Dass – auf Basis einer entsprechenden (Servituts-)Vereinbarung – bei Bauführungen auch der Luftraum einer Nachbarliegenschaft in Anspruch genommen wird, ist in der Planungs- und Baupraxis seit Langem weit verbreitet. Die diesbezügliche Skala reicht von kleineren Erkern bis hin zu Baulichkeiten, bei denen ganz erhebliche Teile im Luftraum über einer Nachbarliegenschaft ausgeführt werden. Welche Konsequenzen eine derartige Bauführung speziell für den Fall hat, dass an der solcherart auskragenden Liegenschaft Wohnungseigentum begründet werden soll, beschäftigte demgegenüber erst in der jüngsten Vergangenheit erstmals sowohl den OGH als auch das rechtswissenschaftliche Schrifttum. Während ersterer eine definitive Festlegung zu dieser Thematik noch offen ließ, wird im rechtswissenschaftlichen Schrifttum eine Auffassung vertreten, die, wie im folgenden Beitrag gezeigt wird, gravierenden Einwänden ausgesetzt ist.
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S. 351 - 355, Aufsatz
Wohnungseigentum und der Luftraum über dem Nachbargrundstück
S. 356 - 358, Aufsatz
IWD - Auswirkungen des Erwachsenenschutzgesetzes auf das Wohnrecht
S. 359 - 360, Rechtsprechung
Kein Eintritt in den Mietvertrag bei Veräußerung eines in einheitlichen Räumen geführten selbstständigen Betriebes
Die Veräußerung eines von mehreren in einheitlichen Mieträumen geführten selbstständigen Betriebes führt nicht die Rechtsfolge des § 12a Abs 1 MRG herbei.
Für einen Machtwechsel iSd § 12a Abs 3 MRG bedarf es entweder einer juristischen Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft als Hauptmieterin der Geschäftsräumlichkeit. Davon kann bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedenfalls nicht die Rede sein.
Ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert den Machtwechsel zwar, die konkreten Auswirkungen sind aber jeweils im Einzelfall zu prüfen. Ergibt die Prüfung, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende des Vorgangs letztlich unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt. Es bedarf daher einer Änderung der rechtlichen und der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten der Mietergesellschaft, beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen; behauptungs- und beweispflichtig dafür ist der Vermieter.
Bei einer Personengesellschaft ist eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten anzunehmen, wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären einer Kommanditgesellschaft entscheidend verschieben. Erhält ein Komplementär mehr als 50 % der Gesellschaftsanteile, indiziert dies den Machtwechsel, obwohl sich an der Zuteilung der Geschäftsführungsbefugnisse vielleicht gar nichts geändert hat.
Eine durch gesellschaftsrechtliche Vorgänge ausgelöste Anzeige iSd § 12a Abs 3 Satz 2 MRG ist an keine bestimmte Form gebunden, ihr Inhalt muss aber klar sein. Sie muss eine Feststellung von Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, etwa durch Kippen der Mehrheitsverhältnisse, zuverlässig und eindeutig ermöglichen. Demnach muss eine solche Anzeige jedenfalls über das rechtliche Instrument des Machtwechsels, die in dieser Hinsicht getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft geben. Maßgeblich ist dabei der objektive Erklärungswert.
§ 12a Abs 3 MRG normiert ausdrücklich eine Pflicht der vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft zur Anzeige. Dabei handelt es sich um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters. Davon ausgehend bleibt kein Raum für eine Erkundungsobliegenheit oder gar Pflicht des Vermieters zur Nachfrage.
S. 362 - 366, Rechtsprechung
Ablösevereinbarungen zwischen Mitmietern zu dem Zweck, einem Mitmieter das alleinige Mietrecht zu verschaffen
§ 27 Abs 1 Z 1 MRG ist nach dem Telos dahin einzugrenzen, dass die Leistung des neuen Mieters nur dann als unzulässige Ablöse betrachtet werden kann, wenn dieser noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und somit in seiner Willensbildung beschränkt ist. Eine Ablösevereinbarung, welche nur zu dem Zweck abgeschlossen wurde, der Mitmieterin das alleinige Mietrecht zu verschaffen, oder die andere Mitmieterin loszuwerden, fällt unter § 27 MRG. Im Fall des Ausscheidens eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis ist für die Beurteilung eines Ablöseverbots auf das Alleinmietrecht abzustellen. Daher ist jene Mitmieterin, welche das Bestandobjekt für sich allein haben und behalten will, gezwungen sich auf die Ablösevereinbarung einzulassen. Damit liegt auch eine relevante Drucksituation vor.
