WOBL

wohnrechtliche blätter

Heft 4, April 2013, Band 26

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  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 101 - 107, Aufsatz

Hausmann, Till

Wieviel MRG verträgt ein Superädifikat?

Das Judikat 10 Ob 62/11g hatte einen noch unter der Ägide des MG geschlossenen Mietvertrag über ein Grundstück zu beurteilen, auf welchem ein Eigenheim des Mieters durch diesen zu errichten war. Der OGH bejaht seit mehr als einem halben Jahrhundert, ungeachtet zwischenzeitiger massiver Kritik gewichtiger Stimmen in der Lehre, die Anwendbarkeit des § 30 MRG auf derartige Vertragsverhältnisse. Sonstige Normen des MRG, insb dessen Teil- und Vollausnahmebestimmungen, sind erst seit knapp 20 Jahren Gegenstand höchstgerichtlicher Judikatur. Diese erweist sich, im Gegensatz zur Lehre, welche mehrheitlich allenfalls Einzelanalogien für zulässig erachtet, als höchst unausgewogen. Dabei ist der Position der (mehrheitlichen) Lehre und derjenigen Rsp-Linie der Vorzug zu geben, welche eine pauschale Analogie sonstiger Normen des MRG ablehnt. Für eine Einzelanalogie kommen von vornherein nur sehr wenige Bestimmungen außerhalb des § 30 MRG in Frage, daneben erweisen sich auch eine Reihe einzelner Kündigungsgründe des Abs 2 leg cit als unanwendbar.

S. 108 - 108, Rechtsprechung

Inhaltliche Anforderungen an die verpflichtende Anzeige des Machtwechsels in der Mietergesellschaft

Wie im Lichte des Zwecks der Anzeigepflicht nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG der konkrete Wortlaut einer gegebenenfalls als Anzeige gedachten Mitteilung zu verstehen ist, stellt typischerweise eine Frage des Einzelfalls dar, der keine darüber hinausgehende richtungsweisende Bedeutung zukommt.

S. 108 - 109, Rechtsprechung

Gerichtliche Regelung über Benützung einer Zugangsfläche

Geeignete Zugangsalternativen können das „Angewiesensein“ der Mit- und Wohnungseigentümer auf eine solche Fläche beseitigen und ihnen damit auch die Eignung als notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft nehmen. Ob ein Zugang, wie hier die Freifläche zwischen den Abstellplätzen, verfügbar iSd § 17 Abs 1 WEG ist und daher Gegenstand einer Benützungsregelung sein kann, hängt von der Brauchbarkeit bzw Gleichwertigkeit alternativer Zugangsmöglichkeiten ab. Das muss auch dann gelten, wenn die nach diesen Grundsätzen verfügbare Fläche letztlich von der Benützungsregelung nur teilweise betroffen ist und die Restfläche weiterhin als Zugang bestehen bleibt.

S. 109 - 110, Rechtsprechung

Kein Gutglaubenserwerb wegen Bauführung auf fremdem Grund bei Errichtung eines Superädifikats auf Pachtgrund

§ 418 Satz 3 ABGB ist auch dann anzuwenden, wenn im Zeitpunkt der Bauführung auf fremdem Grund keinerlei Vereinbarungen getroffen wurden, aber beide Teile ohne Abschluss einer näheren Vereinbarung „irgendwie“ davon ausgingen, dass „der Bauführer zu irgendeinem späteren Zeitpunkt Eigentum am Grund erwerben“ soll. Gab es aber – vor Baubeginn – ein Übereinkommen, wonach der Grund nicht dem Bauführer zufallen soll, sondern im Fall der Beendigung des Pachtvertrags an die Bekl zurückzustellen ist, ist die Regelung des § 418 Satz 3 ABGB unanwendbar.

