - 235, Veranstaltungsberichte

  Tobias Tonini / Marco Scharmer

• Nichtvorliegen einer Geschäftsraummiete trotz Unterfertigung des Mietvertrages mit Hilfe eines Unternehmensstempels

  S. 236 - 236, Rechtsprechung

  Ob ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung oder über Geschäftsräumlichkeiten vorliegt, hängt davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht beim Abschluss des Mietvertrags zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben und genommen worden ist. Auch beachtlich ist, welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist. Allein, dass jemand einen Mietvertrag mit seinem Unternehmensstempel unterzeichnet, führt nicht zwingend zu einer Geschäftsraummiete.

• Zum Kündigungsgrund der nicht entsprechenden Benützung von Geschäftsräumen

  S. 236 - 237, Rechtsprechung

  Das Anbieten von Seminaren und Einzelkursen zu nicht schulischer, esoterischer, physischer und psychischer Heilung, ganzheitlicher Psychosomatik, Psychotherapie sowie systemischem Coaching ist iSd § 30 Abs 2 Z 7 MRG eine gleichwertige Tätigkeit wie das Veranstalten von auf weltanschaulichen Grundlagen (ua Kabbala) fußenden Weiterbildungs- und Persönlichkeitsentwicklungs-Seminaren, wo dem jüdischen Glauben zuordenbare Bräuche und Feste zelebriert werden.

• Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft unterliegen der Regelverjährungszeit

  S. 237 - 239, Rechtsprechung

  Sonderregelungen betreffend die Verjährung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Aufwendungen nach §§ 31, 32 WEG fehlen im Gesetz. Die lange Verjährungszeit gem § 1479 ABGB ist die Regel. Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft iSd §§ 31, 32 WEG unterliegen der Regelverjährungszeit des § 1479 ABGB.

• Zur analogen Anwendung der Streitanmerkung gem § 43 Abs 3 WEG 2002

  S. 239 - 240, Rechtsprechung

  Einer zwischen Miteigentümern abgeschlossenen Benutzungsvereinbarung fehlt für eine analoge Anwendung des § 43 Abs 3 WEG 2002 die erforderliche Ähnlichkeit zu einer schriftlichen Zusage der Begründung von WE durch einen WE-Organisator.

• Zur Angemessenheit der mit dem Entgelt überwälzten Verzinsung

  S. 240 - 244, Rechtsprechung

  Philipp Ortbauer

  Waren Finanzierungen mit Fixzinsvereinbarungen bis zu 10 Jahren bei bonitätsstarken Kreditnehmern branchenüblich, lag der vereinbarte Fixzins von 3,9 % im unteren Bereich der im Abschlusszeitpunkt marktüblichen Bandbreite und war zwar das Zinsniveau erkennbar rückläufig, es aber weder gesichert noch abschätzbar, dass es zu einer weiteren Zinssenkung kommen werde und steht außerdem nicht fest, dass 2012 bereits absehbar gewesen wäre, dass in der Zeit bis 2015 eine Schuldänderungsvereinbarung mit im Vergleich vorteilhafteren Konditionen zu erzielen sein werde, oder dass die Stadt Wien die vereinbarten Zinsen für das Wohnbauförderungsdarlehen ab 2015 entsprechend senken werde, begegnet die Ansicht, die Umschuldung im Jahr 2012 sei nicht vorzeitig und nicht zu einem unangemessen hohen Zinssatz erfolgt, die seither mit dem Entgelt überwälzte Verzinsung sei daher angemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG und das gesetzlich zulässige Entgelt sei deshalb nicht überschritten worden, keinen Bedenken.

• Testamentarische Erbfolge löst bei erweitertem Vorkaufsrecht Vorkaufsfall aus

  S. 244 - 246, Rechtsprechung

  Der Eigentumsübergang auf den mit letztwilliger Verfügung berufenen Rechtsnachfolger kann einen Vorkaufsfall bilden. Im Falle eines vereinbarten „erweiterten Vorkaufsrechts“ ohne weitere Einschränkungen auf bestimmte Veräußerungsarten bildet daher die testamentarische Erbfolge einen Vorkaufsfall. Die gesetzliche Erbfolge löst den Vorkaufsfall hingegen nicht aus.

• Zur Redlichkeit des Erwerbers bei Unkenntnis des Grundbuchstands und des Inhalts des WE-Vertrags

  S. 246 - 248, Rechtsprechung

  Nachforschungspflichten bezüglich des Inhalts des WE-Vertrags und des Grundbuchstands bestehen für den Erwerber eines WE-Objekts und Ersitzungswerber grundsätzlich erst dann, wenn ein (indizierter) Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen.

  Wird vor dem Hintergrund dieser Grundsätze eine redliche Besitzausübung angenommen, weil die Garage den jeweiligen Erwerbern übergeben wurde und diese sie exklusiv genutzt und alle Kosten getragen haben, wohingegen der Veräußerer die Garage seit dem (ersten) Verkauf nicht mehr in Anspruch genommen hat, bedarf das keiner Korrektur im Einzelfall.

• Unwirksamkeit des gesamten Bauträgervertrags, wenn die Übergabetermine nicht schriftlich festgehalten wurden

  S. 248 - 251, Rechtsprechung

  Jonas Zangerle-Walter / Raimund Pittl

  Die Rechtsauffassung, der Mindestvertragsinhalt nach § 4 Abs 1 Z 5 BTVG diene wegen des Schriftformgebots dem Übereilungsschutz und erfordere daher nach dem Formzweck nicht bloß eine Teilnichtigkeit, sondern die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags, wenn der Erwerber dies geltend macht, ist im konkreten Einzelfall nicht zu beanstanden.

