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wohnrechtliche blätter

Heft 3, März 2023, Band 36

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 110 - 111, Veranstaltungsbericht

Hoti, Viola/​Scharmer, Marco

IWD – Mietpreisregulierung aus ökonomischer Sicht

S. 112 - 112, Rechtsprechung

Im Rahmen des Betriebs eines Verkehrsunternehmens vermietete Mietgegenstände – Vollausnahme vom MRG

Nach § 1 Abs 2 Z 1 MRG fallen ua Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebs eines Verkehrsunternehmens vermietet werden, nicht in den Anwendungsbereich des MRG. Bei der Prüfung der Frage, ob die Vermietung im Rahmen des Betriebs des Verkehrsunternehmens des Vermieters erfolgte, ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellen. Die Vermietung muss nach dem Bestandzweck an sich in den Geschäftsbereich des Verkehrsunternehmens fallen und tatsächlich von diesem zu diesem Zweck („im Rahmen des Betriebs“) vermietet werden.

S. 112 - 113, Rechtsprechung

Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

Der Vermieter muss die von einem mit seiner Zustimmung im Bestandobjekt geführten Unternehmen ausgehenden Belästigungen, die mit dessen Betrieb notwendig und üblicherweise verbunden sind und mit denen bei der Vermietung zu rechnen war, in Kauf nehmen. Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens liegt nur dann vor, wenn die Belästigungen das bei Betrieben dieser Art übliche und unvermeidliche Ausmaß überschreiten. Bei der Beurteilung dieses Ausmaßes sind die im Haus und dessen Umgebung üblichen Verhältnisse zu berücksichtigen.

S. 113 - 115, Rechtsprechung

(Schlüssiger) Verzicht auf das Kündigungsrecht und Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

Ein konkludenter Verzicht auf einen Auflösungsgrund liegt vor, wenn das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung oder der Räumungsklage unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Auflösungs- oder Kündigungsgrund geltend machen will.

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind; jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand erfüllen. Da ein objektiver Maßstab anzulegen ist, kommt es auf ein Verschulden des Mieters nicht an.

S. 115 - 115, Rechtsprechung

Zum Verhältnis von Kündigungsvorbringen und überschießenden Feststellungen

Die Feststellung, dass der Mieter die gekündigte Wohnung nicht bloß – wie er behauptete – vorübergehend zum Zweck der Durchführung von Renovierungsarbeiten verließ, sondern zu seiner Freundin zog und sich erst unter dem Druck des Verfahrens aus prozesstaktischen Gründen zur Rückkehr in die alte Wohnung entschloss, ist keine überschießende Feststellung, wenn das Kündigungsvorbringen dahingehend lautet, dass der Mieter die Wohnung dauerhaft verlassen sowie zur Gänze untervermietet habe und zu seiner Freundin gezogen sei.

S. 116 - 117, Rechtsprechung

Unterlassung einer Befristung des Mietvertrages als Sorgfaltsverletzung bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs

Dem Vermieter kann nicht die Tatsache der Vermietung an sich als Verletzung der zumutbaren Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten vorgeworfen werden, sondern nur, dass er es unterließ, eine zulässige Befristung zu vereinbaren, obwohl zum Zeitpunkt des Abschlusses des unbefristeten Mietvertrages 2013 der Wohnbedarf seiner 1994 und 1996 geborenen Töchter bereits vorhersehbar war.

S. 117 - 118, Rechtsprechung

Zum Schutz des Wohnungseigentümers vor Änderungen bei Errichtung eines Sichtschutzes aus Milchglas

Dem Hinweis auf einen „Domino-Effekt“ ist damit zu begegnen, dass die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 ohnedies bei jeder Änderung bezogen auf den Einzelfall und die Gesamtheit der vorliegenden Umstände zu prüfen sind. Der Umstand, dass schutzwürdige Interessen des nicht in die Änderung einwilligenden Nachbarn hier durch die geplante Änderung (noch) nicht wesentlich beeinträchtigt sind, sagt also nichts darüber aus, wie dies im Fall weiterer Anträge anderer Nachbarn zu beurteilen wäre.

