Im Beitrag wird die Frage untersucht, ob der Verkauf neu errichteter Eigentumswohnungen durch eine gemeinnützige Bauvereinigung einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung bedarf. Nach hier vertretener Ansicht ist für die Veräußerung von bis zu drei neu errichteten Eigentumswohnungen keine Genehmigung erforderlich. Die gegenteilige, im Schrifttum überwiegend vertretene Auffassung hält einer näheren Überprüfung nicht stand.
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- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 321 - 332, Aufsatz
Andreas Vonkilch
Zum aktuellen Rechtsrahmen für den Verkauf neu errichteter Eigentumswohnungen durch eine gemeinnützige Bauvereinigung
Für Wohnbauvereinigungen besteht Pflichtmitgliedschaft zu einem Revisionsverband („Verbandspflicht“). Gemeinnützige Wohnbauvereinigungen sind verpflichtet, sich der jährlichen Revision durch den Revisionsverband zu unterziehen („Prüfpflicht“). Traditionell gab es nur einen einzigen Revisionsverband iSd WGG, der zur Revision seiner Mitglieder befugt war. Seit September 2023 besteht ein zweiter Revisionsverband. Die rechtlichen Konsequenzen der Möglichkeit von Wohnbauvereinigungen, aus einem Revisionsverband auszutreten und einem anderen Revisionsverband beizutreten (Verbandswechsel), sind in der Rechtsprechung naturgemäß (noch) nicht, in der Lehre kaum beleuchtet. Eine vereins- und zivilrechtliche Analyse führt zu eindeutigen und nachvollziehbaren Ergebnissen.
S. 347 - 358, Rechtsprechung
Michaela Schinnagl
Veräußerung eines Personalwohnhauses zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen ist kein Hauptgeschäft einer gemeinnützigen Bauvereinigung
§ 7 Abs 1a Z 2 WGG spricht primär natürliche Personen als Mieter einer einzelnen Wohnung bzw eines einzelnen Geschäftsraumes an. Ein Rechtserwerb durch eine juristische Person fällt nicht unter § 7 Abs 1a WGG.
Bei der Veräußerung eines Personalwohnhauses an Dritte ist eine Zustimmungspflicht jedenfalls nach § 10a Abs 1 lit d WGG gegeben, da die Übertragung des Eigentums hier zweifellos mehr als drei Objekte betrifft und nicht an eine gemeinnützige Bauvereinigung erfolgt. Aufgrund der Zustimmungspflicht nach § 10a Abs 1 lit d WGG ist kein Geschäft iSd § 7 Abs 3 Z 6 WGG anzunehmen.
S. 358 - 363, Rechtsprechung
Christian Zenz
WGG: Kein subjektives Recht des Mieters auf Unterlassung einer Verwaltungsmaßnahme
Weder das WGG noch das MRG oder der einzelne mit einer GBV abgeschlossene Mietvertrag gewähren dem einzelnen Mieter das subjektive Recht, von der GBV die Unterlassung einer Verwaltungsmaßnahme wie etwa von Erhaltungsarbeiten oder aber die Einleitung eines nach den Bestimmungen des WGG nur von der GBV als antragsberechtigt einzuleitenden Verfahrens zur Überprüfung dieser Erhaltungsmaßnahmen auf ihre Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu verlangen.
S. 363 - 367, Rechtsprechung
Philipp Ortbauer
Keine analoge Anwendung des § 15c WGG auf nicht mit der Wohnung oder einem Geschäftsraum mitvermietete Ein- und Abstellplätze
Der Gesetzgeber hat bereits im Zuge der Beratung über das WEG 2002 die Notwendigkeit einer Novellierung des WGG in Hinblick auf die durch das WEG 2002 geschaffene Neuregelung der WE-Tauglichkeit von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge erkannt. Indem er den Anwendungsbereich des § 15c WGG dennoch nicht auf Ein- und Abstellplätze erweiterte, hat er eine Rechtsfolge (einen Anspruch der Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter auf Übertragung ins Eigentum) bewusst nicht angeordnet. Für eine analoge Anwendung des § 15c WGG auf nicht mit der Wohnung oder einem Geschäftsraum mitvermietete Ein- und Abstellplätze verbleibt kein Raum.
