In einer aktuellen E hatte sich der siebte Senat mit Fragen der Gutachterhaftung gegenüber Dritten und der sog Subsidiaritätsthese zu befassen. Erstmals hielt der OGH fest, dass auch bei einem Anspruch aufgrund der Verletzung objektiv-rechtlicher Sorgfaltspflichten Subsidiarität bestehen kann. Liegenschaftskäufer, denen ein unrichtiger Energieausweis ausgehändigt wurde – das Gebäude wurde mit einer besseren als der tatsächlichen Energieeffizienz bewertet – machten aus diesem Grund Ansprüche einerseits gegen die Verkäufer und andererseits gegen den Ersteller (Gutachter) des unrichtigen Energieausweises geltend.
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Inhalt der Ausgabe
S. 125 - 126, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD - Notwendigkeit und Inhalt eines Bauzustandsgutachtens nach § 37 Abs 4 WEG 2002
Voraussetzung für die Genehmigung einer vom Mieter geplanten Veränderung ist ua, dass diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG). Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass beide Voraussetzungen kumulativ vorhanden sind, trifft den Mieter.
Es ist vertretbar, den Einbau eines zweiten Badezimmers in eine bisher (nur) mit einem 5,42 m2 großen, als Durchgangszimmer zwischen Küche und Schlafzimmer konzipierten Badezimmer ausgestattete Großwohnung deshalb als verkehrsüblich anzusehen, weil nach der allgemeinen Lebenserfahrung erst durch diese Maßnahme die sanitären Anlagen dieser Wohnung der heutigen Wohnkultur und den Ansprüchen, die Mieter an den Wohnkomfort stellen, entsprechen.
S. 128 - 129, Rechtsprechung
Zum maßgeblichen Zeitpunkt des wichtigen Interesses des Mieters an einer Änderung des Mietgegenstandes
Die kumulativ zu verlangenden und vom Mieter zu beweisenden Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 MRG als Gegenstand der Prüfung der Duldungspflicht des Vermieters sind immer die im konkreten Einzelfall beabsichtigten Änderungen in ihrer geplanten Ausgestaltung. Bei der Beurteilung, ob eine Änderung zu genehmigen ist, ist dem Rechtsanwender ein gewisser Ermessensspielraum einzuräumen. Ausschließlich in die Zukunft weisende, bloße Absichtserklärungen sind nicht geeignet, das Vorliegen eines gegenwärtigen, die beantragten Maßnahmen bereits jetzt rechtfertigenden wichtigen Interesses darzutun. Das wichtige Interesse iSd § 9 Abs 1 Z 2 MRG muss bereits zum Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz vorliegen.
S. 129 - 132, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas
Vertragsübernahme nach Aufkündigung des Mietverhältnisses
Es entspricht inhaltlich der Rsp des OGH zum Präsentationsrecht, dass auch nach Aufkündigung des Mietverhältnisses begrenzt auf die Mietrechte bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Aufkündigung eine Vertragsübernahme nach § 12 Abs 1 MRG noch möglich ist. Zwingende Voraussetzung einer solchen ist nur, dass das Bestandverhältnis zum Zeitpunkt der Namhaftmachung des Nachmieters noch aufrecht besteht.
Das Änderungsrecht des § 16 Abs 2 WEG 2002 betrifft nur Wohnungseigentümer, nicht aber auch schlichte Miteigentümer in sogenannten Mischhäusern. Inhalt und Umfang der Sondernutzungsrechte der Miteigentümer bestimmen sich daher nach der getroffenen Benützungsvereinbarung. Eine Benützungsvereinbarung bewirkt die Umgestaltung allgemeiner Gebrauchsbefugnisse eines Miteigentümers in Sondernutzungsrechte an bestimmten Sachteilen. Einem Miteigentümer, dem der physische Besitz eines Teils der Liegenschaft zur alleinigen Nutzung überlassen wurde, kommt die ausschließliche rechtliche Verfügungsgewalt über diesen Teil zu. Diesem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht eines Miteigentümers steht § 828 ABGB, wonach kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Veränderungen vornehmen darf, nur dann entgegen, wenn eine Widmungsänderung oder ein Eingriff in die Substanz in die Rechtssphäre der übrigen Teilhaber eingreifen und deren wichtige Interessen berühren würde. Die Notwendigkeit der Zustimmung aller übrigen Mit- und Wohnungseigentümer besteht erst dann, wenn der Miteigentümer tatsächlich eine Widmungsänderung seines Objekts vornimmt. Sollte eine Widmungsänderung ohne Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer erfolgen, steht diesen ein Unterlassungsanspruch zu.
