Im Anwendungsbereich des MRG sieht § 29 Abs 1 Z 3 lit b für befristete Wohnmietverträge eine Mindestvertragsdauer von drei Jahren vor. Eine vorzeitige einvernehmliche Auflösung des Vertrages ist dennoch möglich. Nach § 1109 ABGB ist der Bestandnehmer bei Beendigung des Bestandvertrages zur Zurückstellung des Bestandobjekts verpflichtet. Der Rückstellungstermin ist aber nicht mit dem Endtermin des Mietvertrags gleichzusetzen. Der folgende Beitrag analysiert die Verflechtung von Befristungsvereinbarung, vorzeitiger einvernehmlicher Auflösung des Mietverhältnisses und Rückstellungsverpflichtung anhand der jüngsten dazu ergangenen Rsp.
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Inhalt der Ausgabe
S. 321 - 326, Aufsatz
Tamerl, Daniel
Befristungsabrede, Auflösungsvereinbarung und Rückstellungsverpflichtung
S. 327 - 328, Rechtsprechung
Tamerl, Daniel
Konkludenter Austritt eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis
Das Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis bedarf einer – zumindest konkludenten – Dreiparteieneinigung zwischen Mitmietern und Vermieter. Die Einigungen müssen nicht zum selben Zeitpunkt erfolgen. Eine spätere Meinungsänderung des im Mietverhältnis verbleibenden Mieters spielt keine Rolle.
S. 328 - 330, Rechtsprechung
Scharmer, Marco
Umwandlung eines befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis: Präklusivfrist für Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung
Die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung ist gem § 16 Abs 8 MRG binnen drei Jahren gerichtlich geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Nach Auffassung des RekursG beginnt die Frist nach § 16 Abs 8 S 3 MRG auch bei einer Umwandlung eines befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt der Willenseinigung (und nicht erst mit dem Zeitpunkt des Ablaufs des befristeten bzw mit dem Beginn des unbefristeten Mietverhältnisses). Da der RevRekWerber daran nicht zweifelt, sondern diese Auffassung sogar ausdrücklich als richtig bezeichnet, hält der OGH eine nähere Auseinandersetzung für entbehrlich.
S. 330 - 331, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas
Unterfertigung der Befristungsvereinbarung durch Parteienvertreter
Die Beurteilung, dass mit der auf einem Korrespondenzstück schriftlich angebotenen und von beiden Parteienvertretern unterfertigten Befristungsabrede unabhängig vom Bestehen des im Vorprozess strittigen unbefristeten Mietverhältnisses zwischen den Streitparteien ein unbedingter Endtermin des Mietverhältnisses vereinbart wurde, ist jedenfalls vertretbar.
Ob zwischen den Vertragsteilen eines Bestandvertrags ein unbedingter Endtermin bestimmt vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln. Wesentlich ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden soll, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt. Kann sich der Mieter darauf einstellen bzw muss er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden wird, ist der Endtermin ausreichend bestimmt. Für die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung unschädlich ist einerseits die dem Mieter eingeräumte Verlängerungsoption, andererseits auch die Einräumung eines Vormietrechts.
Es ist nicht grundsätzlich unzulässig, anlässlich der Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrages festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis bereits am Monatsanfang beginnt. Eine unzulässige Verkürzung der Mindestbefristung ist daraus nicht ersichtlich, wenn dem Mieter die Nutzung der Wohnung in dem vor der Unterfertigung gelegenen Zeitraum auch tatsächlich zukam.
Auch aus dem Umstand, dass mit einer Verlängerung des Mietvertrages das bestehende Mietverhältnis vorzeitig beendet wurde, ist keine Umgehung der Mindestbefristungsregelungen des MRG ersichtlich, denn § 29 MRG steht einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nur entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht.
S. 340 - 342, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas
Dreijährige Mindestbefristung: Unterschreitung durch vertraglich vereinbarte Räumungs-, aber nicht Übergabeverpflichtung vor Mitternacht des letzten Tages?
Gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG wird der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, allerdings nur, wenn bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (§ 29 Abs 4 MRG) jeweils mindestens drei Jahre beträgt. Wird die Mindestdauer im ersten Vertrag oder in der Verlängerung unterschritten, ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. Ob eine durchsetzbare Befristung vorliegt, lässt sich durch Vertragsauslegung ermitteln. Ungeachtet des Wortlauts der förmlichen Erklärung und ihres normativen Verständnisses ist auch eine formbedürftige Willenserklärung entsprechend dem tatsächlich übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten gültig.
Im vorliegenden Fall vereinbarte der Vermieter im Mietvertrag eine Räumungs- bzw Rückstellungsverpflichtung vor Mitternacht des letzten Tages des genau auf drei Jahre befristeten Mietverhältnisses – um eine Rückstellung der Wohnung außerhalb der Bürozeiten zu vermeiden. Damit hat er in Kauf genommen, dass diese für ihn mangels Ablauf der vollen Vertragszeit nicht durchsetzbar war. Diese Vereinbarung führte jedoch nicht dazu, dass mit der vertraglich vereinbarten Räumungs-, aber nicht Übergabeverpflichtung, die Dreijahresfrist rechtserheblich unterschritten wurde, da die Parteien mit diesem Vertragspunkt nicht die vereinbarte dreijährige gesetzliche Mindestdauer des Bestandvertrags abändern und verkürzen wollten, sondern zusätzlich zum Endigungstag des Bestandverhältnisses noch einen besonderen (nicht durchsetzbaren) Räumungstermin bzw eine Rückstellungsverpflichtung festgelegt haben.
