Heft 6, November 2024, Band 27

Die von Behörden oder Verwaltungsgerichten zu prüfenden Sachverhalte in Bauverfahren sind mitunter technisch komplex, sodass diese nur unter Zuhilfenahme von Fachleuten beurteilt werden können. Egal, ob Einfamilienwohnhäuser oder größere bauliche Anlagen, Bauverfahren sind heute nur in einem effizienten Zusammenwirken zwischen Techniker und Juristen erfolgreich abzuwickeln. Die Bestellung von Sachverständigen spielt dabei eine wesentliche Rolle. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich zum einen mit dem Sachverständigen iSd Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG) und zum anderen mit dem Sachverständigenbeweis im Bauverfahren als zentraler Teil des Ermittlungsverfahrens auf dem Weg zu einer Baubewilligung.

Die Verfolgung nach § 130 Abs 1 Z 6 ASchG in Verbindung mit § 90 BauV (Unterlassung der erforderlichen Schutzmaßnahmen beim „Arbeiten auf nicht durchbruchsicheren Dachflächen“) als auch – im Fall einer tatsächlich erfolgten Körperverletzung – nach § 88 StGB betrifft dieselbe strafbare Handlung und darf aus diesem Grunde nur einmal verfolgt werden.

Nach einer diversionellen Erledigung und rechtskräftigen (unwiderruflichen) Einstellung des gerichtlichen Strafverfahrens ist die Durchführung eines Verwaltungsstrafverfahrens nach dem ASchG (in Verbindung mit der BauV) unzulässig.

Die Parteistellung der Nachbarn ergibt sich ausschließlich aus dem Gesetz und wird nicht durch das behördliche Informationsschreiben über das geplante Bauvorhaben zuerkannt.

Gemeinsame technische Einrichtungen (hier: Versorgungseinrichtungen für Strom, Wasser, Internet) lassen für sich alleine noch nicht auf die für die Privatzimmervermietung erforderliche räumlich-funktionelle Verbindung in einem „Hausverband“ schließen.

Ein als „Hobbyraum“ gewidmeter Raum im Kellergeschoß darf nicht zu Wohnzwecken oder zur touristischen Beherbergung verwendet werden.

Ein bestehendes Betretungsverbot beinhaltet zwangsläufig auch das Verbot zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen jeglicher Art, da diese die Betretung des Gebäudes voraussetzen.

Wird entgegen der gesetzlichen Verpflichtung innerhalb der Frist von 18 Monaten kein Bebauungsplan erlassen, ist die im Flächenwidmungsplan festgelegte Bebauungsplanpflicht gesetzwidrig.

Auf einem als „Verkehrsfläche privat“ mit dem Zusatz „Parkplatz“ gewidmeten Grundstück ist die Errichtung von Garagen (hier: Kfz-Einstellboxen) unzulässig.

Nach der Legaldefinition des § 13 Abs 1 tir ROG 2022 sind „Freizeitwohnsitze“ ua Gebäude, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Eine Nächtigung ist deshalb – im Gegensatz zB zum tir AufenthaltsabgabeG 2003 – keine Voraussetzung für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes.

Die Beschränkung der Bebaubarkeit auf 470 m² in Bauklasse I gemäß § 76 Abs 10 zweiter Satz wr BauO gilt nur für die in § 76 Abs 10 erster Satz wr BauO angeführten Bauweisen.

Im Fall der „geschlossenen Bauweise“ gilt deshalb die Beschränkung des § 76 Abs 10 zweiter Satz wr BauO nicht.

Der Genossenschaftsvertrag muss zwingend die Bedingungen des Eintritts der Genossenschafter sowie die allfälligen besonderen Bestimmungen über das Ausscheiden (Austritt, Tod oder Ausschließung) derselben enthalten.

Der Genossenschaftsvertrag kann daher ein Eintrittsgeld normieren. Dieses muss für alle Mitglieder nach den gleichen Grundsätzen berechnet werden, wobei die Satzung einerseits die Höhe des Eintrittsgeldes festsetzen, andererseits das Organ bestimmen kann, welches die Beitrittsgebühr festlegt. Eine Differenzierung zwischen unterschiedlichen Personengruppen ist nur nach sachlichen Kriterien zulässig.