S. 135 - 137, Rechtsprechung
Keine Genehmigungsbedürftigkeit bei Abgrenzung des im Zubehör-WE stehenden Gartens
Bei der Beurteilung der Frage der Genehmigungsbedürftigkeit ist auch eine erhebliche Veränderung der äußeren Erscheinung des Hauses mitzuberücksichtigen. Bagatellhafte Veränderungen lösen keine Genehmigungsbedürftigkeit aus. Als bagatellhaft und somit als nicht genehmigungsbedürftig zu werten sind mangels wesentlicher Substanzveränderung die Verlängerung einer Steinmauer und die Abgrenzung des im Zubehör-WE stehenden Gartens, die mit ausdrücklicher Zustimmung der Bauträgerin (und alleinigen Liegenschaftseigentümerin) veranlasst wurden.
S. 137 - 139, Rechtsprechung
(Keine) Durchsetzung allgemeiner Verwalterpflichten durch einen Minderheitseigentümer im Verfahren außer Streitsachen
Der Verweis auf § 20 Abs 7 WEG 2002 in § 30 Abs 1 Z 5 WEG 2002 muss abweichend von seinem Wortlaut einschränkend ausgelegt werden und kann nicht dahin verstanden werden, dass die allgemeinen Pflichten des Verwalters nach dem 22. Hauptstücks des 2. Teils des $ 1009 ABGB als Minderheitsrecht von jedem einzelnen Wohnungseigentümer im Verfahren außer Streitsachen geltend gemacht werden könnten. Bereits die Gesetzwerdung macht deutlich, dass diese Bestimmung nur dahin verstanden werden kann, dass der Verweis lediglich § 20 Abs 7 Satz 2 WEG 2002 und die darin ausdrücklich genannten Auskunftspflichten erfasst. Das Auskunftsbegehren fällt nicht darunter, sodass es die Vorinstanzen zu Recht nicht den im Verfahren außer Streitsachen geltend zu machenden Individualrechten eines Wohnungseigentümers zugeordnet haben.
S. 139 - 140, Rechtsprechung
Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gem § 38 WEG bei unbilliger, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechender Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten der Wohnungseigentümer
Die Generalklausel des § 38 WEG richtet sich gegen die Aufhebung oder Beschränkung der einem Wohnungseigentümer gesetzlich zustehenden Nutzungsrechte oder Verfügungsrechte, wobei die Einschränkung durch die wirtschaftliche, organisatorische und wissensmäßige Übermacht des WE-Organisators begründet ist. Voraussetzung der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung gem § 38 WEG ist, dass dadurch eine unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten der Wohnungseigentümer bewirkt wurde. Die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG bezieht sich also nur auf unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen, nicht aber auch auf solche, die ein WE-Bewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich nehmen würde. Wer sich auf die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG (und nicht auf eine der in § 38 Abs 1 WEG aufgezählten Vertragstypen) stützt, den trifft die Beweislast, dass eine konkrete Vereinbarung als unbillige Aufhebung oder Beschränkung der Rechte des WE-Bewerbers unter die Generalklausel des § 38 Abs 1 WEG fällt.
S. 140 - 142, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas
Studentenwohnheim keine „sonstige Räumlichkeit“ iSd WGG
Das WGG ordnet in seinen Entgeltbestimmungen grundsätzlich die Mietzinsbildung nach dem Kostendeckungsprinzip an, wovon § 13 Abs 5 WGG eine Ausnahme vorsieht. Danach ist das für die Benützung von „sonstigen Räumlichkeiten“ geleistete Entgelt jeweils für jene Baulichkeit, der die sonstige Räumlichkeit zuzurechnen ist, im Ausmaß von 25 % des Entgelts zur Deckung der BK zu verwenden. Ein Studentenwohnheim fällt jedoch nicht unter den Begriff „sonstige Räumlichkeit“ iSd § 13 Abs 5 WGG und schließt daher die Anwendbarkeit des § 14 Abs 8 WGG aus. Demnach sind die Einnahmen aus Vermietung des Studentenheims nicht zu 25 % in die Einnahmen der BK-Abrechnung aufzunehmen.