S. 342 - 343, Rechtsprechung
Abtretung von Ansprüchen aus Schlechterfüllung an die Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft ist an sich nur zur Geltendmachung von Ansprüchen aus eigenen Verträgen aktivlegitimiert. Das gilt sowohl für Erfüllungsansprüche als auch für Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche. Die klageweise Geltendmachung von Schadenersatz wegen Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung der von den jeweiligen Wohnungseigentümern abgeschlossenen Verträge durch die Eigentümergemeinschaft erfordert somit nach § 18 Abs 2 WEG 2002 eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Als Titel für eine solche Abtretung genügt bereits das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung. Es handelt sich dabei um einen Sonderfall des Auftrags, dessen Grundlage im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern liegt. Einer besonderen Anführung des Auftrags in der Abtretungserklärung sowie einer ausdrücklichen Feststellung bedarf es nicht.
S. 343 - 347, Rechtsprechung
Terlitza, Ulfried
Keine Abtretung von Ansprüchen des Bauträgers an die Eigentümergemeinschaft
§ 18 Abs 2 WEG 2002 lässt nicht die Abtretung eines jeden beliebigen Anspruchs zu. Ansprüche des Bauträgers gegen den Werkunternehmer sind keine „die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“ eines „Wohnungseigentümers“ iSd § 18 Abs 2 WEG 2002, auch wenn der Bauträger noch Wohnungseigentümer ist, weil offenbar noch nicht alle Wohnungen verkauft sind. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit die Abtretung den Gemeinschaftsinteressen der Wohnungseigentümer dienen sollte. Vielmehr wird durch die Abtretung ohne erkennbare sachliche Rechtfertigung das Prozesskostenrisiko auf die Eigentümergemeinschaft verschoben. Diese Vorgehensweise des Bauträgers könnte außerdem als Versuch verstanden werden, sich seiner Gewährleistungspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern zu entledigen und diese auf eine Klagsführung auf eigenes Risiko gegen den dritten Werkunternehmer zu verweisen.
Die Wohnbaugesellschaft kann der Eigentümergemeinschaft auch nicht (bloß) den auf ihren Anteil entfallenden Teil der aus den Mängeln resultierenden Forderungen abtreten, weil es sich dabei letztlich um ihren eigenen Anspruch als Wohnungseigentümerin gegen sich selbst als Bauträger handelte.
S. 347 - 350, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
ÖZVV-Auszug als Nachweis der Vorsorgevollmacht und grundbücherliche Eintragung
Der bloße Auszug aus dem ÖZVV im Grundbuchsverfahren bildet keinen ausreichenden urkundlichen Nachweis der Wirksamkeit einer Vorsorgevollmacht.
Wie die Bestellung eines Sachwalters – nunmehr gesetzlichen Erwachsenenvertreters – indiziert der Eintritt der Voraussetzungen für das Wirksamwerden der Vorsorgevollmacht in einem nahen zeitlichen Konnex zu ihrer Errichtung eine Beschränkung der Entscheidungsfähigkeit des Vollmachtgebers. Tritt die Wirksamkeit der Vorsorgevollmacht drei Monate nach Errichtung ein, liegt die Indizwirkung und damit ein Eintragungshindernis iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG vor. Der Umstand, dass ein Notar die Vollmachterteilung beglaubigt und offensichtlich keine Zweifel an der Entscheidungsfähigkeit des Vollmachtgebers hat, schließt Bedenken iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG nicht zwingend aus.
Mit § 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG 1988 wollte der Gesetzgeber auf den Fall eines (zumindest zweijährigen) Hauptwohnsitzes, der grundsätzlich mit der Anschaffung des Objektes beginnt und grundsätzlich bis zu dessen Veräußerung aufrecht ist, abstellen.
S. 353 - 358, Rechtsprechung
Kogler, Anna
Bemessung der Eintragungsgebühr bei begünstigtem Erwerbsvorgang und Nichtbestehen eines Einheitswertes
Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr können gem § 1 Abs 1 BewG die Bestimmungen des Ersten Teiles des BewG maßgebend sein. Die Regelung des § 26 Abs 1 letzter Satz GGG idF GGN 2014 weicht aber von jener des § 10 Abs 2 BewG ab und entspricht vielmehr dem § 2 Abs 2 des LBG, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Bei einer Ermittlung des Verkehrswertes sind etwa Abschläge vom Sachwert betreffend ein auf der Liegenschaft lastendes Wohnrecht vorzunehmen. Der Verkehrswert kann daher wegen einer auf einer Liegenschaft ruhenden Belastung und der damit erschwerten Veräußerbarkeit unter dem Sachwert liegen. Ausgehend von einem derart festgestellten Verkehrswert ist sodann gem § 26a Abs 1 GGG (mangels eines Einheitswertes) hievon 30 % als Wert des einzutragenden Rechts heranzuziehen.
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