Der zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter abgeschlossene Verwaltungsvertrag entfaltet Schutzwirkungen zugunsten Dritter, was im Grundsatz auch in Rsp und Lit überwiegend anerkannt wird. Die Beschäftigung mit der Frage, welche Personen konkret von den Schutzwirkungen erfasst sind, beschränkte sich bisher zumeist auf die Person des Wohnungseigentümers und allenfalls die des Mieters. Weitere Dritte fanden nur äußerst selektiv Eingang in die höchstgerichtliche Rsp. Zudem wurde, wenn schon eine Schutzwürdigkeit von vom Wohnungseigentümer verschiedenen Dritten diskutiert wurde, zumeist nur eine finale Aussage darüber getroffen, ob eine Einbeziehung in den vertraglichen Schutzbereich vorliegt oder nicht. Auf eine nähere Auseinandersetzung mit den dafür maßgeblichen Gründen wurde idR verzichtet. Dieser Beitrag hat zum Ziel, den Personenkreis schutzwürdiger dritter Personen näher zu konkretisieren und zu begründen. In Anbetracht dieser dogmatisch schwierigen Aufgabe wird mit zahlreichen Praxisbeispielen gearbeitet.
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inkl MwStInhalt der Ausgabe
S. 323 - 333, Aufsatz
Dritte im Schutzbereich der vertraglichen Beziehung zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter
S. 334 - 335, Veranstaltungsbericht
IWD – Die wohnungseigentumsrechtliche Widmung, das unbekannte Wesen
S. 336 - 336, Rechtsprechung
Eintritt in das Hauptmietverhältnis bei Erwerb eines zuvor verpachteten Unternehmens
Der Erwerber eines Unternehmens tritt auch dann in das Hauptmietverhältnis hinsichtlich der Geschäftsräumlichkeiten ein, wenn der Veräußerer das Unternehmen zuvor nicht höchstpersönlich betrieben hat. Der verfügende Mieter muss nur Träger des Unternehmens gewesen sein.
S. 336 - 339, Rechtsprechung
Vermietung einer Wohnung (auch) zu Freizeitzwecken – Verzicht auf die Geltendmachung des Fehlens eines dringenden Wohnbedürfnisses sowie des Fehlens einer tatsächlichen Nutzung zu Wohnzwecken
Das Akzeptieren der vom Mieter gewünschten Nutzung der Wohnung zur Ausübung seines Hobbys durch den Vermieter kann von einem redlichen Mieter nur dahin verstanden werden, dass der Bestand des Mietverhältnisses von einer Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken und von einem dringenden Wohnbedürfnis unabhängig sein solle. Die Vereinbarung kann daher nach § 914 ABGB nur als Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung des Fehlens eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder einer eintrittsberechtigten Person sowie des Fehlens einer tatsächlichen Nutzung zu Wohnzwecken durch den Mieter oder eine eintrittsberechtigte Person verstanden werden. Durch eine solche Vereinbarung wird eine Nutzung auch zu Wohnzwecken nicht ausgeschlossen.
Verunreinigungen durch Kot und Urin von Tieren im Bereich des PKW-Abstellplatzes und der Wohnungstüre rechtfertigen keine 100%ige Mietzinsminderung. Das muss auch einem juristischen Laien bewusst sein, weshalb bei Nichtzahlung des Mietzinses unter diesem Vorwand grobes Verschulden vorliegt.
S. 340 - 340, Rechtsprechung
Reduktion der Tätigkeit um 80 % verwirklicht Kündigungsgrund wegen Nichtbenützung
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus. Bei der Beurteilung des Kündigungsgrundes kommt es nicht nur auf die Regelmäßigkeit, sondern auch auf die Intensität der geschäftlichen Tätigkeit an. Die Beurteilung, die Verwendung des Mietobjekts könne nicht mehr als geschäftliche Tätigkeit iSd Vertrags angesehen werden, ist jedenfalls vertretbar, wenn eine ärztliche Ordination seit Jahren nur mehr für zwei Stunden pro Woche für die Behandlung von maximal vier bis acht Patienten pro Monat benützt wird. Der Mieter reduzierte damit seine frühere (dem Mietvertrag entsprechende) Tätigkeit in der Ordination um 80 %.
S. 340 - 343, Rechtsprechung
MRG vs KlGG: Bestandzinsänderung und Bestandvertragseintritt eines Erben bei Flächenpacht zur Errichtung eines Superädifikats
Auf Flächenpachtverträge, die zwecks Errichtung eines Superädifikats durch den Pächter abgeschlossen werden, ist das MRG analog anzuwenden. Diese analoge Anwendbarkeit der hier relevanten § 14, § 46 Abs 2 MRG scheitert – mangels planwidriger Gesetzeslücke – an der Anwendbarkeit des KlGG. Dort ist eine vergleichbare, wenn auch nicht idente Möglichkeit zur Anpassung des Bestandzinses vorgesehen: Der Bestandzins kann nicht nur bei Sonderrechtsnachfolge an die aktuellen Richtwerte angepasst werden, sondern kann (generell) bei wesentlicher Änderung der für die Bemessung maßgeblich gewesenen Umstände an diese angepasst werden.
