Die Rsp anerkennt bis dato keine im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern bestehende allgemeine gesetzliche Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Wird daher ein Wohnungseigentümer bspw durch mangelhafte Erbringung des Winterdienstes geschädigt, ist nach Ansicht des OGH bloß eine deliktische Haftung der Eigentümergemeinschaft zu prüfen. In jüngerer Zeit mehren sich jedoch die Stimmen in der Lit, die sich für das Bestehen einer rechtlichen Sonderbeziehung und damit für eine an vertraglichen Grundsätzen orientierten Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern aussprechen. Die Autoren des Beitrags nehmen eine genauere dogmatische Analyse dieses „besonderen Schuldverhältnisses“ vor und untermauern das Bestehen eines solchen mit zahlreichen Argumenten.
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S. 434 - 457, Aufsatz
Die rechtliche Sonderbeziehung zwischen Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer
S. 458 - 460, Rechtsprechung
Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung mit Mitteln der Versicherungsleistung
Eine Pflicht des Vermieters zur zumindest teilweisen Wiederherstellung des untergegangenen Mietgegenstands mit den Mitteln der (für eine gänzliche Wiederherstellung unzureichenden) Versicherungsleistung besteht nur insoweit, als dies vom Standpunkt der Brauchbarkeit vernünftig erscheint. Ein schützenswertes Interesse des Mieters an einer Verwendung der Leistung aus der auch mit seinen BK-Zahlungen wirtschaftlich erkauften Versicherungsleistung zu seinen Gunsten besteht aber nicht nur daran, dass der wiederhergestellte Mietgegenstand möglichst dem vertraglich vereinbarten Objekt entspricht, sondern auch daran, dass die Versicherungssumme überhaupt für eine Teilwiederherstellung des untergegangenen Mietgegenstands verwendet wird, auch wenn dabei Abstriche von der vertraglich geschuldeten Leistung gemacht werden müssen. Ob sich der Mieter im Einzelfall für einen Fortbestand seines Mietverhältnisses entscheidet und einen hinter dem ursprünglich vereinbarten Mietobjekt zurückbleibenden Mietgegenstand akzeptiert, oder ob er auf die Wiederherstellung eines solchen Objekts und damit auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses verzichtet, ist grundsätzlich diesem zu überlassen. Die Interessen des Vermieters werden bei einer solchen dem Mieter zugestandenen Wahlmöglichkeit dadurch ausreichend beachtet, dass er für die Wiederherstellung nur die Versicherungsleistung und keine hausfremden Mittel verwenden muss. Ist eine bloß teilweise Wiederherstellung des Hauses für den Vermieter aus besonderen Gründen unzumutbar, muss im jeweiligen Einzelfall eine Interessenabwägung vorgenommen werden.
S. 460 - 463, Rechtsprechung
Bloße Umwandlung eines Waschküchen- und Bügelbereichs ist keine Neuschaffung eines Mietgegenstandes
Nur aufgrund der Umwandlung des früheren Waschküchen- und Bügelbereichs in einen „Ledigenraum“ durch das Hochziehen einer (isolierten) Wand, die die Wohnung vom restlichen Dachboden trennt, die Errichtung von zwei kleinen Räumen, Schaffung eines Vorraums, Einbau eines Bades und Vergrößerung der Fenster kann noch nicht von der Neuschaffung eines Mietgegenstandes iSd § 16 Abs 1 Z 2 MRG gesprochen worden. Weder die Veränderung der Raumaufteilung und Raumstruktur noch der Einbau zeitgemäßer Sanitärräumlichkeiten sind für diese Subsumtion ausschlaggebend.
Für den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 11 MRG zugunsten einer Gebietskörperschaft ist bei der Beurteilung des dringenden Raumbedarfs an den aufgekündigten Räumlichkeiten ein milderer Maßstab als bei den Eigenbedarfstatbeständen des § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG anzulegen. Es kommt in erster Linie darauf an, ob der Bestandgegenstand nach dem an den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit der Verwaltung ausgerichteten Konzept der Gebäudesanierung auf eine andere Art als bisher für Zwecke der Hoheitsverwaltung verwendet werden soll. Eine Interessenabwägung hat nicht stattzufinden.