Nutzungsrechte des Verpflichteten nach dem WGG unterliegen ebenso wie andere Bestandrechte der Exekution nach den §§ 331 ff EO. Allerdings ist die Exekutionsbeschränkung des § 20 WGG iVm § 42 Abs 4 MRG zu beachten, wonach Mietrechte über Wohnungen gegenüber jedem Gläubiger der Exekution insoweit entzogen sind, als sie für den Mieter und die mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Familienangehörigen unentbehrliche Wohnräume betreffen. Diese Exekutionsbeschränkung ist vom Verpflichteten während des Verwertungsverfahrens, spätestens jedoch im Exekutionsverfahren einzuwenden.
S. 143 - 144, Rechtsprechung
Die Rechtsgeschäftsgebühr ist keine Abgabe (Gebühr), die den Verpächter in seiner Eigenschaft als Eigentümer, dessen Vertreter bzw Verpächter des Pachtobjekts betrifft
Gem § 28 Abs 1 Z 1 lit a und Abs 6 GebG sind bei einem Pachtvertrag, der vom Bestandgeber und vom Bestandnehmer unterfertigt ist, beide Vertragsteile Gebührenschuldner und zur ungeteilten Hand zur Entrichtung der Gebühren verpflichtet. Nach Maßgabe des § 33 TP 5 Abs 5 Z 1 GebG trifft den Bestandgeber die Pflicht zur Berechnung und Entrichtung der Gebühr. Diese Bestimmung lässt die Eigenschaft des Bestandnehmers als Gebührenschuldner unberührt.
Wird vereinbart, dass der Verpächter alle Kosten trägt, die ihn in seiner Eigenschaft als Eigentümer, dessen Vertreter bzw Verpächter des Pachtobjekts treffen, mit ausdrücklicher Ausnahme der Grundsteuer, umfasst diese Vereinbarung die Rechtsgeschäftsgebühr nicht. Die Rechtsgeschäftsgebühr ist keine Abgabe (Gebühr), die den Verpächter in seiner Eigenschaft als Eigentümer, dessen Vertreter bzw Verpächter des Pachtobjekts betrifft. Er unterliegt der Gebühr nämlich nicht, weil er den Vertrag als Verpächter geschlossen hat, sondern weil beide Vertragsparteien eine Urkunde über das zweiseitige Rechtsgeschäft errichtet (§ 15 Abs 1 GebG) und unterzeichnet haben (§ 16 Abs 1 Z 1 lit a GebG).
S. 144 - 147, Rechtsprechung
Abtretung der Rechte des Voreigentümers auf Gewährleistung und Schadenersatz gegenüber Dritten aus die Liegenschaft samt Gebäude betreffenden Werkverträgen
Die in einem Kaufvertrag enthaltene Klausel, wonach der Käufer die Liegenschaft „mit allen Rechten und Pflichten sowie Vorteilen [kauft], mit denen der Verkäufer diese bisher besessen und benützt hat bzw zu besitzen und benützen berechtigt war“, deutet darauf hin, dass es um Rechte und Pflichten aus Verträgen geht, die unmittelbar den Besitz oder die Benützung der Liegenschaft betreffen. Ein Werkvertrag über die Errichtung einer Solaranlage betrifft nicht unmittelbar den Besitz oder die Benützung der Liegenschaft und daher geht ein solcher Vertrag aufgrund einer derartigen Wendung auch nicht über. Enthält ein Liegenschaftskaufvertrag aber darüber hinaus noch einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss, so ergibt die (ergänzende) Vertragsauslegung im Regelfall, dass dem Käufer auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen des Verkäufers, die durch nachteilige Einwirkungen Dritter auf die Substanz der Liegenschaft begründet wurden, abgetreten werden.