• Zur Berichtigung des Grundbuches gegen den Willen der Beteiligten

  S. 251 - 253, Rechtsprechung

  Vom Fall des Einvernehmens der Beteiligten abgesehen, setzt eine Berichtigung iSd § 104 Abs 3 GBG voraus, dass der Vollzugsfehler entweder keinerlei Rechtsfolgen nach sich gezogen hat oder aber ein nachträglicher Rechtserwerb vorliegt, bei dem Vertrauensschutz nicht rechtsbegründend wirkte.

  Die Frage des Gutglaubensschutzes kann grundsätzlich nicht vom GrundbuchsG geklärt werden. IdR stellen sich nämlich Tatfragen, deren Beantwortung die richterlichen Kognitionsmöglichkeiten im Grundbuchsverfahren übersteigen. Es sind zwar Fälle denkbar, in denen ein Vertrauensschutz desjenigen, der durch einen Vollzugsfehler in eine bücherliche Rechtsposition gelangt ist, schon aus rechtlichen Gründen von vornherein ausscheidet. Ein derartiger Fall, in dem die Berichtigung schon aus rechtlichen Gründen auch gegen den Willen der Beteiligten (iwS) erfolgen könnte, liegt aber nicht vor, wenn der nunmehrige Alleineigentümer die Liegenschaft nach Eintritt des Vollzugsfehlers entgeltlich erworben hat.

• Berichtigung des Ranges eines exekutiven Pfandrechts

  S. 253 - 255, Rechtsprechung

  Johann Höllwerth

  Ein angeblich unrichtiger bücherlicher Rang eines exekutiven Pfandrechts kann mangels Einvernehmens der Beteiligten nicht berichtigt werden, wenn sich dadurch die Position des vorrangig eingetragenen Pfandgläubigers für den Fall einer Zwangsversteigerung verschlechtern würde.

• Vollmachterteilung an die Vertragserrichterin zur Abgabe einer Treuhänder-Rangordnungserklärung

  S. 255 - 257, Rechtsprechung

  Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 53 Abs 4 GBG bedarf es für eine weitere neuerliche Rangordnungsanmerkung auf derselben Einlage einer eigenen neuen Rangordnungserklärung. Diese Regelung dient dem Schutz des Eigentümers vor wiederholter Verwendung der von ihm abgegebenen Rangordnungserklärung. Die Bewilligung eines Gesuchs auf Eintragung einer Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung auf der Grundlage einer bereits einmal für eine solche Anmerkung verwendeten Rangordnungserklärung kommt nicht in Betracht. Auf den in § 53 Abs 4 GBG vorgesehenen Schutz kann der Liegenschaftseigentümer nicht wirksam verzichten.

  Ist die Bedeutung der Vertragsbestimmung betreffend Vollmacht an die Vertragserrichterin zur Abgabe einer Treuhänder-Rangordnungserklärung auslegungsbedürftig und in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht frei von Zweifel, ist das Grundbuchsgesuch abzuweisen.

• Umfang der Gegenleistung bei der GrESt

  S. 257 - 261, Rechtsprechung

  Hedwig Bavenek-Weber

  Zahlt die Käuferin eines Grundstücks neben dem Kaufpreis an die Verkäuferin einen „Entschädigungsbetrag“ an die Leasingnehmerin desselben Grundstücks, damit diese den Leasingvertrag auflöst, um das Grundstück frei von bestehenden Nutzungsrechten zu erhalten, ist dieser „Entschädigungsbetrag“ als sonstige Leistung Teil der Gegenleistung und in die Bemessungsgrundlage der GrESt einzubeziehen.

• Zur Frage der typischen Bebauung bei Kleingärten

  S. 261 - 262, Rechtsprechung

  Steht fest, dass ein unterkellertes einstöckiges Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoß, beinhaltend eine Wohnung, errichtet werden soll und erweist sich die Umgebungsbebauung als typische Gartensiedlungs- und Kleingartenbebauung, wobei fast alle Häuser ein EG, teilweise mit OG und ein Satteldach haben und befindet sich in einer Entfernung von ca 100m eine Bebauung, die den Einschlag eines Gartensiedlungsgebiets zeigt, in anderen Teilen jedoch wie eine Art Reihenhaus- oder Einfamilienhausbebauung aussieht und sind einige Gebäude teilweise unterkellert und weisen eine relativ große bebaute Fläche und zumindest ein ausgebautes Mansardengeschoß auf, bedarf die Rechtsansicht, die im vorliegenden Fall beabsichtigte Bebauung sei für Kleingärten in der Region nicht untypisch, keiner Korrektur.

• Zur Genehmigung eines Verfahrens auf Überprüfung des Pachtzinses

  S. 262 - 264, Rechtsprechung

  Hat ein Miteigentümer einerseits als Teil der Miteigentumsgemeinschaft das Interesse, einen entsprechenden Pachtzins zu erzielen, und andererseits – durchaus gegenläufige – Interessen als Pächter, das Pachtobjekt zu einem möglichst geringen Entgelt zu nutzen, ist es jedenfalls nicht unvertretbar, letztere Interessen bei der hier anzustellenden Gesamtabwägung geringer als erstere zu gewichten, soweit letztere Interessen bei der Beantwortung der Frage, ob ein Verfahren auf Überprüfung des Pachtzinses zu genehmigen sei, überhaupt zu berücksichtigen sind. Davon ausgehend ist die Ansicht der Vorinstanzen vertretbar, ein solches Überprüfungsverfahren sei im zum Vorteil aller Miteigentümer.