Die gesetzliche Anordnung in § 886 ABGB über das Schriftformgebot ist an sich eindeutig. Aufgrund zweckorientierter Überlegungen in Rsp und Literatur wurden Begründungslinien entwickelt, die mit rechtsgeschäftlichen Grundsätzen nicht im Einklang stehen. Dadurch wird Rechtsunsicherheit begründet, die der Gesetzgeber mit dem Schriftformgebot gerade verhindern wollte. Der Beitrag beleuchtet die grundsätzliche Problematik und setzt sich mit einschlägigen wohnrechtlichen Entscheidungen auseinander.
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Inhalt der Ausgabe
Nach stRsp des 5. Senats sind WE-Verträge und Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG aufgrund des in beiden Fällen normierten Schriftformgebots objektiv auszulegen. Der folgende Beitrag soll dem Verhältnis zwischen Formpflicht und Auslegung auf den Grund gehen und untersuchen, welche Auslegungsgrundsätze speziell für WE-Verträge als mehrseitige, formpflichtige Verträge gelten. Eingegangen wird außerdem auf die Auslegung von Widmungserklärungen, die nach stRsp von der Formpflicht ausgenommen sind.
S. 426 - 427, Rechtsprechung
Änderungsrecht des Mieters: Errichtung eines Abstellraumes in der Küche und Verschließen eines Zugangs zum Bad
Die Rsp ist sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses als verkehrsüblich einzuordnen und fordert diesfalls vom insoweit behauptungs- und beweispflichtigen Mieter das Vorbringen konkreter Tatsachen, die den Schluss auf die Verkehrsüblichkeit der Änderung zulassen, die sich aus der allgemeinen Lebenserfahrung noch nicht ergibt.
Zum Lagern von Gegenständen und/oder Nahrungsmitteln reichen nach allgemeiner Erfahrung Küchenmöbel oder Regale aus; der Mieter muss behaupten und beweisen, wieso es der Errichtung eines Abstellraumes in der Küche im Einzelfall bedarf.
Die Auffassung, das Verschließen des Zugangs von einem als Kinder- bzw Schlafzimmer benutzten Raum zum Bad sei nicht verkehrsüblich, ist nicht korrekturbedürftig. Die allgemeine Lebenserfahrung legt es nicht nahe, einen direkten Zugang von einem als Schlafzimmer genutzten Raum zu einem Bad zu verschließen, um mehr (Wand-)Fläche im Bad und im Kinderzimmer nutzen zu können.
Der Tatbestand nach § 16 Abs 1 Z 2 MRG erfordert, dass Mietgegenstände durch bauliche Maßnahmen neu gewonnen werden oder zuvor zur Verwendung als Wohn- oder Geschäftsräume nicht geeignet waren, was bei einer bloßen Sanierung nicht der Fall ist. Ein generalsanierter Altbau ist somit von der Anwendung des § 16 Abs 1 Z 2 MRG ausgeschlossen, sodass der zulässige Mietzins nach dem Richtwert (§ 1 RichtWG) zu bestimmen ist. Die Differenzierung zwischen einer Neuerrichtung/Neuschaffung und einem generalsanierten Altbau widerspricht nicht dem verfassungsrechtlichen Sachlichkeitsgebot.
S. 429 - 430, Rechtsprechung
Richtwertmietzins: Gesamtschau im Hinblick auf die Zuschläge und Abschläge
Die Frage, ob und in welcher Höhe Abschläge bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein, während die Justierung im Einzelfall nach richterlichem Ermessen zu erfolgen hat, weil es mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens unvereinbar ist, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist daher immer eine Gesamtschau. Dass ein nicht beheizbares Bad und WC den insgesamt zu betrachtenden Wert einer Wohnung nach der Verkehrsauffassung in einem solchen Ausmaß verringert, dass dies durch das Vorhandensein weiterer – durch Zentralheizung beheizter – Zimmer wie Vorraum und Küche nicht vollständig auszugleichen ist, entspricht der verlangten Gesamtschau.