S. 343 - 346, Rechtsprechung
Berichtigung der Miteigentumsanteile und Prüfungsbefugnis der Gerichte
Wurde WE – sei es auch zu Unrecht – begründet, so ist ein Aufgreifen der materiellen Unrichtigkeit des Grundbuchs in Durchbrechung der Rechtskraft des Eintragungsbeschlusses an die Voraussetzungen des § 130 GBG geknüpft. § 130 GBG sieht die amtswegige Beseitigung abstrakt unzulässiger Eintragungen vor, die sich lediglich auf schon ursprünglich abstrakt unzulässige Eintragungen, nicht aber auf abstrakt zulässige Eintragungen, die nur im konkreten Fall zu Unrecht bewilligt wurden, bezieht. Im Verfahren nach § 10 Abs 3 WEG 2002 hat das GrundbuchsG die Eintragungsvoraussetzungen nur in Bezug auf die der Nutzwertneufestsetzung zu Grunde liegenden faktischen und rechtlichen Änderungen zu prüfen. Die Beurteilung der Frage eines materiell-rechtlichen Verstoßes, der nicht in Bezug auf die der Nutzwertneufestsetzung zu Grunde liegenden faktischen und rechtlichen Änderungen steht und die Voraussetzungen des § 130 GBG nicht erfüllt, ist dem Gericht verwehrt.
Bei Änderungen, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnten, hat der Wohnungseigentümer die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG einzuholen. Die Möglichkeit, dass schutzwürdige Interessen beeinträchtigt sein könnten, ist Voraussetzung dafür, dass die Zustimmung der übrigen Teilhaber eingeholt werden muss. Liegt zur Änderung bereits die – im WE-Vertrag vorweggenommene – Zustimmung aller übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zur Errichtung eines Carports vor, fehlt es schon an der für den Erfolg einer Klage nach § 523 ABGB erforderlichen Eigenmacht des änderungswilligen Eigentümers, was zu deren Abweisung führt, ohne dass es einer Erörterung bedarf, ob dadurch schutzwürdige Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer beeinträchtigt sind.
S. 347 - 350, Rechtsprechung
Keine Parteistellung der Eigentümergemeinschaft im Verfahren zur Feststellung des Mietzinses bei Vermietung durch einen nutzungsberechtigten Miteigentümer im Mischhaus
Die Vermietung eines allgemeinen Liegenschaftsteils, an dem einem (schlichten) Mit- oder Wohnungseigentümer aufgrund einer Benützungsvereinbarung das ausschließliche Nutzungsrecht zukommt, ist keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und damit der Vermietung durch die Eigentümergemeinschaft entzogen.
Der Minderheitseigentümer, der einen Mietvertrag auf Vermieterseite unterschrieben hat, ist aufgrund einer Benützungsvereinbarung zur Vermietung berechtigt, sodass das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande gekommen ist und eine Hauptmiete gem § 2 Abs 1 MRG vorliegt. Ein Mietzinsüberprüfungsantrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden und nicht gegen die Eigentümergemeinschaft.
S. 350 - 353, Rechtsprechung
Nachbarrechtlicher Schutz bei von Dritten verursachten Immissionen
Der Eigentümer eines Grundstücks kann dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden, aber von Dritten verursachten Immissionen nur insoweit untersagen, als der Nachbar die Einwirkung duldet, obwohl er die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit hat, die störenden Handlungen Dritter zu steuern und ggf zu verhindern.
S. 353 - 355, Rechtsprechung
Zulässige Mietzinserhöhung bei Zubau durch den Mieter (ohne Inhaltskontrolle)
Baut ein Mieter (unter Einhaltung der Vorschriften des MRG) einen Zubau zum Mietobjekt, so können die Parteien einen erhöhten Hauptmietzins vereinbaren. Auch wenn dabei der Mieter auf Ersatzansprüche verzichtet und sich zur umfassenden Schad- und Klagloshaltung verpflichtet, liegt mangels Zwangssituation keine sittenwidrige Vereinbarung vor. Ebenso wenig ist von einer inkriminierten Klausel nach § 879 Abs 3 ABGB auszugehen, weil eine Hauptleistungspflicht geregelt wird.
Wenn Pflanzenüberwuchs nicht durch eine leichte und einfache Ausübung des Selbsthilferechts beseitigt werden kann, können auch Immissionsabwehransprüche gem § 364 Abs 2 oder 3 geltend gemacht werden.
Zahlt ein Mieter seinem Vermieter 400.000 ATS (rund 29.000 €), um eine „Weitergabe“ durch „den Abschluss eines Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen“ zu ermöglichen und ist der Mieter zur Entscheidung und Auswahl des nächsten Mieters befugt, so liegt ein Weitergabe- und kein Präsentationsrecht vor. Dieses Weitergaberecht unterliegt nach der Rsp weder in seiner unbeschränkten noch in seiner beschränkten Ausgestaltung der Umstandsklausel, sodass sein Bestand nicht von der Änderung der ortsüblichen Mietspreise abhängig ist.
