Dieser Beitrag widmet sich einer höchstgerichtlichen E, deren Lektüre einigermaßen ratlos macht. Zum einen wird nicht klar, was mit der Zurückverweisung bezweckt wird bzw welche Ansprüche vom ErstG im fortgesetzten Verfahren unter welchen Prämissen geprüft werden sollen, zum anderen sind die Ausführungen des Senats zum Rechtswidrigkeitszusammenhang nicht wirklich verständlich bzw mit einem gravierenden methodischen Fehler behaftet. Gleiches gilt für die jüngst ergangene Folge-E 6 Ob 78/20v, in welcher derselbe Senat in einem Verfahren, das die Nachbarn der hier kl WEer gegen denselben bekl Treuhänder (mit weitgehend identem Begehren auf der Basis eines im Wesentlichen auch gleichen Bauträgervertrags) angestrengt hatten, unter Verwendung der nämlichen Argumente (und zum Teil überhaupt auf die hier gegenständliche Vor-E verweisend) deckungsgleich entschieden hat. Die folgenden Ausführungen gelten also „sinngemäß“ auch für letztere E.
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S. 81 - 89, Aufsatz
Nur eingeschränkte Haftung des Treuhänders bei verfrühter Weiterleitung des Treuhanderlags an den Bauträger?
S. 90 - 93, Aufsatz
Auswirkungen von COVID-19 auf die Geschäftsraummiete: Aktuelle Entwicklungen
Sowohl COVID-19 selbst als auch die hoheitlichen Maßnahmen zu dessen Bekämpfung stellen einen außerordentlichen Zufall iSd §§ 1104 f ABGB dar. Entscheidendes Kriterium für eine Mietzinsreduktion ist die objektive Benützbarkeit des Bestandobjektes zum bedungenen Gebrauch. Anhand dieses Ansatzes lassen sich viele der in der Lit diskutierten Probleme im Zusammenhang mit COVID-19-bedingten Betriebsschließungen lösen – so etwa die Frage nach der Bedeutung von weiterhin verwendeten Lagerflächen oder der Möglichkeit, einen Lieferservice anzubieten. Etwaige Unterstützungsleistungen des Staates oder „Nachholeffekte“ beim Umsatz spielen hierbei richtigerweise keine Rolle. Den beiden kürzlich ergangenen Entscheidungen des BG Meidling ist daher grundsätzlich zuzustimmen.
S. 94 - 96, Rechtsprechung
Zulässigkeit des streitigen Rechtswegs bei Beanstandung der Erweiterung des Umfangs eines Mietgegenstands gestützt auf titellose Benützung
Ob eine Angelegenheit im streitigen oder im außerstreitigen Rechtsweg zu behandeln ist, richtet sich nach dem Wortlaut des Begehrens und dem anspruchsbegründenden Tatsachenvorbringen. Ansprüche iSd § 9 MRG (Veränderung bzw Verbesserungen des Mietgegenstands) sind im Außerstreitverfahren zu entscheiden. Gründen sich die Ansprüche auf titellose Benützung, sind sie grundsätzlich im streitigen Rechtsweg durchzusetzen. Plant der Hauptmieter den Umfang des Mietgegenstands zu verändern, fällt dies nicht mehr unter § 9 MRG. Ein Mieter ist zur Ausdehnung der ihm eingeräumten Bestandrechte nicht berechtigt, sodass er Veränderungen des Umfangs des Mietgegenstands nicht einseitig herbeiführen kann. Der Umstand, dass die Erweiterung mit dem Inneren der Wohnung verbunden ist, ändert daran nichts.
Sachliche Voraussetzung der Eintrittsberechtigung ist zusätzlich zum dringenden Wohnbedürfnis des Eintrittsberechtigten, dass dieser schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Ein bestehender gemeinsamer Haushalt wird durch gewisse, durch Lebensumstände bedingte, auf nicht allzu lange Zeit berechnete Unterbrechungen des Zusammenlebens nicht beendet, solange die Rückkehrabsicht besteht und ehestmöglich wahrgenommen wird. Der gemeinsame Haushalt wird jedoch durch dauernde Trennung beendet. Wird eine gemeinsame Haushaltsführung verneint, kommt es auf das dringende Wohnbedürfnis nicht mehr an.
S. 97 - 99, Rechtsprechung
Das Überwiegen im Gründerzeitviertel, eins, zwei oder drei?
