Die COVID-19-Pandemie und die zu deren Eindämmung gesetzten hoheitlichen Maßnahmen werfen zahlreiche Fragestellungen für das Bestandrecht auf. In den Mittelpunkt der literarischen Diskussion ist dabei die Frage gerückt, ob und inwiefern Mieter von Geschäftslokalen zur Minderung des Mietzinses aufgrund pandemiebedingter Gebrauchsbeeinträchtigungen berechtigt sind. Der folgende Beitrag widmet sich für diese Mietverhältnisse den mitunter besonders kontrovers diskutierten Fragen, ob (i) dem Mieter eine Mietzinsminderung infolge eines pandemiebedingten Absinkens der Kundenfrequenz zusteht, (ii) die Möglichkeit des Anbietens eines Liefer- oder Abholservices eine vollständige Mietzinsbefreiung ausschließt und (iii) sich eine allfällige Mietzinsminderung nach dem pandemiebedingten Umsatzrückgang des Mieters bemisst.
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S. 125 - 143, Aufsatz
Ausgewählte Fragen zu den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Mietzins bei Geschäftsraummieten
S. 144 - 147, Aufsatz
IWD – Ein Jahr im Ausnahmezustand: Update zu den Auswirkungen der Pandemie auf die Geschäftsraummiete
S. 148 - 151, Rechtsprechung
Investitionen der Rechtsvorgänger des Untervermieters durch Dachbodenausbau bei zulässigem Untermietzins zu berücksichtigen
Die vom Hauptmieter zur Schaffung eines – in einem Dachgeschoß gelegenen – Bestandobjekts getätigten Investitionen sind bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gem § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands angemessen zu berücksichtigen, sofern sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind. Daran ändert der Umstand, dass die Investitionen vom Rechtsvorgänger getätigt wurden, insb bei einer lückenlosen Vertragskette, nichts. Das folgt daraus, dass der Untermieter jedenfalls eine Gegenleistung schuldet, die sich am Zustand des Unterbestandobjekts bei Vertragsabschluss orientieren soll.
Als „andere Leistungen“ nach § 26 Abs 1 MRG sind vom Hauptmieter durchgeführte oder dem Vormieter abgelöste Investitionen zu berücksichtigen; soweit sie dem Untermieter objektiv zugutekommen, können sie eine Erhöhung des Untermietzinses rechtfertigen Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn der Untermieter daraus Nutzen zieht, dass er bei Abschluss des Untermietvertrags nicht nur einen Rohdachboden, sondern eine auf Kosten der Rechtsvorgänger der Untervermieterin ausgebaute und für Wohnzwecke adaptierte Dachgeschoßwohnung erhält.
S. 148 - 148, Rechtsprechung
Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG bei Übergabe vor Vertragsabschluss
Der typische Fall des § 16 Abs 1 Z 1 MRG in Bezug auf die Rügeobliegenheit liegt dann vor, wenn der Mietvertrag vor Übergabe des Mietgegenstands geschlossen wird. Die „Übergabe“ ist regelmäßig der letztmögliche Zeitpunkt der rechtzeitigen Rüge. Wenn dem Geschäftsraummieter schon vor Übergabe die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren bekannt sind, ist die Überschreitung unverzüglich zu rügen. Abzustellen ist daher auf die Kenntnis des Mieters von den mietzinsbildenden Umständen. Der untypische Fall, dass die Übergabe des Mietobjekts zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Hauptmietvertrags bereits vorliegt, steht einer Rügeobliegenheit nicht entgegen. Diesfalls hat die Rüge unmittelbar bei Vertragsabschluss zu erfolgen.
S. 151 - 153, Rechtsprechung
Verkehrsüblichkeit einer Änderung: Beurteilung des Umfeldbegriffs
Die Verkehrsüblichkeit einer Änderung eines WE-Objekts ist zunächst nach der allgemeinen Lebenserfahrung, aber auch nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines konkreten Umfelds zu beurteilen, wobei bei der Beurteilung des konkreten Umfelds nicht auf ein gesamtes Stadtgebiet, sondern auf die nähere Umgebung abzustellen ist.
