Verlag Österreich

WOBL

wohnrechtliche blätter

Heft 2, Februar 2019, Band 32

eJournal-Heft
  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 43 - 48, Aufsatz

Vonkilch, Andreas

Die fehlerhafte Eigentümergemeinschaft

Vom OGH wurde unlängst erstmals zur Frage Stellung genommen, welche Auswirkungen allfällige Mängel bei der WE-Begründung auf die rechtliche Existenz der Eigentümergemeinschaft als juristischer Person mit eigener Rechtsfähigkeit haben. Im folgenden Beitrag wird dargelegt, dass der Rechtsansicht des OGH im Ergebnis zuzustimmen ist, die dogmatische Begründung für die Richtigkeit dieses Ergebnisses allerdings einer Verbreiterung bedarf.

S. 49 - 53, Aufsatz

Arthold, Georg

Einmal WGG - Immer WGG?

In letzter Zeit ist es verstärkt zu Diskussionen darüber gekommen, auf welche Fälle der Grundsatz „Einmal WGG – Immer WGG“, der in § 20 WGG konkretisiert wird, anzuwenden ist. Insbesondere scheint die derzeit geltende Fassung des § 20 WGG nur einen einzigen Ausnahmefall zu kennen. Ob dies der Fall ist, oder ob auch der sofortige Abverkauf von Wohnungen im Wohnungseigentum durch eine gemeinnützige Bauvereinigung (gBV) schon immer einen weiteren Ausnahmefall darstellte, soll im vorliegenden Beitrag untersucht werden.

S. 54 - 57, Rechtsprechung

Etzersdorfer, Ingmar

Erhaltungspflicht des Vermieters bei später eigenmächtig vom Mieter geschaffenen Gebäudeteilen

Für die Frage der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 1 und 2 MRG und deren Durchsetzung ist es grundsätzlich nicht maßgeblich, ob die zu erhaltenden Gebäudeteile und Einrichtungen vom Vermieter geschaffen wurden oder von einem Mieter. Der den Ausschluss entsprechender Einwendungen tragende Grund, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts besteht, gilt auch in dem Fall, dass der antragstellende Mieter in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallende allgemeine Gebäudeteile verändert, ohne dass dieser seine Zustimmung erteilt oder nach § 9 MRG zur Duldung der Änderung verpflichtet ist.

In einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm §§ 3, 6 MRG sind (nur) die Voraussetzungen der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG zu prüfen, sodass es der Differenzierung der Erhaltungspflicht danach, ob die Einrichtung vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt wurde, nicht bedarf.

S. 57 - 58, Rechtsprechung

Inhalt und Bedeutung des § 3 MRG zugrunde liegenden Erhaltungsbegriffs

Auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen gehören noch zur Erhaltung, selbst wenn es sich dabei um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden. Die uneingeschränkte Erhaltungspflicht des Vermieters in Bezug auf allgemeine Teile des Hauses besteht jedenfalls, wenn ein ernster Schaden des Hauses und eine erhebliche Gesundheitsgefährdung wegen eines drohenden Einsturzes des Gebäudes besteht. Daher erfordert der dynamische Erhaltungsbegriff den Austausch der Fundamentplatte unabhängig davon, ob sie bei Errichtung dem Stand der Technik entsprach oder nicht. Eine derartige Maßnahme ist mit Fertigstellungsarbeiten eines im Rohbau befindlichen Gebäudes, welche nicht als Erhaltungsarbeiten zu werten sind, nicht vergleichbar.

S. 58 - 59, Rechtsprechung

Vertragsauflösung wegen eigenmächtiger baulicher Veränderungen durch den Bestandnehmer

Bauliche Veränderungen, die eine grundlegende Umgestaltung des Bestandgegenstands bewirken und den Intentionen des Bestandgebers zuwiderlaufen, stellen nur dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands dar, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder ein sonstiges Verhalten vorliegt, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht. Es ist unbedenklich, einen nachteiligen Gebrauch zu verneinen, wenn die Verbesserungen zu keiner wesentlichen Veränderung des Mietgegenstandes führen, der Mieter die Arbeiten möglichst schonend während der Tageszeit durchführt und eine Beeinträchtigung der übrigen Hausparteien nicht erweislich ist.

