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wohnrechtliche blätter

Heft 9, September 2022, Band 35

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 293 - 305, Aufsatz

Vonkilch, Isabelle

Die Einflüsse der Klausel-RL auf das Bestandrecht

Die Vorgaben der Klausel-RL wirken sich gleich in mehrfacher Hinsicht auf formularmäßig abgefasste Bestandverträge aus. Ausgehend vom Gebot einer transparenten und inhaltlich ausgewogenen Vertragsgestaltung stellen sich eine Reihe an Detailfragen, deren Klärung den Gegenstand einer immer dynamischeren EuGH-Rsp bildet.

Anhand aktueller bestandrechtlicher E werden in diesem Beitrag der unionsrechtliche Klauselbegriff skizziert, das Gebot der amtswegigen Prüfung unwirksamer Klauseln beleuchtet sowie die Frage einer möglichen Lückenfüllung nach Wegfall unwirksamer Klauseln in Bestandverträgen behandelt.

S. 306 - 309, Veranstaltungsbericht

Etzersdorfer, Ingmar

Richtertagung am Tulbinger Kogel 2022

S. 310 - 310, Rechtsprechung

Unterfertigung einer Befristungsvereinbarung durch den Parteienvertreter, mit der das im Rahmen gerichtlicher Vergleichsverhandlungen erzielte Einvernehmen verschriftlicht wird

Die eigenhändige Unterfertigung der Befristungsvereinbarung durch die Parteienvertreter steht der Unterfertigung durch die Partei gleich. Dies gilt auch, wenn das im Rahmen gerichtlicher Vergleichsverhandlungen mit der anwesenden, anwaltlich vertretenen Partei erzielte Einvernehmen verschriftlicht wird.

S. 310 - 311, Rechtsprechung

Einvernehmliche Auflösung eines Bestandverhältnisses

§ 29 MRG steht einer einvernehmlichen Auflösung eines Mietverhältnisses nur entgegen, wenn sich der Mieter in einer Drucksituation befindet. Im Übrigen ist die Vertragsfreiheit nicht aufgehoben.

S. 310 - 310, Rechtsprechung

Übergang des Bestandvertrags im MRG-Anwendungsbereich nicht abdingbar

Unterliegt das Bestandverhältnis dem Anwendungsbereich des MRG, treten die Erwerber der Liegenschaft als Rechtsnachfolger gem § 2 Abs 1 S 3 MRG an Stelle des Bestandgebers ins Mietverhältnis ein. Diese Bestimmung ist zwingendes Recht.

S. 311 - 312, Rechtsprechung

Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen durch Ausbau einer Dachgeschosswohnung

Das mit dem Änderungsrecht geschützte Interesse eines Wohnungseigentümers bezieht sich grundsätzlich nur auf eine Änderung des WE-Objekts und nicht auf dessen gänzliche Um- und/oder Neugestaltung mit schwerwiegenden Eingriffen in das Allgemeingut. Ein derart empfindlicher Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer macht das Änderungsbegehren unzulässig.

Die Rechtsansicht, wonach eine geplante Änderung, die den Ausbau des WE-Objekts durch Aufstockung und erhebliche Vergrößerung der Nutzfläche und Teilung des WE-Objekts in vier selbständige WE-Objekte umfasst, einer von der Rsp verpönten Um- und/oder Neugestaltung gleichkommt, bewegt sich im Rahmen der Rsp.

S. 312 - 313, Rechtsprechung

Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, die sich auf Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer aus ihren Verträgen mit dem Bauträger auswirken können

Die Eigentümergemeinschaft ist, solange keine Bindung an anderslautende gerichtliche Entscheidungen besteht, jederzeit befugt, in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung wie der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft tätig zu werden (§ 18 Abs 1 WEG 2002). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass sich solche Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft materiell-rechtlich auf die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer aus ihren Verträgen mit dem Bauträger auswirken können. Diese Reflexwirkung ist vielmehr Folge der mit der WE-Begründung verbundenen Aufgabe der alleinigen Verfügungsmacht über die allgemeinen Teile der Liegenschaft.