S. 430 - 435, Rechtsprechung
Knoll, Matthias
Bei der Auslegung zur Ermittlung des Inhalts des Wohnungseigentumsvertrags ist eine objektive Betrachtung angezeigt
Bei der Auslegung zur Ermittlung des Inhalts des Wohnungseigentumsvertrags nach den §§ 914 f ABGB ist eine objektive Betrachtung angezeigt, bei der dem förmlich Erklärten der aus der Perspektive eines redlichen Dritten maßgebende Erklärungsgehalt beizumessen ist. Für den Inhalt der vom Formgebot des § 3 Abs 1 Z 1 WEG erfassten Abreden des Wohnungseigentumsvertrags ist daher stets der einer objektiven Auslegung zugängliche Wortlaut maßgeblich.
Ein Zwang zum Vertragsabschluss ist nur dann anzunehmen, wenn ein konkret drohender Schaden von der Gemeinschaft abgewendet wird und die Nachteile für den Betroffenen so gering sind, dass seine Verweigerungshaltung nur noch mit Schikane erklärt werden kann.
S. 435 - 436, Rechtsprechung
Keine schikanöse Klagsführung gem § 523 ABGB bei eigenmächtigem Eingriff in das Miteigentum
Das Recht zur Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen durch einen anderen Wohnungseigentümer steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei Bestehen einer Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG 2002 kann sich ein Eigentümerpartner gegen einen rechtswidrigen Eingriff in sein Anteilsrecht wehren, ohne der Mitwirkung des anderen Eigentümerpartners zu bedürfen. Grundsätzlich wird zwar auch das Eigentumsrecht durch das Verbot der schikanösen Rechtsausübung beschränkt, doch ist dem Mit- und Wohnungseigentümer stets ein Interesse an der Abwehr eines eigenmächtigen Eingriffs in das Miteigentum zuzubilligen; darin liegt daher noch keine Schikane. Schikanöse Rechtsausübung liegt nicht nur dann vor, wenn die Schädigungsabsicht den einzigen Grund der Rechtsausübung bildet, sondern auch dann, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten und den beeinträchtigten Interessen eines anderen ein krasses Missverhältnis besteht und das Interesse des Rechtsausübenden an der Wiederherstellung des ehemaligen Zustands gegenüber den Interessen des Verfolgten auf Belassung des gegenwärtigen Zustands völlig in den Hintergrund tritt.
S. 436 - 437, Rechtsprechung
Vermietung einer Hausbesorgerwohnung nach Beendigung des Hausbesorgerverhältnisses
Die Vermietung einer Hausbesorgerwohnung nach Beendigung des Hausbesorgerverhältnisses an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Der Kündigungstatbestands der widmungswidrigen Verwendung iSd des § 12 lit d WFG 1968 idF BGBl Nr 280/1967 zielt auf die Verwendung von Wohnungen oder Wohnräumen zu anderen als zu Wohnzwecken ab, auch wenn diese nicht zugleich „in Räume anderer Art umgewandelt“ werden. Die Vermietung an Dritte als Wohnung ist daher nicht erfasst. Abgesehen davon, ist die Vermietung einer ehemaligen Hausbesorgerwohnung an Dritte auch im Allgemeinen nicht als widmungswidrig anzusehen. Die Vermietung einer Hausbesorgerwohnung, die nach Beendigung des Hausbesorgerverhältnisses nicht mehr zu ihrem ursprünglichen Zweck verwendet wird, ist als Regelfall der Folgeverwendung schon von der ursprünglichen Widmung umfasst.
Mit dem in § 14 Abs 1 Z 4 WGG erwähnten Entgeltbestandteil „Bauzins“ ist der gesetzlich zulässige Bauzins gemeint, sodass eine Vereinbarung, die sich zum Nachteil der Nutzungsberechtigten etwa über § 3 Abs 2 BauRG hinwegsetzt, gem § 21 Z 1 WGG rechtsunwirksam und unter diesem Aspekt vom Außerstreitrichter überprüfbar ist. Dass es für die Höhe des Bauzinses keine ziffernmäßig exakte gesetzliche Regelung gibt, schließt die Überprüfung nach Sachlichkeitskriterien nicht aus. Die in einem Sachverständigengutachten verwendete Methode, den Wert der unbebauten Liegenschaft mangels Verfügbarkeit von Gesamtliegenschaften in vergleichbarer Größe aufgrund des Werts einer Durchschnittsparzelle zu ermitteln, auf die Gesamtliegenschaft hochzurechnen und dann einen Abschlag von 25 % wegen der Größe und einen Abschlag von 10 % für die bestehenden kündigungsgeschützten Bestandverhältnisse vorzunehmen, kann gebilligt werden.
