Der Fruchtnießer am Wohnungseigentum, auch bezeichnet als „Wohnungseigentumsfruchtnießer“, erfreut sich jüngst besonderer Beliebtheit in Judikatur und Literatur. Die von der hM vertretene These, der Fruchtnießer verdränge den Wohnungseigentümer im Rahmen der ihm zustehenden Rechte, und zwar auch im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft und den übrigen Wohnungseigentümern, führt jedoch nicht nur zu materiellrechtlichen, sondern auch verfahrensrechtlichen Unsicherheiten, insb im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren.
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Inhalt der Ausgabe
S. 155 - 160, Aufsatz
Hochleitner, Clara
Kritische Betrachtung des „Wohnungseigentumsfruchtnießers“ aus materiell- und verfahrensrechtlicher Sicht
S. 161 - 162, Aufsatz
Knoll, Matthias/Scharmer, Marco
IWD - Der Einfluss des deutschen Mietrechts auf die jüngste Rechtsprechung und Lehre in Österreich
S. 163 - 164, Rechtsprechung
Anhebung des Hauptmietzinses wegen Machtwechsels in einer „Familien-GmbH & Co KG“
Ein Machtwechsel erfordert eine Verschiebung der maßgeblichen Einflussmöglichkeiten in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht. Ein derartiger Machtwechsel wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist. Ganz allgemein gilt, dass die Möglichkeit zur Einflussnahme stets gesellschaftsrechtlich begründet sein muss.
Bei Kommanditgesellschaften wird eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten angenommen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend ändern oder der einzige Komplementär ausgetauscht wird. Wird der einzige Komplementär durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ersetzt, liegt unabhängig von der Gestaltung des Innenverhältnisses jedenfalls eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten vor. Eine solche liegt aber nicht beim bloßen Hinzutreten eines Kommanditisten vor, und auch nicht, wenn lediglich die Machtposition des ohnedies dominierenden Gesellschafters gestärkt wird.
Dass die Gesellschafter zueinander in einem Verwandtschaftsverhältnis stehen, führt bei der ohnehin personalistisch ausgerichteten Struktur einer Kommanditgesellschaft keineswegs zu einer anderen Beurteilung.
S. 164 - 165, Rechtsprechung
Keine Mietzinsanhebung nach Wechsel des Mehrheitsgesellschafters bei Fortbestand eines Fruchtgenussbestellungsvertrags
Zur Anhebung des Mietzinses nach § 12a Abs 3 MRG wird ein Machtwechsel in der Mietergesellschaft vorausgesetzt. Maßgeblich für diesen ist neben der Änderung der rechtlichen Verhältnisse auch eine Änderung aus wirtschaftlicher Sicht. Daher steht einem Vermieter kein Mietzinsanhebungsrecht gegenüber einem Mieter zu, wenn ein Fruchtgenussbestellungsvertrag nach der Übertragung der Aktienmehrheit aufrecht bleibt und dem Fruchtgenussberechtigten die Rechte des jeweiligen neuen Mehrheitsaktionärs im eingeräumten Umfang nach wie vor zustehen.
S. 165 - 166, Rechtsprechung
Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens: Bedachtnahme auf das Gesamtverhalten
Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Grundsätzlich ist auf das Gesamtverhalten Bedacht zu nehmen. Bereits einmalige Vorfälle können den Kündigungsgrund verwirklichen, wenn sie derart schwerwiegend sind, dass sie das Maß des Zumutbaren überschreiten und objektiv geeignet erscheinen, auch nur einem Hausbewohner das Zusammenleben zu verleiden. Auch wenn die Handlungen des Mieters im Einzelnen nicht zur Kündigung ausreichend sind, ist zu beachten, dass grundsätzlich auf das Gesamtverhalten des Mieters abzustellen ist und das festgestellte Verhalten eben nicht in Teilfakten zerlegt und für sich allein geprüft werden darf.
S. 166 - 169, Rechtsprechung
Beweislast bei Kündigung wegen gänzlicher Weitergabe des Mietgegenstands
Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG setzt einerseits die gänzliche Weitergabe des Mietgegenstands, andererseits das Fehlen eines dringenden Bedarfs voraus. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG wird im Fall einer Weitergabe des Bestandgegenstands dann nicht verwirklicht, wenn im Zeitpunkt der Weitergabe des Bestandobjekts derjenige, dem die Wohnung überlassen wurde, zum Eintritt in den Mietvertrag im Falle des Todes des Mieters berechtigt gewesen wäre.
