Mietverträge außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs sehen in Abweichung von den dispositiven Gesetzesvorgaben häufig vor, dass der Mieter die liegenschaftsbezogenen Betriebskosten zu tragen und die mietobjektbezogenen Wartungs- und Instandhaltungspflichten durchzuführen hat. Der folgende Beitrag untersucht die Frage, ob derartige Vereinbarungen in Formularmietverträgen gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sein können. Außerdem wird der Blick auf etwaige Verstöße gegen das verbraucherschutzrechtliche Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG gerichtet.
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Inhalt der Ausgabe
S. 253 - 267, Aufsatz
Pesek, Reinhard
Ist die Überwälzung von Betriebskosten und Wartungspflichten auf den Mieter außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs (un-)zulässig?
S. 268 - 270, Judikatur-Monitor
Vonkilch, Andreas
(Un-)Zulässigkeit von Kostenüberwälzungen auf den Mieter
S. 271 - 274, Veranstaltungsbericht
Hoti, Viola/Scharmer, Marco
IWD – Die gesetzlichen Erhaltungspflichten des Vermieters – ein Update zur Judikatur der letzten Jahre
S. 275 - 276, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas
Analoge Anwendung des § 1 Abs 2 Z 5 MRG bei Flächenmiete zur Errichtung eines Superädifikats
Auf die Vermietung von Grundflächen zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken sind die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG analog anzuwenden. Die Ausnahmeregelungen des § 1 Abs 2–4 MRG sind sinngemäß heranzuziehen. Dies gilt auch für die Vollausnahme für Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Liegt eine Vollausnahme vor, sind die Voraussetzungen für die Annahme einer Teilausnahme nicht mehr zu prüfen.
S. 276 - 282, Rechtsprechung
Vonkilch, Andreas/Hoti, Viola
MRG-Teilausnahme für nach dem 31. 12. 2001 neu geschaffene Objekte: Überwiegen der neu geschaffenen Nutzfläche reicht nicht
Die Formulierung „neu errichtet“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG zielt auf die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes durch den Ausbau des Dachbodens ab und stellt – wie der Begriff „Neuschaffung“ in § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG – darauf ab, dass ein zuvor nicht vorhandenes Mietobjekt neu gewonnen wird, also zum bestehenden Bestand hinzukommt. Darauf, ob bei einer baulichen Verbindung mit dem nach dem 31. 12. 2001 ausgebauten Dachboden die dadurch neu geschaffene Nutzfläche überwiegt, kommt es nicht an.
Nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG fallen Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten nicht in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes. Mehrere auf einem Grundbuchskörper errichtete Häuser sind dabei idR gemeinsam zu betrachten, es sei denn, eine solche Betrachtungsweise erscheint unbillig. Das ist dann der Fall, wenn nach der Verkehrsauffassung tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen und jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Einheit bildet.
S. 282 - 287, Rechtsprechung
Weitergaberecht des Verpächters bei Aufeinanderfolge von Verpachtungsvorgängen
Nach § 12a Abs 5 MRG darf der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Die in § 12a Abs 1 und Abs 5 MRG verwendete Formulierung „von ihm im Mietgegenstand betrieben“ hat nach Sinn und Zweck der Regelung die Bedeutung, dass der Verpachtende bzw im Fall des § 12a Abs 1 MRG verfügende Mieter der Träger des Unternehmens gewesen sein muss. Der Umstand, dass bei einer ununterbrochenen Aufeinanderfolge von Verpachtungsvorgängen dem Vermieter jeweils neue Erhöhungsmöglichkeiten nach § 12a Abs 5 MRG zustehen, zeigt, dass es im Fall der Verpachtung nicht darauf ankommen kann, ob zwischen den einzelnen Verpachtungsvorgängen der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit dort das Unternehmen tatsächlich selbst geführt hat. Stellt der Vorpächter das Unternehmen an den Hauptmieter zurück und verpachtet dieser es unverzüglich weiter, entspricht ein solcher Verpachtungsvorgang der gesetzlichen Bestimmung. Eine bestimmte Dauer des Betriebs durch den Hauptmieter selbst verlangt das Gesetz nicht. Die „juristische Sekunde“ zwischen der Rückstellung des Betriebs an den Verpächter und dessen neuerliche Verpachtung an den neuen Pächter reicht für eine Tatbestandsmäßigkeit iSd § 12a Abs 5 MRG aus.
Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen), wobei in Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des (Wiener) Stadtgebiets abzustellen ist, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden
Die Auffassung, die Qualität einer im Zentrum der Josefstadt gelegenen, in fußläufiger Entfernung über nahezu jegliche denkbare Infrastruktur verfügenden Wohnung rechtfertige einen Lagezuschlag, bedarf keiner Korrektur im Einzelfall.
S. 288 - 288, Rechtsprechung
Richtwertmietzins: Abschläge wegen fehlender Aufzugsanlage und fehlendem Kellerabteil
Die Zuerkennung eines Zuschlags für die Stockwerkslage bei gleichzeitiger Berücksichtigung eines Abzugs für das Fehlen einer Aufzugsanlage mindert letztlich bloß die durch die Stockwerkslage bewirkte Veränderung des Wohnwerts und ist bei gebotener Gesamtbetrachtung im Einzelfall nicht zu beanstanden. Auch ein Abschlag wegen des Fehlens eines Kellerabteils ist vertretbar.
S. 289 - 290, Rechtsprechung
Bindung des Einzelrechtsnachfolgers an Zustimmungserklärung des Einzelrechtsvorgängers in Bezug auf Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002?
Eine Bindung des Einzelrechtsnachfolgers an eine von seinem Einzelrechtsvorgänger (außerhalb des WE-Vertrags) erteilte Zustimmung zu einer Änderung eines anderen WE-Objekts ohne ausdrückliche vertragliche Überbindung ist zumindest dann zu bejahen, wenn von den übrigen Wohnungseigentümern bereits genehmigte Änderungen tatsächlich durchgeführt wurden und der Einzelrechtsnachfolger eines zustimmenden Wohnungseigentümers sein WE-Objekt samt dem durch die Zustimmung aller übrigen rechtmäßig veränderten Zustand erworben hat.
Aus dem Vorbringen, wonach der Zugang aufgrund stark wuchernder Bepflanzung eng sei, der neue Eingang die Verkürzung von Distanzen und damit die Schaffung eines altersgerechten Zugangs bezwecke, lässt sich kein wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 ableiten. Bloße Zweckmäßigkeit oder eine Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts begründet nämlich noch kein wichtiges Interesse.
S. 291 - 293, Rechtsprechung
Benützungsvereinbarung nur hinsichtlich der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft möglich
Eine vertragliche Benützungsregelung kann nur verfügbare allgemeine Teile erfassen. Notwendig allgemeine Teile sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Dazu zählen insb Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An diesen kann somit eine Benützungsregelung nicht begründet werden. Müssen sich Wohnungseigentümer durch geparkte Fahrzeuge durchschlängeln, um zu ihrem WE-Objekt oder zum Stiegenhaus zu gelangen, können sie nicht darauf verwiesen werden, dass ihnen ohnehin eine ausreichende, von einer Benützungsregelung nicht eingeschränkte Zugangsmöglichkeit zur Verfügung steht.
S. 293 - 294, Rechtsprechung
Vertragliche Benützungsregelung hinsichtlich notwendig allgemeiner Teile der Liegenschaft unzulässig
Eine vertragliche Benützungsregelung kann nur verfügbare allgemeine Teile erfassen und scheidet daher dann aus, wenn die allgemeinen Teile notwendig der allgemeinen Benützung dienen. „Notwendig“ allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Dabei ist es ausreichend, wenn auch nur ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist, um ihre individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzungsrechte ausüben zu können.
S. 294 - 297, Rechtsprechung
Beschluss der Eigentümergemeinschaft: ausreichende Bestimmtheit, Stimmrechtsausschluss wegen konzernmäßiger Verflechtungen und (unterbliebene) Übermittlung der Beschlussunterlagen an den Rechtsanwalt
An die Bestimmtheit eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, der die Durchsetzung von Individualrechten für alle Wohnungseigentümer bindend regeln soll, sind keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn das Vorgehen des einzelnen Eigentümers durch die Beschreibung des Begehrens und des anspruchsbegründenden Sachverhalts so deutlich hervorgeht, dass damit der mit der Beschlussfassung verfolgte Zweck, den möglichen Interessenkonflikt zu lösen, erreicht ist. Es ist ausreichend, wenn ein Beschluss über die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen deutlich erkennen lässt, welche Mängel Gegenstand der geltend gemachten Ansprüche sein werden, welche Gewährleistungsbehelfe gewährt werden und auf wessen Kosten und Gefahr sie geltend gemacht werden. Eine konkrete Beschreibung der Mängel, ihrer Situierung und ihres Ausmaßes und der Beschreibung der gewünschten Sanierungsarbeiten ist nicht erforderlich.