Ein Wohnungseigentumsobjekt muss sich zur Gänze auf ein und derselben Liegenschaft befinden. „Grenzüberschreitendes Wohnungseigentum“ ist schon nach dem WEG 1975 und ebenso unter dem Regime des WEG 2002 nicht möglich. Das Wohnungseigentum als dingliches Recht stellt auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab, wobei unter „Liegenschaft“ ein gesamter einheitlicher Grundbuchkörper (vgl § 3 GBG) zu verstehen ist.
S. 366 - 368, Rechtsprechung
Installation einer Fußbodenheizung anstelle von Radiatoren ist keine privilegierte Maßnahme iSd WEG
Bei der Installation einer Fußbodenheizung anstelle von Radiatoren handelt es sich um keine iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 privilegierte Maßnahme. Im Übrigen ist die Errichtung einer eigenen Beheizungsanlage unter Abkoppelung von der funktionierenden Zentralheizung im Haus (auch) nicht § 9 Abs 2 Z 1 MRG zu unterstellen.
Die Ö-Norm M 5930 die sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsnutzer, der keine Verdunstungszähler mehr hat, stattdessen Wärmemengenzähler zum Einsatz bringen kann und in welchem Umfang er sich dabei einen Zuschlag für Leitungsverluste anrechnen lassen muss, hat die Heizkostenabrechnung nach dem HeizKG zum Inhalt und mag insoweit den Stand der Technik darstellen. Die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit und des wichtigen Interesses erfolgt allerdings nicht nach dem in den Ö-Normen ersichtlichen Stand der Technik, sondern nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds, sowie der Ermöglichung einer dem üblichen Standard entsprechenden Nutzung des Objekts.
S. 368 - 369, Rechtsprechung
Keine bindende Zustimmung aufgrund von Aussagen des Bauträgers über mögliche Baumaßnahmen
Die mehrere Jahre vor der späteren Errichtung des Wintergartens getätigten Aussagen des Bauträgers über das Bestehen dieser Möglichkeit, zu einem Zeitpunkt, als die spätere, nun hier zu beurteilende Änderung weder zeitlich absehbar noch der Gestalt nach auch nur in irgendeiner Form konkretisiert war, sind nach dem für deren Verständnis maßgeblichen objektiven Erklärungswert zwar als eine Art Absichtserklärung zu verstehen, aber nicht als bindende Vorwegzustimmung zu den konkreten, nunmehr beanstandeten Baumaßnahmen. Aufgrund des Fehlens einer förmlichen Zustimmung, sind die Rechtsfragen, ob und wenn ja, wie lange die von einem Wohnungseigentümer erteilte Zustimmung zu einer – mangels Zustimmung auch aller anderen Wohnungseigentümer eigenmächtig – vorgenommenen Änderung diesen zumindest noch in dem Sinn bindet, dass sie als Verzicht auf den Entfernungs- und Wiederherstellungsanspruch gewertet werden kann, sowie ob einem zustimmenden Wohnungseigentümer in diesem Fall zumindest idR das Interesse an der Abwehr des Eingriffs abzusprechen ist, für die Entscheidung nicht relevant.
S. 369 - 371, Rechtsprechung
Keine Duldungspflicht des Wohnungseigentümers bei kostengünstigeren Sanierungsvarianten
Nach § 16 Abs 3 zweiter Satz WEG 2002 trifft den Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft und der Behebung von ernsten Schäden des Hauses eine Duldungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Diese umfasst auch die (dauernde) Veränderung des WE-Objekts. Wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen zur Wahl stehen, muss der Wohnungseigentümer eine Form der Sanierung, die der Eigentümergemeinschaft zwar vielleicht Kosten erspart, ihn aber übermäßig beeinträchtigen würde, nicht dulden. Sind zeit- und/oder kostspieligere Maßnahmen möglich, ist die Umsetzung einer derartigen Maßnahme bei der anzustellenden umfassenden Interessenabwägung eben gerade nicht erforderlich.
