§ 15g Abs 3 WGG normiert eine Ausnahme von der Veräußerungsbeschränkung zugunsten bestimmter in dieser Gesetzesstelle genannter Personen. Trotz der Anlehnung an im Wohnrecht bereits bekannte Bestimmungen verbleiben bei Anwendung dieser Norm aber offene Fragen, denen im folgenden Beitrag nachgegangen wird.
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Inhalt der Ausgabe
S. 103 - 109, Aufsatz
Prader, Christian/Pittl, Raimund
Das Vorkaufsrecht nach § 15g WGG: Maßgeblicher Zeitpunkt für die (Weiter-)Übertragung des Eigentums und Reichweite der kaufpreislichen Privilegierung
S. 110 - 112, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD - „Kauf bricht (nicht) Miete“: Übergang des Mietvertrages auf den Liegenschaftserwerber - praktische Auswirkungen und Probleme
S. 113 - 114, Rechtsprechung
Zur Bestimmtheit eines Begehrens im Außerstreitverfahren sowie dessen Identität der „Sache“ und zum Erhaltungsbegriff im Zusammenhang mit der Erneuerung schadhaft gewordener Teile des Hauses
An die Bestimmtheit eines Begehrens in einem außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG sind im Allgemeinen keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Das wird bei einem auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten gerichteten Antrag damit begründet, dass der Mieter oft nur oberflächliche Schäden bemerkt und mangels genauer Kenntnis ihres Umfangs und ihrer Ursachen nur vermuten könnte.
Sind allgemeine Erhaltungsarbeiten an Gemeinschaftsanlagen iSd § 3 Abs 2 Z 3 MRG Gegenstand des Antrags, so führt eine Modifikation des Antrags im gerichtlichen Verfahren zu keiner Änderung des Verfahrensgegenstands, wodurch die Identität der „Sache“ weiterhin besteht und keine Unzulässigkeit des (außerstreitigen) Rechtswegs vorliegt.
Dem § 3 MRG liegt ein dynamischer Erhaltungsbegriff zugrunde, sodass auch eine den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 MRG ist.
S. 113 - 113, Rechtsprechung
Zur Anwendbarkeit des Ausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 2 Z 1 MG auf ein nach dem 31.12.1967 begründetes Mietverhältnis zur Errichtung eines Gebäudes durch den Mieter
Für die Wirksamkeit der Befristung ist auf die im Zeitpunkt der Befristungsvereinbarung geltende Rechtslage abzustellen. Für zivilgerichtliche Erkenntnisse besteht kein Rückwirkungsverbot. Änderungen der Rsp erfassen auch davor verwirklichte Sachverhalte.
Der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 1 MG greift auch dann ein, wenn ein Mieter einer Grundstücksfläche darauf ein Superädifikat zu geschäftlichen Zwecken auf eigene Kosten errichtet. Ein nach dem 31.12.1967 begründetes Mietverhältnis zur Errichtung eines Gebäudes durch den Mieter ist daher gem § 1 Abs 2 Z 1 MG iVm § 1 Abs 3 Z 1 MG zur Gänze vom Anwendungsbereich des Mietengesetzes und somit auch von der Befristungsbeschränkung des § 23 Abs 2 MG ausgenommen.
S. 114 - 115, Rechtsprechung
Einbau einer Sicherheitstür trotz ordnungsgemäß funktionierendem Schloss und dessen (Nicht-)Einstufung als Erhaltungsarbeit
Voraussetzung jeder Erhaltungsarbeit ist, dass überhaupt eine Reparaturbedürftigkeit vorliegt, ein sonst bestehender Mangel oder doch eine Schadensgeneigtheit der betreffenden Bauteile gegeben ist. Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer permanenten Modernisierung besteht hingegen nicht.
Verfügt eine Wohnungstüre über zwei funktionierende Schlösser, so fehlt es bereits an der für die Einstufung als Erhaltungsarbeit erforderlichen Reparaturbedürftigkeit der Türe. Fragen nach dem ortsüblichen Standard, weil ein Großteil der übrigen Wohnungseingangstüren im Haus einer bestimmten Widerstandsklasse entsprechen, und danach, ob die Ausführung der Eingangstür zur Wohnung im Zuge von Erhaltungsarbeiten auf diesen Standard anzuheben wäre, stellen sich damit nicht.
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG ist nicht verwirklicht, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen wird. Das Vorhandensein eines eigenen Hauses schließt das Wohnbedürfnis für eine zusätzliche Mietwohnung regelmäßig aus. Das Argument „möglicherweise zum Verkauf der Liegenschaft gezwungen“ zu sein, stellt eine nur abstrakte Möglichkeit eines zukünftigen Bedarfs dar und reicht zur Abwehr des Kündigungsgrundes nicht aus, da auf ungewisse, in der Zukunft liegende Möglichkeiten nicht Bedacht zu nehmen ist.