In laufend unternommenen Versuchen des Mieters, seine Benützungsrechte auf nicht in Bestand genommene Räume auszudehnen, kann unleidliches Verhalten gesehen werden. Eine gerichtlich geführte Auseinandersetzung darüber, ob ein Raum zur Wohnung gehört, rechtfertigt jedoch ohne Hinzutreten weiterer Umstände noch nicht die Vertragsauflösung.

S. 59 - 60, Rechtsprechung

Etzersdorfer, Ingmar

Auflösung des Bestandsvertrags wegen baulicher Veränderungen durch den Mieter (hier: Zusammenlegung zweier gemieteter Wohnungen)

Die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers rechtfertigt die Auflösung des Bestandvertrags gem § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG (§ 1118 erster Fall ABGB), wenn die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig sind. Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands vermögen selbst dann nicht den Kündigungsgrund herzustellen, wenn sie ohne die erforderliche baubehördliche Bewilligung vorgenommen und die Arbeiten nicht von befugten Gewerbsleuten durchgeführt wurden. Derartige bauliche Veränderungen, die den Intentionen des Bestandgebers zuwiderlaufen, können nur dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands bewirken, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder wenn die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht.

S. 61 - 64, Rechtsprechung

Terlitza, Ulfried

Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft abseits des § 18 Abs 2 WEG 2002: Geltendmachung von Schadenersatz- und Beseitigungsansprüchen?

Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist – abgesehen von den Fällen des § 18 Abs 2 WEG 2002 – auf Angelegenheiten der Verwaltung beschränkt. Mehrheitsbeschlüsse können und dürfen daher nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben. Ein allfälliger, ihre Kompetenz überschreitender Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann unbefristet bekämpft und zur Klarstellung der Rechtslage beseitigt werden.

Ein Auftrag zur Durchsetzung eines Anspruchs auf Rückbau aufgrund des nicht konsensgemäßen Ausbaus des DG durch einen Wohnungseigentümer ist die Verfolgung eines petitorischen Anspruchs und damit keine Maßnahme der Verwaltung. Ein diesbezüglicher, ihre Kompetenz überschreitender Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist daher zur Klarstellung der Rechtslage zu beseitigen.

Vertragliche Schadenersatzansprüche muss grundsätzlich der jeweilige Vertragspartner (also entweder der Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft) geltend machen, auch wenn die Mängel allgemeine Teile des Hauses betreffen. Die Geltendmachung deliktischer Schadenersatzansprüche fällt – abgesehen vom Fall der Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 – nicht in die Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist demnach zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen aufgrund eines nicht konsensgemäßen Ausbaus des DG und/oder einer mangelhaften Bauausführung legitimiert, wenn sie einen Schadenersatzanspruch aus einem eigenen Vertrag hat oder ihr ein solcher nach § 18 Abs 2 WEG 2002 abgetreten wurde.

S. 64 - 68, Rechtsprechung

Terlitza, Ulfried

Titel und Voraussetzungen der Abtretung eines Gewährleistungsanspruchs an die Eigentümergemeinschaft

Die Abtretung setzt als kausales Verfügungsgeschäft ein gültiges Grundgeschäft voraus; sie bildet ebensowenig wie die Übergabe einen abstrakten Vertrag. Bei der Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002 ergibt sich der Titel aus dem zwischen der Eigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern bestehenden (Treue-)Verhältnis, es genügt bereits das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung. Der Gesetzgeber will damit für den einzelnen Wohnungseigentümer die Durchsetzung seiner Ansprüche erleichtern. Aus typologischer Sicht handelt es sich um einen Sonderfall des Auftrags, dessen Grundlage im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern liegt.