S. 111 - 113, Rechtsprechung

Anwendung mietrechtlicher Bestimmungen nach § 20 WGG setzt nicht die Alleinerrichtung einer Baulichkeit durch eine Bauvereinigung im eigenen Namen voraus

Für die Anwendbarkeit mietrechtlicher Bestimmungen nach § 20 WGG kommt es entscheidend darauf an, ob eine Baulichkeit durch eine GBV im eigenen Namen und auf eigene Rechnung nach gemeinnützigkeitsrechtlichen Prinzipien errichtet wurde. Ist das der Fall, dann kann auch der Umstand, dass ein weiterer, nicht den Regeln des Gemeinnützigkeitsrechts unterworfener Bauträger an der Errichtung mitgewirkt hat, im Sinn eines richtigen Verständnisses dieser Bestimmung nicht schaden.

S. 111 - 111, Rechtsprechung

Zur schikanösen Ausübung des Anspruchs des Liegenschaftseigentümers auf Beseitigung des Superädifikats nach Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses

War die Räumung des Grundstücks nach Ablauf der Bestandsdauer schon im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, musste der Bestandnehmer von Anfang an mit dem tatsächlichen Eintreten dieser Konsequenz rechnen. Bei der Suche nach außergewöhnlichen Umstände, die das Bestehen auf Zuhaltung des Vertrags dennoch schikanös erscheinen lassen würden, darf nicht außer Acht gelassen werden, dass eine Belassung des Superädifikats umgekehrt den Liegenschaftseigentümer mit den Kosten der für diesen Fall vereinbarten Ausgleichszahlung belasten würde.

S. 113 - 116, Rechtsprechung

Kothbauer, Christoph

Verdienstlichkeit setzt zumindest Kenntnis des Auftraggebers von den Aktivitäten des Maklers voraus

Untergrenze der Verdienstlichkeit ist im Geschäftszweig der Immobilienmakler die bloße Namhaftmachung. Hat nun die Tätigkeit des Maklers die Untergrenze der vereinbarten Maklertätigkeit in der Form der bloßen Namhaftmachung des Kaufinteressenten gegenüber dem Auftraggeber vor Abschluss des Hauptgeschäfts nicht erreicht, begründen die von ihr gegenüber dem Kaufinteressenten vor dessen erstmaliger Kontaktaufnahme mit dem Auftraggeber gesetzten Aktivitäten, die diesem nicht bekannt waren, keine verdienstliche und damit provisionspflichtige Vermittlungstätigkeit.

S. 116 - 119, Rechtsprechung

Kothbauer, Christoph

Entfall des Provisionsanspruchs infolge einvernehmlicher (vergleichsweiser) Auflösung des Hauptvertrages

Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt auch bei einvernehmlicher Vertragsauflösung, sofern sie aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden objektiv wichtigen Gründen erfolgt. Wird der Hauptvertrag in dem auf Gewährleistung gestützten Vorprozess durch gerichtlichen Vergleich beendet, mit dem die Parteien die – schuldrechtlich ex-tunc wirkende – Wandlung vereinbaren, so ist in diesen Fällen der Provisionsanspruch bereits entstanden. Folgerichtig kommt daher der Entfall des Anspruchs nur bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 7 Abs 2 MaklerG in Betracht.

S. 119 - 120, Rechtsprechung

Kothbauer, Christoph

Entfall der Provisionspflicht infolge Nichtausführung des Geschäfts wegen „Rücktritts“

Um sich von seiner Provisionspflicht zu befreien, muss der Auftraggeber nachweisen, dass die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden unmöglich oder unzumutbar wurde. Sind die Gründe für die Nichtausführung vom Verkäufer als Drittem zu vertreten und ihm zuzuordnen, trägt der Makler das Risiko der Nichtausführung des Geschäfts.