S. 116 - 117, Rechtsprechung
Kündigung eines unzurechnungsfähigen Mieters wegen unleidlichen Verhaltens
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt nicht voraus, dass das Verhalten dem Störer subjektiv vorwerfbar ist, sondern, dass das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als ein grob ungehöriges, das Zusammenwohnen verleidendes angesehen wird, auch wenn es etwa auf eine geistige Erkrankung zurückgeführt werden kann. Bei gewissen Verhaltensweisen muss aber der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person. Dies ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die Mitbewohner jedwedes Verhalten einer geistig behinderten Person in Kauf zu nehmen hätten, auch wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird. Vielmehr hat in solchen Fällen eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist.
S. 117 - 118, Rechtsprechung
Zur Frage ob der Eigentümer von schlichten Miteigentumsanteilen, der Teile der Liegenschaft als WE-Objekte verkauft, durch den Verkauf zum WE-Organisator wird
Der Eigentümer einer Liegenschaft, an der WE begründet werden soll, wird als WE-Organisator behandelt, wenn er Schritte zur WE-Begründung setzt oder billigt. Der Erwerb von Liegenschaftsanteilen von einem früheren Alleineigentümer, mag dieser auch die Stellung eines WE-Organisators gehabt haben, bewirkt jedoch noch nicht den Übergang von Pflichten des WE-Organisators.
S. 118 - 120, Rechtsprechung
Kompetenz der Eigentümergemeinschaft zur Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft
Eine am Fuß der zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählenden Böschung errichtete Steinschlichtung stellt ihrer festgestellten Ausgestaltung nach eine bleibende tatsächliche Substanzveränderung iSd § 828 ABGB dar. Mangels Einstimmigkeit ist diese Maßnahme unzulässig und greift in das Eigentumsrecht der Miteigentümer ein. Will ein Wohnungseigentümer eine derartige der vorteilhafteren Nutzung seines WE-Objekts dienliche Änderung vornehmen, so verpflichtet diesen schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen.
Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist – abgesehen von Fällen des § 18 Abs 2 WEG – auf Angelegenheiten der Verwaltung beschränkt. Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben. Die Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft beruht auf dem Anteilsrecht, also der dinglichen Rechtsposition der Mit- und Wohnungseigentümer, diese ist daher – als dem Eigentumsrecht entspringend – nicht der Verwaltung der Liegenschaft zuzuordnen. Eine Zustimmung iSd § 828 ABGB und/oder § 16 Abs 2 WEG fällt daher nicht in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, sondern als Verfügung über die gemeinschaftliche Sache in die unmittelbare Kompetenz der Teilhaber. Ein allfälliger, ihre Kompetenz überschreitender Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist – unabhängig von den Fragen seiner Anfechtbarkeit und Rechtswirksamkeit – jedenfalls eine Willensäußerung (bloß) der Eigentümergemeinschaft. Deren Rechtsgestaltungswille ist im Zusammenhang mit Eingriffen in die Anteilsrechte der Miteigentümer und deren Abwehr mangels Kompetenz aber ohne Belang.
S. 120 - 121, Rechtsprechung
Zur Anwendbarkeit der Gewährleistungsregelung des § 37 Abs 4 WEG 2002 bei sukzessivem Abverkauf von Wohnungen durch den WE-Organisator ohne Einsatz eines Gründungshelfers
§ 37 Abs 4 WEG 2002 ist bei sukzessivem Abverkauf von Wohnungen durch den WE-Organisator auch dann anzuwenden, wenn die erstmalige Begründung des WE ohne Einsatz eines Gründungshelfers iSd § 49 Abs 2 WEG erfolgte oder kein vorläufiges WE des Alleineigentümers begründet wurde.
Diesem Ergebnis steht die Tatsache nicht entgegen, dass der Erwerber seit 2004 Mieter des WE-Objekts gewesen war. Die Gewährleistungsvorschriften des § 37 Abs 4 WEG sind zwingend und können nach § 37 Abs 6 WEG nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Zufolge § 37 Abs 4 letzter Satz WEG galt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Dies gilt auch gegenüber einem Erwerber, der bereits seit mehreren Jahren Mieter im Haus war. Dass ein solcher Mieter den Erhaltungszustand des Hauses vielleicht besser beurteilen kann als ein Erwerber nach einer oder mehreren Besichtigungen, rechtfertigt nicht den Entfall jener zwingenden Pflichten, die den WE-Organisator nach § 37 Abs 4 WEG 2002 treffen.
S. 121 - 123, Rechtsprechung
Verbücherung einer Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Gemeinde im Rahmen der Vertragsraumordnung, die zur Nutzung des Grundstücks als Hauptwohnsitz oder zu touristischen Zwecken verpflichtet
Eine Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Gemeinde im Rahmen der Vertragsraumordnung, die ersteren zur Nutzung eines Grundstücks als Hauptwohnsitz oder zu touristischen Zwecken verpflichtet, begründet keine positive Leistungspflicht, sondern zielt auf eine Untersagung einer mit den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung nicht vereinbarten Nutzung als Zweitwohnsitz ab. Mit einer solchen vertraglichen Beschränkung der Eigentümerbefugnisse ist aber keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden.