S. 367 - 369, Rechtsprechung
Christian Zenz
Zur Preisfestsetzung bei nachträglicher Übertragung in das Wohnungseigentum
Die Folgen einer Säumnis der Bauvereinigung, wenn der Mieter oder sonst Nutzungsberechtigte von seinem gesetzlichen Anspruch nach § 15c lit a WGG Gebrauch gemacht hat, regelt § 15e Abs 2 WGG, nach dem der Mieter oder sonst Nutzungsberechtigte das Gericht anrufen kann, das dann den Preis unter sinngemäßer Anwendung des § 15d Abs 2 und Abs 3 WGG festzusetzen hat, sofern die Bauvereinigung auch über Aufforderung des Gerichts nicht binnen eines weiteren Monats kein Anbot gelegt hat. Daraus folgt aber, dass die Bauvereinigung aufgrund eines Antrags nach § 15c lit a WGG – solange die Kompetenz zur Preisfestsetzung nicht auf das Gericht übergegangen ist – stets eine Fixpreisvereinbarung iSd § 15e Abs 1 WGG anbietet, selbst wenn das Angebot außerhalb der in dieser Bestimmung vorgesehenen Frist gelegt wird.
S. 369 - 377, Rechtsprechung
Michaela Schinnagl
WGG: Keine Berücksichtigung der Mietzinsbegrenzung bei der Wertermittlung im Rahmen der nachträglichen Übereignung ins Wohnungseigentum
Eine Berücksichtigung der in § 15h WGG angeordneten befristeten Mietzinsbegrenzung in Form eines Abschlags bei der Wertermittlung ist nach den klaren Anordnungen des WGG nicht zu rechtfertigen.
Die gesetzliche Bestimmung des § 18 Abs 3b WGG wurde durch die WGG-Novelle 2019 nicht geändert und erklärt nach wie vor für die offenkundige Unangemessenheit den „ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte“ als maßgeblichen Vergleichswert. Dass damit auf die – in ihrer konkreten Lage, Bauweise und Ausstattung gleichartigen – Objekte abzustellen ist, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurden, ist nicht zu bezweifeln. Der Ansatz, nach dem keine Gleichartigkeit zwischen frei finanzierten und von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten Objekten mehr gegeben sei, weil für frei finanzierte Objekte solche Mietzinsbeschränkungen nicht gelten, ist mit dem Gesetzeswortlaut nicht vereinbar: Für die Prüfung der Unangemessenheit iSd § 18 Abs 3b WGG ist zu fragen, wie hoch der ortsübliche Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte ist.
Im Fall einer schriftlichen Vereinbarung über den Aufteilungsschlüssel ist die Ansicht, dass die Bauvereinigung ein nachträglich eingeholtes abweichendes Nutzwertgutachten dem Aufteilungsschlüssel für die BK zugrunde legen könne, wenn die von ihr (nicht näher konkretisierten) behaupteten Fertigstellungen von Bauwerken oder Umwidmungen im Verhältnis zum früheren Nutzwertgutachten eine Abweichung von mehr als 5 % ergeben, abzulehnen.
Allein aus der Bezeichnung des Nutzwertgutachtens als „vorläufig“ kann weder auf eine vorweggenommene Zustimmung noch auf eine Vereinbarung über die Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels geschlossen werden.
Grundsätzlich sind gem § 16 Abs 1 WGG die Gesamtkosten des Hauses nach den Nutzflächen verhältnismäßig auf alle in Bestand gegebenen Räumlichkeiten des Hauses aufzuteilen. Unter „Haus“ sind zwar idR alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zu verstehen. Doch ist eine Ausnahme von dieser Regel in den Fällen zu machen, in denen mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensache stehen und von denen jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bildet, sodass die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen lassen.
S. 382 - 383, Rechtsprechung
Christian Zenz
Die sechsmonatige Einwendungsfrist gegen die Höhe des Fixpreises gilt auch bei Garagen und Kfz-Abstellplätzen
Gem § 18 Abs 3a Z 2 WGG können Einwendungen gegen die Höhe des Fixpreises (wegen offenkundiger Unangemessenheit) in den Fällen des § 15d WGG nur binnen sechs Monaten nach dem schriftlichen Angebot gem § 15e Abs 1 WGG gerichtlich geltend gemacht werden. Die Gründe, welche die analoge Anwendung der Preisbildungsnorm des § 15d WGG auf Garagen und Kfz-Abstellplätze gebieten, nämlich der Gesetzeszweck und die Vermeidung eines Wertungswiderspruchs, gelten für die damit in einem engen Konnex stehenden Bestimmungen des § 18 Abs 3, 3a, 3b WGG (sowie § 22 Abs 1 Z 6a, Abs 2 WGG) gleichermaßen. Ohne analoge Anwendung auch dieser Bestimmungen bliebe das Rechtsfolgensystem erst recht lückenhaft.
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