Heft 1, Januar 2021, Band 34

In einer rezenten E befasste sich der sechste Senat mit einer nach Kaufvertragsabschluss verschlechterten (weil umgewidmeten) Liegenschaft und der Frage, auf welcher rechtlichen Grundlage sich der Käufer von diesem Kaufvertrag lösen kann. Auch wenn der OGH ein Rücktrittsrecht nach § 918 ABGB, auf welches sich der Käufer ausdrücklich berufen hatte, verneinte, öffnete er ihm eine andere, bislang unbekannte Tür, um aus dem Vertrag auszusteigen: Denn erstmals hielt der OGH fest, dass dem Käufer schon vor der Übergabe das Recht auf Vertragsauflösung (= Wandlung) zusteht, wenn die Kaufsache durch Zufall nicht nur geringfügig verschlechtert wurde. Mit seiner E überträgt der OGH die Wertungen des Gewährleistungsrechts schon auf den Zeitraum vor der Übergabe und ändert dadurch das Gefahrtragungsregime grundlegend.

Entscheidend für die Ausnahme nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist, welche in der Natur gegebene(n) bauliche(n) Errichtung(en) (jeweils) als ein einheitliches Gebäude anzusehen sind, mag dieses Gebäude auch auf mehr als einem Grundbuchskörper errichtet worden sein.

Eine Trennung von Objekten nur durch Schiebetüren bewirkt keine ausreichende „bauliche Abgeschlossenheit“. Weiters widerspricht ebenso eine gemeinsame Nutzung von mehreren (allgemeinen) Räumlichkeiten und eine gemeinsame Strom- und Wasserversorgung und -zählung der Annahme von selbständiger Vermietbarkeit, die mit Blick auf die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten zu prüfen ist. Räume, die über einem nur für Werkstätten samt Nebentätigkeiten (Büro und Lager) verwendetem Betriebsgebäude liegen, sind nach der Verkehrsauffassung als Wohnung (an Betriebsfremde) nicht selbständig vermietbar. Sie sind vielmehr iSe Aufenthaltsbereichs bzw einer Nächtigungsmöglichkeit für zB Mitarbeiter Teil eines (einheitlichen) Betriebsgebäudes und damit – wenn auch baulich abgeschlossene und von außen zugängliche – Nebenräume.

Bei der Anhebung des Hauptmietzinses gem § 12 Abs 3 MRG gilt die Machtwechseltheorie. Voraussetzung ist eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss. Im Fall einer fremdnützigen Treuhand tritt bei der Übertragung von Mehrheitsanteilen an einer Kapitalgesellschaft vom Treugeber auf den Treuhänder und umgekehrt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit, somit kein Machtwechsel und keine Mietzinsanhebung iSd § 12 Abs 3 MRG, ein. Dies gilt auch bei einer gleichzeitigen Umstellung von Inhaber- auf Namensaktien.

Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, liegt im Schutzbereich des § 12a MRG, weil durch diese Bestimmung die Möglichkeit der Einhebung eines angemessenen Mietzinses und der „Einpreisung“ des dadurch erhöhten Ertragswerts der Liegenschaft bei deren Verwertung gewährleistet werden soll.

Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG ist für die Fälligkeit von BK-Rückforderungen auf die Parteienvereinbarung abzustellen. Ist vereinbart, dass die laufenden Teilzahlungen nur unter Vorbehalt einer nachträglichen Korrektur geleistet werden, ergibt sich ein allfälliger Rückzahlungsanspruch erstmals aus der Abrechnung, mit der die tatsächlich angefallenen BK bekannt gegeben werden. Die BK-Abrechnung ist daher Voraussetzung für die Ermittlung – und damit die Fälligkeit – eines Rückforderungsanspruchs, weshalb die Verjährungsfrist nicht vorher zu laufen beginnen kann.