S. 120 - 121, Rechtsprechung

Abweisender Beschluss über die Einbücherung eines Kellergrundstücks im Grundbuchsanlegungs- und Ergänzungsverfahren nicht anfechtbar

Das Grundbuchsanlegungs- und Ergänzungsverfahren ist ein außerstreitiges, das vom Prinzip der Amtswegigkeit geprägt ist (§ 1 Abs 3 AllgGAG) und in dem nur die in § 62 AllgGAG taxativ aufgezählten Beschlüsse einer Anfechtung unterliegen. Sofern kein Fall des § 1 Abs 2 AllgGAG vorliegt, es sich also nicht um öffentliches Gut oder Gemeindegut handelt, besteht wegen der Amtswegigkeit der Einleitung des Einbüchungsverfahrens (§ 1 Abs 3 AllgGAG) kein durchsetzbarer privatrechtlicher Anspruch auf Wahrnehmung der gerichtlichen Amtspflicht zur Einbücherung von Liegenschaften. Ein Antrag auf Einbücherung eines Kellergrundstücks iSd § 300 ABGB ist nur als Anregung iSd § 22 AllgGAG zu verstehen. Der Beschluss, mit die Einbücherung abgelehnt wird, ist daher nicht anfechtbar.

S. 121 - 122, Rechtsprechung

Zur Verjährung der Löschungsklage gegenüber dem unmittelbaren Nachmann

Im Verhältnis zwischen unmittelbarem Vormann und Nachmann richtet sich die Frist zur Erhebung einer Löschungsklage nach § 62 GBG ausschließlich nach dem bürgerlichen Recht. Die Verjährung der Löschungsklage bewirkt die Unanfechtbarkeit der Eintragung, die solcherart den Erwerb des Eigentums auch ohne Titel herbeiführt. Diese Rechtsfolge tritt auch im Fall eines gar nicht veräußerten, nur irrtümlich dem Gutsbestand einer anderen Liegenschaft zugeschriebenen Grundstücks ein.

S. 122 - 124, Rechtsprechung

Einwendungen beim Forderungsübergang gemäß § 16 BTVG

Beim Forderungsübergang gemäß § 16 BTVG von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen des Bauträgers gegenüber einem Dritten (dem Werkunternehmer) auf den Erwerber (hier: Wohnungseigentum) sind alle Vereinbarungen, die der Bauträger mit dem Dritten geschlossen hat und die die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Bauträgers aus mangelhafter Bauführung regeln, gegenüber dem Erwerber wirksam, soweit sie vor Bewirkung des Rechtsübergangs geschlossen wurden. § 16 BTVG ist daher nur unzulänglich in der Lage, den Erwerber im Insolvenzfall des Bauträgers zu schützen.

S. 124 - 125, Rechtsprechung

Zum Fristbeginn bei der Vollstreckungsverjährung

Erging ein klagestattgebendes Berufungsurteil (über ein Räumungsbegehren), auf welches § 575 Abs 2 ZPO anzuwenden ist, und wurde in dem Berufungsurteil die ordentliche Revision für nicht zulässig erklärt (fallen also der Eintritt von Vollstreckbarkeit und Rechtskraft auseinander), so beginnt der Fristenlauf des § 575 Abs 2 ZPO auch dann nicht vor Eintritt der Rechtskraft, wenn die Berufungsentscheidung vom Bekl nicht mit außerordentlicher Revision bekämpft wurde. So lange der Exekutionstitel nicht in Rechtskraft erwachsen ist, kann der Bestandnehmer aus einem „Untätigbleiben“ des Bestandgebers ab Eintritt der Vollstreckbarkeit (Ablauf der Leistungsfrist nach Zustellung des Berufungsurteils, das die ordentliche Revision für nicht zulässig erklärte) nicht ernstlich ableiten, der Bestandgeber wolle von dem – noch nicht rechtskräftigen – Titel keinen Gebrauch machen.

S. 125 - 126, Rechtsprechung

Fortsetzung der in der Insolvenz aufgeschobenen Räumungsexekution bei Verzug mit der Entgeltzahlung

Blieb der Bestandnehmer nach Bestätigung des Sanierungsplans und Aufhebung des Sanierungsverfahrens (auch) weitere Bestandzinse (Benützungsentgelte) schuldig, kann der Bestandgeber wegen Verletzung der in § 12c IO stillschweigend vorausgesetzten Pflicht der Benützungsabgeltung bei jedem Verzug mit Entgeltbeträgen die Räumungsexekution fortsetzen.

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