Heft 3, März 2024, Band 37

Inhalt der Ausgabe

• Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Grundstücksverkäufen der Gemeinden im Rahmen städtebaulicher Verträge, insbesondere zum Einheimischenmodell

  S. 103 - 116, Aufsatz

  Kai Hamdorf

• IWD – Vorkaufsrechte im Spannungsfeld zwischen sozial gesteuerter Wohnungsvergabe und Erwerberschutz

  S. 117 - 118, Veranstaltungsbericht

  Marco Scharmer / Viola Hoti

• Wirksame Mietvertragsbefristung auch bei Gebrauchsüberlassung nach Mietbeginn

  S. 119 - 120, Rechtsprechung

  Bei einer Befristung soll dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt. Konnte sich der Mieter – entsprechend der Intention des Gesetzgebers – darauf einstellen und musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde, ist der Endtermin ausreichend bestimmt. Daran ändern die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen im Zusammenhang mit der offenbar absehbaren Verzögerung der Gebrauchsüberlassung und der Umstand, dass diese auch schlagend wurden, nichts. In der Einräumung einer Hauptmietzinsfreistellung bei gleichzeitigem Verzicht auf darüberhinausgehende Ansprüche aus der Erstreckung der Übergabe liegt keine befristungsschädliche Vereinbarung, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der Mietvertrag dennoch zum vereinbarten Mietende abläuft und er sich darauf auch einstellen kann.

• Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs

  S. 120 - 122, Rechtsprechung

  Ist eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, geht – ohne gesonderte konkrete Vereinbarung – das Interesse des Mieters nach kühlen oder warmen Räumen dem Interesse des Vermieters an einem von diesem gewünschten oder als notwendig erachteten Lüftungs- und Beheizungsverhalten grundsätzlich vor.

  Atmen, von Stoßlüften nicht unterbrochenes nächtliches mehrstündiges Durchschlafen, Duschen und Baden, Kochen, Waschen, Trocknen der Wäsche der Wohnungsbewohner, das Verwenden von Vorhängen, das Aufstellen von Sitzgelegenheiten, Sofas oder Sitzgarnituren, Einbaumöbeln oder sonstigen Möbeln an dem Mieter genehmen Stellen, einschließlich Außenwänden: All dies gehört grundsätzlich zur bedungenen Nutzung einer Wohnung, die eben zu Wohnzwecken – und nicht zu Zwecken der Trockenlegung fremder Bausubstanz – vermietet ist.

  Auch eine tägliche Präsenz des Mieters zwecks Stoßlüftens ist schon wegen – im Rahmen des § 30 Abs 2 Z 6 MRG – zulässiger Abwesenheit nicht geboten, sodass auch das fallweise gänzliche Unterbleiben des Lüftens (hier „tageweise“) grundsätzlich keinen Kündigungsgrund bildet.

• Weitergabe der Wohnung bedeutet nicht zwingend Übertragung eines generellen Kündigungsverzichts

  S. 122 - 122, Rechtsprechung

  Wurde von den Parteien vereinbart, dass nach dem Ableben des eingetretenen Mieters „die Wohnungen an die Hausinhabung zurückfallen“ würden, sofern nicht der eingetretene Mieter zu Lebzeiten das ihm eingeräumte Weitergaberecht ausgeübt haben sollte, dass also eine „Vererbung“ des Hauptmietrechts nur unter den restriktiven Voraussetzungen des MRG möglich sei, gilt der im Mietvertrag mit dem ursprünglichen Mieter vereinbarte generelle Verzicht des Vermieters auf eine Aufkündigung für die Dauer von 99 Jahren nicht auch gegenüber dem eingetretenen Mieter.

• Baubewilligung nicht maßgeblich bei Fristbeginn für die Beantragung einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung aufgrund baulicher Vorgänge

  S. 122 - 126, Rechtsprechung

  Johann Höllwerth

  Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung aufgrund baulicher Vorgänge nach Vollendung der (ursprünglichen) Bauführung iSd § 9 Abs 2 Z 4 WEG 2002 kann nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung dieser (späteren) Bauführung beantragt werden (§ 10 Abs 2 WEG 2002). Abzustellen ist dabei auf die Beendigung des eigentlichen baulichen Vorgangs, das allfällige baurechtliche Erfordernis einer Baubewilligung oder Bauanzeige hat auf den Lauf dieser Frist keinen Einfluss.

• Keine bagatellhafte Änderung bei Belegung des gesamten Hausgartens mit Terrassenplatten

  S. 126 - 128, Rechtsprechung

  Die Auffassung, hier liege keine bagatellhafte Änderung mehr vor, zumal es durch die Belegung des gesamten (!) Hausgartens mit Terrassenplatten zu einer Widmungsänderung von Garten auf Terrasse gekommen sei, ist nicht korrekturbedürftig. Auch wenn die Platten bei schwimmender Verlegung leichter entfernbar sein mögen als aus einem Mörtelbett, lässt sich dies nicht mit einer Abdeckung durch eine Plane vergleichen. Die Abtragung der obersten Erdschicht samt Bewuchs, Anbringung einer Schotterschicht und Verlegung von Terrassenplatten als eine auf Dauer angelegte Widmungsänderung des Hausgartens auf Terrasse zu sehen, bedarf daher keiner Korrektur.