Das Argument, der Vermieter habe bei einem an die BK-Abrechnung anknüpfenden Verjährungsbeginn zeitlich unbegrenzt Rückforderungsansprüche zu befürchten, geht bereits deshalb in Leere, weil es dieser selbst in der Hand hat, den Beginn der Verjährungsfrist durch Vorlage der Abrechnung auszulösen. Es wäre nicht einsichtig, würde er aus der Verletzung seiner Abrechnungspflicht durch verspätete Durchführung einen verjährungsrechtlichen Vorteil erlangen.

Bei Stapelparkanlagen iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 bildet die technische Vorrichtung zum Erreichen der Stellflächen einen allgemeinen Teil der Liegenschaft. Ein Schaden aber, der in räumlicher und funktionaler Hinsicht nur die Stellfläche betrifft (hier: Anrostung der Fahrbleche), fällt nicht in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, selbst wenn die Behebung des Schadens den Austausch und damit einen besonderen Aufwand erfordert. Die Erhaltungspflicht auch für die Stellflächen der Parkwippen träfe nur dann die Eigentümergemeinschaft, wenn die Behebung ernster Schäden iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 anstünde. Es ist aber nicht schlüssig zu erklären, weshalb mit Anrostungen der Stellflächen (Fahrbleche) über den Schaden an dem Kfz-Abstellplatz hinaus ein (drohender) ernster Schaden des Hauses verbunden sein soll.

Die Nutzwertfestsetzung durch das Gericht noch vor Begründung von WE ist zwar nicht ausgeschlossen. Eine derartige Antragstellung setzt aber voraus, dass spezifische sachliche Gründe dafür vorliegen. Dabei ist angesichts des Ausnahmecharakters ein restriktiver Maßstab anzulegen. Die erstmalige gerichtliche Nutzwertfestsetzung ist nicht möglich, wenn nur ein Nutzwertgutachten existiert, welches der ASt nicht anerkennen will, sofern er nicht einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung, sondern nur Fehlbewertungen des SV behauptet. Für die gerichtliche Überprüfung solcher Bedenken eines WE-Bewerbers gegen die Richtigkeit des einzigen vorliegenden privaten Nutzwertgutachtens steht das Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 9 Abs 2 WEG 2002 vor Einverleibung von WE nicht offen.

Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts ermöglichen soll. Zweckmäßigkeitserwägungen und eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen für die Annahme eines wichtigen Interesses idR nicht. Ein solches wichtiges Interesse liegt bei Anbringung von Split-Klimageräten vor, wenn die bereits vorhandenen Klimageräte nicht im Stande zu verhindern sind, dass an heißen Sommertagen die Temperatur in Büros ca 30 Grad erreicht, insb in Hinblick auf Arbeitnehmerschutzbestimmungen.

Gem § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 ist für die Änderung eines WE-Objekts bei gleichzeitiger Inanspruchnahme der allgemeinen Teile der Liegenschaft Voraussetzung, dass die Änderung entweder verkehrsüblich ist oder sie einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Ein solches wichtiges Interesse ist bei der Errichtung eines Treppenlifts im Stiegenhaus dann zu bejahen, wenn man wegen einer körperlichen Beeinträchtigung keine Stufen mehr steigen kann und es somit nicht mehr möglich ist, das Haus selbständig zu verlassen.

Gem § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 ist für die Änderung eines WE-Objekts bei gleichzeitiger Inanspruchnahme der allgemeinen Teile der Liegenschaft Voraussetzung, dass die Änderung entweder verkehrsüblich ist oder sie einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses kommt es besonders darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Zweckmäßigkeitserwägungen oder eine Steigerung des Verkehrswerts des Objekts genügen hingegen nicht. Der nachträgliche Einbau eines Balkons bei einer Gründerzeitwohnung unter Inanspruchnahme der allgemeinen Teile ist weder verkehrsüblich noch dient er einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers.

Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit auszulegen und umfasst auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit diese einer vorteilhafteren Nutzung des WE-Objekts dienlich sind. Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen der Miteigentümer ist daher keine Verwaltungsmaßnahme der gemeinsamen Liegenschaft. Ob eine Verwaltungsmaßnahme oder eine Änderung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 vorliegt, hängt davon ab, ob die ausschließlich allgemeine Teile betreffende Maßnahme im Gemeinschaftsinteresse oder im Individualinteresse eines Wohnungseigentümers liegt.

Im WE-rechtlichen Außerstreitverfahren können Zustellungen an mehr als sechs Wohnungseigentümer gem § 52 WEG 2002 durch einen Hausanschlag vorgenommen werden. Der verfahrenseinleitende Antrag ist überdies einem vom Gericht zu bestimmenden Wohnungseigentümer mit Zustellnachweis zuzustellen. Die Zustellung an einen Ersatzempfänger ist zulässig. Unterbleibt die individuelle Zustellung des verfahrenseinleitenden Antrags an einen vom Gericht bestimmten Wohnungseigentümer, kann dies zu Recht als Verletzung des rechtlichen Gehörs qualifiziert werden. Mangels einer gesetzmäßigen Zustellung wird den Wohnungseigentümern die Möglichkeit entzogen, sich am Verfahren zu beteiligen. Im wohnrechtlichen Verfahren ist es aufgrund des ausnahmslos geltenden Neuerungsverbots auch nicht möglich, das Vorbringen im Rek darzulegen.

Die fehlende Zustimmung eines Teilhabers im Fall von Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur, die § 828 ABGB zu unterstellen sind, kann nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden. Mit der Zustimmung zur Verwendung einer Wohnung als Freizeitwohnung wird die Zahl der für die übrigen Eigentümer zur Verfügung stehenden Wohnungen zur Freizeitnutzung nach § 17 Abs 3 TROG um ein Drittel verringert. Damit ist die gewünschte Zustimmung iSd stRsp jedenfalls als Veränderung iSd § 828 ABGB zu werten, da auch über den Anteil der Anderen verfügt wird.

Ebenso wie bei Wohnungseigentum ist auch bei schlichtem Miteigentum ein einseitiger Austritt unter Preisgabe des Miteigentumsanteils im Gesetz nicht vorgesehen. Vielmehr muss der Miteigentümer, der die Gemeinschaft nicht aufrechterhalten will, gemäß § 830 ABGB die Aufhebung durch Teilungsklage verlangen. Der Gesetzgeber kennt somit auch bei schlichtem Miteigentum ein Ausscheiden eines Miteigentümers durch einseitigen Austritt aus der Gemeinschaft nicht. Die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft führt nicht zu einem der Herrenlosigkeit auch nur ähnlichen Zustand. Anders als im Fall der Dereliktion kommt es also zu keinem einseitigen Ausscheiden des Miteigentümers ohne Anteilsübertragung an einen Rechtsnachfolger. Die unzulässige Dereliktion von (bloßen) Miteigentumsanteilen ist nicht verbücherungsfähig. Eine dennoch vorgenommene Eintragung der Herrenlosigkeit des Miteigentumsanteils ist mit unheilbarer Nichtigkeit behaftet; sie zieht auf keinen Fall Rechtswirkungen nach sich, auch nicht gutgläubigen Dritten gegenüber. Die nichtige Eintragung ist nach § 130 GBG amtswegig zu löschen. Infolge unheilbarer Nichtigkeit und Rechtsunwirksamkeit der grundbuchswidrigen Eintragung der Herrenlosigkeit kommt die Aneignung des Miteigentumsanteils nicht in Betracht.

