Gewährleistungsverzicht und Irrtumsanfechtung beim Liegenschaftskauf

Grundsätzlich schließt ein Verzicht auf Gewährleistung die Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums nicht aus. Allerdings kann die Vertragsauslegung im Einzelfall ergeben, dass der Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmten Umstand auch einen Verzicht auf die Irrtumsanfechtung für diesen Umstand umfasst. Das wird im Regelfall für schlicht veranlasste Eigenschaftsirrtümer gelten, weil Vertragspartner, die einen Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmt bezeichneten Umstand vereinbaren, erkennbar auch jedes andere (unverschuldete) Einstehenmüssen für diesen Umstand ausschließen.

Vorliegend steht fest, dass der Verkäufer einer Liegenschaft nicht nur bewusst über das Baujahr des Hauses täuschte (was insb im Hinblick darauf von Bedeutung ist, dass dessen Wärmedämmung nicht dem im angeblichen Baujahr 2000 geltenden Standard entsprach), sondern überdies ausdrücklich – über Nachfrage des Käufers – einen Ölverbrauch von bloß 2.000 l pro Jahr zusagte, der tatsächliche Ölverbrauch aber 3.000 l pro Jahr beträgt. Auch der übergebene Energieausweis war im Ergebnis falsch, weil er zumindest teilweise auf Basis unrichtiger Angaben/Annahmen erstellt wurde. Schon für das Fehlen ausdrücklich zugesicherter Eigenschaften gilt der hier vereinbarte – im Übrigen eingeschränkte – Gewährleistungsverzicht nicht. Umso weniger kann sich der Verkäufer darauf berufen, dass sich der Verzicht auch auf das von ihm vorgetäuschte Baujahr bzw auf die Irreführung über den ausdrücklich zugesagten Energieverbrauch beziehe.