Die Bestimmungen des NWG sind restriktiv zu handhaben. Die Nachlässigkeit der Parteien soll nicht gefördert und lediglich der schuldlose und schutzwürdige Erwerber geschützt werden.

Auffallende Sorglosigkeit des Erwerbers ist unter anderem dann gegeben, wenn ein tatsächlich eingetretener Wegebedarf in seiner Art, seinem Ausmaß und seiner Intensität bei einer früheren vertraglichen Gestaltung der die notleidenden Liegenschaften treffenden Rechtsbeziehungen leicht vorhersehbar war. Der Erwerb einer Liegenschaft ohne vorherige Erkundigungen um eine alternative Wegeverbindung indiziert das Vorliegen einer auffallenden Sorglosigkeit.

Die Zusage der Behebung behaupteter Mängel kann ein konstitutives Anerkenntnis sein.

Es obliegt dem Unternehmer, das Werk so auszuführen, dass es alle Eigenschaften hat, die ausdrücklich oder vermöge der Natur des Geschäftes stillschweigend bedungen worden sind. Bestimmen sich die Eigenschaften einer Leistung nach der Verkehrsauffassung, sind die anerkannten Regeln der Technik des jeweiligen Fachs nach dem im Zeitpunkt der Leistungserbringung aktuellen Stand zu beachten.

§ 1319 ABGB bezweckt die Gefahren von mangelhaft ausgeführten Werken auszugleichen, wobei darunter jede Schadensverursachung durch typische Gefahren eines Werks zu verstehen ist.

Nicht notwendig ist, dass das Werk selbst einstürzt, sich Teile davon ablösen oder sonst verändern.

Die Halter eines Tennisplatzes haften daher für den Schaden, den ein vierjähriges Kind durch eine Spannschraube am Auge erlitten hat, welche nicht auf den vorgesehenen Gewindeüberstand von maximal 2,5 mm gekürzt wurde, sondern 2,6 cm über die Schraubenmutter hinausragte.

Der Makler, der mit der Verkäuferin einer Liegenschaft einen Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen hat, wird durch schlüssige Zustimmung des Interessenten (Käuferin) zur Vermittlung auch Auftraggeber der Käuferin.

Der Anspruch auf die Maklerprovision gegen den Auftraggeber entfällt gemäß § 7 Abs 2 MaklerG, wenn feststeht, dass die Ausführung des rechtswirksam abgeschlossenen Geschäfts aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Sind die Gründe für die Nichtausführung vom Verkäufer zu vertreten und ihm zuzuordnen, trägt der Makler das Risiko der Nichtausführung des Geschäfts.

Hat sich der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag die Nutzung seiner Objekte offengehalten und wurde eine unspezifische Geschäftsraumwidmung für diese Objekte vereinbart, so fällt darunter auch die tageweise Kurzzeitvermietung.

Dies gilt auch, wenn zum Zeitpunkt der Vereinbarung die Kurzzeitvermietung der Objekte noch nicht üblich oder vorhersehbar war.

Eine eigenmächtige Widmungsänderung, die ein Unterlassungsbegehren gemäß § 16 Abs 2 WEG 2002 rechtfertigen könnte, setzt die Überschreitung der Verkehrsüblichkeit voraus.

Eine ersessene oder vertraglich vereinbarte nicht verbücherte Dienstbarkeit, die nicht offenkundig ist, erlischt durch den gutgläubigen entgeltlichen Erwerb des belasteten Grundstücks.

Der Schutz entfällt, wenn der Erwerber bei gehöriger Aufmerksamkeit den Widerspruch zwischen dem Grundbuchsstand und den tatsächlichen Verhältnissen feststellen hätte können.

Ein entgeltlicher Optionsvertrag der auf den Erwerb von Wohnungseigentum gerichtet ist, ist ein Bauträgervertrag im Sinn des § 2 Abs 1 BTVG.