S. 147 - 150, Rechtsprechung
Unrichtiger Energieausweis: Haftung wegen Verletzung objektiv-rechtlicher Sorgfaltspflichten und Abgrenzung zum Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter
Eine objektiv-rechtliche Sorgfaltspflicht zugunsten eines Dritten trifft einen Sachverständigen, wenn er damit rechnen muss, dass sein Gutachten die Grundlage für die Disposition des Dritten bilden werde. Geschützt ist ein Dritter, wenn eine Aussage erkennbar drittgerichtet ist, also ein Vertrauenstatbestand vorliegt, der für den Dritten eine Entscheidungsgrundlage darstellen soll. Wesentlich ist daher vor allem, zu welchem Zweck das Gutachten erstattet wurde. Mangels ausdrücklicher Bestimmung im Vertrag kann sich die Beurteilung nach der Verkehrsübung richten. In Bezug auf die Frage der schadensverursachenden Haftung ist der Gutachtensauftrag jener Maßstab, an dem die Tauglichkeit und Richtigkeit des Gutachtens zu messen ist. Aus dem Gutachtensauftrag ergibt sich auch, welche Interessen Dritter geschützt sind.
Das Bestehen einer objektiv-rechtlichen Anspruchsgrundlage wird damit begründet, dass in der Mehrzahl der Fälle die Haftung des Sachverständigen nach der Rechtsfigur des Vertrags zugunsten Dritter im Ergebnis zu verneinen ist, weil die Interessen des Gutachtensbestellers und des Dritten zumeist divergieren. Die Haftung aus dem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter wurde also durch die Haftung des Sachverständigen wegen der Verletzung ihn selbst treffender objektiv-rechtlicher Schutzpflichten ergänzt, weil auch bei Personen mit divergierenden Interessen ein vergleichbares Schutzbedürfnis wie bei von einem Vertrag geschützten Dritten bestehen kann. Der Unterschied zwischen den beiden Ansätzen ist minimal.
Die Verkäufer des Hauses verpflichteten sich, einen Energieausweis vorzulegen, der dazu diente die Eigenschaften des Kaufobjekts zu präzisieren, wobei die Verkäufer für die sich daraus ergebende Energiekennzahl Gewähr zu leisten haben. Die Konsequenz eines unrichtigen Ausweises ist für sie die sie treffende Gewährleistungspflicht.
S. 150 - 152, Rechtsprechung
Lesbarkeit als Bestandteil des Transparenzgebots; Informationspflichten des Immobilienmaklers
Das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verlangt sowohl formale Verständlichkeit iSv Lesbarkeit als auch Sinnverständlichkeit. Die Frage der Lesbarkeit ist regelmäßig eine des Einzelfalls und hängt von Schriftgröße, drucktechnischer Gestaltung, Farbwahl usw ab. Die Auffassung, eine Klausel in einer Druckgröße von 8 oder 9 pt sei noch nicht intransparent, ist vertretbar, wenn sich die Klausel nicht an einer unerwarteten oder versteckten Stelle befindet und ihre Lektüre für den Durchschnittsverbraucher keine besondere Anstrengung erfordert.
Das Gebot der Schriftlichkeit in § 30b KSchG bedeutet nicht, dass die Parteien das Dokument unterschreiben müssen.
Erfüllt der Makler die in § 30b KSchG vorgegebenen Pflichten nicht spätestens vor einer Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, kann der Verbraucher nach § 3 Abs 4 MaklerG einerseits Schadenersatz geltend machen und andererseits, soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, eine Mäßigung verlangen. Ein Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Verdienstlichkeit (Leistung) des Maklers ist nicht notwendig. Nur das Ausmaß der Provisionsminderung hängt davon ab, in welchem Maß die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert hat, es richtet sich nach der Schwere der vom Makler begangenen Vertragsverletzung.
S. 152 - 154, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Steuerverfangenheit einer Liegenschaft am 31. März 2012
Ein Grundstück gilt „am 31. März 2012 ausschließlich dann als nicht steuerverfangen“ iSd § 30 Abs 4 EStG 1988, wenn an diesem Tag die Spekulationsfrist iSd § 30 Abs 1 Z 1 lit a EStG 1988 idF vor dem 1. StabG 2012 abgelaufen war.
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