S. 355 - 355, Rechtsprechung
Kein Regressanspruch gegen den nach Auflösung der Lebensgemeinschaft ausgezogenen Mitmieter
Wird eine Liegenschaft von Lebensgefährten zum gemeinsamen Wohnen und Wirtschaften angemietet, ist es vertretbar, anzunehmen, dass nach der Auflösung der Lebensgemeinschaft dem Partner, der die Liegenschaft alleine weiternützt und alleine den Mietzins bezahlt, kein Regressanspruch gem § 896 ABGB gegen den Ausgezogenen zusteht.
S. 355 - 355, Rechtsprechung
Auslegung eines gerichtlichen Vergleichs – Reichweite von übernommenen Erhaltungspflichten
Für die Beurteilung der Reichweite von in einem gerichtlichen Vergleich übernommenen Erhaltungspflichten bedarf es Feststellungen bezüglich der Begleitumstände und der Vorstellungen der Parteien im Zuge des Vergleichsabschlusses.
S. 357 - 357, Rechtsprechung
Erlöschen des im Bestandvertrag eingeräumten Vorkaufsrechts eines Einzelunternehmers bei Einbringung des Einzelunternehmens in eine Kapitalgesellschaft
Ein als Nebenabrede im Bestandvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht erlischt mit Beendigung dieses Vertrages. Wird zwischen den Parteien ein Mietvertrag geschlossen, im zeitlichen Zusammenhang mit diesem Vertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt und werden beide Rechte in dieselbe Urkunde aufgenommen, muss die Absicht der Parteien, dieses Vorkaufsrecht unabhängig vom Mietvertrag einzuräumen, deutlich erkennbar erklärt werden.
Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag dem Einzelunternehmer als Inhaber des Einzelunternehmens ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird und dieser in der Folge das Unternehmen in eine Kapitalgesellschaft einbringt. Das Vorkaufsrecht erlischt somit mit der Unternehmensveräußerung.
S. 358 - 361, Rechtsprechung
Neues zum Mietzinsentfall infolge der Corona-Pandemie
Im Hinblick auf die Umsatzrückgänge des Mieters ist festzuhalten, dass sie dann zu einer Mietzinsminderung führen können, wenn sie Ausdruck – das heißt: unmittelbare Folge – der etwa wegen behördlicher Maßnahmen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des konkreten Geschäftslokals sind.
S. 361 - 362, Rechtsprechung
Keine Eintragung nur der Änderung der Dauer des einverleibten Bestandrechts
Ein verbüchertes Bestandrecht muss nach Ablauf der bedungenen Zeit auch dann gelöscht werden, wenn das Bestandverhältnis nicht beendet, sondern ausdrücklich oder stillschweigend verlängert wurde. Das neuerliche Bestandrecht kann in diesem Fall trotz des Weiterbestehens des Bestandverhältnisses nur im laufenden Rang neuerlich eingetragen werden. Nur die Abänderung der Dauer des einverleibten Bestandrechts kann nicht Gegenstand einer Eintragung sein. Daran ändert nichts, dass die Verlängerungsvereinbarung auf der Ausübung einer schon im Bestandvertrag eingeräumten Option beruht.
S. 362 - 365, Rechtsprechung
Einverleibung einer Höchstbetragshypothek nach lnsolvenzeröffnung
Das einer Kredithypothek zugrundeliegende Rechtsverhältnis wird durch die Konkurseröffnung über das Vermögen des Kreditnehmers von Gesetzes wegen beendet. Dieser Umstand hat für sich allein noch nicht zwingend zur Folge, dass mangels Grundverhältnisses nach lnsolvenzeröffnung keine Höchstbetragshypothek auf der Liegenschaft eines Dritten zur Sicherung von Forderungen aus diesem Rechtsverhältnis mehr einverleibt werden kann. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich der Nichtbestand der zu sichernden Forderung aus den dem Eintragungsgesuch angeschlossenen Urkunden ergibt.
S. 365 - 366, Rechtsprechung
Berücksichtigung von Instandsetzungszehnteln (-fünfzehnteln)
§ 4 Abs 7 EStG 1988 ordnet an, dass die dort genannten Instandsetzungsaufwendungen im Jahr des Aufwands sowie in den folgenden neun (ab 2016: 14) Jahren jeweils mit einem (Fünf-)Zehntel als Betriebsausgaben zu berücksichtigen sind. Der Umstand, dass im ersten oder einem anderen Jahr der Ansatz des entsprechenden (Fünf-)Zehntels rechtswidrig unterblieben ist, ändert daran nichts. Aus § 4 Abs 7 leg cit ergibt sich somit grundsätzlich für jedes der betroffenen Jahre die Betriebsausgabeneigenschaft mit einem (Fünf-)Zehntel.
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