Wie das Ergebnis einer Studie von MeineRaumluft.at aus dem Jahr 2014 mit über 7.000 Einzelmessungen aus hunderten österreichischen Büroräumlichkeiten – vom Einzelunternehmen bis zum Konzern – zeigt, sind die Temperaturen in vielen Büros sehr hoch. Während der Sommermonate überschritten die Temperaturen in jedem sechsten der untersuchten Büros die 25°C-Marke. Neben dem Umstand, dass dadurch möglicherweise Arbeitnehmerschutzvorschriften verletzt werden, wirken sich hohe Temperaturen zudem negativ auf die Gesundheit und die Leistungsfähigkeit des Geschäftsraummieters sowie dessen Arbeitnehmer aus. Der Geschäftsraummieter hat daher regelmäßig ein (erhebliches) Interesse daran, dass sich die Temperaturen im Inneren des Bestandobjekts auch in der warmen Jahreszeit in einem erträglichen Rahmen bewegen. Der Beitrag geht der Frage nach, unter welchen Voraussetzungen die sommerliche Aufheizung der gemieteten Geschäftsräumlichkeit einen Mangel darstellt und welche rechtlichen Möglichkeiten dem Geschäftsraummieter in einem solchen Fall zur Verfügung stehen. Eingegangen wird dabei im Besonderen auf die Mangelbeseitigung, die Mietzinsminderung sowie die (vorzeitige) Vertragsauflösung.
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S. 1 - 16, Aufsatz
Sommerliche Aufheizung der gemieteten Geschäftsräumlichkeit als Mangel der Bestandsache
S. 17 - 19, Aufsatz
IWD - Die Widmung von Wohnungseigentumsobjekten: Bedeutung und Streitfragen
S. 20 - 20, Rechtsprechung
Keine Duldungspflicht des Vermieters bei Anschluss eines Kaminofens zur (lediglich) subjektiven Komfortverbesserung
Der Anschluss eines Kaminofens, bei ausreichender und den einschlägigen Normen entsprechender Wärmeversorgung durch die bestehende Zentralheizungsanlage, stellt weder eine den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende und daher nach § 9 Abs 2 Z 1 MRG privilegierte Umgestaltung von Beheizungsanlagen dar, noch bestünde daran ein wichtiges Interesse iSd § 9 Abs 1 Z 2 MRG. Eine Maßnahme, die nur die subjektive Komfortverbesserung durch Schaffung eines behaglicheren Raumklimas bezweckt, dient nicht der Anhebung auf den ortsüblichen Standard, sondern der Befriedigung von darüber hinausgehenden Bedürfnissen.
S. 20 - 21, Rechtsprechung
Kein Lagezuschlag für Wohnungen in einem historischen (Wiener) Gründerzeitviertel
Ein Lagezuschlag ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG). Eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, ist höchstens als durchschnittlich einzustufen. Durch diese, auf die sogenannten Gründerzeitviertel hinweisende Bestimmung wird für Wiener Verhältnisse klargestellt, dass eine derartige Lage als durchschnittlich und daher als Merkmal einer Normwohnung zu qualifizieren ist.
S. 21 - 22, Rechtsprechung
Teilnahmeberechtigung und Verständigung aller Hauptmieter des Hauses in einem Verfahren zur Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten
Gem § 37 Abs 3 Z 2 MRG sind von einem Verfahren, das von einem oder mehreren Hauptmietern des Hauses gegen den Vermieter eingeleitet wurde, auch die anderen Hauptmieter der Liegenschaft zu verständigen, deren Interessen durch die Stattgebung des Antrags unmittelbar berührt werden könnten. Eine unmittelbare Interessenbeeinträchtigung der übrigen Hauptmieter besteht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG schon deshalb, weil der Vermieter die zur ordnungsgemäßen Erhaltung oder nützlichen Verbesserung des Hauses aufgewendeten Beträge als Ausgaben in die Hauptmietzinsabrechnung einstellen darf und sich zur Rechtfertigung dieses Vorgehens auch den übrigen Hauptmietern gegenüber auf die ihm im Verfahren erteilten Aufträge berufen kann.
S. 22 - 23, Rechtsprechung
Ausstellung einer Amtsbestätigung iSd § 14 Abs 1 Z 5 WEG und einem damit verbunden erhobenen Einwand der Geschäftsunfähigkeit des überlebenden Eigentümerpartners
Die Ausstellung einer Amtsbestätigung nach § 14 Abs 1 Z 5 WEG setzt im Fall des Erwerbs durch Vereinbarung iSv § 14 Abs 1 Z 2 WEG in sinngemäßer Anwendung von § 182 Abs 3 AußStrG die Zustimmung des überlebenden Partners voraus, da im Falle des § 14 Abs 1 Z 2 WEG der überlebende Partner den Erben iSv § 182 Abs 3 AußStrG gleichzuhalten ist. Wird die Gültigkeit der Zustimmung – aus welchem Grund auch immer – bestritten, so ist darüber gegebenenfalls im streitigen Rechtsweg zu entscheiden.