Ein zum Ausschluss vom Stimmrecht führendes zu enges wirtschaftliches Naheverhältnis zum Geschäftspartner einer Eigentümergemeinschaft kann sich aus der Eigenschaft als Gesellschafter (mit erheblichen Anteilen) und/oder Geschäftsführer des Geschäftspartners, konzernmäßigen Verflechtungen und Beteiligungen oder wirtschaftlichen Abhängigkeiten aus einem Dienst-, Werkvertrags- oder Auftragsverhältnis ergeben.
Die Übermittlung der Beschlussunterlagen an einen Wohnungseigentümer reicht zur Wahrung von dessen Anhörungsrecht aus. Eine Übermittlung an seinen bevollmächtigten Rechtsanwalt ist nicht erforderlich.
S. 297 - 300, Rechtsprechung
Poolbeleuchtung stellt keine wesentliche Beeinträchtigung nach § 364 Abs 2 ABGB dar
Nach § 364 Abs 2 ABGB kann der Eigentümer eines Grundstücks dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden, aufgezählten Einwirkungen insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Diese beiden Kriterien müssen kumulativ vorliegen. Nach § 364 Abs 2 ABGB können auch Lichtimmissionen untersagt werden. Eine wesentliche Beeinträchtigung liegt nicht vor, wenn die Poolbeleuchtung in den Dunkelstunden eingeschaltet wird und die Beleuchtung nur noch in türkiser Farbe ca sechs Mal im Jahr von 20:30 Uhr bis 22:30 Uhr verwendet wird, auch wenn die Werte der maximal zulässigen Lichtstärke nach der Ö NORM O1052 überschritten werden.
S. 300 - 305, Rechtsprechung
Walch, Mathias
Wunsch eines Miteigentümers, die gemeinschaftliche Sache zu vermieten
Liegt keine (vertragliche oder richterliche) Benützungsregelung vor, kann bei übermäßiger Nutzung ein rechtswidriger Eingriff in die Anteilsrechte der anderen Miteigentümer nur dann vorliegen, wenn ein tatsächlicher Gebrauch oder konkreter Gebrauchswunsch anderer Miteigentümer besteht. Ansonsten ist selbst der alleinige Gebrauch nicht rechtswidrig. Der bloße Wunsch, die gemeinschaftliche Sache zu vermieten, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Ohne Gebrauchswunsch besteht nur ein Recht auf Benützungsentgelt.
Ist die Naturalteilung gemeinschaftlicher Sachen möglich und tunlich, genießt sie Vorrang vor der Zivilteilung. Die – auch auf die Teilung durch Begründung von WE anwendbare – Anordnung in § 841 zweiter Satz ABGB, dass die Teilung „zur Zufriedenheit eines jeden Sachgenossen“ vorgenommen werden müsse, ordnet nur an, dass jeder Teilhaber Anspruch auf objektiv gleichmäßige Behandlung hat. Dass sich unter den bei Realteilung durch WE-Begründung entstehenden Objekten solche befinden, an denen keiner der Miteigentümer Interesse zeigt, steht der Zulässigkeit dieser Art der Naturalteilung nicht entgegen.
S. 307 - 310, Rechtsprechung
Redaktionshinweis
Keine AGB-Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB bei Austausch des Mustervertrags auf Wunsch des (benachteiligten) Vertragspartners
Die Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB greift nicht ein, wenn der benachteiligte Vertragspartner die Klauseln selbst in das Vertragswerk eingeführt hat. Dass diese Klauseln inhaltlich weitgehend mit dem vom anderen Vertragspartner ursprünglich vorgeschlagenen Vertragsentwurf übereinstimmen, ändert daran nichts. Auch wenn somit kein Fall des Abs 3 vorliegt, ist es grundsätzlich nicht ausgeschlossen, dass bestimmte Vertragsklauseln iSd § 879 Abs 1 ABGB unwirksam sein könnten.
