Das frühere Austrian Standards Institute hat im Februar 2018 eine aktualisierte Fassung der ÖNORM B 1300 veröffentlicht. Ihre potentielle Bedeutung für die Konkretisierung von Verkehrssicherungspflichten ist der Praxis bewusst, dennoch sind die aufwändigen Objektsicherheitsprüfungen ein Kostenfaktor. Im MRG/WGG fragt sich daher, ob die ÖNORM B 1300 in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden kann; im WEG, wie sich ein Verzicht der Eigentümergemeinschaft auf die Durchführung der ÖNORM B 1300 haftungsrechtlich auswirkt. Der Beitrag geht beiden Fragen nach.
- ISSN Online: 1613-7647
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Inhalt der Ausgabe
S. 151 - 153, Aufsatz
Marco Scharmer / Matthias Knoll
IWD - Der BTVG-Ratenplan und die Auszahlung ohne vorliegende Feststellungsanzeige: Haftungsrisiko für Baufortschrittsprüfer und Treuhänder
S. 154 - 157, Rechtsprechung
Daniel Tamerl
Problematik der Unterfertigung des Mietvertrags nach Befristungsbeginn
Grundsätzlich ist es nicht unzulässig, anlässlich der Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrags festzuhalten, dass ein Vertragsverhältnis bereits am – ein paar Tage davor liegenden – Monatsanfang beginnt; ein derartiges Verbot ist weder dem ABGB noch dem MRG zu entnehmen.
Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Dabei erfüllt jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht – dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann – das Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 MRG, was dann der Fall ist, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts eindeutig festgelegt ist.
Der Bestandvertrag ist ein Konsensualvertrag, der durch die Willenseinigung über Bestandgegenstand und Bestandzins zustande kommt. Der Einzug der Mieter in das Bestandobjekt ist daher keine Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen des Bestandverhältnisses.
S. 157 - 163, Rechtsprechung
Mathias Walch
Übergang des Hausverwaltungsvertragsverhältnisses nach § 38 UGB
An der Anwendbarkeit des § 38 UGB auf das zum Verwalter nach § 19 WEG begründete Rechtsverhältnis ist nicht zu zweifeln, da mangels abweichender Vereinbarung die Verwalterpflichten nicht als höchstpersönlich iSd § 38 Abs 1 UGB anzusehen sind und nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut sämtliche unternehmensbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse von der Übertragung erfasst sind.
Die Widerspruchsmöglichkeit nach § 38 Abs 2 UGB steht der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters offen. Mangels Vorliegens eines wirksamen Widerspruchs ist aufgrund des ex lege-Übergangs nach § 38 Abs 1 UGB der Erwerber des Hausverwaltungsunternehmens berechtigt, ein Beschlussfassungsverfahren im Umlaufweg oder eine Eigentümerversammlung zu initiieren.
S. 157 - 157, Rechtsprechung
Räumungsaufschub führt zu keiner Verlängerung der Präklusivfrist für Mietzinsüberprüfung
Die Fiktion des Fortbestehens des Bestandverhältnisses in § 34 Abs 2 MRG ändert nichts daran, dass ein befristetes Mietverhältnis mit dem Beendigungstermin endet und das Bestandverhältnis nicht verlängert wird. Die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen wird damit begründet, dass der Mieter unter Druck steht, solange er auf das Wohlwollen des Vermieters bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses angewiesen ist.
Wird ein Räumungsvergleich getroffen, so führt dieser zu keiner Verlängerung des bereits ausgelaufenen Mietverhältnisses, da das befristete Mietverhältnis in so einem Fall nach dem Endtermin nicht mehr verlängert wurde. Daher liegt auch keine Drucksituation mehr vor, die rechtfertigen würde, dass der Lauf der Präklusivfrist erst mit Ende des Räumungsaufschubs beginnen sollte.
§ 38 WEG ist eine Schutzbestimmung zugunsten der WE-Bewerber, die alle Rechtsgeschäfte erfasst, die der WE-Organisator (noch) unter Ausnutzung seiner Vertragsübermacht abschließt oder deren Abschluss durch WE-Bewerber, Wohnungseigentümer oder der Eigentümergemeinschaft veranlasst.
Im Fall eines im § 38 Abs 1 WEG aufgezählten „verdächtigen“ Vertragstyps ist es Sache des WE-Organisators, zu beweisen, dass der Vereinbarung im konkreten Fall keine Beschränkungseignung (mehr) zukommt.
