Die folgenden Überlegungen erfolgen vor dem Hintergrund zweier aktueller E des BGH und einer im Ausgangspunkt sehr ähnlichen einschlägigen Rechtslage in Österreich und Deutschland. Die Judikatur des OGH weist zwar grundsätzlich in die gleiche Richtung wie die E des BGH, trennt aber bestimmte Problemfelder nach Ansicht des Verfassers nicht deutlich genug voneinander. Das gilt vor allem für die zahlreichen Judikate, die sich mit nicht zeitgemäßen Elektroinstallationen in Mietwohnungen befassen. Dem Verfasser geht es darum, Fragen betreffend die Voraussetzungen eines Mangels und der daraus resultierenden Rechte von möglichen Anspruchshindernissen, die diesen Rechten des Mieters entgegenstehen können, zu trennen.
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Inhalt der Ausgabe
S. 41 - 44, Aufsatz
Häublein, Martin
Subjektiver Mangelbegriff und objektive Beeinträchtigung des Mietgebrauchs
S. 45 - 48, Aufsatz
Knoll, Matthias
Aus Anlass von OGH 10 Ob 57/17f: Zum Spannungsverhältnis von Stimmrechtsausschlüssen in der schlichten Miteigentumsgemeinschaft und den §§ 834, 835 ABGB
Die Anerkennung von Stimmrechtsausschlüssen in der schlichten Miteigentumsgemeinschaft führt zu einem Spannungsverhältnis mit den §§ 834, 835 ABGB. Der vorliegende Beitrag stellt dieses Spannungsverhältnis anlässlich einer jüngeren Entscheidung des zehnten Senats dar und entwickelt Lösungsvorschläge für eine sinngemäße Anwendung der §§ 834, 835 ABGB bei Vorliegen eines Stimmrechtsausschlusses.
S. 51 - 51, Rechtsprechung
MRG-Anwendungsbereich: bloße Flächenmiete, wenn das vorhandene Gebäude nur untergeordnete Funktion hat
Nach § 1 Abs 1 MRG gilt dieses Bundesgesetz für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art. Das MRG umfasst demnach nur die „Raummiete“. Wenn das Gebäude nur einen ganz unbedeutenden Teil der gemieteten Fläche in Anspruch nimmt und ihm keine selbständige Funktion, sondern nur eine Hilfsfunktion zukommt, dann stellt es nur eine Nebensache dar, die am Hauptgegenstand des Mietvertrags, nämlich an einer nicht kündigungsgeschützten Flächenmiete, nichts ändert. Nur wenn umgekehrt die vermietete Grundfläche lediglich die Nebensache ist, die schon bestehenden oder erst zu errichtenden Räumlichkeiten aber die Hauptsache darstellen, liegt Raummiete vor. Hier: Die Vermietung erfolgt nach der ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung zur ausschließlichen Nutzung und Benützung der Liegenschaft zu Lagerzwecken für Baumaterialien, Baugeräte und Baumaschinen, wobei auch das auf der Liegenschaft befindliche – für Wohnzwecke ungeeignete – einen flächenmäßigen nur geringen Anteil umfassende Gebäude zu Lagerzwecken mitverwendet werden darf. Wenn man dabei von einer Flächenmiete ausgeht und dem Gebäude nur eine untergeordnete Funktion zubilligt, verlässt man den Beurteilungsspielraum nicht.
S. 51 - 52, Rechtsprechung
Superädifikate im Zusammenhang mit dem Vollausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG
Es müssen im Fall der Gleichstellung der Vermietung einer Grundfläche zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder Geschäftszwecken mit der Raummiete nach § 1 MRG die Voll- und Teilausnahmetatbestände sinngemäß angewendet werden. Wegen der Gleichsetzung von Haus und Liegenschaft sind bei der Beurteilung nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG alle vermieteten Teile eines Grundbuchkörpers in die Beurteilung einzubeziehen. Eine Ausnahme liegt jedoch vor, wenn es unbillig ist, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Ob eine solche Unbilligkeit vorliegt, hängt davon ab, ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen und jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Einheit bildet. Dies ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Jedes Gebäude ist gesondert zu betrachten, wenn auf der jeweils vermieteten Fläche zu unterschiedlichen Zeiten und in unterschiedlicher Ausführung Objekte als Superädifikate errichtet werden.