Finanzielle Schwierigkeiten allein entlasten den Mieter nicht. Ein Zahlungsrückstand kann idR nur bei einer Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten toleriert werden.
Gem § 97 ABGB hat ein Ehegatte, der über die zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des anderen Gatten dienende Wohnung verfügungsberechtigt ist, alles zu unterlassen und vorzukehren, damit der auf die Wohnung angewiesene Gatte diese nicht verliert. § 97 ABGB entfaltet keine Wirkung, wenn der Unterhaltspflichtige den Unterhaltsberechtigten durch die Drohung der Aufgabe der Mietrechte zu deren Übernahme zwang und der Unterhaltsberechtigte, der über die Ehewohnung verfügungsberechtigt war, die Wohnung erhalten konnte und ihm mit den rückwirkenden Unterhaltszahlungen insgesamt ein Einkommen zur Verfügung stand, das keinen zusätzlichen Beitrag zur Sicherung des Wohnbedürfnisses erfordert hätte.
S. 156 - 158, Rechtsprechung
Teilung des herrschenden Grundstücks und Zuschreibung eines bisher nicht herrschenden Grundstücksteils
Durch den Hinzuerwerb eines Grundstücks zum herrschenden Gut wird die Dienstbarkeit des Fahrwegs nicht auf den neuen Grundstücksteil erweitert. Die einmal eingeräumte Dienstbarkeit für die Bewirtschaftung einer bestimmten Fläche darf daher nicht um weitere herrschende Grundstücke ergänzt werden. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn nur ein geringfügiges Teilstück aus besonderen Gründen betroffen ist. Die Bewirtschaftung weiterer Grundstücke führt zu einer Änderung des Benützungsumfangs eines Geh- und Fahrtrechts. Die Vereinigung eines herrschenden Grundstücks mit einem weiteren, bislang nicht herrschenden Grundstück oder Grundstücksteil führt grundsätzlich zu einer Erschwerung der Dienstbarkeit. Der Ausnahmefall, dass die Servitut für das dienende Grundstück durch die Zuschreibung eines bislang nicht belasteten Grundstücksteils nicht beschwerlicher wird, ist vom Dienstbarkeitsberechtigten – im Grundbuchsverfahren durch entsprechende Urkunden – zu beweisen. Andernfalls ist die Erweiterung der Dienstbarkeit unzulässig.
S. 158 - 160, Rechtsprechung
Keine Nichtigkeit des Mietvertrages wegen unzulässiger Nebenbeschäftigung des Vermieters
Gem § 879 Abs 1 ABGB ist ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig. Nichtigkeit infolge Gesetzwidrigkeit ist aber nur dann anzunehmen, wenn diese Rechtsfolge entweder ausdrücklich normiert ist oder der Verbotszweck der verletzten Norm die Ungültigkeit des Rechtsgeschäfts notwendigerweise verlangt und sich diese nicht mit der Verhängung anderer Rechtsfolgen, wie bspw mit einer Bestrafung, begnügt. Die Annahme einer Nichtigkeitssanktion setzt im Allgemeinen voraus, dass der Inhalt des Vertrags die Übertretung eines gesetzlichen Verbots bewirkt bzw dazu verpflichtet oder dessen Ausführung eine verbotene Handlung erfordert, sowie dass bei einer Verneinung der Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts die Erreichung des vom Gesetzgeber angestrebten Zwecks gefährdet wäre. Die im RStDG vorgesehene Meldepflicht über die Aufnahme, die Art und das Ausmaß einer erwerbsmäßigen Nebenbeschäftigung soll die Dienstbehörde in die Lage versetzen, die Nebenbeschäftigung im Fall einer möglichen Behinderung bei der Erfüllung der Dienstpflichten zu untersagen. Eine Verletzung der Meldepflicht ist grundsätzlich als bloße Ordnungswidrigkeit zu beurteilen und daher nur in Ausnahmefällen als Dienstvergehen nach § 101 Abs 1 RStDG zu ahnden. Der Umstand, dass der Bekl Sanierungsarbeiten übernommen hatte und im Zuge dieser Abwicklung dann ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen hat, ohne eine Genehmigung nach dem RStDG beantragt zu haben, führt nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages.