S. 464 - 466, Rechtsprechung
Zusammenlegung von WE-Objekten auf verschiedenen Liegenschaften trotz Eigentümeridentität nicht genehmigungsfähig
Die Zusammenlegung zweier Wohnungen bewirkt grundsätzlich, dass deren bauliche Abgeschlossenheit und Selbständigkeit verloren geht, was bei Eigentümerverschiedenheit der zusammenzulegenden Wohnungen einer Genehmigung entgegensteht, während die Zusammenlegung im Fall der Eigentümeridentität als zulässig und genehmigungsfähig erachtet wird. Dieser Ausnahme liegt die Überlegung zugrunde, dass im Fall der Zusammenlegung von WE-Objekten desselben Wohnungseigentümers ein neues einheitliches Objekt geschaffen werde, was WE-rechtlich zulässig sei und allenfalls zu einer entsprechenden Nutzwertneufestsetzung führen könne. Daraus ist jedoch nicht der Umkehrschluss zu ziehen, dass eine bauliche Verbindung eines WE-Objekts mit einem Objekt auf der Nachbarliegenschaft nur aufgrund der Eigentümeridentität auch dann zulässig ist, wenn die Selbständigkeit des WE-Objekts dadurch verloren ginge.
S. 466 - 469, Rechtsprechung
Weiterbestehen von Veräußerungs- und Belastungsverbot bei Ableben eines WE-Partners
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gem § 364c ABGB kann nur als Ganzes Bestand haben oder unwirksam sein, weil Anteile der WE-Partner an den Mindestanteilen nicht verschieden belastet sein dürfen. Da der Anteil des verstorbenen Eigentümerpartners ex lege mit dem Zeitpunkt des Ablebens (auflösend bedingt) in das Eigentum des überlebenden Partners fällt, bleibt ein Veräußerungs- und Belastungsverbot auch nach dem Ableben eines Eigentümerpartners für den gesamten Mindestanteil wirksam und erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung gem § 14 Abs 1 Z 2 WEG 2002, nach welcher der überlebende Eigentümerpartner auf den Anteil verzichtet.
S. 466 - 466, Rechtsprechung
Deliktische Haftung der Eigentümergemeinschaft bei Fehlverhalten des Verwalters
Die Eigentümergemeinschaft haftet Wohnungseigentümern (und deren Mietern) deliktisch für ein Fehlverhalten des Hausverwalters bei Durchführung des Winterdienstes, wenn der Hausverwalter in diesem Aufgabenbereich mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet und daher als Repräsentant der Eigentümergemeinschaft anzusehen ist.
S. 469 - 470, Rechtsprechung
Mietvertragsabschluss mit einem Dritten: Maßnahme der ordentlichen oder der außerordentlichen Verwaltung?
Der Abschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung in einem im Miteigentum stehenden Haus mit einem Dritten auf ortsübliche Zeit und zu ortsüblichen Bedingungen stellt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar. Die Einräumung des Rechts zur Untervermietung ist für sich allein noch keine Maßnahme der außergewöhnlichen Verwaltung.
Ist das Bestandobjekt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags tatsächlich unbrauchbar und musste erst durch erhebliche Sanierungsmaßnahmen brauchbar gemacht werden, besteht durch den Mietvertragsabschluss – bei einem vereinbarten Nettohauptmietzins, der deutlich über dem Doppelten des zulässigen Mietzinses liegt – für die übrigen Minderheitseigentümer keine Nachteiligkeit.
S. 470 - 473, Rechtsprechung
Abschluss eines Mietvertrags mit einem Dritten: ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme?
Der Abschluss eines Mietvertrags mit einem Dritten ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, sofern er auf ortsübliche Zeit und zu ortsüblichen Bedingungen erfolgt.