Ist das Tatbestandsmerkmal der gänzlichen Weitergabe erfüllt, so obliegt es dem Mieter, konkret zu behaupten und nachzuweisen, dass er selbst oder eine nach § 14 Abs 3 MRG eintrittsberechtigte Person den Mietgegenstand offenbar in naher Zeit – oder umso mehr bereits jetzt – dringend benötigt. Der Mieter muss auch behaupten und beweisen, dass eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung keine ausreichende und gleichartige Wohnmöglichkeit bietet.
S. 169 - 170, Rechtsprechung
Kein fehlendes dringendes Wohnbedürfnis, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung des Mieters zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liegt
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraus. Eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken ist gegeben, wenn die Wohnung während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlicher und familiärer Mittelpunkt genützt wird. Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil oder in mancher Beziehung in der aufgekündigten Wohnung liegt. Nicht entscheidend ist hingegen, ob dem Mieter im Hinblick auf das Vorhandensein einer Zweitwohnung die Aufgabe der aufgekündigten Wohnung unter Umständen zugemutet werden könnte.
S. 170 - 171, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Unwirksamkeit der Schenkung eines WE-Objekts durch den WE-Bewerber
WE wird gem § 5 Abs 3 WEG 2002 durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Ein WE-taugliches Objekt wird demnach erst durch die Einverleibung des WE aufgrund eines in § 3 Abs 1 WEG geregelten Titels zu einem WE-Objekt. Ein „außerbücherliches“ WE gibt es hingegen nicht. Einem WE-Bewerber kommt kein Verfügungsrecht über das Objekt zu, da WE-Bewerber noch nicht Buchberechtigte sind. Die Anmerkung des WE-Bewerbers im Grundbuch nach § 40 Abs 2 WEG 2002 schafft kein Verfügungsrecht über das Objekt, sondern stellt nur die Anwartschaft auf einen bestimmten Rang des späteren Bucheintrags dar. Da niemand mehr Rechte übertragen kann, als er besitzt, kann der WE-Bewerber keine Eigentumsrechte rechtswirksam übertragen.
S. 172 - 173, Rechtsprechung
Zulässige Realteilung aufgrund Kostentragung der unverhältnismäßig hohen Teilungskosten
Die Untunlichkeit der Realteilung einer Miteigentumsliegenschaft durch Begründung von WE wegen unverhältnismäßig hoher Teilungskosten kann durch eine Erklärung des teilungswilligen Miteigentümers, die Kosten zu übernehmen, entkräftet werden. Eine gänzliche Befreiung ist nicht zwingend gefordert, es reicht eine Erklärung des Teilungswilligen, den übermäßigen Teil der Kosten selbst zu tragen.
Ein auf der ganzen Liegenschaft lastendes Veräußerungs- und Belastungsverbot hindert die Realteilung durch Begründung von WE nicht, sondern lässt die Last auf den mit WE verbundenen Miteigentumsanteilen weiterbestehen. Auch das zwischen den Parteien vereinbarte wechselseitige Vorkaufsrecht steht der Aufhebung der Gemeinschaft durch Begründung von WE nicht entgegen.
S. 173 - 174, Rechtsprechung
Keine verbrauchsunabhängige Verrechnung von Heizkosten für ein nicht angeschlossenes WE-Objekt
Die unterschiedliche Behandlung von WE-Objekten, je nachdem ob diese durch eine zentrale Wärmeversorgungsanlage versorgt werden oder nicht, ist durch das HeizKG vorgegeben, insb durch die Möglichkeit, als wirtschaftliche Einheit auch nur einen Gebäudeteil, der mit einer gemeinsamen Anlage versorgt wird, zu erfassen. Der vom Gesetzgeber des HeizKG gewünschten Verteilungsgerechtigkeit wird nicht dadurch entsprochen, dass ein Wohnungseigentümer eines WE-Objekts, das mangels vorhandener Leitungen nicht mit Wärme versorgt werden kann, einen Grundanteil nach beheizbarer Nutzfläche zahlen soll, der nach § 10 Abs 2 HeizKG bis zu 45 % der gesamten Kosten betragen kann. Nach den Vorgaben des HeizKG ist die Verrechnung des verbrauchsunabhängigen Anteils an Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche nicht zulässig.