S. 311 - 312, Rechtsprechung
Redaktionshinweis
AGB-Inhaltskontrolle im Einkaufzentrum: Kostentragung und Mitspracherecht der Ladenbesitzer bei Gemeinschaftswerbung
Nicht sittenwidrig, auch nicht gröblich benachteiligend, sondern sachlich gerechtfertigt ist es, die Gemeinschaftswerbung dem Bestandgeber als Betreiber des Einkaufszentrums zu übertragen und dennoch, obgleich kein Mitspracherecht besteht, eine Kostenbeteiligung der einzelnen Ladenbesitzer als Bestandnehmer vorzusehen. Dieses durch die AGB eingeräumte Gestaltungsrecht zur Leistungsbestimmung hat der Bestandgeber nach billigem Ermessen auszuüben.
S. 312 - 315, Rechtsprechung
Höllwerth, Johann
Abschreibung von Grundstücksteilen bei fideikommissarischer Substitution und Vorkaufsrecht
Die Eintragung des Substitutionsbandes im Grundbuch als Beschränkung des Eigentums des Vorerben gewährt dem Nacherben die Gleichstellung mit einem dinglich Berechtigten. Für bücherlich angemerkte Nacherben bedeutet schon die zustimmungslose Abschreibung eine Verletzung ihrer Rechte. § 3 Abs 1 LiegTeilG ist daher (auch insofern) teleologisch zu reduzieren und für die Ab- und Zuschreibung die Genehmigung der Substitutionsbehörde oder die Zustimmung des Nacherben erforderlich.
Auch die rechtliche Stellung des Vorkaufsberechtigten wird durch die Zuschreibung des damit belasteten Grundstücks zu einer bestehenden Einlage trotz Mitübertragung seines Vorkaufsrechts beeinträchtigt. Dieser Vorgang bedarf daher ebenfalls der Zustimmung des Vorkaufsberechtigten. Für den aus dem Veräußerungs- und Belastungsverbot Berechtigten gilt das hingegen nicht.
S. 315 - 317, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Erwerb eines Grundstücks durch Verein; Nachweis der Inländereigenschaft des Vereins
Gem dem TGVG gelten Vereine, die zwar ihren Sitz im Inland haben, deren Mitglieder jedoch mindestens zur Hälfte nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, als Ausländer. Sieht das Grundverkehrsgesetz vor, dass der Nachweis der Inländereigenschaft zu erbringen ist, damit eine Verbücherung des Eigentumsrechts erfolgen darf, ist dieser Nachweis in eindeutiger Form (durch Vorlage von Staatsbürgerschaftsnachweisen oder Reisepässen der Vereinsmitglieder) zu erbringen oder aber dem Grundbuchsgesuch nach § 32 Abs 1 lit a TGVG eine entsprechende Entscheidung der Grundverkehrsbehörde anzuschließen. Das bloße Ankreuzen in einem Formular ist nicht ausreichend. Daran ändert nichts, dass dieses Vorgehen wenig praktikabel ist.
S. 317 - 320, Rechtsprechung
Kothbauer, Christoph
Abschluss des Maklervertrags im Fernabsatz: Verlangen nach sofortiger Vertragserfüllung schließt Rücktrittsrecht aus
Wenn ein Verbraucher aufgrund eines Inserats den Immobilienmakler per E-Mail auffordert Informationen über die Liegenschaft zu übermitteln und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, handelt es sich um ein Verlangen nach sofortiger Vertragserfüllung iSd § 10 FAGG. Eine gesonderte Aufforderung durch den Immobilienmakler bedarf es nicht, wenn der Verbraucher von sich aus eine Vertragserfüllung vor Ablauf der Rücktrittsfrist verlangt. Die formgerechte Bestätigung des Verbrauchers über den Verlust des Rücktrittsrechts gilt bei einer unverbindlichen Besichtigung eines öffentlich angebotenen Objekts nicht als verspätet eingeholt. Denn erst mit einem verbindlichen Kaufanbot nimmt der Interessent die provisionspflichtige Leistung des Maklers in Anspruch.
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