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wohnrechtliche blätter

Heft 9, Oktober 2023, Band 36

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 355 - 362, Aufsatz

Brugger, Martina

Der selbstverwaltende Mehrheitseigentümer

Die E 5 Ob 207/21h hat ausgesprochen, dass der selbstverwaltende Mehrheitseigentümer im Anwendungsbereich des WEG 2002 nicht vor jeder Maßnahme der ordentlichen Verwaltung ein Beschlussverfahren nach § 24 WEG 2002 durchführen muss. Erwähnenswert ist, dass im entschiedenen Fall nicht eine Einzelperson, sondern eine Eigentümerpartnerschaft über die Mehrheit der Anteile verfügt.

Aus Anlass dieser Entscheidung werden sowohl die in der Entscheidung behandelten Themen als auch die durch die Entscheidung entstehenden weiterführenden Fragen näher beleuchtet. Der Beitrag befasst sich daher mit der Möglichkeit, andere Wohnungseigentümer über den Anwendungsbereich des § 18 Abs 2 und 3 WEG 2002 hinaus umfassend zu bevollmächtigen, mit den durch beschlussloses Handeln des Mehrheitseigentümers entstehenden Einschränkungen der Minderheitsrechte sowie der Rechtfertigung hierfür. Außerdem werden die den Minderheitseigentümern zur Verfügung stehenden Rechtsschutzmöglichkeiten behandelt und es wird abschließend auf die Frage eingegangen, ob den verwaltenden Mehrheitseigentümer die Verwalterpflichten gem § 20 WEG 2002 treffen.

S. 363 - 363, Veranstaltungsbericht

Hoti, Viola/​Scharmer, Marco

IWD – Veraltete Elektroleitungen, Baulärm & Co: Update zur Mietzinsminderung

S. 364 - 368, Rechtsprechung

Wärmedämmende Maßnahmen können uU als Erhaltungsarbeit angesehen werden

Soweit wärmedämmende Maßnahmen deshalb erforderlich sind, weil eine bloße Reparatur des betroffenen allgemeinen Teils des Hauses nicht mehr möglich oder wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist, und die damit einhergehende Anhebung auf den ortsüblichen und technischen Standard dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht, wäre eine Subsumtion unter § 3 Abs 2 Z 1 MRG bzw § 14a Abs 2 Z 1 WGG nicht auszuschließen. Dient die Anbringung eines Vollwärmeschutzes der Anpassung an die Entwicklung der Bautechnik und einer zeitgemäßen Wohnkultur und ist eine derartige Neuherstellung der Fassade nach dem aktuellen technischen Standard im Vergleich zu den Kosten der bloßen Reparatur als wirtschaftlich vertretbar anzusehen, wäre daher – im Rahmen des dynamischen Erhaltungsbegriffs – von einer Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG bzw § 14a Abs 2 Z 1 WGG auszugehen.

S. 368 - 369, Rechtsprechung

Unwirksame Befristung und Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht

Ein Verstoß gegen die gesetzliche Mindestvertragsdauer führt zwar dazu, dass das Mietverhältnis durch den Ablauf der Frist nicht aufgelöst wird, doch bleiben beide Parteien trotzdem für die gesamte vereinbarte Vertragsdauer gebunden, weil sie durch die Befristungsvereinbarung auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet haben, sodass weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis vor der vereinbarten Zeit auflösen kann.

Der Grundgedanke, dass auch eine fristwidrige Kündigung des Mieters das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt beendet, ist verallgemeinerungsfähig. Eine analoge Anwendung des § 33 Abs 1 MRG auf Fälle, in denen der Mieter bei seiner Kündigungserklärung die Jahresfrist des § 29 Abs 2 MRG nicht eingehalten hat, ist schon deshalb geboten, weil auch hier der Vermieter durch die verfrühte Kündigungserklärung nicht beschwert ist und seine Interessen durch die Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Mindestvertragsdauer gewahrt bleiben.