S. 24 - 25, Rechtsprechung
Zur Frage des (nichtvorliegenden) erhöhten Bestandsschutzes von einstimmigen Beschlüssen und der Regelungs(un)fähigkeit von konkreten Einzelmaßnahmen in der Gemeinschaftsordnung
Die Eigentümergemeinschaft trifft ihre Entscheidungen in Form von Beschlüssen, für diese bestehen keine besonderen Formerfordernisse, eine Eigenbindung an ihre Beschlüsse besteht ebenfalls nicht. Sie kann somit auch einen endgültig wirksamen Beschluss im Wege einer neuerlichen Beschlussfassung widerrufen oder ändern. Die Einstimmigkeit und Vereinbarungsform verschafft einem Beschluss dabei keinen erhöhten Bestandsschutz gegen eine (abweichende) neuerliche Beschlussfassung. Daran ändert es auch nichts, wenn eine solche Vereinbarung in ein gerichtliches Protokoll gekleidet wurde.
Die mit erhöhter Bestandskraft ausgestattete Beschlussfassung über einzelne konkrete Maßnahmen kann nicht der Gegenstand einer Gemeinschaftsordnung sein. Deren Regelungsgehalt muss vielmehr genereller Natur sein, also über den Willensbildungsvorgang in einer einzelnen Angelegenheit hinausgehen und das Verfahren zur Willensbildung als solches zum Gegenstand haben.
Grundsätzlich schließt ein Verzicht auf Gewährleistung die Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums nicht aus. Allerdings kann die Vertragsauslegung im Einzelfall ergeben, dass der Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmten Umstand auch einen Verzicht auf die Irrtumsanfechtung für diesen Umstand umfasst. Das wird im Regelfall für schlicht veranlasste Eigenschaftsirrtümer gelten, weil Vertragspartner, die einen Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmt bezeichneten Umstand vereinbaren, erkennbar auch jedes andere (unverschuldete) Einstehenmüssen für diesen Umstand ausschließen.
Vorliegend steht fest, dass der Verkäufer einer Liegenschaft nicht nur bewusst über das Baujahr des Hauses täuschte (was insb im Hinblick darauf von Bedeutung ist, dass dessen Wärmedämmung nicht dem im angeblichen Baujahr 2000 geltenden Standard entsprach), sondern überdies ausdrücklich – über Nachfrage des Käufers – einen Ölverbrauch von bloß 2.000 l pro Jahr zusagte, der tatsächliche Ölverbrauch aber 3.000 l pro Jahr beträgt. Auch der übergebene Energieausweis war im Ergebnis falsch, weil er zumindest teilweise auf Basis unrichtiger Angaben/Annahmen erstellt wurde. Schon für das Fehlen ausdrücklich zugesicherter Eigenschaften gilt der hier vereinbarte – im Übrigen eingeschränkte – Gewährleistungsverzicht nicht. Umso weniger kann sich der Verkäufer darauf berufen, dass sich der Verzicht auch auf das von ihm vorgetäuschte Baujahr bzw auf die Irreführung über den ausdrücklich zugesagten Energieverbrauch beziehe.
S. 26 - 27, Rechtsprechung
Gewährleistungsanspruch bei einer mit Schimmel befallenen unsanierten Wohnung
Ein Kaufgegenstand muss der Natur des Geschäfts und der geschlossenen Verabredung entsprechend benützt und verwendet werden können. Nach der maßgeblichen Verkehrsauffassung muss eine zum Zweck des Wohnens verkaufte Wohnung, mangels abweichender Vereinbarungen, grundsätzlich bei Zugrundelegung eines allgemein üblichen Wohnverhaltens bewohnbar sein, ohne dadurch bereits nachhaltigen Schimmelbefall erwarten zu müssen. Einzig der Umstand des Verkaufs einer Wohnung als unsaniert kann Schimmelbildung nicht erwarten lassen. An einem Mangel der verkauften Wohnung besteht daher auch kein Zweifel, wenn die durch übliches Bewohnen entstehende Schimmelbelastung kein gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
S. 27 - 31, Rechtsprechung
Mietzinsminderung bei Mitverantwortlichkeit des Mieters für Schimmelbildung; keine wertmäßige Revisionsbeschränkung für Teilurteil über Mietzinszahlungsbegehren, wenn im gleichen Verfahren über Kündigung/Räumung zu erkennen ist
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Mieter mit dem Auftreten von Schimmelbildung in Wohnungen weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit zu rechnen braucht. Schimmelbildung kann, wenngleich je nach Art und Ausmaß, so doch, wenn sie nicht bloß oberflächlich ist, sogar gesundheitliche Nachteile nach sich ziehen. Daher ist grundsätzlich auch davon auszugehen, dass Schimmel der (mittleren) Brauchbarkeit entgegensteht. Die Angemessenheit der vorgenommenen Mietzinsreduktion im Falle von Schimmel hängt davon ab, in welchen Räumen und in welcher Intensität es tatsächlich zu Schimmelbildung und damit einer Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit gekommen ist, sowie ob die Beeinträchtigung während des gesamten Zeitraums gleich war, sich über einen längeren Zeitraum erst entwickelt hat, oder aber etwa abhängig von den Jahreszeiten differierte.