S. 313 - 317, Rechtsprechung

Grenzen der amtswegigen Prüfpflicht von missbräuchlichen Klauseln

Hinsichtlich vom Verbraucher – sowohl als Kl als auch Bekl – nicht angefochtener Klauseln hat das Gericht prozessleitende Maßnahmen gegenüber den Parteien zu ergreifen, sobald sich aus dem Akteninhalt ernste Zweifel bezüglich der Missbräuchlichkeit solcher Klauseln ergeben, wenn die vermeintlich missbräuchliche Klausel mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängt. Hinsichtlich solcher potentiell missbräuchlicher Klauseln besteht allerdings keine Entscheidungspflicht, sondern nur eine Prüf- und Aufklärungspflicht. Erst im Anschluss an diese prozessleitenden Maßnahmen lässt sich beurteilen, ob über die fragliche Klausel zu entscheiden ist. Solche „Untersuchungsmaßnahmen“ sind – unter den gegebenen Voraussetzungen – auch noch im Rechtsmittelverfahren zu treffen. Eine Berufung auf weitere missbräuchliche Klauseln erst in der Berufung verstößt nicht gegen das Neuerungsverbot. Dem Gegner ist aber jedenfalls Gelegenheit zur Äußerung zu geben, um sein rechtliches Gehör zu wahren.

S. 317 - 318, Rechtsprechung

Kündigungsverzicht des Mieters für drei Jahre bei Wohnungsmietvertrag unzulässig

Bei der Prüfung, ob eine unangemessen lange Vertragsbindung gem § 6 Abs 1 Z 1 zweiter Fall KSchG vorliegt, ist eine Gesamtwertung aller einschlägigen Vertragsumstände vorzunehmen. Die Interessen des Unternehmers auf Durchführung des Vertrags sind gegen die Interessen des Verbrauchers auf angemessene und feststellbare Erfüllungszeit abzuwägen. Dem Mieter, der die Wohnung wegen einer Änderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse nicht weiter benötigt, droht bei einer langen Bindung eine finanzielle Doppelbelastung. Eine längerfristige Bindung an den Mietvertrag, die den Verbraucher im Ergebnis zur Zahlung doppelten Mietzinses verpflichten könnte, kann sehr rasch zu einer existenziell bedrohenden Einschränkung seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit führen. Ein Kündigungsverzicht des Mieters für die ersten drei oder fünf Bestandsjahre in einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag ist daher grundsätzlich eine unangemessen lange Vertragsbindung. Die bloße Sanierung einer Wohnung vor der Vermietung kann eine derart lange Bindung des Mieters nicht rechtfertigen.

S. 318 - 320, Rechtsprechung

Unwirksamkeit eines Kündigungsverzichts für fünf Jahre mit Kündigungsmöglichkeit zu jedem Quartal mit einjähriger Kündigungsfrist

Die Abwägung der Interessen der Parteien führt zum Ergebnis, dass der fünfjährige Kündigungsverzicht bei einem unbefristeten Mietverhältnis den Mieter erheblich in seiner Lebensplanung beschränkt und lediglich dem Vermieter Planungssicherheit bietet, weshalb er als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und folglich unwirksam einzustufen ist.

Auch die vereinbarte Kündigungsfrist von einem Jahr zum Quartalsende bildet eine gröbliche Benachteiligung des Mieters und führt zur Unwirksamkeit der betreffenden Klausel.

S. 320 - 322, Rechtsprechung

Lenneis, Christian

Zum Veräußerungserlös gehören alle wirtschaftlichen Vorteile, die dem Veräußerer aus der Veräußerung erwachsen (hier: geldwerter Vorteil in Form der Erbringung von Bauleistungen zu einem verbilligten Werklohn)

Das BFG ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.

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