S. 174 - 175, Rechtsprechung
Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels bezüglich einer Liftanlage für „Erdgeschosswohnungen“, wenn die objektiven Nutzungsmöglichkeiten ohne erhebliche Unterschiede gegeben sind
Für die Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels bezüglich einer Liftanlage sind erhebliche Unterschiede in der objektiven Nutzungsmöglichkeit erforderlich. Ist das Kellergeschoss, in dem sich der Technikraum, eine „Waschküche“, die mit Vorrichtungen zum Abstellen von Schiern ausgestattet ist, ein Kinderwagenraum, der auch zum Abstellen von Fahrrädern genutzt wird, und die Tiefgarage über den Lift erschlossen, ist die Ansicht der Vorinstanzen, wonach die objektive Nutzungsmöglichkeit des Aufzuges für die Wohnungseigentümer einer Erdgeschosswohnung nicht erheblich hinter jener der übrigen Wohnungseigentümer zurückbleibe, vertretbar.
S. 175 - 176, Rechtsprechung
Neufestsetzung eines vereinbarten Aufteilungsschlüssels aufgrund von wesentlichen Änderungen der Nutzungsmöglichkeiten
Bei Vorliegen einer Vereinbarung über einen vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel ist zwingende gesetzliche Voraussetzung für eine gerichtliche Änderung nach Billigkeit, dass sich seit der Vereinbarung eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten ergeben hat. Insoweit besteht auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren eine qualifizierte Behauptungspflicht des ASt. Als Vergleichsmaßstab für eine (wesentliche) Änderung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht der faktische Zustand bei Abschluss der Vereinbarung, sondern der Bau- bzw Nutzungszustand heranzuziehen, auf den sich die Vereinbarung bezieht.
S. 176 - 177, Rechtsprechung
Kein vorzeitiger Beginn der Verjährungsfrist des Rechnungslegungsanspruchs bei unterjähriger Beendigung des Verwalterverhältnisses
Wird ein Verwalterverhältnis während laufender Abrechnungsperiode beendet, so ist der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern zur Rechnungslegung für jenen Teil der Abrechnungsperiode verpflichtet, in der seine Verwalterstellung bestanden hatte. Der Lauf der dreijährigen Verjährungsfrist beginnt erst mit Fälligkeit der Abrechnung, diese ist auch bei unterjähriger Beendigung des Verwalterverhältnisses nicht mit dessen Ende, sondern erst sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig.
Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen. Es kommt für die Überprüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung maßgeblich darauf an, dass es zu einem auf einem rechtswirksamen Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und einem dritten Unternehmer beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist. Begründet wurde dies ua damit, dass die Orientierung am tatsächlichen Leistungsaustausch der Unbeschränkbarkeit der Verwaltervollmacht nach außen (§ 20 Abs 1 WEG) Rechnung trägt. Schließt daher der Hausverwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft einen Vertrag mit einem dritten Unternehmer, ist dessen (berechtigte) Forderung für erbrachte Leistungen das von der Eigentümergemeinschaft „tatsächlich Geschuldete“, welches im Ausmaß der Zahlung durch den Hausverwalter in die Jahresabrechnung aufgenommen werden muss.
Die Zusage der Einräumung von WE nach § 40 Abs 2 WEG 2002 verschafft nicht das Recht selbst, sondern nur die Anwartschaft auf einen bestimmten Rang des späteren Bucheintrags, ohne dass überhaupt schon feststehen müsste, dass die Vereinbarung über den Erwerb des betreffenden WE-Objekts auch bereits rechtswirksam und die Parteien bindend zustande gekommen sei. Die gem § 40 Abs 2 WEG 2002 angemerkten WE-Bewerber sind daher noch nicht Buchberechtigte und können durch Eintragungen, die die zu ihren Gunsten erfolgte Anmerkung gem § 40 Abs 2 WEG unberührt lassen, auch nicht in einem bücherlichen Recht beeinträchtigt und damit materiell nicht beschwert sein. Kommt eine Beeinträchtigung von bücherlichen Rechten durch die bewilligten Eintragungen von vornherein nicht in Betracht, bleibt für eine meritorische Prüfung der Sache kein Raum. Entscheidet ein Gericht zweiter Instanz über einen wegen fehlender Rechtsmittellegitimation unzulässigen Rekurs meritorisch, so ist dieser Mangel der funktionellen Zuständigkeit aus Anlass eines RevRek als Nichtigkeit wahrzunehmen.
