Der Bauwerkehaftung nach § 1319 ABGB kommt eine erhebliche praktische Bedeutung zu, was sich allein anhand der großen Anzahl an höchstgerichtlichen Entscheidungen belegen lässt. Im vorliegenden Beitrag wird die Rechtsnatur der Bauwerkehaftung untersucht, der Normzweck des § 1319 ABGB bestimmt und die Frage nach den Grenzen zulässiger Analogie gestellt.
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Inhalt der Ausgabe
S. 214 - 218, Veranstaltungsbericht
Hoti, Viola/Scharmer, Marco
IWD – Ausgewählte Fragen zur Bauwerkehaftung gemäß § 1319 ABGB
S. 219 - 223, Forum Vertragserrichter
Gartner, Herbert
Unkritische Verwendung von Vertragsklauseln aus Vertragsmustern
S. 224 - 225, Rechtsprechung
Etzersdorfer, Ingmar
Zufliegende Tauben lösen keine Erhaltungspflicht des Vermieters aus
Die Erhaltungspflicht gem § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG umfasst nur vom Mietgegenstand ausgehende Gesundheitsgefährdungen. Das Zufliegen von Tauben, welches nicht vom Mietgegenstand ausgeht, ist demnach nicht umfasst.
Eine Erhaltungsarbeit liegt nur vor, wenn das neuerliche Auftreten der Schadensgeneigtheit oder Reparaturbedürftigkeit für eine erhebliche und nicht nur geringe Dauer ausgeschlossen werden kann. Der geforderte mehrjährige Bestand der Erhaltungsarbeiten ist mit einer maximal zwei Jahre währenden Wirksamkeit provisorischer Maßnahmen nicht erreicht.
S. 226 - 227, Rechtsprechung
Kündigung wegen Untervermietung mit (un)verhältnismäßiger Gegenleistung: zu berücksichtigende Investitionen
Ob bei der Untervermietung eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vorliegt, ist jeweils aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen. Tätigt ein Untermieter Investitionen in das Untermietobjekt, um dieses seinen Vorstellungen entsprechend nützen zu können, und steht aufgrund der unbestimmten Dauer des Untermietervertrags nicht fest, ob und inwieweit die Investition dem Hauptmieter zugutekommt, ist die Investition bei der Ermittlung der vom Untermieter erbrachten Leistung nicht zu berücksichtigen.
S. 227 - 228, Rechtsprechung
Kündigung wegen Untervermietung zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzins
Die Qualifizierung des Untermietzinses als unverhältnismäßig hoch bildet keine aufzugreifende Fehlbeurteilung, wenn der Untermietzins den Hauptmietzins um 84,99 % übersteigt.
S. 228 - 230, Rechtsprechung
Vermietung hat keinen Einfluss auf Nutzwertfestsetzung oder Ausgleichszahlung; Realteilung durch WE-Begründung
Die Vermietung – ob zu einem angemessenen oder darunter liegenden Mietzins – hat keinen Einfluss auf die Nutzwertfestsetzung.
Bei der Realteilung muss jeder Miteigentümer einen Teil annähernd gleicher Beschaffenheit und eines seiner Quote entsprechenden Werts erhalten; nur geringfügige Wertunterschiede können in Geld ausgeglichen werden. Bei der für den Wertausgleich notwendigen Ermittlung des Verkehrswerts ist bei Vermietung zu einem unter dem Marktniveau liegenden Mietzins von jenen Erträgen auszugehen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können. Eine Vermietung von Objekten zu einem unter dem Marktniveau liegenden Mietzins hat daher auch keinen Einfluss auf die Ausgleichszahlung.
Der Antrag auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses nach § 24 Abs 6 WEG 2002 ist gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Passiv legitimiert sind also sämtliche nicht antragstellenden Wohnungseigentümer. Grundsätzlich kann ein überstimmter, in einem solchen Antrag zunächst als AG geführter Wohnungseigentümer die Seite wechseln und dem Anfechtungsantrag beitreten. Dies ist aber nur unter der Voraussetzung möglich, dass dies innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat geschieht. Nach Ablauf dieser Anfechtungsfrist ist das Anfechtungsrecht präkludiert und ein „Beitritt“ nicht mehr möglich. Wer es somit verabsäumt, den Mehrheitsbeschluss anzufechten, ist als AG zu behandeln.