• Zum wichtigen Interesse bei Umbau und Umwidmung

  S. 128 - 130, Rechtsprechung

  Sophie Illedits

  Es ist vertretbar, dass die Zweckdienlichkeit des umgebauten Objekts zur Nutzung als Ausweichquartier für den Sohn eines Wohnungseigentümers, der sich aufgrund einer angeborenen Stoffwechselerkrankung immer wieder von seiner Familie isolieren muss, kein wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG begründet.

• Passivlegitimation für Unterlassungsklage des Erwerbers einer baulich von der Parifizierung abweichenden WE-Einheit

  S. 131 - 132, Rechtsprechung

  Johann Höllwerth

  Die Passivlegitimation des Erwerbers folgt schon aus den allgemein zur actio negatoria vertretenen Grundsätzen. Als Rechtsnachfolger des früheren Eigentümers hält der Erwerber den von diesem geschaffenen unerlaubten Zustand aufrecht und hat dafür schon deshalb einzustehen, unabhängig davon, dass er die vom Konsens abweichenden Baumaßnahmen nicht selbst gesetzt hat.

• Zum Ausschluss eines Wohnungseigentümers wegen Zahlungsverzugs

  S. 132 - 133, Rechtsprechung

  Behauptet der Wohnungseigentümer eine schuldbefreiende gerichtliche Hinterlegung nach § 1425 ABGB, ist verfahrensrechtlich strittig, ob er noch Zahlungen zu leisten hat. Daran ändert sich auch nichts, sollte dem Erlag die behauptete Erfüllungs- und damit Befreiungswirkung mangels der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Hinterlegung nach § 1425 ABGB tatsächlich nicht zukommen. Auf die Berechtigung der Bestreitung der Zahlungspflicht durch den Wohnungseigentümer oder auch nur deren Erfolgsaussichten kommt es nicht an. Darüber ist vielmehr iSd § 36 Abs 2 WEG 2002 abgesondert mit Beschluss zu entscheiden.

• Rechtsunwirksamkeit eines unbefristeten Vorkaufsrechts an öffentlich geförderter Eigentumswohnung zugunsten einer Stadtgemeinde

  S. 133 - 135, Rechtsprechung

  Andreas Vonkilch

  Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt das Recht des Wohnungseigentümers, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen, schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält.

  Das Interesse der Stadtgemeinde, Spekulationen mit Wohnungen zu verhindern, deren Errichtung öffentlich gefördert worden ist, ist nachvollziehbar und legitim sowie prinzipiell geeignet, die Nutzungs- und Verfügungsrechte von Wohnungseigentümern zu beschränken. Der (unstrittig) unter dem Marktpreis liegende Kaufpreis rechtfertigt es aber nicht, die Rechte der Wohnungseigentümer auf Dauer einzuschränken.

• Zur Räumung einer Liegenschaft mit darauf errichteten Superädifikaten

  S. 135 - 138, Rechtsprechung

  Das Eigentum an einem Superädifikat allein verschafft kein dingliches oder obligatorisches Recht zur Benützung einer Liegenschaft. Dass den auf der Liegenschaft befindlichen Bauten Superädifikatscharakter zukommt, kann nicht erfolgreich dem auf Beendigung des Grundbenutzungsverhältnisses gegründeten Anspruch auf Räumung der Liegenschaft entgegengehalten werden. Mit der Räumung geht zwar das Eigentumsrecht am Superädifikat noch nicht auf die Kläger über. Die Erlassung des Übergabsauftrags wird aber nicht dadurch gehindert, dass die Eigentumsübertragung am Superädifikat nicht mit der Räumung zusammenfällt.

• Möglichkeit eines vollwirksamen Eintritts in ein Vertragsverhältnis durch konkludente Vereinbarung

  S. 138 - 139, Rechtsprechung

  Der Erwerber einer Liegenschaft tritt in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag ein, wobei das nicht verbücherte Bestandverhältnis ohne Rücksicht auf andere Vertragsbestimmungen in ein solches von unbestimmter Dauer mit gesetzlicher Kündigungsfrist verwandelt wird. Der Einzelrechtsnachfolger ist an einen Kündigungsverzicht, den sein Vorgänger gegenüber dem Bestandnehmer ausgesprochen hat, daher grundsätzlich nicht gebunden. Jedoch besteht die Möglichkeit eines vollwirksamen Eintritts in ein Vertragsverhältnis auch durch eine konkludent getroffene Vereinbarung zwischen Erwerber und Bestandnehmer. Ein solcher liegt nicht schon dann vor, wenn Bestandzins verlangt oder zum nächstmöglichen Termin nicht gekündigt wird; vielmehr müssten weitere, iSd § 863 Abs 1 ABGB „zwingende“ Umstände vorliegen, die einen solchen konkludenten Eintritt ergeben.