S. 179 - 181, Rechtsprechung
Festsetzung eines angemessenen Benützungsentgelts bei überproportionalem Nutzen durch einen Miteigentümer aus einer Benützungsvereinbarung
Können sich Miteigentümer nicht auf eine Benützungsvereinbarung einigen, so kann gem § 835 ABGB per analogiam iVm § 838a ABGB jeder von ihnen, auch der oder die Minderheitseigentümer, die Erlassung einer gerichtlichen Benützungsregelung im Außerstreitverfahren beantragen. Aus der Bestimmung des § 839 ABGB ergibt sich, dass die Nutzung durch die einzelnen Miteigentümer zwar grundsätzlich der Größe des jeweiligen Anteils entsprechen soll, allerdings sind auch der dringende persönliche Bedarf an einer solchen Nutzung sowie die persönlichen und familiären Verhältnisse der Teilhaber zu berücksichtigen und eine Interessenabwägung vorzunehmen. Ergibt sich aus dieser Interessenabwägung, dass einem Miteigentümer in der Benützungsregelung eine über seinen Anteil hinausgehende Nutzungsmöglichkeit zugesprochen wird, so ist dieser überproportionale Nutzen durch die Entrichtung eines angemessenen Benützungsentgelts auszugleichen.
Ein Fixpreis gem § 15d WGG ist offenkundig unangemessen, wenn er den ortsüblichen Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte übersteigt (§ 18 Abs 3b WGG). Dieser Maßstab gilt auch für den Fall, dass keine freifinanzierten gleichartigen Objekte vorhanden sind. In diesem Fall ist der Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte fiktiv zu ermitteln. Das Gesetz legt zwar allgemein die Vergleichswertmethode nahe, normiert aber keinen Methodenzwang. Es obliegt dem Sachverständigen, eine geeignete Methode für die Ermittlung des fiktiven Vergleichspreises zu wählen. Diese Auslegung der insoweit klaren und eindeutigen Bestimmung des § 18 Abs 3b WGG begegnet auch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
Besteht für die Ermittlung des ortsüblichen Preises für freifinanzierte gleichartige Objekte durch einen Sachverständigen keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, unterliegt das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis eines Gutachtens keiner Nachprüfung durch den OGH, weil diese Frage dem Tatsachenbereich angehört. Die auf einem eingeholten Sachverständigengutachten beruhenden Feststellungen sind einer Überprüfung durch den OGH ausnahmsweise dann zugänglich, wenn diese auf mit den Gesetzen der Logik oder der Erfahrung unvereinbaren Schlussfolgerungen beruhen.
Die Beurteilung einer Immission als ortsüblich erfolgt auf der Grundlage eines Vergleichs der Benützung des störenden (nicht des betroffenen) Grundstücks mit anderen Grundstücken des betreffenden Gebiets. IdR hängt die Ortsüblichkeit von Immissionen in dem zu betrachtenden Raum davon ab, ob eine größere Anzahl von Grundstücken dieses Gebiets so genutzt wird, dass Einwirkungen von ihnen ausgehen, die den zu beurteilenden Immissionen entsprechen.
Angesichts des Zugeständnisses der Kläger von Rauchausstoß in der Anheizphase auch bei anderen Häusern im Ort ist diese hier zu beurteilende Einwirkung als ortsüblich anzusehen; auch haben sie sich nicht darauf berufen, dass ihre Beeinträchtigungen durch Rauchemissionen während der Anheizphase an sich gravierender sind als die Beeinträchtigungen anderer Grundeigentümer. Folglich konnten darüber hinausgehende, nicht ortsübliche vom Grundstück der Beklagten ausgehende Rauch- bzw Gasimmissionen nicht bewiesen werden.
Die Haftung des Verwalters ist nicht im WEG 2002 geregelt, sondern richtet sich nach § 1012 ABGB iVm §§ 1293 ff ABGB. Für den Verwalter gilt der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB. Demnach hat er den typischerweise zu erwartenden Leistungsstandard seiner Berufsgruppe einzuhalten. Die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht dürfen hierbei nicht überspannt werden. Der Verwalter ist kein Sachverständiger für diffizile Rechtsfragen und bautechnische Fragen.
S. 185 - 187, Rechtsprechung
Bittner, Ludwig
Unzulässigkeit einer Mehrfachverbesserung im Grundbuchsverfahren
Das Zwischenerledigungsverbot gem § 95 Abs 1 GBG spricht gegen die Zulässigkeit einer „Mehrfachverbesserung“ von Rechtsmitteln im Grundbuchsverfahren.
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