S. 232 - 234, Rechtsprechung
Vereinfachte Zustellung durch Hausanschlag auch gegenüber nicht namentlich Genannten wirksam
Im WE-rechtlichen Außerstreitverfahren gibt es die Möglichkeit einer vereinfachten Zustellung durch Hausanschlag gem § 52 Abs 2 Z 4 WEG 2002. Diese ist auch gegenüber zuvor nicht am Verfahren beteiligten Wohnungseigentümern wirksam. Die Wirksamkeit ist selbst dann zu bejahen, wenn sie im Kopf der E nicht namentlich genannt werden. Eine ständige Aktualisierung der im Kopf der E angeführten Parteien ist somit nicht erforderlich. Wenn durch die E allerdings ein Exekutionstitel geschaffen werden soll, ist eine möglichst präzise Bezeichnung der Parteien anzustreben, um exekutionsrechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.
Ein Fruchtgenussberechtigter hat Parteistellung im Bestellungsverfahren eines vorläufigen Verwalters, weil der Wohnungseigentümer eines derart belasteten Mit- und WE-Anteils bei Angelegenheiten der Verwaltung verdrängt wird.
Es besteht kein gesetzliches Recht, auf dem Grund des Nachbarn einen Zaun oder eine Grenzmauer zu errichten. Der Eigentümer kann in einem solchen Fall die Eigentumsfreiheitsklage gem § 523 ABGB erheben. Ganz allgemein kann wegen Handlungen Dritter die negatorische Eigentumsklage nach § 523 ABGB erhoben werden, wenn jemand den Eingriff veranlasst, den unerlaubten Zustand aufrecht hält oder sonst von ihm Abhilfe zu erwarten ist. Unterlassungspflichten treffen auch denjenigen, der ohne weiteres Zutun bloß als Eigentümer die von der Sache selbst ausgehende Störung verantwortet oder durch Inanspruchnahme der Sache den vom Vormann geschaffenen störenden Zustand tatsächlich aufrecht hält. Der Unterlassungsanspruch kann sich auch dann gegen den Eigentümer richten, wenn eine Anlage Störungen verursacht, diese Anlage jedoch von einem Dritten errichtet wurde.
Streitigkeiten zwischen den Teilhabern über die Benützung einer gemeinsamen Sache sind gem § 838a ABGB im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden. Entscheidend für die Verweisung nach § 838a ABGB ist, ob eine Streitigkeit zwischen den Teilhabern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten „den Kern des Begehrens“ bildet. Weiterhin auf den streitigen Rechtsweg gehören jedoch Ansprüche, die nicht nur auf das Miteigentumsverhältnis gegründet sind, sondern auch auf weitere Rechtsgrundlagen wie zB Besitzstörungs-, Schadenersatz- und Bereicherungs- oder auch nachbarrechtliche Unterlassungsklagen und Klagen nach § 523 ABGB. Jeder Eigentümer kann sich dagegen zur Wehr setzen, dass die Nutzung seines Grundstücks durch Handlungen beeinträchtigt wird, die außerhalb der ihm gehörigen Liegenschaft begangen werden, wie etwa durch das Blockieren einer Zufahrt. Das gilt auch für Mit- und Wohnungseigentümer gegenüber anderen Mit und Wohnungseigentümern.
Nach § 857 Satz 1 Halbsatz 1 bis 3 ABGB wird zwar Alleineigentum vermutet, wenn „Ziegel, Latten oder Steine nur auf einer Seite vorlaufen oder abhängen; oder die Pfeiler, Säulen, Ständer, Bachställe auf einer Seite eingegraben“ sind. Diese Vermutung fällt allerdings nach § 857 Satz 1 Halbsatz 4 ABGB weg, wenn „aus einer beiderseitigen Belastung, Einfügung, aus anderen Kennzeichen oder sonstigen Beweisen das Gegentheil erhellt“. Eine solche „beiderseitige Belastung“ liegt etwa bei einer Trennmauer vor, die beide angrenzenden Häuser stützt; in diesem Fall wird bis zum Beweis des Gegenteils Gemeinschaftlichkeit vermutet. Gleiches muss gelten, wenn eine im Grenzbereich liegende Mauer aufgrund der konkreten Verhältnisse das Abrutschen eines höher liegenden Grundstücks verhindert. Damit ist wieder nach § 854 ABGB gemeinschaftliches Eigentum anzunehmen.