Bei durchschnittlicher Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts wird der Mieter daher auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Ist ein darüber hinausgehendes Lüftungsverhalten – 7 mal tägliches Querlüften – erforderlich, um Schimmelbildung zu verhindern, wird idR davon auszugehen sein, dass dies an der Beschaffenheit des Bestandobjekts und nicht am normalen Wohnverhalten des Bestandnehmers liegt; zudem ist ein solch gefordertes intensives Lüften idR unzumutbar. Kann Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies daher dem Vermieter zuzurechnen.
Zu einer gewöhnlichen Nutzung eines Bestandobjekts gehört das Aufhängen von Wäsche zum Trocknen. Wurde allerdings zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass dies vom Bestandnehmer zu unterlassen ist und wurde im Haus ein Trockner zur Verfügung gestellt, der mit Münzeinwurf bedient werden kann, so kann dem Beklagten das – vertragswidrige – Aufhängen von Wäsche in der Wohnung allenfalls als mitursächlich für die Schimmelbildung vorgeworfen werden.
Die Entscheidung über ein Mietzinszahlungsbegehren kann durch die Erlassung eines Teilurteils nicht einer Anfechtung in dritter Instanz entzogen werden, wenn im gleichen Verfahren noch über die Rechtswirksamkeit einer gerichtlichen Kündigung oder Räumung zu erkennen ist.
S. 31 - 31, Rechtsprechung
Vorbehaltlose Zahlung und Mietzinsminderung - (kein) Anspruch auf Rückforderung
Eine Zinsbefreiung bzw Zinsminderung tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung. (Nur) Im Fall des Irrtums (auch Rechtsirrtums) bei der Zahlung können Bestandzinsüberzahlungen zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Bestandzinsforderungen aufgerechnet werden. Ein Bestandnehmer, der Zweifel über den Bestand seiner Bestandzinsschuld hatte und dennoch leistete, kann die Leistung jedoch nicht zurückfordern. Wenn er in einem solchen Fall den Verlust des Rücksforderungsanspruchs vermeiden will, muss er bei der Zahlung einen Vorbehalt machen; sonst ist eine Rückforderung unter Berufung auf § 1431 ABGB ausgeschlossen.
S. 32 - 35, Rechtsprechung
Analoge Anwendung des § 563 Abs 2 ZPO auf eine Berichtigung der Aufkündigung zum nächstfolgenden Kündigungstermin, wenn zum Zeitpunkt dieser Berichtigung die Kündigungsfrist noch zur Gänze offensteht
Da bei noch offener Kündigungsfrist zum Zeitpunkt der Berichtigung des Kündigungstermins eine Unwirksamerklärung der Aufkündigung bloß zur sofortigen neuerlichen Einbringung der (berichtigten) Aufkündigung führen würde, ist § 563 Abs 2 Satz 2 ZPO auch der Fall zu unterstellen, dass der Aufkündigende zunächst einen falschen Termin wählte, sodann aber im Verfahren über die Einwendungen des Kündigungsgegners den richtigen Termin nennt und zu diesem Zeitpunkt die Kündigungsfrist noch offen ist.
S. 35 - 37, Rechtsprechung
Welcher Zeitraum zwischen der Veräußerung des Hauptwohnsitzes und der Begründung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Erlangung der Hauptwohnsitzbefreiung liegen darf, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab
Steht bei der Veräußerung die Absicht, den Hauptwohnsitz zu wechseln, bereits fest, kommt dem Veräußerer für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes eine den Umständen des Einzelfalls nach angemessene Frist zu. Diese kann, wenn die Beschaffung des neuen Hauptwohnsitzes eine längere Zeit in Anspruch nimmt, durchaus über ein Jahr hinausgehen.
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