S. 118 - 119, Rechtsprechung

Wohnungseigentumsrecht: Gewährleistung, Zession und Verjährung von Individualansprüchen gegen den Bauträger

Steht allen Wohnungseigentümern aus ihren individuellen Verträgen gegen den Bauträger gemeinsam ein Anspruch auf das Deckungskapital für die Sanierung bestehender Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses zu, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer nur den auf seinen Anteil entfallenden Teil begehren. Der Wohnungseigentümer kann seine die Liegenschaft betreffenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft abtreten (§ 18 Abs 2 Fall 1 WEG).

Durch die Abtretung ändert sich nur die Rechtszuständigkeit, nicht aber der Inhalt der abgetretenen Forderung. Die Rechtsstellung des Schuldners darf durch die Abtretung nicht verschlechtert werden. Der Anspruch bleibt immer derselbe. Daher wird auch der Beginn des Laufs der Verjährung des abgetretenen Anspruchs durch die Abtretung nicht verändert. Die Verjährung ist für jeden einzelnen abgetretenen Anspruch gesondert zu prüfen. Abzustellen ist daher auf die jeweilige Kenntnis der einzelnen Wohnungseigentümer.

S. 120 - 122, Rechtsprechung

Unzulässige Veränderung der Bewirtschaftungsart durch den Vorerben

Gem § 613 ABGB kommen dem Vorerben nur die Rechte eines Fruchtnießers zu – insb darf er die Bewirtschaftungsart nicht ändern. Wird ein Einfamilienhaus vom Vorerben zur erstmaligen Errichtung eines Restaurants vermietet und verzichtet der Vorerbe auf die Ausübung der Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 Z 4 (Weitergabe), Z 7 (Änderung des Verwendungszwecks) und Z 9 (Eigenbedarf) MRG, erfolgt dadurch eine unzulässige Änderung der Bewirtschaftungsart, weil diese Vermietung zu einer in größerem Ausmaß gegebenen Belastung der Nacherben führt als die ursprüngliche Verwendung. Die Liegenschaft ist damit möglicherweise auf Generationen der ursprünglichen Nutzung als Wohnmöglichkeit entzogen, die bei einem Einfamilienwohnhaus üblicherweise im Vordergrund steht. Die Nacherben sind nicht an den Vertrag gebunden, unabhängig davon, welche Absicht der Vorerbe mit dem Abschluss des Bestandvertrags verfolgte und ob die Mieter – aus der bücherlichen Eintragung des Substitutionsbands nicht zwingend ableitbare – positive Kenntnis von der Nacherbschaft hatten.

S. 122 - 123, Rechtsprechung

Entscheidung des Außerstreitrichters bei Stimmengleichheit der Miteigentümer

Bei Uneinigkeit der Miteigentümer in Form der Stimmengleichheit über eine Maßnahme der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung kann die Entscheidung durch den Außerstreitrichter beantragt werden. Der Außerstreitrichter hat eine wichtige Veränderung zu genehmigen, wenn sie offenbar (also eindeutig) vorteilhaft ist. Ob dies der Fall ist, muss nach den Umständen des Einzelfalls und vom Standpunkt der Gesamtheit aller Miteigentümer beurteilt werden. Der Beschluss des Außerstreitrichters ist eine im Wesentlichen von Billigkeitserwägungen getragene Ermessensentscheidung.

S. 123 - 124, Rechtsprechung

Notwendige Konkretisierung einer gerichtlich zu genehmigenden Miteigentumsvermietung

Soll die Stimme eines Miteigentümers durch die gerichtliche Genehmigung ersetzt werden, um im Miteigentum stehende Wohnungen zu vermieten, so ist die geplante Vermietung zu konkretisieren. Nur so kann festgestellt werden, ob das Vorhaben offenbar vorteilhaft, bedenklich oder nachteilig ist. Um diese Voraussetzung zu erfüllen, ist es zwar nicht notwendig, einen schwebend wirksamen Mietvertrag vorzulegen, jedoch muss ein Vertragsentwurf oder zumindest eine hinreichend bestimmte Rechtshandlung vorgelegt werden können.