S. 165 - 168, Rechtsprechung
Eigentumsverlust durch Einsetzen von Pflanzen auf fremdem Grund und Wegnahmerecht des Bestandnehmers
Saatgut und Setzlinge sind künstlicher Zuwachs und wachsen als unselbstständige Bestandteile grundsätzlich dem Grundeigentum zu; der Grundeigentümer erwirbt also auch Eigentum an bis dahin im fremden Eigentum stehenden Pflanzen. Ein originärer Eigentumserwerb des Grundstücks iSv § 418 S 3 ABGB kommt mangels vergleichbarer wirtschaftlicher Grundlagen nicht in Betracht. Nicht angewandt wird dieser Grundsatz allerdings, wenn eine dauernde Verbindung fehlt oder bei Verbindungen bloß vorübergehender Natur und Trennbarkeit oder wenn sich aufgrund eines Rechtsverhältnisses zwischen Grundeigentümer und Eigentümer des Saat- oder Pflanzenguts Abweichungen ergeben, es kann aber nur die vorübergehende Belassung, nicht die Selbstständigkeit als solche vereinbart werden. Die Nichtanwendung des § 420 ABGB erfordert eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern des Grundes und der Pflanze(n), nach deren Inhalt die Verbindung der Pflanze(n) mit dem Erdreich nicht dauerhaft erfolgen soll. Da es sich um eine Ausnahme von der gesetzlichen Grundregel handelt, trifft insoweit jene Partei die Behauptungs- und Beweislast, die sich darauf beruft.
Nach § 1109 ABGB kann der Bestandnehmer körperlich selbstständig gebliebene und jedenfalls ohne Substanzschädigung des Bestandobjekts lösbare Gegenstände, die er eingebracht hat, bei der Räumung mitnehmen. Es entziehen sich damit auch Gegenstände nicht der Wegnahme, die mit dem Bestandobjekt in eine solche Verbindung gebracht wurden, dass der Bestandnehmer sein Eigentum daran verlor, weil sie zu unselbstständigen Bestandteilen des Bestandobjekts wurden. Nur dann, wenn der Gegenstand nicht mehr oder nur mehr unter bedeutsamer Substanzschädigung gelöst werden kann, scheidet die Wegnahme aus. Somit können vom Bestandnehmer gepflanzte Bäume und Sträucher entfernt werden, wenn dies ohne Beschädigung des Bodens möglich ist.
Eine Interpretation von § 6 Abs 1 Z 5 KSchG dahingehend, dass diese Bestimmung eine § 4 Abs 1 Z 2 BTVG (seit BGBl I 2008/56 § 4 Abs 3 BTVG) entsprechende Preisbeschränkung normiere, scheidet schon deshalb aus, weil es das vorrangige Ziel des BTVG ist, das Vorauszahlungsrisiko des Erwerbers durch Sicherungspflichten des Bauträgers weitgehend auszuschalten und so den Konsumentenschutz in einem speziellen Bereich der Immobilienbranche zu verstärken. Daraus ergibt sich ein beschränkter Rechtsschutz insofern, als in den Anwendungsbereich beider Bestimmungen fallende vertragliche Regelungen auch kumulativ beiden Anforderungen entsprechen müssen, um rechtswirksam zu sein.
§ 12 Abs 4 GUG bietet ungeachtet des unverändert gebliebenen Wortlauts des § 84 GBG die Möglichkeit, auch eine Anschrift des Eigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen, die nicht seine Wohnanschrift ist, wenn unter dieser Anschrift eine einwandfreie Zustellung an den Eigentümer möglich ist.
Die Ersichtlichmachung einer Anschriftenänderung ist unter den Begriff der Anmerkung nach § 20 lit a GBG zu subsumieren. Derartige Anmerkungen haben nach §§ 27, 52 GBG aufgrund beweiswirkender Urkunden zu erfolgen. Da Anmerkungen iSd § 20 lit a GBG als bloße Ersichtlichmachung keine rechtserzeugende Wirkung, sondern nur feststellenden Charakter haben, sind die Anforderungen für die Bewilligung herabgesetzt, es bedarf keiner Vorlage von Originalurkunden, die Beglaubigungserfordernisse für Privaturkunden nach § 31 GBG müssen ebensowenig erfüllt sein wie die formellen und materiellen Voraussetzungen einverleibungsfähiger öffentlicher Urkunden nach § 33 GBG. Was beweiswirkende Urkunde ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Soweit keine anderen gesetzlichen Formvorschriften oder Gültigkeitsvoraussetzungen zu beachten sind, liegt es im Ermessen des Grundbuchsgerichts, ob es die ihm als Eintragungsgrundlage präsentierte Urkunde als ausreichend erachtet. Ein Ausdruck des Suchergebnisses im (elektronischen) Mitgliederverzeichnis der Homepage der Kammer der Wirtschaftstreuhänder (www.kwt.or.at), der die Geschäftsadresse des Antragstellers ausweist, reicht dafür nicht aus.