S. 371 - 373, Rechtsprechung
Besondere Treuepflichten von Wohnungseigentumsbewerbern bei der Begründung von Wohnungseigentum; Bildung einer einheitlichen Streitpartei durch die Miteigentümer
Ein Wohnungseigentumsbewerber übernimmt durch sein an den Wohnungseigentumsorganisator abgegebenes Versprechen, selbst der Begründung von Wohnungseigentum zuzustimmen, gegenüber den anderen Käufern eines Liegenschaftsanteils, die diese ebenfalls mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum erwerben, besondere Treuepflichten. An dieser Zusage sowie den entsprechenden Normen in Bezug auf die Vorbereitung der Wohnungseigentumsbegründung sind Einwendungen der Wohnungseigentumsbewerber zu messen, die dem Anspruch auf Unterfertigung einer für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlichen Urkunde entgegengesetzt werden können.
Bei einer Liegenschaft mit mehreren Miteigentümern, werden diese in Beziehung auf das Ganze „für eine einzige Person angesehen“. Mehrere Miteigentümer verschmelzen daher bei einer Klage nach § 43 Abs 1 WEG 2002 zu einer einheitlichen Streitpartei nach § 14 ZPO. Einem Verfahren, dem eine Klage nach § 43 Abs 1 WEG 2002 zugrunde liegt, sind daher alle Miteigentümer der Liegenschaft entweder als Kläger oder als Beklagte beizuziehen.
S. 373 - 376, Rechtsprechung
Fortführung des Räumungsprozesses gegen einen Miteigentümer trotz fehlender erforderlicher Genehmigung des Außerstreitrichters
Nach der neueren Rsp ist auch eine nachträgliche außerstreitrichterliche Genehmigung eigenmächtig vorgenommener Änderungen zulässig, sodass grundsätzlich auch eine nachträgliche Genehmigung einer Mietzins- und Räumungsklage gegen einen Miteigentümer durch den Außerstreitrichter in Betracht komme, wenn die Klage nicht offenkundig aussichtslos sei. Das Fehlen der erforderlichen Genehmigung der mit der Mietzins- und Räumungsklage verbundenen Aufhebungserklärung nach § 1118 ABGB lässt die Fortführung des Räumungsprozesses schon deshalb nicht als offenbar aussichtslos erscheinen, weil es den Klägern rechtlich möglich ist, ihre Aufhebungserklärung im laufenden Verfahren zu wiederholen.
S. 376 - 377, Rechtsprechung
Erklärung im Mahnschreiben, das Mietverhältnis für den Fall für aufgelöst zu erklären, dass binnen der gesetzten Frist die eingemahnten Mietzinse nicht bezahlt werden
§ 1118 Fall 2 ABGB gebietet die zeitliche Aufeinanderfolge der Mahnung, der Nachfristgewährung und – bei fruchtlosem Verstreichen dieser Frist – der Auflösungserklärung. Diese zeitliche Abfolge muss immer gewahrt sein. Das Begehren auf Aufhebung des Vertrags ist von der vorherigen Einmahnung des rückständigen Zinses abhängig. Die Mahnung ist Voraussetzung der angestrebten Lösung des Bestandverhältnisses. Sie ist der Erklärung auf Vertragsauflösung vorauszuschicken, muss also vor ihr erfolgt sein. Es ist also nicht zulässig, im Mahnschreiben die Auflösung des Mietverhältnisses für den Fall zu erklären, dass binnen der gesetzten Frist die eingemahnten Mietzinse nicht bezahlt werden, da hier die Vertragsauflösung gerade nicht erst nach dem erfolglosen Verstreichen der Nachfrist erklärt wird.