Wird eine Sache nach Vertragsabschluss und vor der Übergabe beschädigt oder zerstört, ohne dass dies eine der Parteien zu vertreten hat, so ist entscheidend, wer die Gefahr zu tragen hat, wen also die wirtschaftlichen Folgen dieses Zufalls treffen. Übergabe iSd §§ 1048, 1049 ABGB setzt voraus, dass die tatsächliche Verfügungsgewalt zum Zweck der Vertragserfüllung übertragen wird. Bei vertraglicher Regelung im Liegenschaftsveräußerungsvertrag ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als Gefahrenübergangstag festgesetzt. Falls die Kaufsache vor dem Übergabezeitpunkt durch Zufall zerstört bzw über die Hälfte entwertet wird, ist das Geschäft für nicht geschlossen anzusehen. Bei Verschlechterung der Kaufsache, die weniger als deren halben Wert betrifft, trägt die Gefahr bis zum maßgeblichen Stichtag der Besitzer (Veräußerer). Der Kaufvertrag bleibt aufrecht, die Gegenleistung wird der verminderten Leistung angepasst. Ein Rücktrittsrecht steht dem Erwerber nicht zu.

Der starren „Hälftegrenze“ wurde aber für nachträgliche Verschlechterungen durch das neue Gewährleistungsrecht teilderogiert. Der Erwerber kann bei einer zufälligen Wertminderung vor Übergabe zwischen den Gewährleistungsbehelfen Preisminderung und Wandlung wählen. Um eine Wandlung geltend zu machen, muss eine nicht bloß geringfügige Entwertung vorliegen. Eine Entwertung über dieser „Hälftegrenze“ ist jedoch nicht von Nöten.

Der Umstand, dass eine elektrische Anlage iSd § 7a ETV 2002 nicht dem ETG 1992 entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, ist vom Mieter, der deshalb den Mietzins nach § 1096 ABGB mindern möchte, zu behaupten und zu beweisen. Gelingt dieser Beweis, wird eine von der Anlage ausgehende Gefährlichkeit vermutet. Dies hat zur Konsequenz, dass die (Voraussetzung der Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB bildende) Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs einer Wohnung samt mitvermieteter „sanierter“ elektrischer Anlage so lange besteht, bis der Vermieter im Einzelfall bewiesen hat, dass von der Anlage keine Gefährdung und keine daraus folgende Gebrauchsbeeinträchtigung ausgeht. Eine unbekämpft gebliebene Negativfeststellung zur Gefährlichkeit geht zu Lasten des Vermieters. Eine Mietzinsminderung um 10% ist keinesfalls überhöht.

Ohne Zustimmung des Bestandgebers vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter rechtfertigen die Auflösung des Bestandvertrags noch nicht, sondern es bedarf dazu einer erheblichen Nachteiligkeit für die Bestandsache. Mangels erheblicher Substanzschädigung des Bestandgegenstands berechtigt ein eigenmächtiger Umbau für sich allein noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung. Es benötigt dazu einer Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers bzw eines Verhaltens, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht. Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands erfüllen den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht. Dies gilt selbst dann, wenn vor Beginn die Baubehörde beizuziehen gewesen sein sollte.

Eine Auflösungserklärung iSd § 1118 ABGB wird nicht wirksam, wenn der Mieter den Mietzinsrückstand vor Zustellung der Erklärung beglichen hat. Das Räumungsbegehren ist nur dann berechtigt, wenn der qualifizierte Mietzinsrückstand zum Zeitpunkt der Abgabe der Auflösungserklärung, oder der diese ersetzenden Fortführung des Räumungsprozesses, noch besteht. Für die Maßgeblichkeit einer stillschweigenden Willenserklärung ist der Eindruck entscheidend, den der Erklärungsempfänger von der Erklärung haben musste. Daher bedarf es nach der Nachfristgewährung einer Vertragsaufhebungserklärung, die nicht in bloßer Untätigkeit des Bestandgebers bis zur nächsten Tagsatzung erblickt werden kann.

Ausnahmsweise kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses eines schuldrechtlichen Rechtsgeschäftes – insb eines Kaufvertrages – an, wenn die Vertragsparteien bereits vorher eine Vereinbarung geschlossen haben, aufgrund derer das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Hiezu bedarf es einer beide Vertragsparteien bindenden, einen späteren Kaufvertrag wirtschaftlich vorwegnehmenden Vereinbarung. Ein (auch unwiderrufliches) Kaufanbot oder eine bloße Kaufoption sind hiefür nicht ausreichend.