S. 124 - 129, Rechtsprechung

Holly, Andrea/​Pletzer, Renate

Ansprüche wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnutzung des Bestandobjekts unterliegen nicht der absoluten dreißigjährigen Verjährungsfrist

Der Bestandgeber kann seine Schadenersatzansprüche gegen den Bestandnehmer gem § 1111 ABGB binnen eines Jahres ab Rückstellung des Bestandgegenstands auch dann noch geltend machen, wenn der Schaden schon mehr als 30 Jahre zuvor verursacht wurde. Eine analoge Anwendung der in § 1489 Satz 2 ABGB geregelten absoluten Verjährungsfrist für allgemeine Schadenersatzansprüche findet in diesem Zusammenhang nicht statt.

S. 124 - 124, Rechtsprechung

Verwaltervollmacht; Anscheinsvollmacht

Es trifft zwar zu, dass der Abschluss eines Mietvertrags durch einen Hausverwalter nach den Gewohnheiten des redlichen Verkehrs in direkter Stellvertretung für den Liegenschaftseigentümer erfolgt, auch wenn der Name des Vollmachtgebers im Vertrag nicht genannt ist. War es jemandem jedoch lediglich gestattet, eine Liegenschaft zu bewohnen und im Gegenzug die BK zu tragen und sich um das Haus zu kümmern, ist er noch nicht mit der Hausverwaltung der Liegenschaft beauftragt.

S. 129 - 130, Rechtsprechung

Gehilfenzurechnung auf Geschädigtenseite

Der Auftraggeber eines falschen Gutachtens hat Schadenersatzansprüche ex contractu gegen den Privatsachverständigen, wenn er durch seinen RA einen unberechtigten Vertragsrücktritt gegenüber dem Bauträger erklärt. An der Adäquanz fehlt es nicht, wenn der RA des Auftraggebers unrichtige rechtliche Schlüsse aus dem falschen Gutachten zieht. Bei einer vertraglichen Haftung ist dem geschädigten Gutachtensauftragsgeber ein Mitverschulden des RA nur dann nach § 1313a ABGB analog zuzurechnen, wenn er den RA als Gehilfen eingesetzt hat, um Verpflichtungen oder Obliegenheiten aus einer Sonderverbindung mit dem Schädiger wahrzunehmen.

S. 130 - 132, Rechtsprechung

Haftung wegen Ausführung einer Facharbeit durch einen Laien

Wer erkennbar gefährliche Arbeiten wie den Austausch einer Armatur übernimmt, deren Konsequenzen er nicht abschätzen kann, verletzt im Allgemeinen die Verpflichtung der gewöhnlichen Aufmerksamkeit iSd § 1297 ABGB. Erfolgt eine solche schädigende Handlung in einem Haus, in dem Schäden in erkennbarer Weise auch in anderen Wohnungen oder beim Hauseigentümer eintreten können, so befinden sich auch diese Personen im Kreis derjenigen, die durch das Gesetz geschützt werden sollen und sind daher ebenfalls unmittelbar Geschädigte. Ist die Hausverwaltung vom Vermieter mit dem Austausch der Armatur beauftragt und überprüft sie nicht, ob der Ausführende über die nötigen Qualifikationen verfügt, so trifft sie gegenüber dem beauftragenden Vermieter eine Teilschuld, nicht jedoch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern.

S. 130 - 130, Rechtsprechung

Zum Schadenersatzanspruch eines Besuchers des Wohnungseigentümers gegen den Winterdienst infolge Ausrutschens auf einer Eisplatte

Es ist nicht erkennbar, warum in einer im WE stehenden Wohnhausanlage bei der Abgrenzung des – über den Wohnungseigentümer hinausgehenden – geschützten Personenkreises im Rahmen des Winterdienstes (als Verwaltungsangelegenheit der Eigentümergemeinschaft iSd WEG) andere Kriterien gelten sollten als bei der Abgrenzung, wie weit der Kreis von (vom Bestandnehmer verschiedenen) Personen zu ziehen ist, die sich im Schutzbereich der vertraglichen Pflicht des Bestandgebers gegenüber dem Bestandnehmer, auf den allgemeinen Flächen für den Winterdienst zu sorgen, befinden.

