Mit dem Begriff der Reallast wird wohl häufig das Bild antiquierter Vertragsverhältnisse verbunden, die mit bäuerlichen Übergaben und landwirtschaftlichen Liegenschaftsnutzungen in Verbindung stehen. Die grundbuchsrechtliche Judikatur der jüngeren Zeit zeigt allerdings durchaus Versuche, einzelne Leistungspflichten im Zusammenhang mit der Liegenschaftsnutzung mit Hilfe dieses Rechtsinstitut abzusichern. Ein solches Unterfangen kann nach der folgend darzustellenden Rechtsprechung allerdings nur dann erfolgreich sein, wenn es dem Vertragserrichter gelingt, die zu sichernde Verpflichtung in historische Vorbilder einzubetten und namentlich einen Versorgungszweck der übernommenen Pflichten plausibel zu machen.
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Inhalt der Ausgabe
S. 175 - 179, Aufsatz
Höllwerth, Johann
Reallasten – überholtes oder (immer noch) taugliches Instrument der Liegenschaftsnutzung?
S. 180 - 185, Aufsatz
Traxler, Manuel C./Bart, Stefan C.
Die Pflichtversicherung des Baufortschrittsprüfers (§ 13 Abs 4 BTVG) im Rahmen des grundbücherlichen Sicherungsmodells (§ 9 BTVG): Umfang der Prüfpflicht des Treuhänders
Den zwingend zu bestellenden Treuhänder treffen beim grundbücherlichen Sicherungsmodell zahlreiche Pflichten (§ 12 BTVG). Er hat ua nach hM zu prüfen, ob der beigezogene Baufortschrittsprüfer über die erforderliche Pflichtversicherung gem § 13 Abs 4 BTVG verfügt. Der Beitrag prüft, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der Treuhänder seiner BTVG-Prüfpflicht nachkommt.
S. 186 - 190, Veranstaltungsbericht
Hoti, Viola/Scharmer, Marco
IWD – Das WGG-WEG: Ein neues Hybrid am Immobilienmarkt
Die Beurteilung, die derzeitige Wohnmöglichkeit einer 29-Jährigen, die sich mit ihren Eltern und zwei erwachsenen Geschwistern eine 100 m2 große Vierzimmerwohnung teilen muss und derzeit nicht einmal ein eigenes Schlafzimmer zur Verfügung hat, sei nicht ausreichend für eine erwachsene Studentin, ist nicht korrekturbedürftig. Es ist auch nicht nachvollziehbar, warum sie durch die Nutzung der aufzukündigenden Wohnung, von der aus sie Universität und Arbeitsplatz leicht erreichen kann, ihr dringendes Wohnbedürfnis nicht befriedigen könne.
S. 191 - 191, Rechtsprechung
Kein Verzicht auf Geltendmachung von Mietzinsrückständen durch Verlängerung des Mietvertrags
Allein aus der Verlängerung eines Mietvertrags mit einem Mieter mit bekannt schlechter Zahlungsmoral lässt sich kein stillschweigendes „Akzeptieren“ weiterer Zahlungsverzögerungen iSe Verzichts auf die Geltendmachung neuerlicher Mietzinsrückstände zweifelsfrei ableiten.
Von („genuinen“) Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft, die aus der Verwaltung herrühren und deshalb vom Vorzugspfandrecht erfasst sind, sind die, nach § 18 Abs 2 WEG 2002 der Eigentümergemeinschaft abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche zu unterscheiden, die einzelnen Wohnungseigentümern gegen dritte Vertragspartner zustehen. Für diese gilt das Vorzugspfandrecht nicht.
S. 193 - 193, Rechtsprechung
Klage zur Geltendmachung des wohnungseigentumsrechtlichen Vorzugspfandrechts nach Insolvenzeröffnung
Rechtsstreitigkeiten über das in § 27 WEG 2002 normierte gesetzliche Vorzugspfandrecht können auch nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens anhängig gemacht und fortgesetzt werden. Eine neue Klage ist allerdings gegen den Insolvenzverwalter zu richten und ein vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingeleitetes Verfahren ist gegen den Insolvenzverwalter fortzusetzen (§ 6 Abs 2 IO). Jede Klage, die zur Ausübung des gesetzlichen Vorzugspfandrechts erhoben wird, privilegierte Forderungen zum Gegenstand hat und einen Antrag auf Anmerkung der Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002 enthält, ist ein zulässiger Rechtsbehelf zur Geltendmachung des Absonderungsrechts. Für eine solche Klage besteht die Prozesssperre des § 6 Abs 1 IO daher nicht.
Die (wechselseitige) Verpflichtung zur Erteilung einer Zustimmung zur bescheidmäßigen Erteilung der Unterschreitung des baurechtlichen Mindestabstands kann nicht als Reallast im Grundbuch eingetragen werden.