Einer besonderen Anführung eines – sich schon aus der gesetzlichen Ausgestaltung des WE-Rechts ergebenden – Auftrags in der Abtretungserklärung bedarf es nicht. Das gemeinsame Interesse an der Schadensbehebung lässt sich zudem auch aus der positiven Beschlussfassung durch die Eigentümer über die Annahme der Abtretung ableiten. Die Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG erfordert weder Schriftlichkeit noch die Nennung eines Rechtsgrunds in einer Urkunde. Es ist auch keine vorherige gesonderte Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft zur Wahl des Gewährleistungsbefehls erforderlich. Der Eigentümergemeinschaft steht es offen, ob und welche gegebenenfalls abgetretenen Ansprüche sie geltend machen will.

S. 68 - 69, Rechtsprechung

Keine notwendige Streitgenossenschaft bei einer Ausschließungsklage nach § 36 WEG 2002

§ 36 WEG 2002 erkennt der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer, welche nach Mindestanteilen zu berechnen ist, die aktive Klagelegitimation für die Ausschließungsklage zu. Diese ist aber kein parteifähiges Gebilde, sondern setzt sich nur (meist) aus mehreren Mit- und Wohnungseigentümern zusammen. Nach der gesetzlichen Regelung der Aktivlegitimation in § 36 WEG 2002 ist davon auszugehen, dass die einzelnen nach Summe ihrer Anteile aktivlegitimierten Kläger in ihrer Eigenschaft als Mehrheit als einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO anzusehen sind, weil insoweit ein unterschiedliches Ergebnis hinsichtlich einzelner Kläger nicht in Betracht kommt. Eine notwendige Streitgenossenschaft iS einer zwingenden Beteiligung auch der übrigen, für die Mehrheit nicht erforderlichen Wohnungseigentümer ist dem Gesetz aber nicht zu entnehmen, sodass der Umstand, dass ein für die Ermittlung der Mehrheit nicht erforderlicher Wohnungseigentümer ohne seinen WE-Partner klagt, nicht auf die bei Streitanhängigkeit bereits vorliegende Legitimation der übrigen Kläger als Mehrheit iSd § 36 WEG 2002 durchschlägt.

S. 69 - 71, Rechtsprechung

Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vor Begründung von Wohnungseigentum

§ 37 Abs 5 WEG 2002 regelt die Anwendbarkeit von Bestimmungen des WEG 2002 vor Begründung des Wohnungseigentums und unterscheidet diesbezüglich drei unterschiedliche Fälle. § 37 Abs 5 Satz 2 WEG 2002 setzt die Begründung von Miteigentum an der Liegenschaft nicht voraus, sondern verlangt nur den Bezug des wohnungseigentumstauglichen Objekts und die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist § 16 WEG 2002 auf schon vor Begründung des Wohnungseigentums erfolgte Änderungen anzuwenden.

Mit Einverleibung des Miteigentums für zumindest einen Wohnungseigentumsbewerber erlangen weitere Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentümer das Recht, zur Abwehr einer eigenmächtig vorgenommenen Änderung durch einen anderen Wohnungseigentümer (bzw –bewerber) mit Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch geltend zu machen.

Die Außenfassade des Hauses ist allgemeiner Liegenschaftsteil und bleibt funktionell auch dann allgemeiner Teil des Hauses, wenn daran eine Flugdachkonstruktion auf einer zu einem Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Terrasse oder eine Markise zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts inklusive des anschließenden (Zubehör-)Gartens befestigt wird. An der Genehmigungsbedürftigkeit einer solchen Änderung ist nicht zu zweifeln.