Der Bauträger hat den Erwerber gemäß § 7 Abs 1 BTVG gegen den Verlust der von diesem aufgrund des Bauträgervertrags geleisteten (Voraus) Zahlungen mit Ausnahme seiner Zahlungen für Abgaben, Steuern sowie Vertragserrichtungs- bzw Abwicklungskosten abzusichern. Zu diesen sicherungspflichtigen Vorauszahlungen zählt auch das aufgrund eines Optionsvertrags geleistete Optionsentgelt.

Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet gemäß § 7 Abs 5 BTVG mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung.

Leistungen, die der Erwerber entgegen den Bestimmungen des BTVG erbracht hat, kann er gemäß § 14 BTVG zurückfordern.

Eine Vertragsbestimmung, wonach das Optionsentgelt vom Bauträger nicht zurückzuzahlen ist, wenn die Kaufoption nicht oder nicht rechtzeitig ausgeübt wird, oder das dem optionalen Kauf der Wohnung vorausgehende vereinbarte Mietverhältnis vor dem festgelegten Zeitablauf aufgelöst wird, ist beim Verbrauchergeschäft gemäß § 1 Abs 2 Satz 2 BTVG unwirksam.

Rechtsgrundlage für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter.

Werden Liegenschaftsteile, die nicht in der Verfügungsmacht des Vermieters liegen, etwa weil sie nicht in seinem Eigentum stehen oder nicht vom Baurecht des Vermieters umfasst sind, in das Mietverhältnis einbezogen, besteht die Erhaltungspflicht trotzdem, sofern sie nicht zwingend unmöglich ist.

Voraussetzung für eine Erhaltungspflicht gemäß § 3 MRG ist allerdings, dass die betroffenen Wege, Flächen und Anlagen vom Mietverhältnis umfasst sind, entweder weil sie denkbar als Zugang, Fluchtweg, Notausfahrt oder Parkplatz zur gemeinsamen Benützung dienende allgemeine Teile des Hauses oder Gemeinschaftsanlagen sind.

Bei Vertragsverletzungen ergibt sich der Rechtswidrigkeitszusammenhang aus den Interessen, die der Vertrag bzw die verletzte Vertragsnorm schützen sollte.

Das grundbücherliche Sicherungsmodell nach §§ 9, 10 BTVG bezweckt den Schutz des Erwerbs der vereinbarten dinglichen Rechtsstellung.

Konnte dem Käufer die dingliche Rechtsstellung (Eigentum) wegen fehlender Überwachung der vereinbarten grundbücherlichen Sicherstellung durch den Treuhänder nicht eingeräumt werden, steht ihm der Ersatz des Erfüllungsinteresses zu. Dabei ist der geschädigte Käufer im Hinblick auf sein Vermögen so zu stellen, als ob der Treuhänder ordnungsgemäß und vollständig geleistet hätte.

Für den Anspruch des Hauptmieters auf (Lift-)Betriebskostenabrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 2. Satz MRG gilt die dreißigjährige Verjährungsfrist.

Eine analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 34 Abs 1 WEG 2002 oder § 27 Abs 3 MRG kommt mangels Vorliegen einer planwidriger Lücke nicht in Betracht.

Unternehmern steht zwar ein Recht zu, von der Auftraggeberin nicht aus unsachlichen, somit diskriminierenden Gründen gesetzwidrig von der Aufforderung zur Angebotsabgabe ausgeschlossen zu werden, nicht jedoch ein uneingeschränktes Recht auf Aufforderung zur Angebotsabgabe und somit auf Teilnahme an einem nicht offenen Verfahren ohne vorherige Bekanntmachung.

Ob es sich bei einem Zuschlagskriterium um ein Feigenblattkriterium handelt und daher allein der Angebotspreis für den Zuschlag ausschlaggebend ist, ist einzelfallbezogen zu beurteilen.

Die Überschreitung der Grobkostenschätzung als Widerrufsgrund setzt nicht zwingend deren Aufnahme in die Ausschreibungsunterlagen voraus.