S. 369 - 370, Rechtsprechung

Grobes Verschulden des Bestandnehmers am Zahlungsrückstand

Der Bestandnehmer hat das Mietobjekt, in dem eine Pizzeria betrieben wird, verpachtet und die vereinbarten Pachtzinse in voller Höhe erhalten; dennoch stellte er sich nicht nur vor Klageeinbringung, sondern auch noch während des erstinstanzlichen Verfahrens auf den Standpunkt, dass ein Fall des § 1105 ABGB vorliege und er daher überhaupt keinen Mietzins schulde; erst in der Folge räumte er ein, dass die zuständige Mitarbeiterin den Eingang der Pachtzinse in den betreffenden Zeiträumen „übersehen“ habe, weshalb der offene Betrag nun nachbezahlt werde. Ausgehend von diesem Sachverhalt haben die Vorinstanzen, die ein grobes Verschulden des Bestandnehmers am Zahlungsrückstand bejahten, ihren Beurteilungsspielraum nicht überschritten.

S. 370 - 375, Rechtsprechung

Höllwerth, Johann

Veräußerung von KFZ-Abstellplätzen innerhalb der Wartefrist von § 5 Abs 2 WEG 2002

Der innerhalb der Wartefrist des § 5 Abs 2 WEG abgeschlossene Kaufvertrag über KFZ-Abstellplätze ist nach § 879 Abs 1 ABGB nichtig und damit keine taugliche Grundlage für eine Grundbuchseintragung. Dass – wie im Vertrag festgehalten – der Antrag auf Verbücherung erst nach Ablauf von drei Jahren nach Begründung des WE an der Liegenschaft gestellt wurde, kann die Nichtigkeit des Vertrags nicht beseitigen und damit auch keine (nachträgliche) Wirksamkeit des Vertrags begründen.

S. 375 - 379, Rechtsprechung

Löcker, Heribert

Vertretung der Eigentümergemeinschaft durch den mit Vollmacht geschaffenen Mehrheitseigentümer

Ein Eigentümerpartner, der sich aufgrund der Vollmacht seiner Frau auf die Mehrheit der Miteigentumsanteile berufen und daher wie ein (alleiniger) Mehrheitseigentümer angesehen werden kann, ist damit zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft berufen. Ihm kommt nach allgemeinen Grundsätzen (§ 833 ABGB) damit auch die Stellung als „gesetzlicher“ Verwalter zu. Besteht in einem solchen Fall die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft in seinem Willensakt, richtet sich deren Bekämpfung entweder nach Beschlussrecht, wenn es zu einer fristauslösenden Bekanntmachung gekommen ist, sonst nach § 30 Abs 2 WEG. Solange eine darauf beruhende Maßnahme der ordentlichen Verwaltung nicht auf die eine oder andere Art beseitigt ist, bleibt sie außenwirksam.

S. 379 - 382, Rechtsprechung

Illedits, Alexander

Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung zwischen WE-Organisator und Altmieter einer WE-Einheit über ein unentgeltliches Nutzungsrecht an allgemeinen Teilen der Liegenschaft

§ 38 Abs 1 WEG kommt – lege non distinguente – auch bei nachträglicher WE-Begründung an einem bereits bezogenen Gebäude zur Anwendung. Die Einräumung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts an allgemeinen Teilen wie dem Dach und dem Schutzraum unterliegt § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002.

S. 382 - 383, Rechtsprechung

Auflösung einer Vereinbarung zur Fortsetzung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund

Es mag zutreffen, dass nach OGH 3 Ob 46/20s Beleidigungen gegenüber verschiedenen Personen als Vernachlässigung der Dankespflicht zum Widerruf der Schenkung einer Immobilie führen können. Warum diese konkrete, auf den Einzelfall bezogene Wertung zu gesetzlichen Widerrufsgründen einer Schenkung für den vorliegenden Fall von Bedeutung sein soll, in dem es um das Vorliegen wichtiger Gründe für die Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses geht, ist nicht zu erkennen.

S. 383 - 383, Rechtsprechung

Zu den Rechtsfolgen einer vorzeitigen Mietvertragsauflösung durch den Mieter

Hatte ein Mieter aufgrund einer Kaufoption insofern eine gesicherte Rechtsposition, als er das Bestandobjekt nach Ablauf der fünf Jahre jedenfalls zu dem festgelegten Preis kaufen konnte, lässt dies noch nicht den Schluss zu, dass er dies auch tatsächlich getan hätte, mag er auch bei Vertragsabschluss diese Absicht gehabt haben. Aus demselben Grund haben die Vorinstanzen ihren Beurteilungsspielraum auch dadurch nicht überschritten, dass sie dem Mieter nicht die geltend gemachten Übersiedlungskosten, sondern bloß den Zinsverlust für das aufgewendete Kapital aufgrund der zeitlichen Vorverlagerung der Übersiedlung zusprachen.