• Eintritt des Vorkaufsfalles bei einer Schenkung?

  S. 139 - 140, Rechtsprechung

  Die hier zu beurteilende Eintragung des Vorkaufsrechts enthält keine Berufung auf die ihr zugrunde liegende Vertragsurkunde oder einen sonstigen Rechtsgrund. Der damit allein maßgebliche Wortlaut („Vorkaufsrecht“) deutet eine Erweiterungsvereinbarung nicht einmal an. Grundbuchsperrende Wirkung gegenüber einer anderen Veräußerungsart entfaltet das verbücherte Vorkaufsrecht aber nur, wenn die Erweiterungsabrede im Hauptbuch eingetragen ist oder das Hauptbuch diesbezüglich zumindest auf die Urkundensammlung verweist. Damit ist eine Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf „andere Veräußerungsarten“ im Sinn des § 1078 ABGB zweifelsfrei nicht im Hauptbuch eingetragen. Mangels Eintragung einer Erweiterungsabrede bildet ausschließlich der Verkauf den Vorkaufsfall; bei der vorliegenden Schenkung kann das Vorkaufsrecht daher nicht ausgeübt werden.

• Keine Mäßigung der Maklerprovision nach § 3 Abs 4 MaklerG durch Umstände nach Abschluss der Tätigkeit des Maklers

  S. 140 - 142, Rechtsprechung

  Christoph Kothbauer

  Die mit dem Begriff der Verdienstlichkeit umschriebene Qualität und der Erfolg der adäquat kausalen Bemühungen des Maklers für den Geschäftsabschluss wurden als solche dadurch, dass der Makler später bei der Durchsetzung seiner Provisionsforderung unlautere Mittel eingesetzt hat, nicht rückwirkend gemindert.

• Kein anteiliger Provisionsanspruch bei fehlender Adäquanz der Vermittlungstätigkeit

  S. 142 - 144, Rechtsprechung

  Christoph Kothbauer

  Ein (anteiliger) Provisionsanspruch ist zunächst von der allgemeinen Voraussetzung abhängig, dass eine an sich verdienstliche und (mit-)kausale Tätigkeit des Maklers den Abschluss des konkreten Rechtsgeschäfts überhaupt adäquat verursacht hat. Der vom Makler faktisch (mit-)verursachte Vermittlungserfolg muss ihm also bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände auch rechtlich zuzurechnen sein.

• Veräußerung einer Liegenschaft im wirtschaftlichen Eigentum einer Personengesellschaft

  S. 144 - 144, Rechtsprechung

  Beteiligungen an betrieblich tätigen wie auch an bloß vermögensverwaltenden Personengesellschaften gelten ertragsteuerlich nicht als eigene Wirtschaftsgüter, sondern als aliquote Beteiligung an jedem Wirtschaftsgut des Beteiligungsunternehmens (vgl VwGH 23.1.2019, Ra 2018/13/0052; 21.12.2016, Ra 2015/13/0023; 20.12.2016; Ro 2015/15/0020; und 27.2.2014, 2011/15/0082). Befindet sich eine Liegenschaft im wirtschaftlichen Eigentum einer KG, so wird mit der Veräußerung der Beteiligung an der KG durch einen Gesellschafter dessen aliquote Beteiligung an dieser Liegenschaft veräußert (vgl VwGH 23.1.2019, Ra 2018/13/0052).

• Geltendmachung der Haftung nach § 30c Abs 3 EStG 1988 setzt einen konkreten Haftungstatbestand voraus

  S. 144 - 144, Rechtsprechung

  Der VwGH hat im Erk vom 26.5.2021, Ra 2019/15/0046, in Bezug auf private Grundstücksveräußerungen eines Vereins ausgesprochen: „Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer in der korrekten Höhe gilt die Körperschaftsteuer aus privaten Grundstücksgeschäften als abgegolten (vgl § 24 Abs 2 KStG 1988 sowie § 21 Abs 3 Z 4 KStG 1988 iVm § 30b Abs 2 EStG 1988).“ Auch in Bezug auf private Grundstücksveräußerungen durch Einkommensteuersubjekte setzt die Abgeltungswirkung die gesetzlich richtige ImmoESt voraus. § 30b Abs 2 erster Satz EStG 1988 stellt auf die ImmoESt in der dem Gesetz entsprechenden Höhe ab.

  Im angefochtenen Erk finden sich zur Frage, ob die Berechnung der ImmoESt (Anm: durch einen Rechtsanwalt als Parteienvertreter) wider besseres Wissen auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen erfolgt ist, weder Sachverhaltsfeststellungen noch rechtliche Überlegungen. Das BFG geht – wie zuvor das FA bei Erlassung des Haftungsbescheides und der BVE – mit keinem Wort auf diese Voraussetzung für das Entstehen der Haftung nach § 30c Abs 3 dritter Satz EStG 1988 ein.

  Das BFG hat somit verkannt, dass es zu den Voraussetzungen für die Geltendmachung einer Haftung gehört, dass ein konkreter Haftungstatbestand erfüllt ist.