Wenn ein gemeinnütziger Bauträger den Bauzins aufgrund seiner eigenen Erfahrungswerte für angemessen erachtet, der Revisionsverband die Angemessenheit nicht in Frage stellt und der Bauträger im Interesse der bestehenden Mieter eine Sonderregelung in Form eines weiteren Rabatts im Ausmaß von zwei Dritteln aushandelt, kann vertretbar davon ausgegangen werden, dass der Bauzins weder § 3 Abs 2 BauRG oder noch sonstigen zwingenden gesetzlichen Vorschriften widerspricht. Dass das Ausverhandeln eines um zwei Drittel reduzierten Bauzinses gegenüber dem nach dem Gutachten eines von der Liegenschaftseigentümerin beigezogenen SV unter Zugrundelegung der niedrigsten Werte und eines insgesamt 20%igen Abschlags nicht sparsam, wirtschaftlich oder zweckmäßig gewesen wäre, liegt nicht auf der Hand.
Verursacht die durch die tägliche Verkehrsbelastung brechende Straße starke Vibrationen und in weiterer Folge Risse im Mauerwerk am Haus des Nachbarn, weil die Straße wegen des Untergrundes nicht die nötige Grundfeste aufweist und sie deshalb für den sämtlichen Verkehr weder ausreichend noch geeignet ist, so ist die Geltendmachung nachbarrechtlicher Ansprüche gegen den Straßenerrichter wegen fehlerhafter Errichtung der Straße im ordentlichen Rechtsweg zulässig.
S. 440 - 443, Rechtsprechung
Ernstlichkeit einer Mahnung iSd § 1118 ABGB und Forderung des vereinbarten Pachtzinses trotz fehlerhafter Rechnungslegung
Eine Mahnung iSd § 1118 ABGB muss zwar nicht in einer bestimmten Form erfolgen, insb ist Schriftlichkeit nicht erforderlich, doch muss dem Schuldner der Ernst seiner Lage dadurch ins Bewusstsein gerufen werden, dass der Bestandgeber zu erkennen gibt, dass er eine weitere Verzögerung der Zinszahlung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinzunehmen gewillt ist. Es fällt jedes Verhalten darunter, aus dem sich ergibt, dass der Gläubiger ernstlich die Leistung fordert. Eine höfliche Form der Mahnung nimmt dieser nicht den nach § 1118 ABGB nötigen Ernst.
Die Rechnung ist ebenso wie die Quittung eine Beweisurkunde, die nicht den Irrtumsregeln unterliegt, die nur für Rechtsgeschäfte gelten. Der Verkäufer ist daher trotz der fehlerhaften Rechnung nicht gehindert, den vereinbarten Kaufpreis zu fordern. Für einen Pachtzins kann nichts anderes gelten. Eine nicht korrekte Rechnungslegung schiebt daher die Fälligkeit nicht hinaus.
S. 443 - 447, Rechtsprechung
Heidinger, Albert
Keine Aufrechnung eines Ausfolgungsanspruchs mit einer Geldforderung
Wurde ein bestimmter Geldbetrag zu Gunsten mehrerer Gläubiger gerichtlich hinterlegt, so müssen alle der Ausfolgung an einen von ihnen zustimmen. Eine fehlende Zustimmung zur Ausfolgung kann nur durch ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil ersetzt werden. Zwischen mehreren Erlagsgegnern entscheidet dabei das bessere Recht an der oder auf die erlegte Sache. Das Rechtsverhältnis besteht zwischen den Parteien und dem Erlagsgericht und wird als öffentlich-rechtlich qualifiziert. Mit der Klage auf Einwilligung in die Ausfolgung des Gerichtserlags wird daher kein echter Geldanspruch geltend gemacht. Daraus folgt, dass ein Ausfolgungsanspruch nicht gleichartig mit einer Geldforderung ist, weshalb eine Aufrechnung grundsätzlich ausgeschlossen ist.
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