Die Besonderheit der Verschmelzung liegt darin, die Beendigung der juristischen Person ohne Erfordernis eines Liquidationsverfahrens herbeizuführen. Die übernehmende Gesellschaft tritt in jeder rechtlichen Hinsicht an die Stelle der übertragenden Gesellschaft. Da die Übertragung der Rechte und des Vermögens einer juristischen Person auf die übernehmende Gesellschaft im Weg der Verschmelzung nicht deren (endgültigen) Untergang gleichzusetzen ist und bei dieser gesellschaftsrechtlichen Maßnahme die Gesamtheit der Rechte erhalten bleiben soll, geht auch ein zugunsten der übertragenden Gesellschaft bestehendes Wiederkaufsrecht nicht unter. Der vom historischen Gesetzgeber verfolgte Zweck des § 1070 ABGB, die übermäßig lange Beschränkung des freien Rechtsverkehrs von Liegenschaften zu unterbinden, stößt bereits mit der Einräumung dieses Rechts einer juristischen Person an seine Grenzen, weil eine solche nicht zwingend ein natürliches Ende hat. Das Fehlen einer zeitlichen Bindung, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, ist damit in der Natur der Sache gelegen und kann diesem Ergebnis nicht erfolgreich entgegengehalten werden.
S. 242 - 245, Rechtsprechung
Kronthaler, Christoph
Verkehrssicherungs-, Schutz- und Sorgfaltspflichten: Sturz über schwer erkennbare Stufe
Eine Verkehrssicherungs- Schutz- oder Sorgfaltspflicht setzt voraus, dass eine Gefahrenquelle bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbar ist. Sowohl ein Hauseigentümer als auch ein in der Liegenschaft tätiger Arzt können die Gefahr erkennen, die von einer einzelnen, die sonst ebene Fläche unterbrechenden Stufe ausgeht, wenn diese an dieser Stelle nicht zu erwarten und auch nicht leicht zu erkennen ist, weil sie sich nicht von der ebenen Fläche optisch abhebt. Wird die Haftung des Hauseigentümers und des Arztes bejaht, weil diese keine Abwehrmaßnahmen ergreifen, stellt dies keine im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung dar.
Es liegt keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung vor, wenn dem Geschädigten kein überwiegendes Verschulden oder Alleinverschulden angelastet wird, obwohl dieser die Passage früher bereits sturzfrei passiert hat und sich trotz Augenproblemen nicht bei ihrer Begleiterin einhängt, zumindest wenn die Stufe leicht abgesichert werden konnte.
Zufolge Art V Abs 2 des 2. WÄG gelten die Rechtsänderungen zwar auch für Miet- und sonstige Nutzungsverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes abgeschlossen worden sind. Dies drückt aber – wie § 43 Abs 1 MRG und ähnliche Bestimmungen in MRG-Novellen – nichts anderes als den allgemeinen Grundsatz aus, dass bei Dauerrechtsverhältnissen im Fall einer Gesetzesänderung mangels abweichender Übergangsregelung der in den zeitlichen Geltungsbereich reichende Teil des Dauertatbestands nach dem neuen Gesetz zu beurteilen ist; eine Rückwirkung auf Sachverhalte, die sich – wie hier die Übertragung des Eigentums – abschließend vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung verwirklicht haben, ist im Zweifel nicht anzunehmen. Vor dem 1. 3. 1991 veräußerte Objekte sind nach § 1 Abs 3 MRG idF vor 2. WÄG zu beurteilen. Das WGG kommt somit im Falle einer Veräußerung an Dritte nicht zur Anwendung.
S. 248 - 252, Rechtsprechung
Zenz, Christian
Parteistellung des für gemeinnützige Bauvereinigungen zuständigen Revisionsverbands im Firmenbuchverfahren
Dem für gemeinnützige Bauvereinigungen zuständigen Revisionsverband kommt im Firmenbuchverfahren, das eine gemeinnützige Bauvereinigung betrifft, die Parteistellung nach § 14 Abs 3 FBG auch dann zu, wenn die gemeinnützige Bauvereinigung die Rechtsform einer GmbH oder einer AG hat. Überdies kommt diesem für gemeinnützige Bauvereinigungen zuständigen Revisionsverband im Firmenbuchverfahren von Gesellschaften Parteistellung soweit zu, als es Firmenbucheintragungen von Gesellschaftern dieser Gesellschaften betrifft, wenn der wirksame Erwerb der Gesellschafterstellung von der Zustimmung der Landesregierung nach § 10a Abs 1a WGG abhängig ist.
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