S. 52 - 53, Rechtsprechung
Keine Pflicht des Verwalters zur Verwendung von gesetzeswidrigen Kündigungsklauseln
Beim Abschluss von Mietverträgen im (zumindest Teil-)Anwendungsbereich des MRG besteht keine Pflicht der Hausverwalters, zum Schutz oder zur Verfolgung der Interessen der Vertretenen diesem widersprechende Kündigungsklauseln vorzusehen.
Ob ein Vollausnahmetatbestand iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG vorliegt, entscheidet die Verkehrsauffassung; die Beurteilung hängt wesentlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Das Vorhandensein gemeinsamer Versorgungseinrichtungen ist ein Kriterium für die Einheitlichkeit, daneben spielen aber Alter der Gebäude, bauliche Trennung, Erhaltungszustand oder auch unterschiedliche Verwendung, einerseits zu Wohnzwecken, andererseits zu betrieblichen Zwecken, eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich ist auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abzustellen; die Identität von Haus und Liegenschaft ist der Regelfall, mehrere auf einem Grundbuchskörper befindliche Häuser sind idR zusammenzuzählen. Die Verneinung eines Vollausnahmetatbestands bei Reihenhäusern stellt keine Fehlbeurteilung dar.
Voraussetzung für die Genehmigung einer vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung ist ua, dass diese der Übung des Verkehrs entspricht. Die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft den Mieter. Bei der Verkehrsüblichkeit ist auf objektive Umstände abzustellen, welche vom Mieter durch konkrete Tatsachen darzulegen sind, wenn sie sich nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt. Gegenstand der Prüfung einer Duldungspflicht des Vermieters ist also immer nur die im konkreten Einzelfall beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung. Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit iSd § 9 Abs 1 Z 2 MRG kommt es also nicht auf die Verkehrsüblichkeit der vom Mieter mit seinem Veränderungsbegehren angestrebten Ausstattung des Mietgegenstands im Allgemeinen an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist.
S. 54 - 54, Rechtsprechung
Beginn der Präklusivfrist bei Pauschalmietzinsvereinbarungen bei „Altverträgen“ und Kostentragung des Vermieters für den Einbau kategoriebestimmender Merkmale
Die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG ist auch auf vor dem 1. 3. 1994 geschlossene Mietverträge anzuwenden. Die Frist beginnt bei diesen „Altverträgen“ am 1. 3. 1994 zu laufen. Bei Pauschalmietzinsvereinbarungen beginnt die Präklusivfrist zur Überprüfung des Mietzinses jedoch erst mit rechtskräftiger Aufspaltung des Pauschalmietzinses zu laufen. Diese Regelung ist auch auf „Altverträge“ anzuwenden.
Für die Zulässigkeit des Mietzinses kann auch jener Zustand des Mietobjekts maßgeblich sein, den der Vermieter vertragsgemäß auf seine Kosten herzustellen hat und tatsächlich in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluss herstellt. Es schadet nicht, wenn der Mieter den Einbau kategoriebestimmender Merkmale selbst übernimmt, sofern der Vermieter die Kosten dafür, etwa durch den Erlass des Mietzinses für einen bestimmten Zeitraum, trägt und eine Vereinbarung über die vom Mieter durchzuführenden Arbeiten, deren Kosten sowie über den Betrag und die Dauer der Mietzinsreduktion vorliegt.
Der Kündigungsgrund „unleidliches Verhalten“ setzt kein Verschulden voraus, sondern es kommt darauf an, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend angesehen werden muss. Bei krankheitsbedingtem Verhalten ist eine Interessenabwägung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Stellt der gekündigte Mieter nach Zustellung der Aufkündigung sein unleidliches Verhalten ein, ist die Verhaltensänderung bei der Beurteilung des Gesamtverhaltens mitzuberücksichtigen und kann bei Vorliegen einer positiven Zukunftsprognose zur Klageabweisung führen, sofern die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen werden kann.
S. 55 - 57, Rechtsprechung
Formvoraussetzungen für Benützungsvereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern
Seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 ist Schriftlichkeit für die Benützungsvereinbarung eine Formvoraussetzung. Dies bedeutet aber nicht, dass zuvor mündlich oder konkludent abgeschlossene Benützungsvereinbarungen ihre Wirksamkeit verlieren. Das Schriftlichkeitsgebot berührt allerdings den nach 30. 6. 2002 im Wege der Einzelrechtsnachfolge neu hinzutretenden Wohnungseigentümer. Die Vereinbarung bleibt wirksam, wenn der Rechtsnachfolger mit schriftlichem Vertrag in die Rechtsstellung seines Vorgängers eintritt oder der von seinem Vorgänger übernommenen Verpflichtung schriftlich beitritt. Solange ein neuer Wohnungseigentümer seinen Beitritt nicht ablehnt, besteht ein Schwebezustand. In diesem bleiben die anderen Wohnungseigentümer an die Vereinbarung gebunden. Die Wirksamkeit entfällt für alle Beteiligten im Fall einer Ablehnung.