Ein Gründerzeitviertel liegt vor, wenn im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses der Gebäudebestand aus den Jahren 1870 bis 1917 überwiegt und dieser gründerzeitliche Gebäudebestand bei Errichtung überwiegend Wohnungen der Ausstattungskategorie D aufwies.
S. 99 - 100, Rechtsprechung
Rügeobliegenheit gem § 16 Abs 1 Z 1 MRG, nur wenn Geschäftsnutzung deutlich überwiegt
Wird bei einer Wohnungsnutzfläche von 66 m2 erlaubt, 23 m2 geschäftlich zu nutzen, fehlt das vom Gesetz geforderte deutliche Überwiegen einer solchen Nutzung. Es greift somit auch nicht die Rügeobliegenheit gem § 16 Abs 1 Z 1 MRG.
S. 100 - 101, Rechtsprechung
Präklusionsfrist zur Geltendmachung einer unwirksamen Mietzinsvereinbarung bei Mitmiete; Ausstattungsmerkmal „Vorraum“ bei räumlicher Einheit von Küche und Vorraum zu verneinen
Der vom Gesetzgeber intendierte Mieterschutz kommt auch dann zum Tragen, wenn befristete Mietverträge von einer Person geschlossen werden, die schon Mitmieter eines wirksam befristeten Mietvertrags war. Die Drucksituation des in der Wohnung verbleibenden Mitmieters wird nicht dadurch beseitigt, dass der andere das befristete Mietverhältnis nicht fortsetzt. Die Annahme, dass die Präklusivfrist gem § 16 Abs 8 Satz 3 MRG verlängert wird, auch wenn nur ein Mitmieter Vertragspartner des zweiten befristeten Mietvertrags wird, hält sich im Rahmen des Sinn und Zwecks dieser Bestimmung.
Für die Ausstattungskategorie A und B ist nach § 15a Abs 1 Z 1 und 2 MRG das Vorhandensein eines Vorraums notwendig. Bei einer räumlichen Einheit von Küche und Vorraum ist das Vorhandensein des Ausstattungsmerkmals Vorraum zu verneinen. Es kommt nicht darauf an, ob der Vorraum von der Küche baulich abgetrennt werden könnte. Zufolge § 15a Abs 2 MRG ist für die Beurteilung der Ausstattungskategorie der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags entscheidend.
Die Abtretung des Anspruchs auf Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses einschließlich des Rückforderungsanspruchs durch den Mieter begründet nicht die Aktivlegitimation des Zessionars im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG. Der Zessionar kann den Rückzahlungsanspruch (nur) im streitigen Verfahren geltend machen.
Die rechtswirksame Widmung gibt den Ausschlag dafür, was zu einem bestimmten WE-Objekt gehört und entsprechend vom jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt werden darf. Ebenso ist für die Frage der Widmung nur auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer abzustellen, während baurechtliche oder raumordnungsrechtliche „Widmungen“ die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht definieren. Die TBO und die OIB-Richtlinie richten sich als rein baurechtliche Vorschriften nur an den Bauwerber.
Die Durchsetzung von aus der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer abgeleiteter Herausgabeansprüche ist nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzurechnen. Eine Beschlussfassung darüber fällt nicht in die Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. In Überschreitung ihrer Kompetenz ergangene Umlaufbeschlüsse sind daher auch in diesem Umfang zu beseitigen.
Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind mangels abweichender Vereinbarung iSd § 32 Abs 2 WEG 2002 von den Wohnungseigentümern an sich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Eine Bezugnahme einer Verteilungsvereinbarung auf die Nutzfläche gemäß § 17 MRG bewirkt nicht, dass Nutzflächenänderungen sofort wirksam werden, wenn sich dies nicht eindeutig aus dem objektiven Wortlaut der Urkunde ableiten lässt.
S. 109 - 114, Rechtsprechung
Zur Widerruflichkeit eines vertraglich eingeräumten Besitznachfolgerechts
Ein im Grundbuch angemerktes Besitznachfolgerecht kann dann nicht ohne Zustimmung des begünstigten Dritten gelöscht werden, wenn es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt und der Bestellungsvertrag bereits ein unmittelbares Forderungsrecht des Begünstigten begründet. Kommt die Anordnung oder Vereinbarung eines Besitznachfolgerechts nach dem Inhalt des Vertrags der letztwilligen Anordnung einer Nacherbschaft iSd § 608 ABGB nahe, wird eine unmittelbare Berechtigung der begünstigten Personen daraus zu verneinen sein. Wird im Vertrag hingegen die Verpflichtung zur Weiterüberlassung an eine ganz bestimmte Person zu einem bestimmten Zeitpunkt konkret vereinbart, wird von einer unmittelbaren Berechtigung der dritten Person auszugehen sein.