Beim vertraglichen Weitergaberecht räumt der Bestandgeber im Bestandvertrag dem Mieter das Recht ein, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis auf einen Dritten mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Bestandnehmer wird, ohne dass es einer weiteren Erklärung des Bestandnehmers bedarf. Die Vereinbarung eines „Weitergaberechtes“ schlechthin bedeutet demnach das unbeschränkte Recht des Mieters, nicht nur einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern diesem das Mietrecht zu übertragen. Ein solches im Mietvertrag zugesichertes Weitergaberecht geht im Zweifel nicht auf den Nachmieter über, sondern wird durch einmalige Ausnützung konsumiert.
Der Bestandzins ist ausreichend bestimmt, wenn eine monatliche Miete inkl BK vereinbart wird, da die BK objektiv bestimmbar sind und damit auch der Mietzins nach Abzug der BK.
S. 161 - 162, Rechtsprechung
Schadenersatzanspruch des Bestandgebers nur bei objektiver Wertminderung des gesamten Bestandsobjekts
Im Falle der Beschädigung eines Miet- oder Pachtobjekts nach § 1111 ABGB hat der Schädiger dem Bestandgeber, nach Rückstellung des Bestandobjekts, die objektive Wertminderung des Bestandobjekts zu ersetzen. Bei dieser objektiv abstrakten Schadensberechnung ist für die Berechnung des Schadens unerheblich, ob der Geschädigte die Sache nach Eintritt des Schadens veräußert hat und welchen Erlös er dafür erzielt. Der Bestandgeber hat nachzuweisen, dass durch die Veränderung eine objektive Wertminderung am gesamten Bestandobjekt vorliegt.
Das Recht des Grundstückseigentümers wird nur durch das Verbot schikanöser Rechtsausübung beschränkt. Grundsätzlich kann der Liegenschaftseigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts aber jederzeit die Räumung der Liegenschaft von jedem verlangen, der ihm gegenüber keinen Rechtstitel zu ihrer Inanspruchnahme hat. Die Rechtsansicht, dass die Erhebung der Räumungsklage nach Scheitern der Vergleichsgespräche über eine Verlängerung des Mietvertrags daher nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren sei, bedarf keiner Korrektur.
S. 163 - 171, Rechtsprechung
Auswirkungen eines Verzichts der GBV auf Einhebung der Erhöhung des EVB
Die GBV ist verpflichtet, Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) vorzuschreiben. Bei der Berechnung eines allfälligen EVB-Passivums hat sie sich einen rechtskräftig bewilligten Erhöhungsbetrag des EVB für die Zwecke der Ermittlung eines Deckungsfehlbetrags im Verfahren nach § 14 Abs 2 WGG soweit anrechnen zu lassen, als sie diesen Erhöhungsbetrag tatsächlich zur Finanzierung von dem Erhöhungsverfahren zugrunde liegenden Erhaltungsarbeiten verwenden hätte können. Ein von der GBV erklärter Verzicht auf die Einhebung des Erhöhungsbetrags wirkt nur inter partes. Er hat aber aufgrund der Verpflichtung der GBV zur Einhebung dieses Betrags keine Auswirkungen auf ein Nachfolgeverfahren nach § 14 Abs 2 WGG, in dem neuerlich ein Deckungsfehlbetrag unter Berücksichtigung eines EVB-Passivums zu errechnen ist, in das Kosten von Erhaltungsarbeiten aufgenommen werden sollen, die aufgrund der rechtskräftigen Erhöhung des EVB im vorangegangenen Verfahren zumindest zum Teil finanziert hätten werden können.
Gem § 39 Abs 33 Satz 2 WGG iVm § 14d Abs 4 WGG idF BGBl I Nr 157/2015 hat die Bauvereinigung alle bis zum 30. 6. 2016 eingehobenen und nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, auch jene der Grundstufe, unverzüglich zuzüglich der gesetzlichen Verzinsung iSd § 1000 ABGB zurückzuerstatten, wenn sie diese nicht innerhalb einer Frist von 20 Kalenderjahren ab deren Einhebung zur Finanzierung einer Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeit verwendet hat oder verwendet.
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