Ein auf eine Benützungsvereinbarung zwischen Miteigentümern gegründetes alleiniges Nutzungs- und Verfügungsrecht beinhaltet auch das Recht zur physischen Veränderung, das nur insofern eingeschränkt ist, als in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingegriffen oder deren wichtige Interessen beeinträchtigt werden könnten. Im Fall einer Teilung eines zur Liegenschaft gehörenden Gartens durch Benützungsregelung, der einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung überlassen wird, ist das bei Maßnahmen der Gartengestaltung grundsätzlich nicht der Fall.
Eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach einer Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels erfordert nach § 32 Abs 5 WEG 2002 eine nachfolgende wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten. Das setzt eine Änderung der Sachverhaltsgrundlage im Vergleich zu jener bei Abschluss der Vereinbarung voraus. Ob das der Fall ist, hat der ASt darzulegen. Insoweit trifft ihn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren eine qualifizierte Behauptungspflicht. Bei einem solchen Verfahren auf Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels handelt es sich um eine Regelungsstreitigkeit, bei der das Gericht nicht an den Antrag gebunden ist, sodass auch eine Entscheidung zu Lasten des ASt zulässig ist.
S. 59 - 60, Rechtsprechung
Notwendigkeit einer Entscheidung des Außerstreitrichters bei Konflikten zwischen den Hälfteeigentümern im Rahmen der (ordentlichen) Verwaltung
Die Einbringung einer Feststellungsklage eines Miteigentümers, mit der die Feststellung des Nichtbestehens eines Bestandverhältnisses (sei es mit einem Dritten oder einem anderen Miteigentümer) begehrt wird, ist als Maßnahme der Verwaltung anzusehen. Die stRsp differenziert in der Abgrenzung von ordentlicher zu außerordentlicher Verwaltung bei der Auflösung eines Mietvertrags danach, ob der Mieter ein Dritter oder ein Miteigentümer ist. Im zweiten Fall soll es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handeln, die fehlende Zustimmung des betroffenen Miteigentümers müsse vom Außerstreitrichter ersetzt werden. Stehen sich zwei Hälfteeigentümer als Vertrags- und Prozesspartei gegenüber, dann spielt diese Abgrenzung jedoch keine Rolle, denn auch im Rahmen der ordentlichen Verwaltung ist bei Stimmengleichheit immer die Entscheidung des Außerstreitrichters notwendig.
S. 60 - 62, Rechtsprechung
Pesek, Reinhard
Vertragsauflösung nach § 1117 ABGB iZm einer mangelhaften elektrischen Anlage
Der Bestandnehmer ist zur Vertragsauflösung nach § 1117 ABGB berechtigt, wenn er aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre liegen, vom Bestandobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann. Die Brauchbarkeit einer Bestandsache richtet sich nach dem Vertragszweck und der Verkehrssitte. Eine Wohnung befindet sich nur dann in einem brauchbaren Zustand, wenn die vorgesehenen Energieanschlüsse gefahrfrei zu verwenden sind. Selbst die Gefährlichkeit einer elektrischen Anlage hindert die Brauchbarkeit der Wohnung aber nur dann, wenn der Mangel nicht mit relativ einfachen Maßnahmen ohne größere Aufwendungen beseitigt werden kann. Bei der Elektroanlage ist darauf abzustellen, ob die Mangelhaftigkeit bei objektiver Betrachtung und vernünftigem Handeln des Mieters zu einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung führt und eine objektive reale und unzumutbare Gefahr bewirkt. § 7a ETV 2002 ist bei Mietverhältnissen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG nicht anwendbar.