S. 114 - 119, Rechtsprechung
BTVG-Treuhänder haftet bei verfrühter Auszahlung an den Bauträger aus Gründen des Rechtswidrigkeitszusammenhangs nur eingeschränkt
Ansprüche des Bauträgers aus dem Bauträgervertrag werden erst fällig, wenn ein Sicherungsmodell korrekt verwirklicht ist. Es kommt dabei auf die Weiterleitung in die Verfügungsmacht des Bauträgers, nicht auf die Zahlung an den Treuhänder an. Unabhängig vom gewählten Sicherungsmodell ist für den Eintritt der Fälligkeit die Eintragung der Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG erforderlich; die Einverleibung von schlichtem Miteigentum des Erwerbers ist diesbezüglich nicht ausreichend. Wenn der Treuhänder aus dem Treuhanderlag Zahlungen vor Fälligkeit an den Bauträger weiterleitet, wird er dem Erwerber schadenersatzpflichtig, wenn auch der Rechtswidrigkeitszusammenhang gegeben ist. An diesem fehlt es, wenn der Treuhänder zwar ein Sicherungsmodell weder vertraglich vorgesehen noch tatsächlich verwirklicht und auch die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG unterlassen hat, jedoch bei fiktiver Annahme zum einen der korrekten Verwirklichung des grundbücherlichen Sicherungsmodells und zum anderen der Vornahme der Anmerkung die Fälligkeit aller Raten mit Ausnahme des Haftrücklasses im Zeitpunkt der Weiterleitung gegeben gewesen wäre. Im Falle des Bestehens von Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers gegen den (mittlerweile insolventen) Bauträger liegt jedoch eine im Rechtswidrigkeitszusammenhang stehende Pflichtverletzung des Treuhänders in der Auszahlung jenes Teils des Treuhanderlags, der dem nach § 10 Abs 2 BTVG vorgeschriebenen Haftrücklass entspricht.
S. 119 - 122, Rechtsprechung
BTVG-Treuhänder haftet bei verfrühter Auszahlung an den Bauträger aus Gründen des Rechtswidrigkeitszusammenhangs nur eingeschränkt
Zweck der „Ratenplanmethode“ iSd § 10 BTVG ist es, eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Werts der Liegenschaft durch die zwischenzeitig erbrachten Bauleistungen zu gewährleisten. Das grundbücherliche Sicherstellungsmodell nach § 9 BTVG dient wie die Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG 2002 der Sicherung des besonderen Interesses am Erwerb einer bestimmten Wohnung. Ein RA verstößt gegen die ihn treffenden Verpflichtungen, wenn er weder die grundbücherliche Sicherstellung des WE-Erwerbs noch einen Ratenplan mit Haftrücklass vertraglich vorsieht und er den gesamten Treuhanderlag vor Eintritt der Fälligkeit an den Bauträger auszahlt. Leitet der Käufer seinen Anspruch auf Ersatz des Mangelschadens aus dem Verlust seines Deckungsfonds für Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer ab, steht der geltend gemachte Schaden jedoch nicht im Rechtswidrigkeitszusammenhang mit dem Versäumnis des RA als Vertragserrichter.
Streitigkeiten zwischen Miteigentümern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten sind im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden.
Die Verweisung in das Außerstreitverfahren erstreckt sich nur auf die mit der Verwaltung und Benützung unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten. Streitigkeiten zwischen Miteigentümern gehören dann nicht in das außerstreitige Verfahren, wenn der Anspruch nicht nur aus dem Miteigentumsverhältnis abgeleitet wird, sondern sich noch auf andere Rechtsgrundlagen stützt. Geht das zur Begründung des Anspruchs erstattete Vorbringen über bloß aus dem Miteigentumsverhältnis abzuleitende Ansprüche hinaus, liegt daher kein gem § 838a ABGB im außerstreitigen Verfahren zu erledigender Anspruch vor
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