S. 71 - 72, Rechtsprechung

Zur Schadenstragung zwischen Solidarschuldnern im Innenverhältnis

Die Frage der Schadenstragung zwischen einem schuldhaft handelnden Submakler und dem Auftraggeber, der aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Submaklers gegenüber einem Dritten haftbar wird, ist nach den zu § 896 ABGB entwickelten Grundsätzen insb zur Inanspruchnahme von Solidarschuldnern aus Schadenersatz zu lösen, wonach es im Allgemeinen auf die jeweiligen Verschuldensanteile ankommt. Bei der Irrtumsanfechtung kann nur dann auf Vertragsanpassung erkannt werden, wenn auch der Gegner des Irrenden den Vertrag mit dem anderen Inhalt abgeschlossen hätte oder nach den Regeln des redlichen Verkehrs hätte schließen müssen. Auch die schadenersatzrechtliche Betrachtung, die mit der irrtumsrechtlichen konkurriert, ermöglicht nur bei Vorliegen dieser Voraussetzungen eine Vertragsanpassung. Resultiert ein Schaden aus der Verletzung von Aufklärungspflichten, kann der Geschädigte nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Aufklärungspflicht entsprochen worden wäre. Hätte der Auftraggeber daher im Vorprozess Einwendungen in dem Sinn erhoben, dass er den Vertrag anders nicht abgeschlossen hätte, hätte nicht auf Preisanpassung (ohne Rückabwicklung des Kaufs) erkannt werden können.

S. 73 - 75, Rechtsprechung

Keine Beschränkung der Vollmacht bei Vertretung des Vermieters hinsichtlich allfälliger Sonderwünsche der Mieter

Ist ein Dritter mit der laufenden Kommunikation mit den künftigen Mietern über Sonder- und Änderungswünsche betreffend der Gestaltung für die in Sanierung befindlichen Wohnungen beauftragt und umfasst die erteilte Vollmacht nur den Abschluss von Standardmietverträgen, so ist der Anschein einer weitergehenden Bevollmächtigung – wie die Zusage der Erfüllung von Sonderwünschen – gegenüber den zukünftigen Mietern zu zerstören. Wird eine Beschränkung der Bevollmächtigung den Mietinteressenten gegenüber nicht hinreichend deutlich gemacht, so kann sich der Vermieter nicht auf eine Beschränkung der Vollmacht berufen.

S. 75 - 76, Rechtsprechung

Internationalprivatrechtliche Beurteilung und materiellrechtliche Zulässigkeit der Doppelvertretung im Grundbuchverfahren

§ 31 IPRG knüpft für den Erwerb und den Verlust dinglicher Rechte an körperlichen Sachen einschließlich des Besitzes an das Recht des Staats an, in dem sich die Sachen bei Vollendung des dem Erwerb oder Verlust zugrunde liegenden Sachverhalts befinden. Die hA nimmt auch eine Sonderanknüpfung an das Registerrecht, also das Recht am Registerort, betreffend die notwendige Form der die Eintragungsgrundlage bildenden Urkunden an. Schuld- und sachenrechtliche Fragen sind allerdings kollisionsrechtlich getrennt zu beurteilen. Zur Prüfung der Frage, ob der Übergabsvertrag als Titelgeschäft materiellrechtlich einen tauglichen Erwerbsgrund bildet und allfälligen rechtsgeschäftlichen Formerfordernissen entspricht, ist Art 4 lit c der Rom I-VO anzuwenden, gem dem Verträge, die ein dingliches Recht an unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen zum Gegenstand haben, dem Recht des Staats unterliegen, in dem die unbewegliche Sache belegen ist. Für Fragen der Vertretungsbefugnis ist auf § 49 IPRG zurückzugreifen. Wenn eine Bestimmung eines anderen als des österr Rechts nicht vorgenommen wurde und die bevollmächtigten Kanzleiangestellten nicht nur in Österreich tätig werden sollten, sondern auch tatsächlich tätig wurden, ist an österr Recht anzuknüpfen.

Gegründete Bedenken gegen die persönliche Fähigkeit der bei der Eintragung Beteiligten zur Verfügung über den Gegenstand, den die Eintragung betrifft, oder gegen die Befugnis des Antragstellers zum Einschreiten iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG umfassen auch Bedenken gegen Bestehen und Umfang der Vertretungsmacht dessen, der eine Vertragsurkunde im Vollmachtsnamen eines Vertragspartners unterfertigt. Soweit die Gefahr einer Interessenkollision droht, ist die Doppelvertretung ebenso wie das Selbstkontrahieren im engeren Sinn unzulässig, sodass der Machthaber insoweit ohne Vertretungsmacht handelt.

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