S. 62 - 64, Rechtsprechung
Vom Grundbuchsgericht unterlassene Verbücherung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots: kein Vertrauensschutz für den Kreditgeber
Durch die Verpflichtung zur richtigen und vollständigen Führung des Grundbuchs sind grundsätzlich nur jene Personen geschützt, die im Grundbuch eingetragene Rechte besitzen oder deren Begründung unmittelbar anstreben und damit am grundbücherlichen Verkehr teilnehmen. Dass durch eine fehlerfreie Grundbuchführung faktisch auch Personen, die zwar nicht über bücherliche Rechte disponieren, aber sonst im Vertrauen auf den Grundbuchstand im Rechtsverkehr tätig werden und diesen zur Grundlage ihrer Entscheidung machen, Vorteile (in Form von Informationen) erlangen, ist eine bloße Nebenwirkung. Daher begründen Schäden solcher nicht am grundbücherlichen Verkehr teilnehmender Personen, auch wenn sie durch einen unrichtigen oder unvollständigen Grundbuchstand verursacht wurden, keine Haftung des Rechtsträgers. Wäre jede Person vom Schutzzweck der Pflicht zur richtigen und vollständigen Führung des Grundbuchs erfasst, die im Vertrauen auf einen bestimmten Grundbuchstand (irgend-)eine wirtschaftliche Disposition tätigt und dabei einen bloßen Vermögensschaden erleidet, hätte dies eine unabsehbare Ausweitung der Haftpflicht des Rechtsträgers zur Folge.
S. 64 - 69, Rechtsprechung
Verbotene Einlagenrückgewähr durch Einräumung eines Wohnungsgebrauchsrechts an den Gesellschafter: kein Aufzahlungsrecht
Da die Kapitalerhaltungsvorschriften nach ihrem Sinn und Zweck jede unmittelbare oder mittelbare Leistung an einen Gesellschafter erfassen, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und die wirtschaftlich das Vermögen der Gesellschaft verringert, ist es nicht zweifelhaft, dass die Einräumung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnungsgebrauchsrechts durch die Gesellschaft an Gesellschafter grundsätzlich einen Verstoß gegen die Kapitalerhaltungsvorschriften darstellen kann. Das Verbot der Einlagenrückgewähr gilt zwar unmittelbar nur für Gesellschafter, ist aber auch auf ehemalige Gesellschafter unmittelbar anzuwenden, wenn die Leistung im Hinblick auf ihre ehemalige Gesellschafterstellung erbracht wird. Verboten sind weiters auf Veranlassung eines Gesellschafters vorgenommene Zuwendungen der Gesellschaft an einen dem Gesellschafter nahestehenden Dritten, diese werden so behandelt, als wären sie dem Gesellschafter selbst zugeflossen. Ein Geschäft, das gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr verstößt, ist nach § 879 Abs 1 ABGB absolut nichtig; der Normzweck der §§ 82 f GmbHG ist immer auf Erhaltung und Wiederherstellung des Gesellschaftsvermögens gerichtet. In der Literatur wird die Auffassung vertreten, der hypothetische Parteiwille könne nicht nur eine dem Verbotszweck bereits ausreichend entsprechende Teilnichtigkeit rechtfertigen, wenn die Parteien den Vertrag ohne die verbotswidrige Bestimmung geschlossen hätten; vielmehr führe er darüber hinaus zum Recht des Gesellschafters, allenfalls auch gegen den Willen der Gesellschaft auf einen angemessenen Preis „aufzuzahlen“ und damit das Grundgeschäft zu retten, wenn dies der Gesellschaft auch zumutbar ist. Dies würde letztlich den Schutz des verbotswidrig Handelnden vor den Schutz der durch das Verbot Geschützten stellen, weshalb der OGH ein derartiges Wahlrecht des Gesellschafters gegen den Willen der Gesellschaft ablehnt.
S. 69 - 71, Rechtsprechung
BGH: Erhaltungspflicht des Vermieters und Mietzinsminderungsrecht des Mieters bei mangelnder subjektiver Beeinträchtigung des Mieters
Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters die Wohnung gem § 535 Abs 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Bei einer nicht unerheblichen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung durch einen Mangel ist von einem Mietzinsminderungsrecht auszugehen. Diesem Minderungsbegehren steht die Überlassung der Wohnung an Dritte nicht entgegen, da das Minderungsrecht kraft Gesetzes eintritt.
S. 71 - 74, Rechtsprechung
BGH: Vermieter schuldet Einhaltung der technischen Normen im Zeitpunkt der Errichtung
Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Da sich somit der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch, soweit die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags. Daher steht dem Mieter kein Anspruch auf Vorschuss für das Aufbringen einer Aufwendung gegen den Vermieter zu, wenn das Gebäude den zur Zeit seiner Errichtung geltenden rechtlichen und technischen Regeln entspricht.
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