WOBL

wohnrechtliche blätter

Heft 3, März 2019, Band 32

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  • ISSN Online: 1613-7647

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Inhalt der Ausgabe

S. 101 - 102, Rechtsprechung

Kein „gemäßigtes Verständnis“ bei der Eigenbedarfskündigung von Geschäftsräumlichkeiten

Wird das Bestreben, die eigene wirtschaftliche Lage zu verbessern, als nicht vom Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 9 MRG umfasst, und bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs ein strenger Maßstab angelegt, ist darin keine vom OGH im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass das angelegte „gemäßigte Verständnis“ primär im Zusammenhang mit Wohnraummiete entwickelt wurde und mit dem damaligen Entfall der Interessenabwägung bei (Teilen von) Einfamilienhäusern und WE begründet wurde. Diese Überlegungen lassen sich aber auf Büro- bzw Geschäftslokale nicht ohne Weiteres übertragen.

S. 102 - 104, Rechtsprechung

Verpflichtung des Vermieters zum Anbieten eines angemessenen Ersatzgeschäftslokals

Auch bei einem unverhältnismäßig niedrigem Mietzins ist eine Eigenbedarfskündigung keineswegs ausgeschlossen: Die Vermieterin hat es in der Hand, den Mietern das Ersatzobjekt für einen ähnlich günstigen Mietzins anzubieten. Für ein aufgekündigtes Geschäftslokal ist nämlich ein angemessener Ersatz zu leisten, worunter ein im Wesentlichen gleichwertiges Objekt zu verstehen ist, das dem Mieter eine Fortsetzung der Betriebstätigkeit unter etwa den gleichen Bedingungen ermöglicht und für das kein wesentlich höherer Mietzins zu entrichten wäre. Andernfalls ist das angebotene Ersatzobjekt nicht angemessen und die Kündigung ist aufzuheben.

S. 104 - 108, Rechtsprechung

Knoll, Matthias

Inhalt und Umfang der Treuepflicht von Wohnungseigentümern

Zwischen Miteigentümern besteht eine – freilich nicht zu überspannende –wechselseitige Treuepflicht, die weiter geht als jene zwischen Vertragspartnern. Gerade von Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird verlangt, dass sie Gemeinschaftsinteressen wahrnehmen und aktiv um die Abwehr von Schäden für die Gemeinschaft bemüht sind. Ein Zwang zum Vertragsabschluss in Durchbrechung des Grundsatzes der Privatautonomie ist dann anzunehmen, wenn Schaden von der Gemeinschaft abgewendet wird und die Nachteile für den Betroffenen so gering sind, dass seine Verweigerungshaltung nur noch mit Schikane erklärt werden kann.

Ob eine Verletzung von Treuepflichten eines Mit- bzw Wohnungseigentümers vorliegt, ist jeweils einzelfallbezogen zu beurteilen und bildet daher – von auffallender Fehlbeurteilung abgesehen – regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO.

S. 104 - 104, Rechtsprechung

Eventualantrag auf Umdeutung in eine Klage im Falle der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs

Ein vertraglicher Anspruch auf Zuhaltung des Mietvertrags und Fortsetzung des Verfahrens als streitiges Verfahren kann unter der aufschiebenden Bedingung erhoben werden, dass das Gericht den außerstreitigen Rechtsweg für den Antrag verneint. Für die Beurteilung der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs für den aufrechten (Haupt-)Antrag ist ein nur bedingt geltend gemachter Anspruchsgrund unbeachtlich.

S. 108 - 110, Rechtsprechung

Etzersdorfer, Ingmar

Pflicht der Eigentümergemeinschaft zur Wiederherstellung eines im Zuge von Erhaltungsarbeiten entfernten Bodenbelags auf einem Flachdach

Ein Flachdach, das in die Ermittlung der Nutzwerte eingeflossen und nach dem Wohnungseigentumsvertrag Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet ist, ist entweder Teil des Wohnungseigentumsobjekts oder Zubehör-Wohnungseigentum, je nachdem, ob es baulich mit den Wohnungseigentumsobjekten verbunden ist oder nicht. In beiden Fällen kommen dem Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht und damit auch das Recht zur Gestaltung zu. Das Aufbringen eines Bodenbelags auf dem Flachdach begründet keine nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 relevante Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sondern entspricht der Nutzung der einer Zwischendecke eigenen Tragefunktion und ist damit der Ausgestaltung innerhalb des eigenen (Zubehör-)Wohnungseigentumsobjekts vergleichbar.

Ist die Entfernung eines vom Wohnungseigentümer auf dem Flachdach angebrachten Belags zur Behebung eines ernsten Schadens iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nötig, fällt nicht nur die bloße Schadensbehebung, sondern die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft.

S. 110 - 112, Rechtsprechung

Keine Bestellung eines vorläufigen Verwalters während eines Beschlussanfechtungsverfahrens

Wird während eines Beschlussanfechtungsverfahrens durch Mehrheitsbeschluss ein Verwalter bestellt, so ist der Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters abzuweisen. Hat die Eigentümergemeinschaft nach Einleitung des Verfahrens einen Umlaufbeschluss über die Bestellung einer Verwalterin der Liegenschaft gefasst, dann ist dieser Beschluss, welcher hier zwar Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens ist, als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung aber (vorläufig) rechtswirksam und vollziehbar. Für die Bestellung eines vorläufigen Verwalters nach § 23 WEG liegt daher die Voraussetzung des Fehlens eines Verwalters zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht mehr vor.