Die wechselseitige Verpflichtung zur Zustimmung zur bescheidmäßigen Erteilung einer Bauabstandsnachsicht auf 0 m entlang der Grundstücksgrenze kann nicht als Reallast verbüchert werden.
Die Reallast ist die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, idR wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Die Zahl der verschiedenen Arten von Reallasten ist zwar niemals beschränkt, es muss aber immer ein gewisser Zusammenhang zwischen Leistung und wirtschaftlicher Beschaffenheit des belasteten Grundes vorliegen. Neben den historischen Vorbildern kommt eine Reallastverpflichtung somit nur dann in Betracht, wenn entweder eine periodisch zu erbringende, in einem gewissen Zusammenhang mit den Liegenschaftserträgnissen stehende Verpflichtung vorliegt oder wenn ihr Versorgungszweck außer Zweifel steht. Eine im Raumordnungsvertrag iSd § 33 TROG 2016 enthaltene Verpflichtung kann auch nur dann als Reallast verbüchert werden, wenn eine der dargestellten Möglichkeiten vorliegt.
S. 196 - 198, Rechtsprechung
Rechtsgültigkeit eines zweiten Alleinvermittlungsauftrags zwischen denselben Parteien und betreffend dieselbe Liegenschaft
Im Anschluss an einen ersten Alleinvermittlungsauftrag, der nach seinem Ablauf in einen unbefristeten und jederzeit kündbaren schlichten Maklervertrag gewandelt wird, kommt ein daran wiederum anknüpfender zweiter ausdrücklich befristeter Alleinvermittlungsauftrag rechtsgültig zwischen denselben Parteien hinsichtlich derselben Liegenschaft zustande. § 30c KSchG stellt nur sicher, dass der Konsument nicht übermäßig lange an den Makler gebunden ist. Nach Ablauf der ersten Befristung ist der Auftraggeber frei und kann autonom entscheiden, ob er denselben, einen anderen oder keinen Makler mit weiteren Tätigkeiten betrauen will. Es ist nicht notwendig, ihn davor zu schützen, mit demselben Makler einen weiteren Maklervertrag abzuschließen. Bei beiden Alleinvermittlungsaufträgen ist gesondert eine Zulässigkeitsprüfung der vereinbarten Dauer gem § 30c Abs 2 KSchG durchzuführen.
Dem Makler gebührt für das durch seine Tätigkeit zustande gekommene Geschäft eine Provision. Dabei müssen für den Provisionsanspruch Verdienstlichkeit und Kausalität immer vorliegen. Der Makler erwirbt diesen Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber von der Vertragsmöglichkeit in Kenntnis setzt und der Vertrag in der Folge aufgrund dieses Nachweises abgeschlossen wird. Entscheidend ist dabei, ob die an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss. Ob ein Vertragsabschluss in einem (ausreichenden) adäquaten Kausalzusammenhang mit der Tätigkeit eines Maklers steht, ist von den Umständen des konkreten Einzelfalls abhängig. Der Provisionsanspruch liegt auch dann vor, wenn aufgrund der Maklertätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
Der Makler haftet grundsätzlich nicht für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten. Ihn trifft im Regelfall keine besondere Nachforschungspflicht. Besteht für ihn keine Veranlassung, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben, ohne zu Nachforschungen und Prüfung ihrer Wahrheit verpflichtet zu sein. In einem solchen Fall ist ihm weder eine Pflichtverletzung noch überhaupt fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen. Maßgeblich ist stets, ob für den Makler Gründe vorhanden waren, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln. Somit muss auch eine unbelegte, unbedenkliche Information eines Verkäufers über das Vorliegen einer baubehördlichen Bewilligung nicht angezweifelt werden.
S. 200 - 202, Rechtsprechung
Verjährungshemmung der Maklerprovision bei Streitigkeiten über das Zustandekommen des vermittelten Geschäfts
§ 11 Satz 2 MaklerG sieht eine Verjährungshemmung für Ansprüche aus dem Maklervertrag vor, solange der Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangen konnte. Dabei handelt es sich um eine Fortlaufshemmung, sodass nach Wegfall des Hemmungsgrundes der bei dessen Eintritt noch nicht abgelaufene Teil der Frist ablaufen muss. Die Verjährung beginnt daher nicht vor dem Zeitpunkt, in dem der Makler vom Vertragsabschluss Kenntnis erlangt hat. Freilich beginnt die Verjährung auch dann zu laufen, wenn der Makler auf andere Weise als durch Benachrichtigung vom Vertragsabschluss tatsächlich Kenntnis erlangen konnte. Zur Kenntnis vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts gehören alle Umstände, die in rechtlicher Hinsicht für die Wirksamkeit maßgeblich sind, also auch die strittigen Umstände des Vorprozesses. „Kenntnis“ iSd § 11 Satz 2 MaklerG ist erst mit der Kenntnisnahme der Entscheidung des OGH im Vorprozess anzunehmen, weshalb bis dahin die Verjährung gem § 11 Satz 2 MaklerG gehemmt ist.
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