Zum Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG

Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume kommt es idR auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme davon ist nur für Räume zu machen, die – obwohl sie abgesondert vermietbar wären – üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbands sind. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Dies findet seinen Grund darin, dass dadurch der Charakter eines Ein- und Zweifamilienhauses nicht verloren geht, auch wenn diese Räume selbständig zugänglich sind und daher selbständig vermietbar wären. Die Frage, ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung. War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieser Räume zu einer anderen Wohnung oder einem Geschäftslokal aufgehoben wurde. Bei einer selbständigen Vermietung von Nebenräumen greift nicht die Vermutung der Zugehörigkeit zu einem anderen Mietobjekt. Es ist dann auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen.

Der Eigentümer einer Liegenschaft mit mehreren, insgesamt mehr als zwei Wohnungen enthaltenden Gebäuden ist auch dann, wenn eines davon ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist, nicht in Bezug auf dieses Wohnhaus iSd § 1 Abs 1 Z 5 MRG begünstigt, sondern dem Eigentümer einer Liegenschaft mit einem Haus mit mehr als zwei Wohnungen gleichzuhalten. Weitere Gebäude, neben dem Einfamilien- bzw Zweifamilienhaus können für die Verfehlung der Teilausnahme vom MRG dann eine Rolle spielen, wenn sie sich auf derselben Liegenschaft (auf demselben Grundstückskörper) befinden.