Der vorliegende Beitrag behandelt unter Berücksichtigung der deutschen und österreichischen Rechtsprechung die Frage, welche Folgen es hat, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht legt, eine grob falsche Abrechnung legt oder die Abrechnung unmöglich wird. Im Fokus stehen die Möglichkeit der Zurückhaltung weiterer Betriebskostenteilzahlungen und Rückforderungsansprüche des Mieters.
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Inhalt der Ausgabe
S. 201 - 211, Aufsatz
Trojer, David
Verspätete, unwirksame und unmögliche Betriebskostenabrechnungen
Eine Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Mieter darauf einstellen kann, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten – das heißt von vornherein objektiv feststellbaren – Zeitpunkt endet.
Eine „Verlängerungsoption“ steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags dann nicht entgegen, wenn das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer (noch dazu auslegungsbedürftigen) Bedingung, wie etwa einer vorherigen Auflösungserklärung oder dem Unterbleiben einer vorherigen Verlängerungserklärung des Vermieters, abhängig gemacht wird.
S. 213 - 215, Rechtsprechung
Zum Zusammenhang von Schriftformerfordernis für Zeitmietverträge und einer Stellvertretung auf Vermieterseite
Auf Vermieterseite steht die eigenhändige Unterfertigung der Befristungsvereinbarung durch einen bevollmächtigten Vertreter der Unterfertigung durch die Partei selbst gleich. Es bedarf daher weder für die Wirksamkeit der Stellvertretung noch für die Erfüllung der in § 29 Abs 1 Z 3 MRG für Zeitmietverträge vorgeschriebenen Schriftform eines schriftlichen Hinweises auf das Handeln (auch) im fremden Namen.
Dringender Eigenbedarf ist gegeben, wenn die Wohnmöglichkeit der mittlerweile volljährigen Tochter des Vermieters, die beabsichtigt, nach ihrer Rückkehr von einem Praktikum ein Masterstudium zu beginnen bzw für den Fall der Nichtzulassung eine Arbeitsstelle in Vorarlberg zu suchen und mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen, gemeinsam mit ihrem Vater und zwei weiteren volljährigen Geschwistern (am Wochenende jeweils mit Lebensgefährten) in einem 140 m2 großen Haus, in dem ihr – wie auch den anderen Familienmitgliedern – nur ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht und sämtliche Hausnutzer auf lediglich ein Bad angewiesen sind, nicht ausreicht.
S. 216 - 217, Rechtsprechung
Allgemeines Aufheizen von Innenstadtwohnungen durch die Klimaerwärmung bildet für sich kein wichtiges Interesse an der Installation einer Klimaanlage
Die vom ErstG auf Basis seiner Feststellungen zur allgemeinen Klimaentwicklung als notorisch bezeichnete Tatsache, dass es dadurch im dicht verbauten Stadtgebiet, va in Wien und insb bei Wohnungen, die in einem höheren Stockwerk direkt unter einem Dachgeschoss oder Dachboden liegen, in den Sommermonaten zu einem „Aufheizen“ der Wohnungen auf oft über 30 Grad Celsius komme und auch in der Nacht die Temperatur kaum absinke, trifft für die individuellen Gegebenheiten im konkreten Einzelfall keine verlässliche Aussage. Die vom ErstG daraus abgeleitete Schlussfolgerung, dass solche Wohnungen mit Klimaanlagen nachgerüstet werden müssen, um zu Wohnzwecken geeignet zu sein, ist auch keineswegs zwingend.
S. 218 - 225, Rechtsprechung
Walch, Mathias
Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses bei der Eigentümergemeinschaft
Nach stRsp des OGH tritt bei einem Umlaufbeschluss die Bindung der Teilnehmer an ihre Abstimmungserklärung erst dann ein, wenn sie allen anderen am Willensbildungsprozess Beteiligten zugegangen ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann jeder Wohnungseigentümer seine Entscheidung widerrufen. Zum Eintritt der Bindungswirkung ist bei Umlaufbeschlüssen demnach die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich, es sei denn, der allseitige Zugang der Abstimmungserklärungen ist ausnahmsweise auf andere Weise dokumentiert.
Der erk Senat hält trotz der in der Lit geäußerten Kritik an den dargelegten Rechtsprechungsgrundsätzen fest. Bei richtigem Verständnis der Rsp des OGH ist die Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses kein eigenes, konstitutives und abstraktes Beschlusserfordernis und das Abstellen darauf ist kein im wohnungseigentumsrechtlichen Willensbildungsverfahren zu vermeidender Formalismus. Dieses Erfordernis ist vielmehr die Konsequenz dessen, dass das Anhörungsrecht aller Wohnungseigentümer auch bei der Beschlussfassung im Umlaufverfahren in vollem Umfang zu wahren ist.