S. 112 - 114, Rechtsprechung

Zurechnung des Subunternehmers an den Generalunternehmer - unabhängig von der konkreten Beauftragung - bei vertraglicher Übernahme der Mangelbehebungskosten

Da sich die Generalunternehmerin mit der Bestellung der Subunternehmerin für die Durchführung der Mangelbehebung einverstanden erklärte und sich auch ausdrücklich zur Tragung der damit verbundenen Kosten verpflichtete, ergibt sich daraus, dass – unabhängig von der konkreten Auftragserteilung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft – Zweck dieser Vereinbarung die Naturalherstellung durch den Schädiger im Wege der Leistungserbringung durch die Subunternehmerin auf Rechnung des Schädigers war. In einer solchen Konstellation muss sich aber die Generalunternehmerin die durch ihre eigene mangelhafte Leistung adäquat verursachte schadhafte Ausführung durch die Subunternehmerin zurechnen lassen, unabhängig davon, ob die konkrete Beauftragung durch die Generalunternehmerin, die Bauträgerin oder im Einvernehmen aller Beteiligten auf Kosten der Generalunternehmerin durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgte.

S. 114 - 115, Rechtsprechung

Klage auf Einwilligung in die grundbücherliche Einverleibung des Eigentums

Die grundbücherliche Teilung kann nur aufgrund eines Teilungsplans durchgeführt werden; das heißt aber nicht, dass vor Herstellung des Teilungsplans wirksame Rechtsgeschäfte an Teilen von Parzellen nicht geschlossen werden können. Auch in diesem Fall kann unmittelbar auf Einwilligung in die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts für den Käufer geklagt werden, ohne dass die Unterfertigung einer schriftlichen Vertragsurkunde begehrt werden muss oder die Klage die abzugebende Willenserklärung ihrem Wortlaut nach enthalten müsste. Liegt kein Teilungsplan vor, muss an die Stelle des begehrten Trennstücks eine genaue Beschreibung der vereinbarten Teilflächen in Natur treten. Der Verkäufer ist bei Verurteilung zur Einwilligung in die begehrte bücherliche Eintragung zur Abgabe aller erforderlichen Erklärungen und zur Vornahme aller zur Übertragung des Eigentumsrechts am Kaufobjekt erforderlichen Handlungen verpflichtet, also auch zur Erstellung eines Teilungsplans.

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S. 77 - 89, Aufsatz

Pesek, Reinhard

Zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB bei einer Gesundheitsgefährdung des Mieters?

Im Schrifttum ist die Auffassung vorherrschend, der Vermieter sei im Rahmen seiner Erhaltungspflicht nach § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB zwingend verpflichtet, die Vorgaben des § 7a Elektrotechnikverordnung 2002 (ETV 2002) umzusetzen. Nach dieser Norm ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage des Mietobjekts den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetz 1992 (ETG 1992) entspricht, und es ist zum Schutz der körperlichen Integrität des Mieters ein Fehlerstrom-Schutzschalter („FI-Schalter“) zu installieren. Der folgende Beitrag arbeitet heraus, dass diese Literaturmeinung zu undifferenziert ist, und beleuchtet die damit in engem thematischen Zusammenhang stehende Frage, ob dem Vermieter die Beseitigung einer gesundheitsgefährdenden Gebrauchsbeeinträchtigung stets obliegt. Dabei wird auch auf die in der Rsp mitunter anzutreffende Aussage eingegangen, wonach erhaltungsrechtliche Pflichten des Vermieters von vornherein nicht abdingbar sein sollen, soweit „Fragen der Gesundheitsgefährdung“ betroffen sind.

S. 90 - 91, Aufsatz

Knoll, Matthias/​Scharmer, Marco

IWD - Wohnungsmärkte in Osteuropa

S. 92 - 97, Rechtsprechung

Pesek, Reinhard

Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen mangelhafter elektrischer Anlage

Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage ist eine von dieser Anlage ausgehende Gefährlichkeit. Der Umstand, dass die Anlage iSd § 7a ETV 2002 nicht dem ETG entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, lässt diese Gefährlichkeit vermuten. Dem Vermieter steht es offen, im Einzelfall zu beweisen, dass von der Anlage keine Gefährdung ausgeht. Auf das Kriterium der älteren Rsp, dass die Mängel der Anlage solche sein müssten, die den Energieversorger iSd § 9 Abs 4 ETG verpflichten, die Anlage sofort abzustellen, ist seit Inkrafttreten des § 7a ETV 2002 nicht mehr abzustellen.

S. 97 - 101, Rechtsprechung

Etzersdorfer, Ingmar

Verwertung eines Mietgegenstandes über eine Online-Buchungsplattform gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung

Eine „Verwertung“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG liegt auch darin, dass eine Wohnung bis zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung – etwa über eine Internet-Buchungsplattform – ständig zur jederzeitigen tage-, wochen- oder monatsweisen Untervermietung angeboten und bei gegebener Nachfrage auch tatsächlich vermietet wird; dies gilt auch dann, wenn die Untervermietung tatsächlich nicht ständig gelingt oder gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht erfolgt. Der zur Beurteilung des Vorliegens einer „unverhältnismäßig hohen Gegenleistung“ anzustellende Vergleich vermögenswerter Leistungen hat in einem solchen Fall nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwertet (zur Untervermietung ständig anbietet).

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