S. 383 - 386, Rechtsprechung

Zur Schutzwirkung von Brandschutznormen

Dass die Zerstörung von Gebäuden oder Betriebsmitteln Umsatz- und Gewinneinbußen im Betrieb von Unternehmen nach sich ziehen kann, ist eine bloße Reflexwirkung von Personen- oder Sachschäden im Vermögen des Unternehmensträgers, die zu verhindern nicht die Zielsetzung von Brandschutznormen in den Baugesetzen oder der hier gegenständlichen bautechnischen Auflage ist.

S. 386 - 388, Rechtsprechung

Verkehrssicherungspflichten des Vermieters bei Lichtschachtgittern

Eine augenfällige Gefahrensituation, die zum Entfall der Verkehrssicherungspflicht führt, liegt bei objektiver Betrachtung einer durchschnittlich aufmerksamen Person in Bezug auf ein schräg außerhalb der Einfassung liegendes, teils von Sträuchern umgebenes Lichtschachtgitter nicht vor.

S. 388 - 389, Rechtsprechung

Keine Verletzung von Verkehrssicherungspflichten bei Nichtkennzeichnung einer Stufe

Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass der nicht ungewöhnlich hohe Niveauunterschied im Verkaufsraum der Bekl aufgrund des unterschiedlichen Bodenbelags (graue Fliesen und brauner Holzboden) sowie der Beleuchtung gut erkennbar war, ist jedenfalls vertretbar. Da die Kl beim Rückwärtsgehen stürzte, hätte die von ihr geforderte zusätzliche Hervorhebung des Gefahrenbereichs durch „Signalfarben“ ihren Sturz auch nicht verhindert. Welche weitere Beleuchtung der Stufe zu fordern gewesen wäre, ist angesichts der festgestellten guten Ausleuchtung des Gefahrenbereichs nicht ersichtlich.

S. 389 - 390, Rechtsprechung

Feststellungsinteresse eines Gewährleistungsberechtigten beim Wohnungskauf

Steht noch nicht fest, welche einklagbare Rechtswirkung (Wandlung, Preisminderung oder Verbesserung bzw Schadenersatz wegen Verzugs des Gewährleistungspflichtigen mit der Verbesserung in Form des Ersatzes der Mängelbehebungskosten) der Leistungsstörung entspringt, ist dem Gewährleistungsberechtigten das Feststellungsinteresse jedenfalls zuzuerkennen.

S. 390 - 391, Rechtsprechung

Veräußerung des streitverfangenen Wohnungseigentumsobjekts

Ist die Sachlage bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz relevant, muss die Entscheidung auch bei einer Übertragung der Miteigentumsanteile während des zweiten Rechtsganges so getroffen werden, als ob die Übertragung nicht erfolgt wäre. Ist der Veräußerer an eine Benützungsvereinbarung gebunden, ist nicht relevant, ob der Erwerber im Vertrag die Benützungsvereinbarung ausdrücklich nicht übernommen hat.

S. 391 - 395, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht und ein Veräußerungs- und Belastungsverbot

Der Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht ist als eine dem Veräußerungsvorgang gleichzuhaltende Vermögensumschichtung zu beurteilen; es handelt sich daher um keine Leistung gem § 29 Z 3 EStG 1988. Die Aufgabe eines Veräußerungs- und Belastungsverbots gegen Entgelt unterliegt hingegen der Steuerpflicht gem § 29 Z 3 EStG 1988.

S. 395 - 398, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Vorliegen einer gemischten Schenkung

Weicht der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25 % vom Wert des übertragenen Wirtschaftsgutes ab und liegen keine besonderen Umstände vor, die einen unentgeltlichen Gesamtcharakter nahelegen, ist für die Frage der ertragssteuerlichen Behandlung in der Regel von einem einheitlichen, entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen.

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