S. 132 - 133, Rechtsprechung

Sorgfaltspflichten eines Käufers in Bezug auf Objektbesichtigungen

Eine Verletzung seiner Sorgfaltspflichten ist dem Käufer dann nicht vorzuwerfen, wenn er die Besichtigung von Objekten, die für ihn offenkundig nur von untergeordneter Bedeutung sind, unterlässt, jedoch die für seinen Kaufentschluss relevanten Hauptobjekte bereits vor Abschluss des Kaufvertrags besichtigt und den gesamten Kaufpreis bezahlt hat.

S. 133 - 137, Rechtsprechung

Kerschner, Ferdinand

Interview eines Bürgermeisters über Leerstandsabgabe fällt nicht unter „Vollziehung des Gesetzes“ iSd § 1 AHG

Interviews sind ein „neutrales“, nicht schon durch die Rechtsordnung in einer bestimmten Rechtsform geregeltes nach außen in Erscheinung tretendes tatsächliches Verhalten. Die Zuordnung solcher „Informationsrealakte“ zur Hoheitsverwaltung wird durch deren Zugehörigkeit zum Kernbereich der jeweils in Betracht kommenden Verwaltungsmaterie vorgenommen. Entscheidend ist, ob ein hinreichend enger innerer und äußerer Zusammenhang der Äußerungen im Interview zu einer bestimmten hoheitlich zu vollziehenden Materie vorliegt.

Auch wenn dem Bürgermeister nach der Geschäftsordnung des Magistrats die Öffentlichkeitsarbeit obliegt, ist die Äußerung über den (möglichen) Leerstand in einem ganz bestimmten Objekt keine Tätigkeit zur Vorbereitung eines Gesetzes. Ihr fehlt jeder Zusammenhang mit einem (allfälligen) Handeln im legislativen Bereich (Leerstandserhebung).

Die Äußerungen des Bürgermeisters sind im Ergebnis nur als Bekräftigung der politischen Forderung nach einer Leerstandsabgabe für die Landeshauptstadt anzusehen und damit seiner Privatsphäre zuzuordnen.

S. 137 - 140, Rechtsprechung

Bittner, Ludwig

Unzulässigkeit der Einverleibung des Verbots der Verwendung einer Liegenschaft als Freizeitwohnsitz als Dienstbarkeit

Das als Dienstbarkeit vereinbarte Verbot der Verwendung der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz erfüllt das Erfordernis des unmittelbaren Liegenschaftsbezugs nicht, weshalb es nicht verbücherungsfähig ist.

S. 140 - 142, Rechtsprechung

Bittner, Ludwig

Belastungsverbot und Dienstbarkeit

Das Belastungsverbot des § 7 Abs 3 Z 2 oö Wohnbauförderungsgesetz hindert auch die Einverleibung von Dienstbarkeiten, im konkreten Fall die Einverleibung der Dienstbarkeit der Duldung der Straßenbeleuchtung samt elektrischer Versorgungsanlagen.

S. 142 - 145, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland

Die Ausdehnung der Befreiungsbestimmung des § 30 Abs 2 Z 4 EStG 1988 auf vergleichbare Vorgänge ist nach den Erläuterungen zur Regierungsvorlage zum AbgÄG 2012 erfolgt, um sinnvoll bebaubare Bauplätze im Wege privatrechtlicher Tausch- und Ringtauschvereinbarungen zu schaffen. Voraussetzung ist jedoch, dass das öffentliche Interesse bzw die behördliche Maßnahme anderweitig (insbesondere durch Vorlage entsprechender Gemeinderatsbeschlüsse) dokumentierbar ist.

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