Privatzimmervermietung und Zweckentfremdung einer Wohnung

Durch die Formulierung „im Hausverband der Vermieter“ stellte der Gesetzgeber in § 5 Z 10 ROG 2009 das Erfordernis einer räumlich-funktionellen Verbindung der betreffenden Wohneinheiten mit der Wohnung des Vermieters, der dort seinen tatsächlichen Hauptwohnsitz aufweisen muss, ausdrücklich klar (etwa durch die innere Erschließung der Gästewohneinheiten über die Wohnung des Vermieters). Der Begriff „Wohnung“ iSd § 5 Z 16 ROG 2009 iVm § 2 Z 4 BauTG 2015 wurde bei der Begriffsbestimmung der Privatzimmervermietung in § 5 Z 10 ROG 2009 nicht verwendet, sodass das Vermieten von eigenständigen Wohnungen ohne räumlich-funktionelle Verbindung mit der Wohnung des Vermieters keine Privatzimmervermietung darstellt. Ob die erforderliche räumlich-funktionelle Verbindung der Vermieterwohnung mit den Gästewohneinheiten vorliegt, ist unter Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall zu beurteilen.

Der Begriff „Hauptwohnsitz“ in § 5 Z 10 ROG 2009 wird im Sinne des MeldeG verwendet. Die Eintragung einer bestimmten Anschrift als Hauptwohnsitz im Melderegister hat zwar Indizwirkung, bietet aber keinen Beweis für den tatsächlichen Hauptwohnsitz.

Eine Privatzimmervermietung liegt nicht vor, wenn die touristische Vermietung nicht durch den Beschwerdeführer persönlich als (von der Gewerbeordnung ausgenommene) häusliche Nebenbeschäftigung, sondern durch eine GmbH (durch deren gewerberechtliche Geschäftsführerin) im Rahmen eines angemeldeten Gastgewerbes nach § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 erfolgt.