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wohnrechtliche blätter

Heft 1, Januar 2018, Band 31

Pesek, Reinhard

Mietzinsminderung bei Mitverantwortlichkeit des Mieters für Schimmelbildung; keine wertmäßige Revisionsbeschränkung für Teilurteil über Mietzinszahlungsbegehren, wenn im gleichen Verfahren über Kündigung/Räumung zu erkennen ist

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Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Mieter mit dem Auftreten von Schimmelbildung in Wohnungen weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit zu rechnen braucht. Schimmelbildung kann, wenngleich je nach Art und Ausmaß, so doch, wenn sie nicht bloß oberflächlich ist, sogar gesundheitliche Nachteile nach sich ziehen. Daher ist grundsätzlich auch davon auszugehen, dass Schimmel der (mittleren) Brauchbarkeit entgegensteht. Die Angemessenheit der vorgenommenen Mietzinsreduktion im Falle von Schimmel hängt davon ab, in welchen Räumen und in welcher Intensität es tatsächlich zu Schimmelbildung und damit einer Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit gekommen ist, sowie ob die Beeinträchtigung während des gesamten Zeitraums gleich war, sich über einen längeren Zeitraum erst entwickelt hat, oder aber etwa abhängig von den Jahreszeiten differierte.

Bei durchschnittlicher Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts wird der Mieter daher auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Ist ein darüber hinausgehendes Lüftungsverhalten – 7 mal tägliches Querlüften – erforderlich, um Schimmelbildung zu verhindern, wird idR davon auszugehen sein, dass dies an der Beschaffenheit des Bestandobjekts und nicht am normalen Wohnverhalten des Bestandnehmers liegt; zudem ist ein solch gefordertes intensives Lüften idR unzumutbar. Kann Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies daher dem Vermieter zuzurechnen.

Zu einer gewöhnlichen Nutzung eines Bestandobjekts gehört das Aufhängen von Wäsche zum Trocknen. Wurde allerdings zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass dies vom Bestandnehmer zu unterlassen ist und wurde im Haus ein Trockner zur Verfügung gestellt, der mit Münzeinwurf bedient werden kann, so kann dem Beklagten das – vertragswidrige – Aufhängen von Wäsche in der Wohnung allenfalls als mitursächlich für die Schimmelbildung vorgeworfen werden.

Die Entscheidung über ein Mietzinszahlungsbegehren kann durch die Erlassung eines Teilurteils nicht einer Anfechtung in dritter Instanz entzogen werden, wenn im gleichen Verfahren noch über die Rechtswirksamkeit einer gerichtlichen Kündigung oder Räumung zu erkennen ist.

  • Pesek, Reinhard
  • § 502 Abs 5 Z 2 ZPO
  • LG Salzburg, GZ 22 R 291/16x
  • § 1096 ABGB
  • OGH, 28.09.2017, 8 Ob 34/17h
  • BG St. Johann im Pongau, GZ 2 C 935/15h
  • § 49 Abs 2 Z 5 JN
  • Miet- und Wohnrecht
  • § 392 ZPO
  • § 391 ZPO
  • WOBL-Slg 2018/8

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