S. 123 - 124, Rechtsprechung
Bei einmaligem Herstellen von Suchtgift liegt kein nachteiliger Gebrauch vor
Ein nachteiliger Gebrauch des Bestandgegenstands durch das einmalige Herstellen von Suchtgift durch den Bestandnehmer liegt nicht vor. Auch ein unleidliches Verhalten liegt nicht vor, da das friedliche Zusammenleben nicht verleidet wird, da das einmalige Herstellen einer geringen Menge von Suchtgift für den Eigengebrauch und die Überlassung zum persönlichen Gebrauch eines Dritten zwar keineswegs zu verharmlosen ist und auch zu einer strafgerichtlichen Verurteilung führt, aber nach der Lage des Falls objektiv (noch) nicht geeignet ist, anderen Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben zu verleiden.
S. 124 - 130, Rechtsprechung
Brandstätter, Natascha
Schadenersatzverjährung bei vertragswidrigem Contracting bei neuerrichteten Wohnungseigentumsanlagen
Eine Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft für Schadenersatzansprüche wegen eines vertragswidrig herbeigeführten Contracting-Vertrages kommt nur in dem Umfang in Betracht, als es zur Anspruchsabtretung durch die einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft gekommen ist.
Die mangelnde Aufklärung der Wohnungseigentümer durch die Bauträgerin anlässlich des Abschlusses einzelner Kaufverträge und/oder der vertragswidrige Abschluss von Contracting-Verträgen zwischen der Bauträgerin und dem Contractor stellen keinen Fall fortgesetzter Schädigung dar. Die Verjährung daraus resultierender monatlicher Vorschreibungen von Grundkosten zur Finanzierung einer Heizanlage beginnt bereits mit Kenntnis vom Erstschaden zu laufen.
Eine Verletzung der Erkundigungspflicht iSd § 1489 ABGB ist zu verneinen, wenn den Wohnungseigentümern zwar der beabsichtigte Vertragsabschluss mit dem Contractor mitgeteilt bzw eine Einsichtnahme in die Vertragsentwürfe angeboten wird, diesem Schreiben aber nicht der geringste Hinweis auf die mit dieser Vertragsgestaltung verbundenen finanziellen Belastungen der Wohnungseigentümer mit Errichtungskosten im Weg der Heizkostenverrechnung zu entnehmen ist.
S. 130 - 131, Rechtsprechung
Grunderwerbssteuerliche Selbstberechnungserklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht durch einen Parteienvertreter
§ 12 GrEStG räumt lediglich dem „Parteienvertreter“ die Möglichkeit einer Selbstberechnungserklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht ein. § 11 GrEStG definiert als „Parteienvertreter“ nur „Rechtsanwälte und Notare“. Nur in diesen Fällen sollte das Erfordernis einer Unbedenklichkeitsbescheinigung entfallen. Mit der Einführung des Selbstberechnungsmodells soll der Verwaltungsaufwand bei gleichzeitiger Sicherung des Abgabenaufkommens reduziert werden und Grundbuchseintragungen rascher möglich sein.
S. 131 - 133, Rechtsprechung
Lenneis, Christian
Vermietung einer Wohnung durch den Geschäftsführer an „seine“ GmbH und Rückgewährung als Dienstwohnung
Die obige Sachverhaltskonstellation ist mit einer unmittelbaren Nutzungsüberlassung im Miteigentümer- oder Angehörigenverhältnis nicht vergleichbar. Derartige Konstellationen unterliegen damit auch nicht dem § 20 Abs 1 Z 1 EStG 1988, sondern sind allenfalls unter dem Gesichtspunkt eines Gestaltungsmissbrauchs (oder auch eines Scheingeschäfts) zu prüfen.
S. 133 - 137, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Abgabenrechtliche Würdigung einer Anteilsübertragung aufgrund einer Neufeststellung der Nutzwerte infolge einer Wertminderung der Liegenschaft
Der GrESt unterliegen gem § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, grundsätzlich knüpft sie an jeden Übergang eines inländischen Grundstückes an und erfasst den Grundstückswechsel als solchen, ohne Rücksicht auf die mit dem Grundstückserwerb verfolgten Zwecke. Nach § 2 GrEStG gelten als Grundstücke auch ideelle Anteile (Miteigentumsanteile) an Grundstücken.
Enthält ein WE-Vertrag jedoch keinerlei Vermögensverschiebung, sondern wird nur abgeschlossen, um einer Wertverringerung gegenüber der ursprünglichen Planung Rechnung zu tragen und die Nutzwerte entsprechend den tatsächlichen Besitzverhältnissen festzulegen, so wird damit auch kein Anspruch auf Übereignung begründet, welcher gem § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG die GrESt auslösen würde.
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