Wichtige Veränderungen iSd § 834 ABGB können gegen den Willen der Minderheitseigentümer nur nach Einhaltung der Vorschriften des § 835 ABGB vorgenommen werden. Das betrifft auch Verträge mit dritten Personen. Wenn eine wichtige Veränderung vorliegt und den Miteigentümern das gebührende Gehör verweigert wird, liegt kein wirksamer Beschluss vor. Das führt dazu, dass bis zu einer Genehmigung durch den Außerstreitrichter der Beschluss nicht durchgeführt werden darf. Diese Unwirksamkeit wirkt auch gegenüber dem Dritten und macht den mit ihm geschlossenen Vertrag ungültig.
S. 473 - 476, Rechtsprechung
Keine haftungsrechtliche Wirkung einer baurechtlichen Fertigstellungsanzeige
Die NÖ BauO sieht lediglich eine Fertigstellungsanzeige, aber keinen Benutzungsbewilligungsbescheid vor. Aus baurechtlicher Sicht ermächtigt eine vollständige Fertigstellungsanzeige zur Benutzung des Bauwerks. Ein mangelfreies Bauwerk nach Gewährleistungsrecht oder damit im Zusammenhang stehendem Schadenersatzrecht ist jedoch keine Voraussetzung. Nach Erstattung einer formell vollständigen Fertigstellungsanzeige ist somit idR kein baubehördliches Verfahren mehr anhängig.
S. 476 - 480, Rechtsprechung
Beschädigung der geleasten oder gemieteten Sache: Verdienstentgang des Leasingnehmers oder Mieters ersatzfähig
Wer für die Beschädigung einer geleasten oder gemieteten Sache haftet, die in einem Unternehmen genutzt wurde, hat auch den durch die Beschädigung verursachten Verdienstentgang des Unternehmens zu ersetzen. Das gilt auch dann, wenn die Nutzung aufgrund eines Unterbestandverhältnisses erfolgte. Der allfällige Wegfall der Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins oder Leasingentgelt ist als Vorteil anzurechnen.
§ 935 Halbsatz 3 ABGB schließt das Anfechtungsrecht nur dann aus, wenn dem Vertragspartner der wahre Wert bekannt ist. Dies gilt auch in einer Vertragsbeziehung zwischen einem RA und seinem Mandanten (hier: Anfechtung einer Pauschalhonorarvereinbarung aufgrund einer laesio enormis).
S. 480 - 484, Rechtsprechung
Wohnungsinhaberhaftung des Wohnungseigentümers
Die Haftung nach § 1318 ABGB erfasst nicht nur die Wohnung selbst, sondern ist auch auf andere Räume anzuwenden, über die der Wohnungsinhaber verfügungsberechtigt ist und verfügt, wie etwa Dachterrassen oder sonstige Außenflächen. Haftbar ist derjenige, dem die tatsächliche Verfügungsgewalt über den betreffenden (Wohn-)Raum zusteht, wobei die Haftung nach objektiven Grundsätzen beurteilt wird.
Für die Haftung nach § 1318 ABGB ist außerdem nicht die WE-rechtliche Zuordnung entscheidend, sondern die rechtliche und faktische Möglichkeit des Inhabers eines (Wohn-)Raums, auf die Gefahrenquelle einzuwirken. Somit kommt es bei der Beurteilung der Haftung nicht allein darauf an, ob eine für den Wasseraustritt „ursächliche“ Rohrleitung zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehört, sondern ob der Wohnungseigentümer auf die Gefahrenquelle einwirken kann.
S. 484 - 487, Rechtsprechung
Angemessener Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehr- oder Minderbelastung nach § 30 UStG
Ein Ausgleich nach § 30 Abs 1 UStG hat zugunsten des Vermieters nicht stattzufinden, wenn die geänderte umsatzsteuerrechtliche Behandlung (hier: von Umsätzen aus Vermietung) nicht auf einer Gesetzesänderung beruht, sondern auf einem Erwerb des Hauses, der zu einem Eintritt des Käufers in den Mietvertrag geführt hat.
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