Bewirtschaftungskostenrückstände, die sich aus einer Bewirtschaftungskostenabrechnung eines Jahres ergeben, werden dann fällig, wenn sie durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen werden. Ein solcher Rückstand betrifft eine (rechnerisch) abgeschlossene Periode und dient nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer WE-Anlage. Daher steht dem Wohnungseigentümer das Recht zu, mit eigenen Forderungen gegen den Aufwandersatz für bereits abgerechnete Hausbewirtschaftungskosten aufzurechnen.
S. 226 - 228, Rechtsprechung
Einwand der vertragswidrigen Vorschreibung betreffend Bewirtschaftungskosten und Rücklagenbeiträge
Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, besteht weiterhin die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, die im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten. Betreffend vorgeschriebene Akonti auf Bewirtschaftungskosten ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Einwand nicht vertragsgemäßer Vorschreibung und eines unrichtigen Verteilungsschlüssels verwehrt. In Bezug auf Rücklagenbeiträge darf er allerdings eine allfällige vertragswidrige Vorschreibung einwenden.
S. 228 - 229, Rechtsprechung
Gerichtliche Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels für liegenschaftsbezogene Aufwendungen beim Wohnungseigentum
Eine gerichtliche (Neu-)Festsetzung des Verteilungsschlüssels setzt eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit der Aufteilungsvereinbarung voraus, die im gegebenen Zusammenhang nur darin liegen könnte, dass die Nichterrichtung der Wohnungseigentumsobjekte mittlerweile endgültig feststeht. Der Wohnungseigentümer begründete das Fehlen einer objektiven Nutzungsmöglichkeit zusammengefasst damit, dass die der Wohnungseigentumsbegründung zugrunde gelegene Baubewilligung für die im Dachgeschoß geplanten Wohnungseigentumsobjekte des Wohnungseigentümers mittlerweile verfallen sei und eine neue Baubewilligung nicht erwirkt werden könne, weil einzelne Miteigentümer die Zustimmung zu einer Einreichplanung verweigerten. Die Wohnungen seien daher nicht mehr so wie in der Baubewilligung genehmigt herstellbar. Der Wohnungseigentümer hat allein mit dem Hinweis auf den Verfall der ursprünglichen Baubewilligung das endgültige Feststehen der Nichterrichtung nicht schlüssig behauptet.
Es stellt keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung dar, wenn die Vorinstanzen eine Unwirksamkeit des im Mietvertrag vereinbarten Aufrechnungsverbots inhaltlich schon mangels einer marktbeherrschenden Stellung des Vermieters verneinten. Allein der Umstand, dass der Vermieter der einzige in Betracht kommende Vermieter am Standort des konkreten Bestandobjekts ist, macht ihn noch nicht zum Monopolisten, weil der sachlich und örtlich relevante Markt keineswegs mit diesem Standort gleichgesetzt werden kann.
Nach dem Wortlaut des Mietvertrags über das Geschäftslokal sicherte der Vermieter dem Mieter die Exklusivität des Standorts als einziges am R-Platz – und dem darauf errichteten Gebäudekomplex – befindliches Verkaufslokal zu, welches Imbisse oder Getränke an Laufkundschaft anbietet. Die Auslegung, dass die mit Zustimmung des Vermieters bei den Zu- und Abgängen zum bzw von diesem Platz – also nicht auf diesem – aufgestellten Getränkeautomaten keinen Verstoß gegen das vertragliche Exklusivitätsrecht begründeten, ist vertretbar.
S. 230 - 232, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Erhaltungs- und Wiederherstellungspflichten des Vermieters
Die Verpflichtung des Vermieters erstreckt sich nur auf die Erhaltung und Wiederherstellung des bei der Übergabe des Bestandobjekts gegebenen oder vertraglich zugesagten Zustands. Wird ein Rohdachboden (ohne Elektroinstallationen und Fenster) angemietet, ist die Erhaltung der vom Mieter errichteten Elektrik und der Fenster von ihm selbst zu tragen.
S. 232 - 238, Rechtsprechung
Zott, Andreas
Kondiktionsansprüche wegen Gebrauchsüberlassung unterliegen der dreijährigen Verjährungsfrist
Kondiktionsansprüche nach § 877 ABGB analog aus der erfolgten Gebrauchsüberlassung einer Liegenschaft fallen unter die sinngemäß heranzuziehende dreijährige Verjährungsfrist des § 1486 Z 4 ABGB.
Erwirbt ein Mieter im Rahmen eines Mietkaufs eine Wohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, so ist das WGG nicht auf nachfolgende Mietverhältnisse des Erwerbers als Vermieter anwendbar. Fällt die Wohnung im Anschluss wieder an dieselbe gemeinnützige Bauvereinigung zurück, ist deshalb aber das WGG nicht automatisch wieder auf das ex lege übernommene Mietverhältnis anwendbar.
S. 241 - 243, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Abgrenzung Gewerbebetrieb – Vermietung und Verpachtung
Gebäudevermietung ist grundsätzlich Vermögensverwaltung und wird erst dann zur gewerblichen Tätigkeit, wenn die laufende Verwaltungsarbeit (deutlich) jenes Maß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Liegenschaftsvermögens verbunden ist.
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