S. 173 - 175, Rechtsprechung
Ersichtlichmachung einer Anschrift des Eigentümers, die nicht seine Wohnanschrift darstellt, im Grundbuch
Weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem dokumentierten Willen des Gesetzgebers ergibt sich eine Auslegung dahingehend, dass der Begriff „Anschrift“ in § 12 Abs 4 GUG mit dem Begriff „Wohnort“ gleichzusetzen wäre. Daher bietet § 84 GBG für die Auslegung des § 12 Abs 4 GUG keinesfalls eine ausreichende Grundlage. § 12 Abs 4 GUG bietet daher die Möglichkeit, auch eine Anschrift des Eigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen, die nicht seine Wohnanschrift ist, wenn unter dieser Anschrift eine einwandfreie Zustellung an den Eigentümer möglich ist.
S. 175 - 177, Rechtsprechung
Ludwig Bittner
Geltendmachung eines Vollmachtsmangels im Zusammenhang mit dem Neuerungsverbot im Rechtsmittelverfahren in Grundbuchsachen
Im Rechtsmittelverfahren in Grundbuchsachen besteht ein strenges Neuerungsverbot, weder dürfen neue Angaben gemacht, noch dürfen neue Urkunden beigelegt werden (§ 122 Abs 2 GBG). Die Geltendmachung eines Vollmachtmangels scheitert nur dann nicht am Neuerungsverbot des § 122 Abs 2 GBG, wenn der Vollmachtsmangel sich bereits aus mit der Einbringung des Grundbuchsgesuches vorgelegten Urkunden ergibt und dieser daher ohnehin von Anfang an aktenkundig ist.
Der Grundbuchsrichter hat bei seiner Entscheidung grundsätzlich nur die vorgelegten Urkunden, das Grundbuch und die sonstigen Grundbuchsbehelfe, nicht aber andere Amtsakten oder sein Amtswissen heranzuziehen. Darüber hinaus kann das Grundbuchsgericht jedoch, insb wenn sie zu Bedenken iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG Anlass geben, auch gerichtsbekannte Tatsachen berücksichtigen, also jene Tatsachen die der Richter kennt, ohne erst in bestimmte Unterlagen Einsicht nehmen zu müssen.
S. 177 - 181, Rechtsprechung
Vormerkung des Rechtsnachfolgers im Eigentum an streitverfangener (Teilungsklage) Liegenschaft
Die Veräußerung der streitverfangenen Sache ist materiellrechtlich erlaubt und wirksam. Gem § 234 ZPO hat diese Veräußerung einer in Streit verfangenen Sache oder Forderung auf den Prozess keinen Einfluss. Der Erwerber ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Gegners als Hauptpartei in den Prozess einzutreten. Die Änderung der Rechtszuständigkeit nach Streitanhängigkeit ist iSd herrschenden Irrelevanztheorie für die materiellrechtliche Beurteilung des geltend gemachten Anspruchs also ohne Bedeutung.
§ 234 ZPO gilt für jede Art der während des Prozesses eintretenden Einzelrechtsnachfolge (kraft Vertrags oder Gesetzes). Bei Liegenschaften ist der Buchstand bei Klageeinbringung maßgeblich, selbst wenn der Rechtsnachfolger schon vorgemerkt ist. Dem Erwerber ist wegen des durch die Rechtfertigung bloß aufschiebend bedingten Eigentums des vorgemerkten Eigentümers eine Klageführung nicht möglich, da die Verfügungsbefugnis noch beim auflösend bedingten bücherlichen Eigentümer liegt. Die Rechtfertigung der Vormerkung wirkt zwar – wie sich aus § 49 GBG ergibt – ex tunc, kann aber die Anwendbarkeit des § 234 ZPO nicht hindern.
S. 181 - 184, Rechtsprechung
Christian Lenneis
Berücksichtigung der Zeiträume der Nutzung vor Wohnungseigentumsbegründung bei Berechnung der Fünfjahresfrist des § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG 1988
Erwirbt der Mieter eine Wohnung und veräußert sie in der Folge unter Aufgabe oder nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes, werden die Besitzzeiten als Mieter in die Fünfjahresfrist eingerechnet.
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