Wird das Klagebegehren ausdrücklich auf bestimmte Klagegründe beschränkt, ist es dem Gericht verwehrt, dem Begehren aus einem anderen Rechtsgrund stattzugeben. Stützt daher der Vermieter sein Begehren ausdrücklich und ausschließlich iSd § 1118 Fall 2 ABGB darauf, der Mieter habe den Mietzins nicht entrichtet, kann dem Klagebegehren nicht aus dem Rechtsgrund der titellosen Benützung stattgegeben werden, wenn dieser im Verfahren nicht geltend gemacht wurde. Die Beschränkung auf einen von mehreren nach dem Sachvortrag infrage kommenden Rechtsgründen ist im Zweifel jedoch nicht anzunehmen. Die Rechtsgründe für die Auflösung eines Bestandverhältnisses nach § 1118 ABGB und die titellose Benützung können in einer Räumungsklage nebeneinander geltend gemacht werden. Der Vermieter muss seinen Anspruch hierbei aber nicht rechtlich qualifizieren. Es genügt, dass er seinen aus irgendeinem Rechtsgrund ableitbaren Anspruch durch das Vorbringen von Tatsachen umschreibt.
S. 378 - 380, Rechtsprechung
Besitzaufgabe an einer Mietwohnung als vermögenswerte Leistung iSd § 1435 ABGB und deren Kondiktion bei Wegfall der Leistungsgrundlage
Eine Vermögensverschiebung als Voraussetzung eines bereicherungsrechtlichen Anspruchs ist bei Aufgabe des Besitzes gegeben, da es sich dabei um eine vermögenswerte Leistung iSd § 1435 handelt.
Leistet der Verpflichtete aufgrund eines noch mit außerordentlicher Revision bekämpfbaren Urteils, und erhebt er dieses Rechtsmittel auch, so kann der dem Gläubiger erkennbare Sinn und Zweck der Leistung nur sein, die mögliche Zwangsvollstreckung durch den Gegner zu vermeiden und nur für den Fall zu leisten, dass das Urteil des Berufungsgerichts Bestand hat. In einem solchen Fall ist die Rückforderung des Geleisteten bei Erfolg der außerordentlichen Revision wegen Wegfalls der Leistungsgrundlage zulässig. Die Kondiktion ist auf Erstattung des durch die Leistung verschafften Vorteils gerichtet. Der Vorteil kann in verschiedenen Arten entstehen: Auch der Besitz ist eine günstige rechtliche Lage, und es entspricht dem Wesen der Kondiktion, dass der Empfänger verpflichtet ist, nach Möglichkeit den vorigen Stand zugunsten des Leistenden wiederherzustellen.
S. 380 - 382, Rechtsprechung
Ausreichende Individualisierung der Abschlussgelegenheit beim Maklervertrag
Namhaftmachung ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann. Eine ausdrückliche Namensbenennung muss nicht in jedem Fall erfolgen, die Individualisierung kann auch auf andere Weise geschehen. Inwieweit ein Makler für das Zustandekommen eines Vertrags verdienstlich war, insb ob im konkreten Fall der Makler durch Bekanntgabe der Lage in einem bestimmten kleinen Ortsteil, der Hanglage, Übermittlung eines Lageplans mit Grundstücksnummer sowie einer die Aussicht vom Grundstück zeigenden Abbildung (mit charakteristischem Gebirgspanorama) verdienstlich wurde, lässt sich nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilen.
Die Beurteilung, dass durch die Übermittlung eines Exposés an den Auftraggeber, welches durch die Angabe des Ortsteils, des detaillierten Lageplans samt Himmelsrichtungen, Grundstücksnummer des Nachbargrundstücks und Aussichtsfoto das zu kaufende Grundstück so deutlich offen legte, dass nicht nur das Kaufobjekt individualisiert wurde, sondern aufgrund der besonderen örtlichen Verhältnisse und der Person des Auftraggebers auch leicht auf dessen Eigentümer zu schließen war, überschreitet den Beurteilungsspielraum nicht.
S. 382 - 384, Rechtsprechung
Bemessung der Eintragungsgebühr nach § 26 Abs 3 GGG bei Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse
Ist die besondere Stellung des Käufers als Mieter der geförderten Wohnung für die Ermittlung der Gegenleistung mit einem geringeren Betrag als dem Verkehrswert bestimmend, liegen außergewöhnliche Verhältnisse iSd § 26 Abs 3 erster Satz GGG vor, sodass der Wert dieser Gegenleistung als Bemessungsgrundlage nicht herangezogen werden kann.
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